買二手居屋好唔好 內容大綱
而2016年和2017年居屋二手市場的樓價，都分別比同期的私人市場高5.5%和1.6%，反映「白居二」計劃不斷在推高二手居屋的樓價，亦令居屋樓價愈益貼近私樓樓價。 由於二手樓代表買家是以該單位的現狀購入，所以即使這間村屋有什麼缺陷，例如地板損壞、漏水、水喉漏水等，也沒有權力要求業主去維修。 收樓之前買家一定要注意以下這些重要的事項，如果在這方面沒有經驗，那麼僱請專業的驗樓師或有必要的話，應該諮詢律師。 買二手居屋好唔好 露台最常見的問題就是滲水，此外還需要注意欄杆是否穩固，或是有沒有造成危險的狀態。 若有些欄杆不穩固，那麼很容易導致東西掉落，發生傷人事故，這也是一筆不必要的修理費。 如果有，就必須謹慎查看上方是否有什麼無法接受的瑕疵。 限期過後，單位業主必須先向房委會繳補地價，才可以正式解除轉讓限制，將單位於公開市場出售、出租或以其他形式轉讓。
在這沒有效率的居二市場，因為需求少，一年就只得果千零個成交，呎價亦因此而大幅落後大市。 香港私人住宅市場分為兩個市場，一個是豪宅市場，另一個是中小型物業市場。 長實集團（1113）旗下中半山波老道21號豪宅，一個頂層特色天台泳池單位以港幣4.59億元成交，呎價高達$13.6萬元，創出亞洲分層單位新紀錄。 買二手居屋好唔好 長實集團接着再以102.8億元奪得啟德道最後一幅地皮，呎價比之前拍賣的毗鄰地皮高出近兩成，顯示其看好未來樓市前景。 此一舉動隨即帶動山頂、南區等多區豪宅成交，為沉寂多時的豪宅市場帶來曙光。 除了要預留一萬至二萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。
買二手居屋好唔好: 按揭查詢
不過，當居屋有一定樓齡，如已經24年，意味擔保期只餘下數年，如果想申請9成按揭，還款期會大幅減少，以讓按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平，導致每月還款額大幅上升。 而如果想保持25年還款期，則不能借9成按揭，意味要增加首期。 亦有部份銀行可能仍會給予25年及9成按揭，但當過了擔保期，則要補回差價，令按揭降至樓價的6成。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，Uwants.com討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
有網民認為，一般樓齡數十年的二手居屋，2房間隔，放盤1個月後可售出。 也有網民放盤要1年多才成功，市況並沒有想像中旺場。 想買居屋，除了掌握上車途徑，最好同步做定功課了解各區二手居屋市價，今次介紹兩個熱門地區居屋筍盤，作為準買家的入市參考。
買二手居屋好唔好: 港女620萬買豪裝二手居屋 銀行1原因拒批按揭 被迫撻訂慘蝕74萬
好多時候買二手樓的用家未必完全了解該區或該幢樓的環境並且非常依賴代理講解。 買錯樓可以因為代理沒有詳盡單位利弊處或者根本買家沒有做足事前準備功課。 如果遇上買錯樓的情況業主有機會需要破財擋災額外支付一筆費用。 買二手居屋好唔好 不過這個「壞處」是可以補救的，如果大家真的要買樓，記得要了解清楚目標地區的情況，並多做資料搜集，就可以盡量減低中伏機會。
這部分的程序與一般私樓放盤 / 搵私樓無異，業主可選擇自行網上放盤，亦可委託代理放盤；同樣地，準買家可自行上網搵樓，也可走入代理舖詢問盤源。 委託代理放盤搵樓，促成交易後，買賣雙方均須繳付樓價 1% 為代理佣金。 但凡屆滿 5 – 10 年的居屋轉讓限制，皆可申請補地價後在公開市場出售。 所有市民都可透過補地價的方式，買入該等居屋單位，無任何資格限制，亦無須事先申請。 買二手居屋好唔好 二手居屋呎價上要比一般私家樓低，被視為上車置業的最後一片樂土（Last Resort），但不要誤會價錢平就是唯一的賣點，也不要抱著一味靠平的心態想買就買，買了條件不好的日後難以放售換樓就麻煩。 另一邊廂，未補地價的居屋業主也要窺準時機趁市價低時平補地價，利用較低成本重獲自由，不但可以自由加按、放租，而且也可以避免市價高時貴賣貴補地價，與政府瓜分利潤。
但細心研究居屋成本，政府不將居屋以成本出售，根本亦想「分一杯羹」：現時居屋每呎建築成本由1,600-2,000元不等，但即使「娥六招」減價後，居屋售價仍高達每呎6,000至7,000元。 但大家可能未必留意，「白居二」政策出台後二手居屋的樓價不斷升，平均樓價(約8,000元/呎）竟要比娥六招後定落一手居屋還要高（6,000-7,000元），出現二手貴過一手的現象。 撐私樓的人始終認為居屋的限制多，只適合純自住，「重點係居屋唔能夠放租」、「難套現限死自住」。
