另外，按揭服務競爭激烈，銀行為爭取更多客戶，或為新造按揭提供低息優惠，又或為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的 1% – 2%。 同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。 雖然住宅房地產市場在穩定價格方面可能尚未見底，但很明顯房地產信貸週期已經處於上升階段。 今天的LPR下調，加上監管機構上周宣布降低銀行融資成本和首次購房者的抵押貸款利率下限，可能會重振疲弱的住房銷售情況。 雖然疫情的限制已經影響了消費者情緒和房屋銷售，但預計一旦這些措施放鬆，需求就會出現明顯的回升。
- 由於風險較大，二按的利率會比加按高，但利率高同時按揭成數亦會較高，而且往往不需要入息證明，手續簡單。
- 較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。
- 其中一個可能影響轉按申請的情況，是借款人在數年前購入單位自用，並成功申請按揭，之後又為親人其他 物業的按揭作擔保。
- 黃詠欣說，這項措施只可以涵蓋原有貸款額，不可以套現。
- 有些大型按揭代理更是地產代理的分支，因此更能幫忙進行估價。
- 他們熟悉市場情況，知道不同銀行可以提供的按揭產品。
- 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。
近年來成為供應重鎮的將軍澳日出康城，差不多每季都有新盤推出應市，而且戶型多元化，家庭客及投資者都極之關注。 重要：如貸款金額高過剩餘按揭（即加按），律師樓會把加按的金額是會落入丈夫的戶口。 雙方要互相信任丈夫會把加按的金額還給妻子，因加按的金額是要由妻子來貸款。 不過自住居所一般都是丈夫送贈給妻子，尢其如妻子擁有撫養權。 轉按壞處 但如果婚姻居所有按揭，丈夫把業權轉給妻子後，妻子需要重做按揭。 那麼，如果轉讓業權是送贈或以「無償代價」進行，銀行會不會當送契而拒批？ 轉按等同向另一機構申請按揭，要順利獲批，其中一個最重要的因素是良好的信貸紀錄，包括準時償還按揭供款。
轉按壞處: 物業估價
不良轉介會在準業主不為意，或未向準業主解釋清楚的情況下，用各種方式令準業主簽署按揭轉介信／按揭轉介表。 當然，市場發展千變萬化，如果銀行體系結餘持續上升，銀行要為資金找出路、轉按條件大幅好轉的話，那又是另一回事了。 轉按壞處 有些按揭轉介公司有經營自媒體或有為不同的報章雜誌撰寫專欄及名人採訪，代表這些公司的規模較大，且有一定財力支持。
「樓契」絕對講得上是一個物業的生命，作為單位業權的證明，是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。 按證指出，考慮到業務發展的資本需要，董事局建議不派發去年股息。 截至去年底，該公司的資本充足率為23.4%，2020年底為37.3%。 去年按保計劃下的新取用貸款額大增逾34.9%，至1326億元。 轉按壞處 計及往年收取的保費按年入賬及申索撥備後，按揭保險淨保費收入7.65億元，按年升92.2%。 另外，客戶想以父母作擔保人，但兩老皆已達80歲，已退休沒有入息。 加上普遍銀行計算按揭年期時，會以80 減 年齡，以客戶父母的年齡，基本上大部分銀行都是無法批出按揭。
美國聯署局減息半厘後，市場還預期美國年內有機會減息3次，意味未來還有2次減息之可能，假設每0.25厘，即現時息率會再低半厘，香港銀行同業拆息… 【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略 對於缺乏首期的上車客，一手物業吸引之處是其靈活的付款方式，部份更提供「呼吸Plan」，讓買家只需支付少部份首期，免壓測上車。 總括來說，表面上看似不吸引的「定息按揭計劃」，實情背後卻大有可取之處，只因計劃本身可免卻壓力測試，變相可補足不少新按保下缺口，例如本身樓價超出按保門檻的買家。 以至本身依靠新按保，卻因並非屬於首置客而未能免卻壓力測試的一群，都可以幫助他們提升負擔能力。 當然最重要一點，就是政策似乎都面向了昔日採取「呼吸PLAN」的一批高危人士，避免他們在跌市下斷供的手法，簡單來說是政府托市的一種表現。 將效應發揮到盡，還有就一批已借取發展商「高成數按揭」的買家。
轉按壞處: 轉按好處2 Mortgage Link 戶口
一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。 至於二手樓按揭利率方面，二手樓是根據市場利率計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%，較一手樓發展商提供的貸款利率低。 不過，買家要留意，按保的保費為貸款額的1.32%至5%，視乎貸款年期而定。 另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。 轉按壞處 而且市場上有公司，例如中潤物業按揭，更針對居屋、夾屋或租置計劃的業主，推出有關的「業主私人貸款」，即使未補地價的業主也可以申請。 而在按揭年期方面，提早還款亦無罰息，所以在年期上亦較「加按」具彈性。
