轉按按揭保險詳解

有關按揭保險的文章，ROOTS上會早前有討論過，可以到此文章了解：【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到。 簡單而言，按保就是在業主申請高成數按揭的時候需要繳付的保險費，而按保保費通常都會以按揭貸款額的一定比例去計算。 由於按保是在申請高成數按揭的時候才需要，所以通常保費都不會平得去哪裡，一般都需要數萬元的價錢。 當然，如果有留意我們的文章就應該知道銀行一般都會借出按保保費，所以業主不需要額外支付保費。 在香港，想借高成數按揭買樓，例如八至九成按的話，都要先買按揭保險。 按揭保險金額通常以貸款額的一定比例計算，由於業主借的是高成數按揭，變相按揭保險價錢平極有譜，動輒數萬元。

若果申請人在登記配對後發現有任何不愉快情況請即聯絡我們，我們會介入跟進並可以跟隨你的指示取消或更改該登記配對的資料在網站。 本網頁之按揭保險計劃的網上工具包括按揭計算機，簡易參考指南，初步資格評核服務及保費折扣優惠計算機並不適用於馬頭圍道首置項目。 香港按證保險有限公司﹙按證保險公司）為房協的「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目」第二市場提供按揭保險。 最新修訂的按揭保險計劃對象為以自住用途的首置客為目標，因此非自住單位未能受惠。 不論投資收租用途的住宅單位、工商物業，還是車位，按揭成數都各異。 如買家打算購買房協二手樓，在單位未補地價的情況下，一般只可做60% 轉按按揭保險 按揭。 但若購買單位為青衣綠悠雅苑、長沙灣的喜盈、喜韻、喜薈及喜漾，或者是房協「住宅發售計劃」第二市場旗下的「住宅發售計劃」和「資助出售房屋項目第二市場」單位，則有機會可做9成按揭。 如果你本身購入的單位，樓價已經超過一千萬元，也因為傳統銀行只會做50%按揭，故在這個按揭基礎上，你有意選用按揭保險的話，也需要用「表4」來計算按揭保費。 根據現行按揭政策，傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數，但金管局逆周期措施下，卻會出現幾個特殊情景。 第一，1000萬元物業的按揭成數會收緊至50%。

故在傳統銀行按揭上，即使你購入一層600萬元物業，但也只能承造50%按揭，變相你要借取按揭保險的話，就會跌入「表2」的範圍來計算按揭保險。 值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。 轉按按揭保險 按揭保險本身制肘也較多，例如只容許買家自住，不可以出租。

估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。 因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價，了解是否能達到轉按目的。 按揭保險退保，首年可退回40%保費，兩年內可退回25%保費，三年內即可退回15%保費。 由於銀行罰息條款多以2年罰息期為主，為避免罰息，一般都會在三年內退保取回15%的按保保費。 轉按按揭保險 假設兩年前買樓400萬借了9成，利率 H+1.7%，當時按揭保險費大概94000，而家樓價升到510萬，餘下按揭貸款額356萬，轉按要再上按揭保險借7成。 如果為樓價600萬以下的物業，最高按揭成數為八成。

先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。 當然，財政司司長陳茂波在《財政預算案》2020卻公布了「定息按揭」計劃，若選用了該計劃的買家，按揭保費就可繳交較低門檻的保費。 審批文件上，有些銀行可能就算沒有稅單，也可依據公司糧單及入帳紀錄去審批。 而且他們會在銀行進行估價後，自行再找測量師行進行估值，一旦出現估價不足，有可能需由準買家自行捧差價上會。 轉按按揭保險 按揭保費由金管局訂立，視乎按揭成數與按揭年期，保費所佔貸款額的百分比亦不同，另可選一次過清付，或每年續保。 三年內 15％沒有保費折扣一般 6折沒有而於2019年施政報告宣佈放寬按揭後，現時只有HKMC按證公司按新例承保，在沒有競爭下，新例保費未必會有6折優惠，要留意一下。 所以，講到尾，業主想退保時最主要看看自己的還款記錄是否良好就足夠，如果你不是刻意做一些犯法的操作的話，基本上不會太易中伏。

事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。 若未能符合「壓力測試」的首置客，按揭證券公司可因應風險作額外調整，在新按保保費下額外加徵10%。 假如首置客購入800萬物業，承造九成按揭，借貸額720萬，攤分30年還款期，月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。 一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 只是在正常情況下，卻不容許加貸款額或作出套現，但仍有一類買家會採用，就是早幾年被新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期的買家，只要物業最新估值低於1,920萬元以下，也可透過按保來轉按變相鬆綁。 Finder.com是一個獨立的比較平台和資訊服務，旨在為你提供作出更好決定而所需工具。 雖然我們是獨立的公司，但此網站上顯示出的優惠是來自finder.com的收費客戶。 我們可能會從合作夥伴獲得放置其產品或服務廣告的費用。 如果你點擊我們網站上的某些連結，我們也可能獲得利潤。 雖然會因此可能會影響產品資訊的順序、位置或產品資料放置的位置，但並不會影響我們對這些產品的評價。

