轉按好處 內容大綱
正如上文所說，「加按」是按揭貸款的一種，所以申請的手續及程序，大致與申請樓宇按揭相若，都要滿足金管局的指引。 根據按揭顧問所說，如果是樓契已在業主手的「現契樓」，重新申請按揭貸款套現的話，需時大約1至2個星期。 如果是聯名物業的話，「加按」時需要得到各個業主的同意，並一同申請。 如果是政府資助房屋，例如居屋、夾屋或租置計劃的業主，在未補地價的情況下，則要先取得相關部門的批准。 比如話，原銀行罰息期是12月1日，那麼申請轉按，最早可以9月1日時交申請表。 轉按好處 Banker 收齊文件後，等到9月1日便可入機check TU。 到按揭批後律師樓安排 12月1日drawdown，貸款人便能罰息期一完便自動轉按去新銀行。 MoneySmart不會向申請人收費，用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。 如單位已入手超過2年，轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。
Mortgage Link 也有存款上限，一般為按揭貸款額的50至60%。 銀行提供的現金回贈是轉按的誘因之一；即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差，單純新造按揭可取得銀行一些回贈，也是不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按的原因。 以目前一般銀行提供的現金回贈率1.95%計，轉按貸款額HK$400萬，便可賺取HK$78,000。 3.退回按揭保險保費 金管局規定，銀行批出按揭貸款時，如超過物業價值的6成以上，則需要承造按揭保險。
這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭，重新進行物業估價，就叫轉按套現。 少數轉按肯定可慳息的例子是數年內以發展商按揭入市的新盤買家；另一類邊緣個案是數年內以P按(最優惠利率按揭)入市的人士，在決定是否轉按時，要有多重計算。 以上插旗的例子，客人如想更改按揭中介應如何處理？
轉按賺回贈 – 為求吸引新客戶，銀行都會為轉按客戶提供現金回贈。 在轉按過程中涉及很多法律文件，以及手續需要處理，因此當中最大的費用便是雇用律師。 在疫情衝擊下，銀行審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額可能會比原先的更少。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 上月底筆者曾提及拆息抽升之下，業主應重新審視自身的按揭計劃，若閣下仍採用無鎖或舊鎖息上限的H按計劃，又或者發現市場有較優惠的計劃，不妨考慮一下轉按。 過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈，但由於現時銀行現金回贈較過去少，加上轉按涉及數千元律師費成本，決定轉按前宜先行計數，以免得不償失。 由於物業升值，而你的借貸比例亦經有所下降，所以即使是以同一個物業作押抵，可作按揭貸款的金額亦相對提升，此時「加按」就是個好選擇。 由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率或者同業拆息利率掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。 在1997年樓市高峰期時，按揭利率就曾經高達12%，所以這個變數也是值得大家注意的。 加按是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭，由始至終只涉及一間銀行及一份按揭貸款，就是原有按揭貸款所屬的銀行，才可以進行加按。
香港現處加息周期，各大銀行亦已提高最優惠利率0.125厘。 因應現時業主於銀行與銀行間進行轉按（使用發展商高成數按揭的業主除外），業主於新承造轉按中所獲得的息率，均不及舊有按揭佳。 故轉按時所獲得的現金回贈，往往亦為業主們所重視。 雖然樓市陰晴不定，但數年前買入樓宇的業主，賬面已獲利甚豐。 由於樓價升值，業主轉按時，便可將升值的部分套現成為流動現金，現時按揭比私人貸款更為低息，因此業主利用轉按可以以較低的利息支出借到可觀資金，更可用作投資，故此套現一直是常見的轉按原因。 轉按好處 富達、Fidelity International、富達國際指富達基金（香港）有限公司、FIL Limited及其附屬公司（「富達」）。
