買第二層樓按揭詳解

最近有女網民在網上論壇分享，與月入3.7萬的男朋友拍拖約一個月，對方表示打算置業，但擔心首期不足，希望女網民可擔任擔保人，實現置業美夢，惟做… King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。 正因為入場成本高係其一原因解釋點解樓價跌得冇咁甘，而上升週期比股票來得長。 所以，講到尾，業主想退保時最主要看看自己的還款記錄是否良好就足夠，如果你不是刻意做一些犯法的操作的話，基本上不會太易中伏。 香港人熱愛「磚頭」已經唔係新聞，而近年更有一個好流行嘅詞語，亦都係大家都嚮往嘅願境「一生三宅」；即一生人有三層樓「揸手」。 雖然仍不及倫敦，但愛丁堡平均樓價已升至超越英格蘭各主要城市，在2020年底達到近29萬英鎊（約HK$2,900,000），除了自住，投資價值亦十分之高。 伯明翰是英國第二大城市，即使自己駕車，離倫敦亦只要約2小時車程，所以一直是港人移民熱門城市之一，比曼市有過之無不及。 喜愛購物及夜生活的港人，在伯明翰不愁寂寞，而且藝術及文化氣息遍佈城市，絕對稱得上「心曠神怡」。 之前文章都有提過應急現金 除咗保命之外下一部分就係 用來捕捉機會。 當儲嘅錢已經超於6個月嘅使費, 再儲蓄嘅錢就可以準備拿來進攻, 在善用人名的情況下第二層基本上可能五六十萬港幣已經有機會在多拿一個。

多個大城市當中，利物浦的樓價相對低，平均樓價只需約14萬英鎊（約HK$1,400,000）就可以置業，可以選擇鄰近Albert Dock至John Lennon機場一帶的物業，交通會比較方便。 二手樓買家要支付的則是訂金，一般在10%左右，買家須在簽署合約時向業主繳付。 要留意，支付訂金及簽訂買賣合約之後，如果「撻訂」不想買入該物業，買家的訂金會全被沒收。 慶幸的是，現時一些英國樓盤網站及應用程式，除了相片外亦會視乎盤源及業主，提供影片甚至虛擬實境（VR）視察樓盤，而且如果有誠意的話，亦可嘗試要求代理進行遙距視像即時睇樓，睇真啲樓盤的情況。 買第二層樓按揭 簡單而言，在香港這類海外地區，大多透過各海外或英國地產代理不時來港舉辦的展銷會，作為購入英國一手樓的途徑。 「加按」所指的，是就已按物業，向同一間承按銀行，申請增加按揭貸款額。 一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋按揭又有不同計劃。 至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。 所以在結婚前後有良好的溝通, 最好和伴侶一起上一些關於地產嘅課程, 等佢明白現在的計劃係為咗將來嘅無休生活。

不過可提供的利率及按揭成數，不同公司會有很大差別，特別是若海外物業欠缺擔保的情況下，低成數高息的個案亦屢見不鮮，在選擇這些第三方的按揭公司時，一定要留意清楚按揭成數、收費、利率及條款。 更重要一點，就是銀行在計算壓力測試時，是會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。 計算出供款後，再對照申請人的收入，看看是否低於六成(首置客)、五成(二套房買家)。 第二，買入第2個單位供款與入息比率上限及壓力測試後入息上限亦需要下調，供款與入息比例由原本的50/60跌至40/50，每月收入隨時由符合壓力測試變成無法通過。 大家如不肯定自己入息能否符合資格買第二層物業，可向相關專業人士查詢。 買第二層樓按揭 只要手上有一層物業，不論是否已經供滿，仍可以把單位加按套現作其他投資用途，例如購買第二層物業。 假設業主2005年以500萬買入一個單位，當時申請按揭成數八成，供款年期為30年，現時剩餘年期為15年，貸款額尚餘250萬。 現時物業已升值至850萬，根據現時金管局指引，1,000萬以下最高能承造六成按揭及最高貸款額500萬，所以最後可以套現500萬，當中250萬償還按揭貸款，餘下250萬可以買入另一個單位。 不過，其後若以公司轉讓的機制轉手物業，的確可避開樓宇相關的印花稅項，但要注意，這方法最大缺點是買家一開始不能借按揭，需先以大量現金購入公司，完成變更股東手續後才可申請按揭。