金管局規定，如按揭成數超過6成，就必須購買按揭保險。 如遇升市，使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」)，取回部份保費退款。 業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下，但遇上跌市或估價不足，此計劃就無法進行。 清楚知道自己能申請多少按揭，決定了哪些銀行最適合之後，就可以用ROOTS上會的網上按揭申請服務，在網上填妥一張簡單表格，一次過向多間銀行申請。 轉按按揭保險 提交申請之後，銀行方面會直接聯絡申請人處理有關事宜，省卻了一般情況下需要自行到不同銀行提交的麻煩。 有些銀行做按揭貸款時可能會在頭幾年提供超低息優惠，從而吸引業主在自己的銀行借按揭。 而在頭幾年的低息「蜜月期」結束後，息口可能會提高。

一般買新樓借按揭，特別是呼吸plan時，發展商、銀行通常都會以首幾年較低利息的方式吸引業主向自己借按揭。 而在頭幾年的低息「蜜月期」結束之後，不少業主都會將按揭轉去其他銀行，以繼續享受低息或者賺回贈等。 今次文章就和各位一起了解一下轉按流程，以及各種你要注意的事項。 若想轉至高成數按揭套現，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。 隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。 樓市大升，兩年前經按揭保險上會的朋友，估價升幅普遍可以轉按到6成了，甩HKMC，並退回15％按揭保險費。 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。

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另一個退保的好處就是在於如果業主想在買第二層樓又想借高成數按揭的情況。 例如，兩夫婦一起同居，以丈夫名義借高成數按揭買了第一層樓，而接下來太太又想以個人名義置業的話，假如同樣是申請高成數按揭的話就多數不會獲批。 按揭保險退保的好處，相信對於很多人來說最重要的就是「保費退款回贈」。 轉按按揭保險 業主如果在首三年內退回按揭保險的話，可以獲得一定金額的退款，首年退總保費的40%；第二年25%；第三年15%。 對於本身借巨額按揭貸款的業主來說，退還的款項有一定吸引力。

例如當初買入物業為500萬，當時申請六成按揭，貸款額為300萬。 若然本身資金充裕卻又不想參與其他高風險投資，高息戶口就非常適合，可考慮轉按以享受更穩健的利息收入。 香港樓市長遠來說皆處上升趨勢，若然過了樓按罰息期而樓價已升值，就可考慮轉按物業，因會重新估價，樓按貸款以相同成數計算亦會增加，於是就可套現周轉或作其他投資用途。 其實除了HKMC之外，還有2間公司提供按揭保險服務，分別是昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）。 轉按按揭保險 它們會向銀行作擔保，讓準買家能獲6成以上，令買家成功申請九成按揭。 申請轉按要重新進行各項審查，包括評估申請人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等；最起碼的條件，是借款人的財務情況不比之前申請原有按揭時為差。 除以上優點外，若你目前的按揭計劃沒有提供Mortgage Link 戶口，便可考慮透過轉按取得。

轉按按揭保險: 轉按2022 現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費、按保等

如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。 不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。 你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。 轉按按揭保險 轉按是指將現有的按揭貸款由目前的銀行轉移到另一間銀行。

• 當然申請按揭時，最好有專人幫忙按你需要及處境提供最適合你的按揭計劃。
• 業主在購入心儀物業的時候，如果借出6成以上的按揭，便需要購入按揭保險，但如果罰息期一過，物業的價格隨市況上升。
• 如買家打算購買房協二手樓，在單位未補地價的情況下，一般只可做60% 按揭。
• 如果樓物業是自用，而估值又低於1000萬元，業主宜積極考慮透過按揭保險計劃轉按，成功轉按後，按息可望壓低至H+1.3厘，實際息率不足1.4厘，遠較新盤發展商按揭在優惠期後的5至6厘為低。
• 值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。
• 而於申請手續方面，大家無需要擔心，因為申請過程全部由按揭銀行負責辦理，申請人無需要自行去按揭保險公司的。
• 與此同時，銀行為管理風險，會考慮種種經濟因素，審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額甚至比原先的更少。

