買樓按揭計算介紹

買樓按揭計算 內容大綱

無論您是綠表或白表,即看以下一二手居屋按揭指南,了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。 首先是定息按揭,利率固定(首2至3年),可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。 第二是浮息按揭,這是跟市場變動的,利率比前者低,所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。 第三是還息不還本,每月只還利息,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。 當你已經符合按揭成數上限嘅要求,咁係咪一定借到錢? 買樓按揭計算 假如你作為申請人係申請按揭時冇其他按揭物業或擔保,你個貸款額最多係你供款與入息比率嘅5成,即係話你揾3萬一個月的話,你個按揭每月供款額唔可以超過$15000(人工5成)。 不過,要借盡30年須留意,銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算按揭還款年期。 如果用樓齡計算供款年期,銀行會用人齡計算的年期比較,之後取低者作最後貸款年期。 例如,當申請人55歲,樓齡49年,而兩者都採用75減進行計算的話,最終按揭年期會是20年,而不是26年。

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至於先買後賣的換樓人士,政府規定換樓人士如購買新物業後,12個月內賣出舊有物業,將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 須注意的是,15%標準印花稅需先支付,後退回,因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。 對於香港買樓人士來說,選用“H按”和“P按”,主要看那個實際利率低。 美國多年量貨寬鬆,銀行流動性充足,所以香港同業拆息一直偏低。 據智通財經了解,目前香港市場上,“H按”的實際利率平均為1.77厘,“P按”的實際利率是2.25厘。 由於存在息差,所以H按成為主流,佔比超過9成,但是這個比例會因為利息情況等因素隨時變化。

買樓按揭計算: 置業簡易步驟

「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。 最重要是,這筆「按揭保費」,買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後也有一些變數,未必可全部反映出來。 買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔的物業來選購,也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 當然不是說你想借「90%」,銀行便會批出「90%」,背後主要視乎政策。 買樓按揭計算 根據現時金管局的樓按措施,樓價少於1,000萬元的物業,銀行最高可以承造60%按揭;但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人,「按揭成數」還會進一收緊。 簡單而言,P是指銀行最優惠利率,最惠利率並不是一個劃一的利率,不同銀行的P亦會有所不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平,分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。

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使用細P的包括滙豐、恒生及中銀香港等;而大P則為其他銀行採用。 2020年,美國聯儲局兩度緊急減息,但供樓人士似乎暫未受惠,不論美國及香港,按揭息率不跌反升。 買樓按揭計算 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%,個別中小行為2.4%。 由於最近 HIBOR利率下跌,H按按息再現1.87%。

買樓按揭計算: 按揭供款實例

自僱人士如開立公司,並須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。 使用利嘉閣按揭計算機之時,顧客只需要在網上輸入樓價、供款年期以及成數等簡單資料,便能夠輕鬆計算出每月按揭供款支出以及利息。 而且按揭的計算結果顯示買樓時各種支出費用,包括有印花稅、律師買賣合約、代理傭金等等,説明你更好計算出毛樓成本支出,做好預算方案。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港,但如果本身的收入並不是源於香港,按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業,理應銀行批出的按揭成數為60%,但收入並不是來自香港的人,最高為50%。 因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 第三是還息不還本,即每月只還利息,如果買家想保持一定的現金流,不想增加還款壓力,這是頗吸引的,但銀行為了風險管理,會需要客人另外購買人壽保險,以確保還款是連保費及利息還予銀行。

  • 我們的計算機已計算好你在壓力測試下所需要的入息要求。
  • 雖然林鄭plan允許爆壓力測試(壓測後供款與入息比率超過60%)申請人申請按揭,但按揭保險費用就會相對提高,而且銀行未必一定批。
  • 不過,相關操作有附帶條款,例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣,銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。
  • 另外,申請人的總家庭月入不可低於套現金額,如套現 3 萬,家庭月入就必須是 3 萬元或以上。
  • 必須留意的是,並不是退回全數15%,而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。