買第二層樓按揭: 業主申請「退保」需要符合什麼要求？

無論是需要按揭擔保人的借款人，還是將成為擔保人的您，都需要了解清楚按揭擔保的資格、風險和責任。 金管局規定按揭申請人必須通過供款與入息比率或壓力測試才能獲批按揭，如果申請人計錯借貸力或收入出現變數，要放無薪假甚至失業，有機會無法通過壓力… 為了紓緩首次置業人士的稅務負擔，政府對於買入第一層樓時，只需支付較低稅率的印花稅，但買入第2個物業開始，政府會收取較高的第一標準稅率印花稅，樓價的15%。 假設以首置身份買入1200萬，印花稅稅率只需要3.75%(45萬)，但買入第2層樓的物業，便大幅增加135萬至$180萬。 ROOTS上會明白好多客人都會抗拒或者害怕向財務公司申請按揭，不過它們存在係有一定的原因。 千萬不要誤會，ROOTS上會不是力推大家去申請財務公司按揭，而是在有需要的時候可以考慮這個方案。 當然，申請前要想清楚後路，如何申請二按後部署整合上銀行會。 因為連李超人都唔會申請財務公司按揭挨貴息，我們又如何頂得順呢。 所以您的部署非常重要，如果沒有計清楚，要長時間挨貴息就不值得了。

除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 根據一般發展商的二按計劃，買家都要在付清樓價餘額日前最少60天，透過書面向財務公司申請第二按揭貸款。 屆時需要提供足夠文件證明還款能力，例如財務公司要求下的「信貸報告」、「收入證明」及「銀行紀錄」等。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至40%及50%。 值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其現時每月供款額，假若現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 買家要注意的是，別以為銀行只會以第二層物業的按揭供款計算出收入要求。 以600萬物業為例，由於按揭成數最多為5成，首期需要300萬元。

第二個退保的條件，就是樓價上升到令你原本借的按揭變成非高成數。 以上面的樓價作例子，原本800萬的樓，借足九成720萬，如果樓價大升去到1440萬，變相 720 萬就變了五成按，就可以立即甩按保（未計算三年間你所還了的按揭貸款）。 當然，買了樓的朋友都會希望樓價升（或者是自己的單位升），但這種狀況則比較罕見。 退保簡單直接地理解，就是因為業主不再需要按揭保險的保障而退出。 正如上面所說，由於按揭保險主要是在申請高成數按揭是需要使用，假如業主已經不再需要高成數按揭的話，自然會考慮退保取回部份保費。 這個情況，若夫婦買入第二個物業時第一個物業的按揭未供滿，第二個買入的物業最高可做按揭成數便會低一成。 買第二層樓按揭 若第一個物業以夫婦其中一人單名持有，在買入第二個物業時則另一人以首置方式買入，印花稅最少可以節省樓價（15%-4.25%）＝10.75%的印花稅。 若住宅物業是以公司名義買入，或個人以非首置身份買入，印花稅支出則劃一以新稅率（第一標準稅率），樓價之15%計算。 英國的租賃業權與香港一樣，租賃期屆滿就有收回地皮的風險，因此一般不建議購買租賃業權期限少於40年的物業，以免在轉手交易中有困難。 不論透過香港銀行或英國當地銀行承造按揭，該銀行均會向買家收取一筆安排費（Arrangement Fee），費用亦頗高，可以高達2,000英鎊，部分銀行甚至會收取高達樓價2%的安排費。

買第二層樓按揭: 銀行「按揭預批」6月死線　上車客最後召集【星之谷專欄

對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 答：可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。 另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請將會被拒。 買第二層樓按揭 另須留意，假設是聯名甩名，田土廳的代價（consideration）需要注為完整樓價，不要注樓價的一半，否則銀行或當作送契。 由於買賣合約中已寫明是甩名，就算田土廳的代價是注入完整樓價，印花稅都會是以樓價一半去計。 其實以上都是律師樓代辦，但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」，把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。

所以如果想要利用「發展商二按」買樓，我們建議要相當清楚自己的財務狀況以及還款能力，避免在按揭蜜月期之後承受不了高息。 答：如未完成物業甩名手續，便購買第二間物業，最多只可批8成按揭，不會批9成按揭（樓價1000萬或以下新例可做9成）。 買第二層樓按揭 即使已完成甩名手續，田土廳已更新，但環聯未更新，亦只可以做8成按。 答：首先，業主於按保申請表上，需要聲明現時自住的物業是否自置。

在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 不少大手買家屬於境外人士及註冊公司，此類人士買樓一律額外收取15%買家印花稅。 例如去年恒隆集團25.66億元買入美國領事館壽臣山屋地，便需要支付15%買家印花稅及15%住宅印花稅，稅項合共為7.7億。 買第二層樓按揭 由於買入第2層樓開始，只要本身按揭尚未供滿，申請按揭會較為艱難，印花稅稅率也較高，因此不少人士會讓持有首置名額的家人買入物業。 如果屬於首次置業人士，供款入息比率以及壓力測試為50%及60%，但買入第2層樓開始，兩者基準須下降一成至40%及50%。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。