透過轉按，業主可將賬面升幅套現成為資金再作投資，加上按揭息率比一般私人貸款低息，故此吸引不少業主轉按套現。 「二按」是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款下，另外再向另一間財政機構，申請另一個按揭，涉及的是兩間不同的財務機構。 由於申請兩份按揭的還款風險增加，銀行一般不會承造二按，只有財務公司及地產商，會向業主提供二按。 其實有樓人士，除了可以利用物業上升所提供的空間，透過「加按」套現資金之外，亦可以考慮「業主私人貸款」，亦稱「業主貸款」或者「物業貸款」。 轉按好處 顧名思義，「二按」是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款下，另外再申請多一次按揭，涉及的是兩間不同的財務機構。 由於申請兩份按揭的還款風險增加，故銀行一般不會承造二按，只有財務公司及地產商，會向業主提供二按。 答：現時存錢在銀行是幾乎是沒有利息；但若向銀行申請按揭，一般銀行都會贈送mortgage link戶口，把錢存入這戶口可享按揭利息。
轉按好處: 申請按揭應否搵中介？優點缺點一文睇晒
如你在申請按揭時，沒有其他按揭物業在身，「供款與入息比率」（DTI）需為60%。 轉按，顧名思義是轉至較低按息之計劃，以節省利息開支。 即使新舊按揭息口「平手」，申請時亦可爭取1%現金回贈，以幫補律師費等開支。 假設物業市值為500萬元，轉按可獲5萬元現金回贈，扣除大約5,000至6,000元左右的律師費，實際落袋有數萬元。 轉按好處 近日所見，有個別銀行為搶佔市場佔有率，更推出推薦親友轉按獎賞計劃，每成功推薦一位親友選用轉按服務，便可享有高達1萬元現金獎賞(按揭貸款提取金額的0.1%)。
又比如現時供剩20年，轉按後重新做30年，拉長供款年期，減低每月還款額等等。 答：目前一般按揭最低利率都做到H+1.3%，如你現時的樓按利率是H+1.7%，轉去H+1.3%可慳息。 近年按息持續觸及封頂位，世紀plan H+0.7%開始呈現轉按契機，因世紀plan的封頂位很多都是2.75%，轉按可以把封頂位下調去2.5% (即P-2.5%)。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 轉按好處 轉按涉及律師費用，視乎銀碼一般大概為10,000以下。 另啟德區最快本月底前則有兩個大型新盤入伙，包括尚． 不少業主們都有可能需要為新居轉按，轉按前，就要作一系列準備。 轉按有眾多優點，但要注意重做一份按揭契，會涉及數千元的律師費。
如業主在「罰息期」轉按，便需要繳交罰款，具體罰則視乎個別銀行條款而定。 因此，轉按前，業主必須要細閱按揭通知書（Facility Letter），確保在罰息期完結後，才完成轉按程序，避免要支付罰款，得不償失。 雖然政府於2019年施政報告中公佈，首置人士買樓承造高成數按揭，可以免壓力測試，但如果是轉按，不論按揭成數，都需要通過壓力測試。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業…
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借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限，如在罰息期間內，透過轉按而提早償還原有按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點，所以轉按前要計清條數，以免轉左等於冇轉。 天氣不似預期，假果樓價升幅亦不似預期，或因其他種種原因，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或轉按利率提升，轉按就變得無利可圖。 轉按好處 美國近十年來首次加息，惟早於去年七月，定息按揭計劃已重獲業主選用，使用比例更逐步增加，由1.3%，升至12月的7.9%，創逾十年高位。 加拱是在原有、正在還款的按揭貸款上再抵押加借按揭貸款，承造按揭的銀行是沒有改變。
業主要留意償還按揭的利息支出，可作扣稅之用，所以選擇以扣減按揭本金或利息作ML戶口收息方法，會直接影響貸款人的扣稅額。 ML戶口的高息存款設上限，一般為按揭貸款額的50%，只有少數銀行將高息存款上限設為按揭總額60%。 另外，業主要留意隨時間，貸款額會變少，因此可享的高息存款額上限，亦會隨之變少，是Mortgage Link 主要風險之一。 想申請居屋轉按的話，則需留意由於村屋質素參差不齊、而且銀行在估價上往往出現估價不足的情況，業主可能因此失預算。