非首置人士指的是已有物業在身（不論自用或收租），計劃買第二層物業的人士。 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。 轉按壞處 於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。
如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 轉按壞處 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。
轉按壞處: 按揭轉介行內所指的「插旗」是甚麼意思？
然而，如果物業估價跌至500萬，最高只能申請300萬貸款，無法償還原有按揭貸款，並不能達到轉按目的。 申請人事前可透過不同銀行的網上估價服務，大致掌握物業現時的估值，再根據金管局的按揭指引，評估轉按可取得的貸款額，是否足以償還原有按揭欠款。 就算物業估值、個人收入沒有問題，也不表示銀行一定會批出按揭。 常見的原因是按揭申請人的信貸紀錄欠佳，例如出現較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都可能會影響按揭批核。 轉按壞處 這種情況的起因，多數是不良財務公司假扮按揭轉介，或者是中介與不不良財務公司合作，表面上為申請人向銀行借貸，實際上是利用申請人交託的個人資料，借入私人放貸。 申請人如追討不果，就要「硬食」私人貸款的高息口，最終或血本無歸。 另外，轉按相當於重新申請按揭，再被銀行審批收入是否能通過壓力測試，以及銀行要重新考慮申請人的信貸評級。
【物業轉按懶人包】銀行競爭激烈，紛紛推出按揭優惠吸客，本文講述轉按定義、促使轉按原因、轉按如何計算、申請轉按注意要點，以及轉按和和加按分別。 新工大幅加薪對打工仔來說當然是好事，但是銀行或是按證公司，卻會懷疑申請人的收入是否可信。 例如，申請人上一份工收入是1.8萬元，而新工卻加薪至5萬元。 銀行會質疑為何申請人的收入何以會大增，如果申請人未有恰當解釋，例如考取專業資格，加上新公司可能成立不久。 【新盤按揭】「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」如何揀？ 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下…
因此，申請人若是已有2個月的入息證明，可能會要求申請人之後補交第三個月的入息證明。 申請人若遇上有關情況，可在置業時提出較長的成交期，例如3個月，以讓自己有足夠時間，取得第三個月的入息證明，以交足文件申請按揭。 轉按壞處 然而，這時候運用「定息按揭計劃」的優勢就更加彰顯出來，事關這個計劃是免卻壓力測試。
轉按壞處: 按揭保險
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- 經絡按揭轉介首席經濟分析師，擁有加拿大多倫多大學榮譽學士學位，了解本港及環球經濟，多角度探究財經市場。
- 那麼，如果在罰息期有資金需要，在原有銀行加按又是否可行？
- 每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。
- 在條款限制下，業主可獲得新利率（例如較低利率）及新的貸款額，亦大多可獲銀行發放回贈。
- 但擔保家人按揭，會影響擔保人日後自己的按揭申請，包括按揭成數受限、壓測標準更嚴格等。
在驗樓手續完成之後，業主簽署新的按揭條款就可以，其後銀行會將按揭貸款，以及套現的現金交給律師樓，之後轉交給業主，整個轉按的手續就會完成。 除以上優點外，若你目前的按揭計劃沒有提供Mortgage Link 戶口，便可考慮透過轉按取得。 所謂Mortgage Link，是該戶口會提供與按揭利率相同的存款利率，例如按揭的實際利率是2.25%，你便可享有2.25%的存款利率。 轉按壞處 簡單而言，你可透過Mortgage Link 對沖部份供樓的利息開支。 Mortgage Link 也有存款上限，一般為按揭貸款額的50至60%。 套現，例如物業購入價是HK$500萬，原先承造6成按揭，即借款HK$300萬。
假設一兩年後物業升值，所借貸款額不變，貸款額佔物業價格的比重使相對減少，有機會毋須再購買按揭保險。 按揭貸款當中會衍生利率，每間銀行按揭利率或有不同。 轉按壞處 如果借款人發現其他銀行的利率，較現用銀行的低，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，都可以節省息差。
轉按壞處: 【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?
