【置業攻略】2021香港買樓FAQ 無論你的全部固定收入或是部分固定收入來自內地，理論上都可以用於申請香港銀行的按揭。 但審批方面，相對會比較嚴謹，建議申請之前詢問銀行或找按揭專… 他續說，要增加放售單位對買家的吸引力，業主不妨向租客打「人情牌」，相約時間開放單位予買家參觀，甚至給「開門利是」予租客以顯示誠意，讓買家參觀，賣出單位的機會自然增加。 他坦言，業主在淡市想加快賣樓，除了價格夠競爭力之外，最緊要「還原基本步」，當中業主謹記要簽署委託放盤紙，且講明佣金數額。 賣樓技巧 更重要的是，業主跟地產經紀有良好溝通，可說明一旦買家出到價，便會即時現身簽約，讓地產代理感覺客戶實在，並會落力跟進。 由於現時買家都以首置以及自住為主，當然希望睇清楚物業的狀況，因此如果能開放給買家睇樓，亦會增加潛在買家。 因此，業主最好能提供下班後的睇樓時間，如平日晚上7點打後，或是星期六及日，讓更多買家可以睇樓。
相比之下，藍籌屋苑美孚新邨業主更進取，不乏靠自己一手一腳成功甩貨的例子。 區內地產代理指，早年曾見有屋苑業主舉辦開放日之餘，期間更自發落街向途人派傳單，最終吸引十多組客睇樓，以低市價約3%沽出，帶挈業主帳賺逾320萬元。 另外，如果是有租約物業，因為業主是沒有權要求租客開門給人睇樓，因此業主最好與租客商討，並定下一個睇樓日，讓所有潛在買家都在當日睇樓，以減少對租客的打擾。 如果地產商願意賣樓，那些人一定會買，否則他們覺得浪費了十幾個小時，好似那些大媽揀平價名牌一樣，揀了一輪，就算唔啱都會買。 買樓要留意的地點當然很多，但其實賣樓要注意的事項亦都不少，Squarefoot綜合出5大賣樓注意事項，讓有需要人士可以快速掌握賣樓要點，已熟知人士亦可温故知新。 賣樓技巧 答：如兩間物業的成交日期不是相差很遠，亦不需透過按保敍做高成數按揭，銀行可以只計算新物業的壓力測試，意味未甩名物業的每月還款，不需計入DSR及壓測內。 答：可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。 另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請將會被拒。 另須留意，假設是聯名甩名，田土廳的代價（consideration）需要注為完整樓價，不要注樓價的一半，否則銀行或當作送契。 由於買賣合約中已寫明是甩名，就算田土廳的代價是注入完整樓價，印花稅都會是以樓價一半去計。
第5，因不知328的開價是否高市價和280是否市價。 假設328是略高市價5﹣10﹪而銀行估價是市價。 假如328是市價而280是低市價5﹣10﹪，哪你開價大約是270﹣275左右。 正常你開價會比你的最高價爲低而你應小備開票比AA壓業主價。 【移民準備】物業資產配置懶人包 賣樓技巧 近年不少港人都有打算移民外地，對於有樓人士，應該如何處理目前自住物業，相信會是每位移民人士一大考慮… 反而對於投資客，則喜歡連租約買入，因為買入後不用有空窗期，即買即有租收。 不過，自從政府推出政策打擊多買一層物業的投資客後，投資需求已大減。
年尾多個大盤陸續入伙，收樓是準業主最期待的畫面，當中涉及甚麼程序？ 【供應唔到數】施工落成慢 預售樓花申請少 樓價難大跌… 「零」新申請預售樓花不時出現，以近3年計算，已先後出現6次，導致累積待批樓花單位明顯下跌。 據資料顯示，7月份累積待批樓花單位錄9,796伙，… 當然，作為準買家要給業主及地產代理知道，你是真心有興趣買樓，地產代理通常會擔心失去潛在買家，會更落力幫你找筍盤。 賣樓技巧 此外，當得悉業主背景及單位放盤情況後，遇上心水盤時不妨大膽還價，若業主開價為市價或輕微高於市價，通常較開價還低一成以上，不用覺得不好意思大膽還價。 如果業主拒絕還價或覺得落差太大，便轉戰另一間，淡市時心理質素較差業主會不下一個，平盤不會得一間。