- 近一年的新批按揭，H按的使用比例約九成；但在2018年第四季至2019年初，P按由於各種原因，市佔率一度佔新批按揭的四至五成。
- 這是不少人買樓做按揭時，經常接觸到的字眼，今次小編將透過兩篇文章簡單交代它們特點及優劣之處，助大家置業時，可以選擇最適合自己的按揭計劃。
- 如果你工作繁忙， MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料，比較各大銀行的優惠。
- 舉例，如果物業買入時價值 700 萬元，未供完之貸款額為 300 萬元，借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。
- 不少業主供樓滿兩至三年，會轉按至另一間銀行，從而達到套現或獲取更多現金回贈的效果，或因為本身按揭計劃要捱高息，也需要轉按至銀行按揭解決燃眉次急。
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哪兄長將來置業時，相關供款與入息比率及壓力測試限制將提高，簡單說就是增加了兄長向銀行借錢置業的難度。 幸好，倘若A女士的物業升值，且單以個人財政能力，已可通過入息比例及壓力測試，成功申請轉按，哪A女士即可剔除擔保人（兄長）的名字。 轉按是指把原有銀行的按揭貸款轉往另一間銀行，實際需要及好處包括節省按揭利息，套取現金，「甩名」、還包括如退還保費及賺取現金回贈。 業主如果想為擔保人「甩名」，同樣可以透過轉按達到目的。 另外如果本身有使用按揭保險，首年內可退還40%、兩年內25%及三年內15%，由於一般按揭計劃有兩年罰息期，大部份業主會在第三年轉按，退保取回15%保費。 4.按揭掛鈎戶口 對沖利息 如業主原本於銀行所承造的按揭或發展商按揭，均未獲提供按揭掛鈎戶口（Mortgage Link），哪轉按後，業主即可獲得按揭掛鈎戶口。 該戶口可存入轉按後所獲得的一部分按揭貸款，因存款利率與按揭的年利率相同，故可作為利息開支的對沖。 倘若轉按人士只希望獲得現金回贈，而無意以新資金作其他投資，按揭掛鈎戶口將是不俗的節流選項。
業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。 轉按套現是業主請另一間銀行為物業重新沽價，借盡了按揭成數之後，餘額就能夠套現成現金，增加業主的流動資金。 物業估價亦是考慮因素，近年樓價上升，物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。 較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。 經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。 當物業市場處於上升周期，物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降，退保便可能有利可圖。
如果估價為HK$6,000,000以下，便可以做8成按揭並套現。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？ 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下… 如果為樓價600萬以下的物業，最高按揭成數為八成。 如果為1,000萬以下物業，最高按揭成數為六上，最高貸款額為500萬。 美國近十年來首次加息，惟早於去年7月，定息按揭計劃已重獲業主選用，使用比例更逐步增加，由1.3%升至12月的7.9%，創逾10年高位。
轉按好處: 比較不同銀行
買入物業時，大部分買家都會借取銀行按揭貸款上樓。 隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至另外一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。 這招近年為不少夫婦及家庭所用——先以人名義買樓，再由另一人作擔保；若日後再次置業時，便將擔保人「甩名」，再由另一人以單名做業主，以節省辣招稅。 所以即使因為轉按後令到按息增加0.1%，兩年合共只增加多 7千多元利息支出，連同辦理轉按所需要支付的數千元律師費，業主仍有許多回贈「落袋」。 由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款，所以貸款年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以貸款金額主要受物業價值而定。 轉按好處 高成數轉按：如轉按需要重做高成數按揭經HKMC等按保公司，需要完全過了罰息期HKMC才會接受申請。 答：因種種原因，現時樓按plan可能不是最佳，比如係P plan，轉按後可轉回H plan，可慳息。 又比如現時無 mortgage link戶口，轉按後便有 mortgage link戶口。
