因此，若物業處於商業區，收購的價值以及機會亦較普通住宅區為高。 最後，一般在新樓盤發售時，有幾百個準買家在入票搶購，這時帶你看樓的經紀也會不斷給你壓力，令你好有可能在沒有考慮清楚的情況下便衝動加入搶購行列。 最近多個新盤推出市面，不少打算上車的人士會問我：「要買樓，應該買一手樓，還是買二手樓？」其實沒有一定的答案，要視乎你個人的處境和狀況。 不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。
所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況，更可淨袋售出物業的細訂，並重售單位。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 除了了解自己的搵樓方向，以及儲足首期外，也別忘了保持一個良好的信貸評級。
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香港政府唔解決住屋問題，公屋俾晒新香港人，想買樓自住固然係遙不可及，想喺市區租個單位，好似小妹呢啲90後啱啱踏入職場無幾耐，諗都唔好諗。 既然係咁，市場對於近市區嘅劏房需求就非常殷切，無他嘅，喺返工附近有個地方沖涼訓覺，邊個打工仔唔想丫。 既然係咁，小妹今日就介紹下我公司早排完工嘅其中一個裝修個案，銅鑼灣時代廣場附近某單棟洋樓嘅碩果僅存天台單位，點樣變成合法劏房出租。 沒有維修責任：因為物業乃全新，所以買家短期之內不需要擔心入住後要付大廈維修費用。 市面上一些超過30年以上而從未維修或翻新過的舊樓通常會要求所有業主一同撥款維修。 維修或翻新費用可以由幾十萬至過百萬不等視乎物業質素或工程大小而定。
- 但何謂「沽出物業」，香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則，並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。
- 假設該舊樓樓齡已有55年，申請按揭的銀行以「75減」計算，最長按揭還款期只有20年（75-55年）。
- 對於一般按揭個案來說，最長還款期通常可達30年，但由於銀行通常以「75減」或「70減」樓齡計算最長還款期，故舊樓未必可以做供足30年。
- 一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。
- 而英國部分地區的二手樓租金回報，表面上可以去到6至8厘，但要留意的是，買家即使親身到英國驗樓，但很多樓齡高的物業都隱藏滲水、剝落等問題，只看一兩次樓，難以察覺。
- 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。
不少網民都建議出帖者選擇第一個方法，理由離不開認為現時低息，可以收租供樓。 不過有網民提出，出帖者的年齡為40中有點尷尬，因為他認為到40尾或以上，就不應太搏，沒有時間出錯。 出帖者沒有小孩，人工又沒有大幅向上空間，自住單位已升值不少，而且新冠肺炎疫情影響全球，他認為出帖者安於現狀也不為過，疊埋心水，退休時選擇逆按便可。 買舊樓自住 還有一個問題，就是單位是否交吉交易，所謂交吉交易，就是在支付樓價餘數時，賣方已經搬出該單位。
買舊樓自住: 二手物業注意樓齡問題
封城期間，為遏制疫情，上海千萬人口連續數周居家不出，近期方才有所緩解。 此外，4月社會消費品零售總額暴跌48.3%，遠高於全國的跌幅11.1%。 上海1-4月份固定資產投資同比下滑11.3%，同期全國則實現了6.8%的成長。 買舊樓自住 市海關部門的貿易數據也顯示劇烈萎縮，4月以美元計的出口同比萎縮43%；進口下跌31%。 隨著病例的下降，上海近期披露了逐步解封的計畫，但可能需要一些時間才能完全解封，經濟活動才能恢復正常。
有人會話20年供不到，可以供30年，重點在於同樣單位，同樣按揭成數，在人工跑輸資產升值底下，下一代是艱難的。 根據售價指數，現在各類單位的房價比1997年還高82%。 發展後經濟放緩，工資增長緩慢，這是很多國家都有的問題，不是香港獨有，是時代造成，不是個別能力的問題，那些開口埋口以自己為例子證明自己成功買樓升值的人是漠視了大勢。 除了要留意按揭年期外，也要留意因而受影響的月供金額。 買舊樓自住 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