Mortgage link 戶口意思是與按揭存款掛鈎的戶口。 部分承造按揭/轉按的銀行會提供一個高息存款戶口給貸款人，貸款人在戶口內的存款，可享與按揭利息相同的利息，有助業主賺取利息，抵銷部分供樓利息的支出，同時保持流動現金，是現時銀行常見轉按吸客的優惠。 轉按壞處 事實上，只要簡單幾個步驟便完成整個轉按手續，賺取銀行及轉介公司提供的現金回贈，最高可達貸款額的2.45%！
對於有固定入息的僱員來說，入息證明相對簡單，稅單、公司信、戶口出糧紀錄已是可信的入息證 明。 而對無固定入息的人士，包括自僱人士，一般銀行會要求6個月以上的紀錄作為入息憑證。 而對中小企老闆來說，銀行更可能要求提供2年的核數紀錄以計算收 入。 同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。 轉按壞處 目前銀行為爭取按揭業務，會提供息口和現金回贈等優惠作招徠，但會設立罰息期，主要避免借款人在這段期間提早償還全部或部份按揭貸款，以保障銀行營運成本和收入。
業主如果在置業的時候做了高成數按揭，當物業升值，便可以考慮甩保。 現時一般如果在第三年甩按保，能夠取回約15%的保費。 但要注意如果超過三年 ，有些公司的條款規定，便未必能取回保費。 轉按壞處 想申請轉按和新造按揭一樣，當然要比較各大銀行的利率、回贈及Mortgage Link 戶口等其他條件。 當物業市場處於上升周期，物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降，退保便可能有利可圖。
首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。 借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。 P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。
但值得注意一點，就是「浮息按揭」及「定息按揭」的新按保，所繳交的保費並不相同。 「定息按揭」的保費，比起「浮息按揭」較相宜一點，但當然，「定息按揭」的息率較「浮息按揭」息率較高，故是否應採用「定息按揭」呢? 轉按壞處 關鍵在低保費、高息口慳得多；抑或高保費、低息口慳得多。
這樣的話，借款人可以申請保費退款，首年申請的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。 如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。 置業時如果入息不足以通過按揭壓力測試，一般的處理方式是在申請按揭時加入擔保人。 為親友的樓按作擔保，其實會影響到擔保人自己未來的按揭申請。 轉按壞處 為免長期影響親人的置業大計，不少業主一早計劃，未來以轉按移除擔保人，但要留意，此種策略雖然可行，但成本卻愈來愈高。 政府統計處剛公佈，經季節性調整的失業率由2022年1至3月的5.0%上升至2至4月的5.4%的高位，創10個月新高，失業大軍更破20萬人的關口。 然而「失業率」升，「樓價」仍然拾級而上，業主的信心更是逐步恢復。
若能夠配合其他按揭產品使用，可以發揮出意想不到的效果。 事實上，申請人需要在選定「定息計劃」時，先告訴銀行整筆「貸款年期」，以及當中起首多少年選用「定息按揭」。 第一，可以選擇採用「定息按揭」續期；第二，轉用「浮息按揭」續期；第三，到其他銀行轉按。 轉按壞處 業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被call loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。 如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。
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