專任委託銷售書，是委託銷售契約書會載明委託銷售期間，且在期間內，若約定不得自行出售，或另外委託其他仲介公司銷售；若約定可自行銷售或委託其他仲介公司銷售者，則為一般委託銷售契約。 當然，委託銷售期間屆滿之後的2~3個月內，若與仲介公司（商號）曾經仲介之客戶成交，則仲介公司有權追回服務報酬。 該盤主打二至四房戶，今批開售的單位中，包括一座二樓Ａ室的連花園特色戶，面積達一千三百二十八方呎，消息指出，該單位錄承接，物業定價達三千三百五十六萬九千元，呎價約二萬五千二百七十八元，有關成交的造價及呎價均屬高位。 海天晉今次成功以貼市價搶灘，力吸各類型客源，首輪推售二百二十八伙，市場消息指，截至昨晚沽出約二百伙成交，佔開售單位達八成七，乃今年內單日沽出最多單位項目。 又一個供應重災區的海天晉大賣，並且訂價超貴，證明大陸+有錢人的聰明錢明顯入市掃貨，預期向隅客隨即炒爆鄰近2手樓，發展商同時亦準備加推單位應市，因為需求實在太強。 不過，有可能這淡友將夢中所見誤以為真，因為交租交到暈暈地。 新政最受惠 七大搶手盤看過來 由於港府最近放寬按保計畫，首置人士可申請最高9成按揭的房價上限由現時400萬元提升至800萬元，而最高八成按揭貸款的樓價上限，則由600萬元…
賣樓技巧: 裝修指引
富誠地產潘祖兒表示，現時黃大仙一帶平過400萬元入門盤，可揀坐落慈雲山的慈樂大廈，實用面積325方呎，叫價395萬元。 另外，曾有上車客以眼淚攻勢感動業主，希望以較實惠的價錢買入單位，一般老一輩業主重感情，當幫年輕人上車，有時並非無商量餘地。 如果借盡8成按揭，可用100萬買個大約500萬單位，如果區內確實有收購重建，區內其他物業都會水漲高，如果物業升兩成，即是100萬首期搏賺100萬，如果物業升三成，即是100萬首期搏賺150萬，回報更高。 還有餘錢65萬，可以俾屋企人借盡九成買多個細價樓自住，又或者可以買多層大陸樓！ 賣樓技巧 筆者不賣歡等運到，喜歡自己增值，掌握自己的命運。 講價的方法千變萬化，誰能預料到那個方法才是最有效，因此上述的講價技巧只供大家參考，最重要的還是要靠執生，見機行事。 現時網上搵樓平台已相當普及，買家可以隨時隨地得到大量買樓資訊作參考，亦可以成為其中一個講價的指標。 比如說，心儀單位的叫價高於其他同類型放盤，買家可以用此原因去嘗試壓價。 講價是一門好深的學問，不夠落力的話，買家又未能以筍價入市；講價技巧欠奉，隨時得罪業主，談判破裂，甚至會被人趕走。
另外，他續說，單位內少放雜物，甚至重新為牆壁上油漆，可令屋內看起來整齊順眼，也讓睇樓的買家有較好的觀感，增加賣出機會。 旺市時市況瘋狂，細價上車盤的業主多數擺出一副「皇帝女唔憂嫁」的態度，尤其是連租約單位，即使無樓可睇，買家仍然搶住買，部分更以破頂價賣出。 資深測量師張翹楚指，在淡市下外國業主的賣樓奇招亦可作參考，如早年西班牙曾有位業主放售其獨立屋，惟當時受經濟及樓市低迷影響而無人問津。 及後該業主忽發奇想，改以彩票形式賣屋，每張售10歐元，最終捉到不少人「以小博大」心理，賣出彩票的總值更遠超原來的放售價。 譚氏舉例，如果放售物業市價值1,600萬元，開價不妨以遠低於市價的1,300萬元起錶，而且價高者得；同時業主心目中宜設下底價，到價即沽。 由於物業開價吸引，在買家爭相競價之下，隨時會有意外驚喜，賣貴一兩口價並不出奇。 二手樓市受加息陰霾及新盤搶客困擾，仍有跌價壓力。 買家觀望氣氛愈趨濃厚下，業主「甩貨」難度愈來愈高。 有見及此，東網請來專家教路，業主放售物業可嘗試以下4招，有助提高放盤的競爭力，淡市靚價賣樓自然得心應手。