另外，如申請人為首次置業，又未能符合壓力測試要求，雖仍然合資格借足成數，但按揭保險費用會按風險而提高，再額外加約 10% 保費。 按揭保險費以貸款額計算，可選擇一次性支付，亦可計入貸款額內作分期支付。 視乎按揭年期及按揭成數，借貸人所需要繳付按揭保費亦有所不同。 另外，不同保險公司所收取的保費少許差別，大家可在網上查閱保費價目表。 首先，亦是最容易聯想到的，就是業主清還一大部分的按揭貸款。 假設樓價原本為800萬，業主借足九成720萬（高成數），而800萬樓的六成按揭（非高成數）則是480萬。 轉按按揭保險 如果業主能夠在三年內還到240萬按揭（80萬一年）就可以將按揭成數壓到六成並且甩保。 不過要留意的是，如果業主改變原先的還款做法，突然在首三年還款期內加高還款額，同樣有機會被銀行罰息，這點也需要注意。 所以，最理想的做法是在兩年的罰息期後一次過還一筆較大的款額，令成數降低至非高成數的範圍並申請退保，就能夠賺到盡。 如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。

轉按按揭保險: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?

那麼要等的話便要捱多5年貴息才能6成轉按，損失了接近7萬元利息。 而且到時未必再有 H+1.3% 這樣低的轉按利息了。 而另一個可考慮的安排為賣樓套現，樓齡數年的半新盤，市值有機會略高於數年前的購入價，只要賣盤離場，自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。 若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。 轉按時律師樓會為業主處理當中的手續和法律文件，視乎個案的複雜程度，可能會增加收費 ，但律師樓一般的收費是在5000至6000元內。 轉按按揭保險 村屋又稱為「丁屋」，原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。 丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，如果未補地價，是不能進行村屋轉按，因此業主在轉按之前，需要確保村屋已經興建了五年，不然有機會需要罰款。 我們的網站、我們的應用程式或我們和你的通訊，可能不時包含第三方網站的連結，而我們無法控制該第三方網站。 若你追蹤連結至任何該些網站，請留意該些網站有其自身的做法和政策。

去年政府推出新按揭成數計劃俗稱「林鄭plan」，容許在不套現的情況下，發展商二按可用新成數轉按到銀行，1000萬或以下樓價要甩二按便容易得多。 就以上例子，樓價800萬，發展商提供一二按八成合共640萬，三年蜜月期後如樓價仍然低於1000萬，就可以透過按揭保險把按揭餘款全數轉按到銀行，享受銀行低按息。 不過要留意，如利用新按揭成數借8成，需要付按揭保險費，最低為貸款額的 2.5%，不過一般可享有折扣，而且保費可以分期與樓按本金一併攤還，非常靈活。 有關「住宅發售計劃第二市場」的物業估值，按證保險公司會以自由市場市值(已補地價後的估值)按補價折扣率進行調整後計算。

轉按按揭保險: 按揭保險既保費係會有拆扣架

如果為1,000萬以下物業，最高按揭成數為六上，最高貸款額為500萬。 按揭證券公司的「按揭保費表」分為四大類，在按證公司的網頁上會列出「表1」、「表2」、「表3」、「表4」，資訊連結在下方。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 按當時一次付清保費86,000元計算（保費率2.15%），最終可退還約13,000元（15%），等如免供最少一個月。 須注意，退保必須於貸款提款日起計三年內完成，才可獲退還保費。 轉按按揭保險 而首年內退保可獲保費40%；兩年內25%；三年內15%，之後為零。 所以，基本上申請轉按過程不太複雜，只要你清楚知道自己能夠成功獲批按揭的機會，以及選定心水銀行之後，其後的步驟都是留給律師樓處理。 另外，借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」，如在罰息期間，透過轉按而提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。 如果樓價升幅不似預期，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或利率高企，轉按就無利可圖。

轉按按揭保險: 按揭保險計劃保費（適用於新按保）

過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。 按揭貸款當中會衍生利率，每間銀行按揭利率或有不同。 如果借款人發現其他銀行的利率，較現用銀行的低，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，都可以節省息差。

一般新買家都是鍾情於新樓盤，新樓發展商一般都會先推樓花，如果新買家想以供樓花入場，新推出的最高按揭成數就不適用了！ 事關經按揭保險計劃承造按揭成數上限最新更新版本加入細節，最高9成按揭除了只適用於首置客，還只適用於已落成住宅物業。 「九成按揭」聽起來很吸引，是不是每個置業人士都可以做到最高按揭成數？ 政府宣佈放寬按揭保險計劃，想上車或者投資其他物業，就一定要了解清楚最新的按揭措施。 無論是本身屬於舊按保或是新按保範圍，但凡跌入「表2」及「表4」的買家都要留意。 如果申請人是在原有按揭成數之上，只是借超過20%以內，供款佔入息比率會用40%計算準則。 但如果超出原按揭20%以上，則供款佔入息比率要用35%來計算。 最後，值得注意一點，就是「供款佔入息比率」限制，這一點大家經常忽略。

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