對於很多香港人來說,在香港買樓從來是人生大事,畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要,如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市,不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略,包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序,讓你好好計劃你的換樓。 一般「按揭計算機」,均假設買家只借取銀行按揭,部份會計算按揭保費,但實情很多購買一手樓的買家,也會採用發展商按揭。 發展商按揭,部份為全期均由發展商承按的一按按揭;但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按,餘額兩至三成則向發展商申請二按。 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客,購入的也為「交吉」單位,但如果購入的為「連租約物業」,由於銀行會假設買家作投資用途,故不理銀碼多寡,「按揭成數」一律收緊至五成。 買樓按揭計算 由於部份買家未必有充足的首期,所以在銀行提供按揭外,買家還可透過加借「按揭保險」,去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話,則1,000萬以下物業可做最高80%按揭,而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子,樓價「600萬元」,原本銀行只肯借60%,即360萬元,但因為我們選擇借「按揭保險」,所以最高才可多加借30%,變相可借取90%按揭。 不論是P-x或H+x,「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。

如並非首置人士,在新政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險買樓,最多可借80%,即首期為HK$160萬。 不過,即使首置人士有首期,仍未等於可以成功「上車」,記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 在運用「按揭計算機」時,我們需輸入「物業樓價」,但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值,並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請,除了銀行會進行估值外,按揭證券公司也會自行作估價。 因此,買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統,跟自己心儀購入的單位作對照。 買樓按揭計算 除非物業管理費已經包火險,買家可以自己搵保險公司買或經銀行購買火險。 火險的保費是以貸款額計算一般銀行收費大概為0.1%。 (若貸款額為港幣1,000,000 火險便需要大概港幣 1,000 )價錢話多唔多話少唔少,但是在買樓時都要先有定心理準備要付這筆額外費用。 有幸抽中前籌的居屋申請者,除了要花心思揀選心儀單位,更要了解不同類別的居屋按揭,在簽買賣合約前,確保可獲取按揭資格。

於正式買賣合約應有條款註明,如買方無法完成交易,賣方可以先殺訂,然後把單位重售;如果單位重售時的價值低於合約上的價值,賣方可追討有關差額等等。 這種方法的現金流壓力最少,可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂,待收到賣樓尾數後,才支付新購物業的大訂餘額及印花稅,即使積蓄不多亦可安心換樓。 壞處是只偷到10天的成交期,由簽署售出單位臨約至新購單位臨約,時間超過一個月,期間要面對樓價上升的風險。 售出物業時,如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易,換樓人士應將新購物業的臨約簽署日,定於售出物業的成交日之前10日左右,以確保收齊售出物業的尾數後,才需要上律師樓,簽署新買物業的正約(下圖)。 所謂「3辣招」就係額外印花稅,買家印花稅,雙倍印花稅。 如果你係香港永久居民,而且係首次置業,呢「3辣招」其實對你冇直接影響。

如果閣下有一些類近貸款,則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果1,000萬以上物業,銀行理應銀行批出按揭成數為50%,但收入並不是來自香港,卻會收緊一成至40%。 因此,在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」;「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」;在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 「最優惠利率」按揭的P按,則以「P-某個百分比」計算,其中「P」指的最優惠利率,銀行會視乎美國加息或減息步伐,而作出調節,對小業主供樓的按揭息率也有影響。 銀行普遍認為買家年齡愈大,可償還貸款的能力愈低,故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說,銀行可以讓買家按揭年期30年,但也會以75年扣減樓齡作準則,兩者取其短者為準。 待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。

要解決危機,可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 自僱人士每月收入非確定性數字,若想買樓,自然會擔心承造按揭出現困難。 自從新按揭推出後,不少買樓人士上車最大的煩惱就由首期不足,變為收入不足。 面對收入不足,當然不是建議買家即時去找新工,然後人工又可以增加一倍,… 承造按揭前,先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係,否則可能要另聘駁腳律師樓,費用大約$2,000至$3,000。 買樓按揭計算 即使未來有加息風險,一般銀行都容許業主,在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次,所以不用太擔心。 至於1920萬以上物業,如行資產最多亦可借4成,行入息最多借5成,只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查,最多只可借4成,如有按揭在身,則要扣減一成至最多3成。