如果是價格問題，就要評估下自己的售價是否過高，與同類單位相比處於什麼水準，再調整一個合理的定價。 聲 明所有議題/文章由其作者提供，大部份回應/留言是即時上載，少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾，所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。 無論是買樓還是賣樓，同樣是要熟知最新市場價格，因為若果「叫價」太高，就會令到單位長時不能成功賣出，但若果「叫價」太低又會「蝕底」。 要知道各大屋苑最新放售價格及成交價，可以於包括Squarefoot在內的熱門房地產平台查看，業主亦可在各銀行網站查閱銀行對物業的估價，以作為參考。 中原丘漢偉說，荃灣柏傲灣2B座極高層F室，實用面積392平方呎，原叫價780萬元放售，終以760萬元易手，實用呎價19,388元，略低市價。 賣樓技巧 代理續說，買家為年輕夫婦，雖是首次置業，但為入市做足準備，如查詢銀行估價、壓力測試要求等，為顯示誠意，更「帶票」與業主洽購，終打動業主減價20萬元，買家見價錢比市價略低，即拍板入市。 「一般委託銷售契約書」：不受限於特定房仲，賣方可以委託多家仲介公司幫房屋進行銷售，也可以直接和買方進行房屋買賣交易。 優點是可以多方比價，選擇價格較好的買家，賣方也可以不透過仲介直接將房屋賣給決定好的買家；缺點則是賣方要和多家業者進行聯絡事宜，比較過程中資訊會比較繁雜，窗口也不統一。
賣樓技巧: 置業手冊
買家難求，部分二手業主按捺不住，索性大幅減價求客，令本月劈價過百萬元的成交個案持續湧現。 此外，近年360度全景相機大行其道，配合手機以超廣闊的視野，拍攝出單位內籠的全景影像。 賣樓技巧 準買家只要拿起手機上下左右移動，單位內籠及外望景觀就能以不同視角呈現眼前，增加吸引力。
- 反而對於投資客，則喜歡連租約買入，因為買入後不用有空窗期，即買即有租收。
- 據Q房網統計，去年二手註冊中，有4,578宗屬內部轉讓，佔比高達10.78%，即代表每10宗二手交易，就有1宗屬內部轉讓。
- 買樓就是人生最大的投資之一，務求慳得一蚊得一蚊，就算平時多麼不喜歡講價，買樓時也一定要講價。
- 其實懂得用按揭計數最緊要，今日就以一個樓價400萬的單位為例，…
- 以下三個最近分別在屯門、火炭及北角區上車的個案，買家就善用「鋤價」招數，最後成功以低於市價入市，準備置業的人士不妨參考。
- 第一「切勿買頂樓」，因為頂樓露台是屬於公共平台，假如屋頂漏水要修繕，就得經過管委會同意，否則就得從內部施工。
因此，業主要知道出租的單位是處於生約期，還是死約期。 如果租約是處於生約期，只需給予一個月通知，便可令租客離開，讓單位交吉出售。 若是處於死約期，就不是單單給予租客一個月通知就能令租客離開，死約期內如想交吉出售，需要同租客商討，並有需要作出額外賠償。 【領先指標】信心指數回升 減價盤減少 樓價將止跌回穩？ 美聯首創「美聯信心指數」每週追蹤網盤價格變化，反映業主信心及巿場情緒，預示樓價走勢！ 賣樓技巧 總之有瑕疵就適當改善下，儘量將單位不如意的地方最小化，避免買家以需要花費龐大開支去翻新單位為由而壓低樓價。 答：如未完成物業甩名手續，便購買第二間物業，最多只可批8成按揭，不會批9成按揭（樓價1000萬或以下新例可做9成）。 即使已完成甩名手續，田土廳已更新，但環聯未更新，亦只可以做8成按。
除了傳統實地睇樓外，現時不少買家都是先到網上查看放售單位，如業主能提供較多單位的照片及影片等，讓地產代理放到網站或社交平台上宣傳，往往有助吸引更多潛在買家。 照片最好是能拍出物業的全貌，以及一般買家會較重視浴室及廚房的間隔，當然如果物業有靚景觀亦一定要拍低。 業主放售物業能否得到買家的垂青，除了價錢之外，很多時對物業的觀感亦頗為關鍵。 如果單位有一定裝修，對於急要住的買家來說是非常吸引，因為一般裝修可能都要等2至3個月，同時買家亦可能不想花太多時間自行設計裝修。 裝修較好的單位，買家會願意出高一點價錢，而且去貨亦會較快。 當然市面亦有一些殘裝的單位放售，業主可以節省修繕費，但賣出價錢會較低。 如果單位目前仍有租約在身，單位是否交吉出售會影響到最終成交價。 由於現時買家多為自住用途，如單位不能交吉出售，一來買家未能申請高成數按揭，二來買入後亦不能即時入住，吸引力大減。 主要費用包括約相等於成交價1%的地產代理費用，及按時數或以固定方式收費的賣家代表律師費用。 額外印花稅方面，按規定，任何人在2012年10月27日後購置任何住宅物業並在36個月內出售，就需要繳付相應額外印花稅，如持有期為6個月以內的稅率為20%，持有期為6至12個月的稅率為15%，持有期為12至36個月的稅率則為10%。