若果二手未補價公屋現時距離首次賣出日期已超出14至15年，有些銀行做法是遞減可造還款期或按揭成數，例如將九成按揭降至八成按揭甚至七成按揭，又或將還款期由25年縮短至20年。 在上述擔保期內承造按揭之公屋單位，銀行現時提供P按(最優惠利率為基準之按揭)而非市場大熱之H按(拆息按揭)，實際息率現為2.5厘為主；然而，銀行按揭審批方面會較私樓寬鬆。 不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前，不少人都想貨比三家，但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。 因為這種查詢稱為「硬性查詢」，會在信貸報告上留低紀錄。 買二手居屋好唔好 「硬性查詢」太多，有機會令信貸評級下降，從而令息率上升，最好應先自行了解信貸評級，再將資料給銀行作一般查詢，便不會有上述情況，從而更大機會獲批優惠息率。 借取按揭保險，需在借取傳統銀行五至六成按揭以上，按得更高成數，故需繳交保費，按揭保費大致為貸款額5%，但如果想避過壓力測試，就要按原有按揭保費再上調一成，即按揭保費預貸款額5.5%。 用剛才所說100萬元貸款額，按揭保險費就是55,000元，連同貸款額一併上會，月供4,169元，變相每月8,338元可通過測試。
買二手居屋好唔好: 新居屋抵唔抵買？同區二手居屋樓價、優劣大檢閱
前稱「綠表置居先導計劃」，是將一些新建的居屋，拿一兩幢出來拆售。 新居屋買入後要等待10年才能夠補地價，但到底甚麼是補地價? 另外，在天水圍的嘉湖山莊，平均呎價約1.05萬元，同樣有不少選擇，而且間隔上有較多2房及3房單位，面積介乎450呎至650呎，售價約500至600多萬元，買入門檻較低。 買二手居屋好唔好 居屋揀樓遇正樓市下行，難得中籤的單身人士到底應該入市？
要留意嘅係，房委會對居屋按揭貸款嘅擔保期係以首次開售日期計起，係2010年前，擔保期係25年，2010年10月後就延至30年。 例如1994年年開售嘅居屋，房委會嘅按揭貸款擔保期就只到2024年，諗住諗買二手居屋嘅綠表買家要留意喇。 三是排隊輪公屋，這方法尤其適合剛出來社會工作的年輕人。 公屋這條隊對職場新鮮人最大的功能，是可以獲得「綠表資格證明書」。 買二手居屋好唔好 據悉近年樓價急升，不少申請公屋人士刻意申請離島公屋甚至兇宅，但求盡快獲編入公屋輪候冊，只要成功取得「綠表資格證明書」，就可以在一年內於市場購買綠表居屋。 無疑近期有部分居屋成交價會嚇壞上車客，例如康山花園三月有一宗成交，呎價逾1.5萬元。 但要留意康山毗連康怡花園及太古城，一直公認是豪宅級居屋，成交價「離地」並不出奇。
買二手居屋好唔好: 買居屋好還是買上車盤私樓好? 按揭大師話你知買物業的3大比較
有業內人士教路，可以向華資銀行查詢單位估值，因為一般華資銀行對凶宅較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。 目前居屋按揭的利率約為2.15厘，而按揭的供款佔入息比率上限為50%，但亦有銀行會按個別情況放寬規定，例如要求借款人提供咨詢人以取得較高的供款佔入息比率上限。 另外，銀行一般不要求新居屋或第二市場居屋買家通過壓力測試，換句話來說，即使假設按揭利率上升3個百分點時，申請人的供款佔入息比率會超出60%的限制，仍可獲批貸款。 買二手居屋好唔好 一手居屋按揭的還款期最長為25年，而居屋第二市場的按揭一般會有還款年期不超過「30年(政府按揭擔保期)減樓齡」的上限。 但黃詠欣指，有些銀行會在考慮物業質素、借款人的財政狀況後，放寬居二市場按揭的還款年期限制。 她表示，選擇按揭計劃時，宜比對不同銀行開出的條款，以揀出最切合自己需要的計劃。 該網民在討論區呻「第一間按揭唔批，好驚！」，只好立即向其他銀行申請。
- 如果本票銀碼跟尾數不相符， 買家很有可能需重新再開票。
- 轉讓限制 為壓止樓市炒風，政府特別針對住宅物業推出額外印花稅措施。
- 如果投資者看上有一段年紀的二手樓，需要留意買入後會否需要夾錢做大廈維修。
- 若有些欄杆不穩固，那麼很容易導致東西掉落，發生傷人事故，這也是一筆不必要的修理費。
- 不過這個「壞處」是可以補救的，如果大家真的要買樓，記得要了解清楚目標地區的情況，並多做資料搜集，就可以盡量減低中伏機會。