• 上述提到，買家進行樓盤交易時需要一份詳細的建築報告，如香港的驗樓程序一樣，這工作需要聘請當地的測量師進行，以證明房子的結構安全等符合規格，特別是樓齡較舊的二手樓，就需要更詳細的報告。
• 除了發展商提供的二按高成數按揭，部份買家也會在購入物業後才向財務公司申請二按，但往往這裡貸款也未必讓一按銀行知道。
• 如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。
• 至於二按息率方面，首2年息率為2.5厘，其後3-25年則為5厘。

香港永久居民買入第二間香港住宅物業，要繳付劃一物業售價的15%稅率。 以上述物業成交價395萬元為例，以15%稅率計算，印花稅增至59.25萬元。 就算是成交價200萬元的住宅物業、原先的從價印花稅僅100元，計及15%的稅率之後，現在稅款也會大幅升至30萬元，對投資回報大有影響。 買第二層樓按揭 惟她提醒，現時銀行計算按揭的最長年期，會以主要入息人士來計算。 就上述情況，亦即會用80或75減去擔保人的年齡來計算，父親或母親的年齡要在50歲以下，才能做到最長30年按揭。 King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。

買第二層樓按揭: 按揭轉介

簡單來說，用綠表買新居屋最多可借 9 成半，無需壓力測試；白表買一手居屋則最多可借 9 成，要壓力測試。 如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務，可以使用按揭轉介。 買第二層樓按揭 按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行，並處理按揭申請。

買第二層樓按揭: 英國買樓費用

假設樓價原本為800萬，業主借足九成720萬（高成數），而800萬樓的六成按揭（非高成數）則是480萬。 如果業主能夠在三年內還到240萬按揭（80萬一年）就可以將按揭成數壓到六成並且甩保。 不過要留意的是，如果業主改變原先的還款做法，突然在首三年還款期內加高還款額，同樣有機會被銀行罰息，這點也需要注意。 所以，最理想的做法是在兩年的罰息期後一次過還一筆較大的款額，令成數降低至非高成數的範圍並申請退保，就能夠賺到盡。

根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。 事實上，本港低息環境不再，近月以來，自按揭龍頭銀行中銀香港（02388）在本月初率先踏出調加H按息的第一步，宣布加H按息至「H加0.9厘至H加1.2厘」。 滙豐銀行隨即緊接加H按息，也宣布加H按息至「H加0.9厘至H加1.3厘」。 之後多間中小銀行亦尾隨加入戰團，為銀行H按加息潮拉開戰幔。 HKMC對非直系親屬任按揭擔保人比較抗拒，除非申請人的理據充分令HKMC相信，否則一般不會信任非直系親屬居住同一住所。 例如，聲稱和表哥將同住同一地方，HKMC會質疑其可信性。 若按揭成數為7成以下的按揭，可以由其他親友任擔保人。 但若需要是高成數按揭，即是把按揭成數為8至9成，那麼擔保人必須為直系親屬，包括父母、子女或配偶，未婚夫婦能被視為直系親屬，可以作按揭擔保人。 在2021年本港有機會推出的68個新樓盤中，樓花的數量暫為57個，達到84%的極高比重。 「樓花」是指未落成的樓盤，發展商為了鎖定銷售量及回籠…

以同樣2.375厘實際按息和還款期30年計算，月供12,545元，壓力測試下最低家庭入息30,126元，亦即擔保人月入降至14,126元即可，且銀行可以貸款人年歲計算按揭年期。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，以買入一個395萬元的住宅物業為例，若做九成按揭、還款期30年，實際按息2.375厘，需月供14,417元，壓力測試下最低家庭入息37,769元。 如子女月入16,000元，亦即父親或母親做擔保人要補多21,769元的每月入息證明，才能通過壓力測試。

另亦有消息指一名持有已「供滿」長沙灣昇悅居單位自住的業主，向個別銀行申請按揭購置同區泓景臺大單位時遭拒，有關銀行並指市場未來將再加息，該業主遂即時放售手頭單位，暫緩換樓。 買第二層樓按揭 受制金管局指引，銀行對多於一個按揭的申請人再買入1000萬以下的物業，最多只能承造五成按揭。 而這個按揭無論是用於作為業主(借貸人)或非業主(擔保人)都計數。

買家們只需要事前知會銀行有關申請二按的意向，並同時通知發展商即可。 通過銀行審批後，會發信給申請人用作證據，方便完成處理發展商 二按 申請程序。 今日發展商可以話批，到時候齊文件申請的時候可以反口令買家大失預算。 ROOTS上會建議客人如非必要都唔好依賴或考慮發展商二按。 ROOTS上會現時提供全港首個個人化A.I.按揭評估方便大家了解自己狀況，了解獲批機會，減低批唔到、批唔足及撻訂風險。 業主在申請二按時理應通知銀行一按，不過幾乎無人會這樣做。