Mortgage Link是銀行提供給業主的高息戶口，與按揭掛鈎。 如果業主有額外資金可以存放在Mortgage Link戶口裏，然後銀行便會給你和按揭利率一樣的利息。 當業主的流動資金不足以償還整筆按揭貸款時，通過物業轉按來承造另一間銀行所批出的按揭貸款來償還原有按揭，便可甩按保取得保費退款。 業主通過物業轉按後，能夠以新借入的 390 萬元來償還原有按揭餘額（即 230 萬元），那麼業主能夠取得 160 萬元並套現成流動資金進行投資或其他用途。 現時，香港或將跟隨美國步入加息期，亦有業主會將部分貸款存入「Mortgage 轉按好處 Link」，以透過與最新利率掛勾的高利息，獲得額外利息收入，以備未來加息後的額外供款支出。 其實市場上有銀行是可以協助客人先加按樓宇以用作償還卡數。 條款是加按的金額經由律師樓轉交卡數或私人貸款的相關借貸機構，即此畢款項只是用作償還卡數貸款，若有剩餘金額會以現金支付給客人，實在是清數套現一步到位。 這畢加按的貸款按息上會稍高，一般是比現行息率加0.25%，當兩年罰息期過去，可以考慮轉按樓宇再次降低息率。
轉按好處: 轉按好處1 額外轉按現金回贈
想申請轉按和新造按揭一樣，當然要比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。 轉按也有成本，例如律師費支出，不過一般來說，成功轉按獲得的現金回贈可以彌補律師費有餘。 其次是罰息期，現時一般銀行的罰息期為2年，業主轉按後，如在罰息期內償還貸款（例如賣樓），便需要支付罰息，一定程度上減少了調配資產的靈活性。 套現，例如物業購入價是HK$500萬，原先承造6成按揭，即借款HK$300萬。 作者簡介：MoneySmart是一個幫助市民重新主導投資方向的理財網站，以成為大眾的理財教練為目標。 除提醒大家使用信用卡、申請貸款及購買保險時需注意事項外，亦會分享理財小智慧，教大家免墮各類型消費陷阱。 轉按好處 1.套現投資 如果業主是早於3、4年前已置業，或物業已升值多年，哪倘若業主成功轉按，在扣除舊有按揭尚欠的款額後，料仍可獲得充足的流動資金投資。 除了使用發展商按揭外，使用按揭保險上車亦是非常普遍，能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。 不過使用按揭保險需要支付保費用，利率介乎1.15%-5.04%不等，加上使用按揭保險不能把物業出租，如果「甩保」便可既慳息，又能靈活運用單位。 另外，如果第1年退保，更可退回40%保費，第2年為25%，第3年內退保，更可以取回15%保費。
因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。 如果轉按的物業屬於自住，而且沒有其他按揭在身，例如車位按揭，或者做了其他人按揭擔保人。 這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。 「轉按」是指業主在購入物業時，會選定一間銀行為物業做按揭貸款，銀行為保障自己利益，一般會設定罰息期，大約兩至三年。 在這段時間內業主不能將物業轉按，不然銀行會收取手續費，業主可能需要支付賠償，甚至退回按揭現金回贈。
若不了解，輕則需要重新遞交文件向其他銀行申請，嚴重則影響按揭審批時間，導致趕不上成交日期，需要撻訂。 但在2018年第四季至2019年初，P按由於各種原因，市佔率一度佔新批按揭的四至五成。 隨着這批P按的罰息期陸續到期，相關業主面對是否轉按的問題時，考慮點會與以H按供樓的業主完全不同。 借款人能夠申請保費退款甩按保，只要轉按時貸款額係樓價60%內並足夠清還現有按揭就可以同時甩按保，退款額為第1年至3年退回分別 40%、 25%及15%的退款。 退回保費的條件是，借款人必須完全償還整筆按揭貸款。 舉例，如果物業買入時價值 1000 萬元，未供完之貸款額為 500 萬元，借款人可選擇將未供完之 500 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。 轉按涉及律師費用，視乎銀碼一般大概為$10,000以下。