近來很多很有錢的資深投資者，以首置名義買住宅物業，原因是他們過往買住宅，都是用公司名義持有，個人名下就沒有物業。 自從2013年政府推出BSD（買家印花稅），以公司名義買樓要多付樓價的15%，就很少買家再這樣做，但據筆者所知，很多二手物業仍然是以公司轉讓形式買賣，尤其豪宅，操作較複雜，先不談。 樓市交投趨淡，業主想要加快甩貨步伐，就要主動出擊。 港置譚征指，放盤業主不妨多舉辦開放日，通知區內地產代理行在限定時段帶客前來睇樓，好處是慳時間兼且買家實在。 當有買家合心水時，更可當面議價，增加賣出單位機會。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。 香港討論區有權刪除任何留言及拒絕任何人士上載留言 (刪除前或不會作事先警告及通知 )， 同時亦有不刪除留言的權利，如有任何爭議，管理員擁有最終的詮釋權 。
賣樓技巧: 地產博客
反而今年談論了很多移民賣樓潮，老樓身邊正有或已經已移民的朋友，共同持點是多是80後、在港已有物業和至少有一名小孩，背景分別是財金界人士、老師、醫療界和公關等職業，看看他們的考慮。 「斡旋金」係買賣雙方對於不動產價格尚有差距，由買方拿出一定金額交由仲介幫忙議價，並示其購買意願。 但過去因為買賣方對斡旋金認知之差易衍生很多交易糾紛，因此後來才有內政部版「要約書」來取代斡旋金之作用，現在買方如果要找仲介幫忙議價可選擇付「斡旋金」或是簽「要約書」的方式。 如果能夠直接跟現場主管，或是代銷公司更高階主管議價，不僅更省事省時，而且更省錢。 不過最高段的是找到建設公司負責的主管或是建設公司老闆，這樣議得的價格絕對比跟代銷公司議價還要低。 而當房地產市場景氣明顯走下坡，或是市場上空屋大幅增加時，很明顯的市場由賣方市場轉到買方市場，這時候當然可以將議價空間再拉大到2成，甚至從7折價開始談也不為過。 物業投資專家Anthony在片中指出，Kathy的單位是典型港島區收租筍盤。
所謂「內部轉讓」大致可分為兩種，一種是「甩名」（或稱除名），即將聯名擁有的單位，改為一人擁有，例如夫婦共同擁有的單位，丈夫「甩名」後由太太獨自持有。 另一種是「轉名」，例如丈夫將個人名義擁有的單位，轉給太太個人擁有。 值得一提的是，這種內部轉讓只適用於直系親屬，即父母、子女、或配偶，而且必須使用「買賣」方式進行，才可以令受讓人即使已擁有多個物業，在「買入」物業時，亦能夠享用舊有稅率制，而非15%稅率。 目前市場見得最多的方法，就是透過近親之間內部轉讓方式，讓業主無須「沽出」原來擁有之單位，即可回復「首置身」。 新、舊稅款差距巨大，投資者惟有各出奇謀，期望「回復」首置客身份﹙買某一個物業時，手上無任何以個人名義擁有的物業﹚，好讓再置業時只需付舊累進稅率，以便「慳得就慳」。
通常會設1至3年罰息期，而計算方法是按揭金額的百分比；不過每間機構的百分比都不同，所以要確保在賣樓時將罰息期的金額計算在內。 香港正式的物業買賣合同需要由律師進行處理，因此律師費用主要包含三項：買賣合同的草擬、樓契登記以及按揭契。 此外，還有土地查冊費、贖契註冊費和其他雜項，如車資和列印。
系統觀測上萬個網站頻道，包括各大新聞頻道、社群平台、討論區及部落格等，針對討論『買不起房還要忍受的心酸』相關文本進行分析，並根據網友就該議題之討論，作為本分析依據。 本文所調查之結果，非參考投票、民調、網路問卷等資料，名次僅代表網路討論聲量大小，不代表網友正負評價。 雖然說在外租屋的好處，可以說是想住哪就住哪，反過來卻也是一項壞處，因為可能因此經常需要搬家。 有些人幸運遇到好業主，一住可以順利住上十幾年，有些人卻一波三折，遇到業主想要賣樓、留給兒女住或是調漲租金等等，就算不想搬家也只能摸摸鼻子，打開租屋網再找自己下一個避風港了。