並提供Live Chat 即時對話為您解答網上買樓,網上搵樓及按揭的疑問,力求成為最好的香港地產網站。 要留意是,總貸款額增加,每月還款亦會上升,因此壓力測試要求亦會增加。 萬一在增加保費貸款後,未能滿足壓力測試的要求,因應個別銀行的要求,如能申請,須另付額外保費約10%。 以上述例子5%的保費會增至5.5%,保費會由36萬元增加至39.6萬元。

舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 如果目的是想增加貸款額,並套現額外資金,不論是用居屋轉按還是加按,供款壓力均更沉重,對擔保人房署來說風險增加,故房署只會批准因意外而臨時需要資金應急的個案。 買樓按揭計算 如果想增加促成交易的機會和對方信心,當然最好準備這份文件,類似是銀行的貸款意向書,顯示有充足資金,也有心買,始終面對海外隔岸買樓人士,部分賣家或會持保守態度。

買樓按揭計算: 銀行服務及支付

如果業主現有居屋單位的估值為500萬,當年以市值56折發售,折讓為44%,補地價金額,即為「500萬x44%」,等於220萬。

不過注意,這文件所批的貸款額,不一定是最終獲批的貸款額。 按揭利率分幾種,第一是定息按揭,利率首2至3年都是已固定,不用擔心首幾年的利率變化衍生之風險,申請人可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。 於簽訂臨約後,買家可選擇單方面撻訂,但至簽正約後,理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士,宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後,才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況,更可淨袋售出物業的細訂,並重售單位。 一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃,雖然資金充足,但於現金流方面要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵,將決定對方撻訂時,對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定,但一般在兩星期內簽訂,能走盞的日子就只剩成交日。 部分換樓客希望,買入住宅的成交日早於賣出的單位,以節省搬屋麻煩。 但由於樓價尾數均於成交日交付,新購物業更須於成交前數日,將尾數交付律師樓。

除非手頭資金充裕,可先行墊資支付新購物業尾數。 否則對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客,最少會有數天的居所真空期,而需要搬兩次屋,難以做到無縫交接的情況。 你好,我叫比利,是一名電腦科學的畢業生,畢業後到現在都是從事金融銀行相關行業。 我喜愛科技,對理財有點心得,亦有成功創業經驗。 我希望能透過創辦HongKongCash.com與其他人分享及交流有關理財及創業資訊。 借爆120倍人工嘅staff mortgage loan, 買400萬樓.

雖然有些銀行提供80減計劃,但利息可能會較高或者需要申請人開立銀行賬戶存入一筆特定金額。 根據金管局指引,現時私人住宅的銀行按揭成數最高只可借6成,如想借超過6成,需要經過按揭保險公司,並支付按揭保險費,按揭保險費是以銀行基本貸款額之後的貸款計算,就額外貸款額乘上保費率。 例如銀行只提供6成,如想借9成,額外三成的貸款要交保費。 3未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過 50%,而其保費會因應風險因素作出額外調整。 因此,部份大銀行如滙豐銀行,則因應新政策發出內部指引,提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%,即使基本供款佔入息比率不超於50%,亦需因應個案作審批,批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 買樓按揭計算 至於不計算按揭保險部分,一般為六成按揭,申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 利嘉閣按揭代理有限公司為客戶提供多個可靠的按揭工具,包括按揭計算機(供樓計算機),轉按計算機,按揭指南等。 精準地幫客戶計算出各種相關數據,如按揭利率,按揭優惠,按揭成數,按揭上限,每月按揭供款的支出等,助您輕鬆完成各種物業貸款及銀行按揭。 針對部份採用新按保的買家,按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下,可以在多繳付一成額外保費,而免卻壓力測試,而僅用供款佔入息比率作為審批準則。