新樓容易獲得銀行批足按揭：只要係大型發展商所建立的一手樓，香港大部分銀行都會願意承造按揭。 除此之外基於係一手樓，通常比較少會發生銀行估價不足問題。 如果讀者購買的是小型發展商銷售的一手樓，安全起見應該問問相熟按揭顧問或銀行經紀確保銀行會接受你心儀的物業用作按揭抵押品。 穩妥地希望採用「先賣後買」，但又希望可做到無縫交接，同時又能借取「按揭保險」的換樓客就要留意。 基於「按揭保險」只能作自住原則，如果舊有物業本身沒有按揭保險在身，新購入的物業可以照樣申請「按揭保險」，但前提是在「按揭保險」批出前，舊有物業必須完成交易，所以謹記新物業在訂立完成交易日期時，必須較舊物業為遲。 買舊樓自住 一般做法，銀行會先批最高80%按揭保險，待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交時，銀行可再加借10%；但如果舊有物業本身有按揭保險在身，則必須完成交易後，才能為新物業批出按保。 再者，投資者還要考慮按揭問題，因為用作投資的物業，最多只可做樓價五成按揭，如投資者在香港擁有其他物業，按揭成數會再下調一成，而且於壓力測試亦會更嚴格。
【舊樓防伏】疫市尋寶4大注意事項 市區舊樓除了佔有地理優勢，實用率一般較高，除了吸引上車一族買入自住，優質舊樓更具備收購潛力。 不過決定買入舊樓之前，可留意以下4大注意事項，避… 二、至於買家年齡，按證公司沒有特別限制，主要是跟隨銀行政策。 因此就算是50歲，只要銀行計算還款期時可以採取「80年減人齡」的話，一樣可以做足30年。 買舊樓自住 而銀行最終獲批核的最長還款期，究竟是以人齡還是樓齡為準？ 答案是兩者取最低者，並以30年為上限，即若果樓齡只能做25年，人齡可做28年，最終還款期是25年。
買舊樓自住: 樓市資訊
銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守，最終導致估價不足降低貸款額。 為避免問題，買入舊樓前可先向按揭專員進行初步估價。 買舊樓自住 首先，經紀的佣金是發展商方面付的，買家可以慳返1%。
所以，即使你心儀一些樓齡高的單位，價錢又適合的話，也不要以為可承造高成數按揭，因為還款年期未必如理想。 有時看到樓市節目，會見到一些人花費數十萬甚至過百萬裝修，對於有錢的人來說，裝修如換衫，花得起就去做。 但看到一個個案，業主謂賣了舊居買新樓，但又將全屋大裝修，不但花了一筆錢，更加令到原有的保用期失效。
銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 買舊樓自住 而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。
- 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。
- 上海市統計局的數據顯示，4月份規模以上工業總產值同比驟降61.5%，遠大於全國2.9%的跌幅。
- 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。
- 基於有關指引，銀行批出的按揭年期，未必與按揭申請人要求的一樣。
- 地產商收購舊樓重建，原因主要是看中所在地段，然而地段能夠批出的地皮不多，只好向現有舊樓著手，一些交通便利、社區發展成熟的舊區，如深水埗、土瓜灣等地般，便偶有地產商收購舊樓，發展新穎的單幢住宅物業。
【置業入門．新界樓VS市區盤】最近筆者做【Ben Sir睇樓團】顧問，發現年長一代及年青人對於買樓的想法有很大分別。 其實，買新界新盤定市區舊樓，自住與投資的揀樓準則都不同。 位於深水埗北河街、已有42年歷史的傳統餅店「均香餅家」敵不過租金加幅，去年8月結業，一度吸引大批市民到場光顧。 不過這間42年的老餅店最近在深水埗獲得貴人及良心業主幫助重開，而且是舊址旁邊一個鋪位。 縱觀以上種種因素，買這層樓一定冇得輸，如果你也想在英國買樓投資，以上的功課都是必須要做，肯畀心機，搵到筍盤要賺大錢絕對唔難。
在加息三厘後，兩層樓的供款額相加為53,000元，供款佔入息不得多於45%下，月入117,700元才可通過負擔測試。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 由於仔仲細，筆者會等SSD夠一年真係壯士斷臂，殘樓有人接請即賣，免每夜與噪音共眠。 買舊樓自住 而家大部份錢及借貸力壓在40幾年的舊樓，重整投資組合很難，當然人工及儲蓄倍計上升可救、或者中六合彩都可救(但要等下期開番先)，望其他讀者引本案為戒。