英國按揭壓力測試 內容大綱
一般按揭保險審批時間約一至三星期左右，視個別批核情況而定，申請人要準備稅單做入息證明，留意如申請人財務有問題，例如欠債、破產、部分資金來歷不明，都有可能影響審批。 其次，申請人須為固定受薪人士才可受惠於最高9成按揭，如果你是agent、的士司機、Uber、私人補習導師等，都是收入非固定者，按揭成數上限只能80%。 如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。 但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租，便只能以擬租金收入計算，約為租值的六成。 首期／按揭成數：如果置業首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的壓力測試便會愈低。 例如買入600萬物業，擁有首期300萬，壓力測試要求為$28,389，但如果首期只有240萬，壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。 按揭保險由香港政府旗下的外匯基金成立，目的在於為高於6成以上的物業按揭提供部分貸款，分散銀行的資金風險。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。 英國按揭物業申請人需提供British Citizen或BNO Visa身份證明文件、地址證明、三個月銀行戶口月結單及首期現金銀行紀錄證明。 任何投資都不會有回報保證，英國物業買家都不要被這些字眼誤導。
又以東亞銀行為例，可選倫敦、伯明翰、曼徹斯特城市的物業，但只限出租物業，不過申請者的年薪要求則要視個別情況而定，出租最高批75%， 還款期最長20年。 根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數，以及壓力測試前後的供款與入息比率，下列的表可供參考，主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。 英國按揭壓力測試 經過計算後，壓力測試前比率為35%，壓力測試後比率為58.4%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。 沒有人可以不吃不喝只管供樓，所以供款的金額，亦不能超過收入的一定百分比。 根據金管局指引，業主在申請按揭時，收入與供款比率不能超過50%，即你最多可以50% 人工供樓，同時需要通過壓力測試，即需以現時利率加3%，而每月供款額仍低於每月收入的60%。
英國按揭壓力測試: 英國置業按揭+注意事項
這些人通常通過英國當地的銀行申請貸款，只有少數當地銀行提供買樓按揭，大部分銀行都是指其海外分支機構。 人們發現，英國的銀行提供 “預先批准服務”，如果買樓按揭申請成功，會向潛在的房主發送一封 “原則上批准”（AIP）的信，說明你已經被預先批准了貸款。 英國按揭壓力測試 兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。
- 所以買家在選擇代理商時，需先搜集好資料，查閱清楚代理商的背景及聲譽等。
- 讓投資者能快速順利地通過按揭、轉按或透過有限公司按揭 來獲得新貸款。
- 這樣的情況同樣應用於私人貸款，根據我們經驗，不少按揭申請人會忽略已申請的貸款（例如車會），申請前可以先行查閱信貸報告。
- 在根據本出版物的內容採取或避免採取任何行動之前，您必須獲得專業人士或專家的建議。
- 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。
- 人口比例方面，當地的華人比例相當高，佔當地人口3.2%，加上交通樞紐齊全，中餐食肆林立，所以不少港人都選擇移民到伯明翰。
- 海外人士可向英國銀行申請按揭預批，只要申請按揭成功，就會收「Approval In Principle」（AIP）信件，得到預先貸款批核。
假設用以上計算方法得出的結果令申請人通過不到壓力測試的話，銀行便會查閱申請人過去3個月是不是每月都準時還清所有卡數。 如果3個月都準時還清（不只是還min pay），那麼可以不把那＄8000 計入 DTI中。 這時銀行會向申請人要求提供對上3個月所有信用卡的月結單，如果發現每月都準時清數，便可免把信用卡欠款計入DTI中。 除非你是買公屋、居屋或者向財務公司、發展商借按揭，否則都需要通過壓力測試。 不過，在林鄭plan推出的情況下，首次置業人士有機會不需要通過壓力測試。 如果按揭申請人本身未持有或擔保其他按揭物業，其供款與入息比率上限是5成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入6成。 英國按揭壓力測試 一般來說，英國的銀行是根據申請人的收入來批准買樓按揭的–其過程是由申請人向銀行提供房產價格的估算，然後銀行根據申請人的收入來批准買樓按揭的比例，最高為房產價格的75%。 另外，你也可以聘請一個買樓按揭經紀人為你提交買樓按揭申請。 與親自申請買樓按揭以獲得更好的英國買樓按揭利率和更高的買樓按揭百分比相比，僱用買樓按揭經紀人為你獲得最佳的買樓按揭計劃在當地人中更受歡迎。 根據當地媒體的報道和英國房地產行業的信息，在英國購買房產的香港人中，有70%的人申請了買樓按揭!
英國按揭壓力測試: 英國國民（海外）護照持有人（bno）可以享有英國的稅務優惠嗎？
同時也會透過加息2%的壓力測試，確認總債務不會超過入息的5成。 而且英國銀行對收入認定特別嚴苛，會扣除個人、家庭使費及生活開支，因此不一定能順利通過。 政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。 英國按揭壓力測試 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。
第二是浮息按揭，這是跟市場變動的，利率比前者低，所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。 第三是還息不還本，每月只還利息，但銀行為了風險管理，會需要客人另外購買人壽保險，以確保還款是連保費及利息還予銀行。 剛才提到年薪的要求，例如東亞銀行，申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ; 又以HSBC銀行為例，自住按揭個人名義申請者要年薪5萬英鎊、公司名義則要年薪7萬5英鎊。 不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息，即會以底薪作基礎。
兼職如是自僱，如有專業資格，比如的士證、鋼琴證書等，兼職的收入都可以計入息。 如果從事的行業不需要專業資格，比如網購，如果要做高成數按揭，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計收入。 疫情下銀行收緊按揭，有些銀行會以近3個月平均佣金收入，對照近6個月平均數，取其低位數。 當查閱TU時，如果有其他按揭（其他樓按、車位按、擔保按等），TU內的 mortgage count 便會顯示目前按揭的數目。 如果 mortgage count 不是0，再做按揭的話，供款與入息比率上限便會變。 不能，因為波叔plan只適用本港住宅物業，是作自住用途，如果出租用途，最多只能批50%按揭成數。 如果你本身已持有一個物業，想買第二個物業，就要向按揭保險公司證明單位是自住用途，而保費金額都會較高。
LTV 是指你把一部分比例的房屋，抵押給銀行以獲得貸款的成數，由 50% 到 95% 不等，通常房屋價值越低，銀行所批的按揭成數就越高。 房屋價值一般與成交價接近，但申請按揭時仍需要對房屋進行估價。 當LTV越低，即是貸款的比例越低，就越容易找到更多的按揭選擇，而銀行提供的利率也更優惠。 不管選擇哪一種還款方式，都可以透過使用最優惠的匯率去為你節省匯款到英國的成本，從而減低每月的供款開支。 Wise 使用無溢價的市場中間匯率，即是在 Google 搜尋到的市場匯率，而非一般銀行採用漲價匯率，而且只設一筆過的小額服務費，按比例計算。 而且，超過 英國按揭壓力測試 100,000 英鎊的大額匯款可以獲得折扣，匯得多，慳得多。 定息按揭是指在一定的期限內保持固定的利率，不受英倫銀行的利率浮動而影響，好處是還款金額固定，但缺點是即使市場利率下降，你也不能節省供款金額或從中得益。 這個期限一般只為2 – 5年，由於這種計劃通常設有「提早贖回費用」，選擇2年期會比5年期更高彈性，能提高轉按的自由度。 完結後可以轉按，選擇其他銀行提供的更優惠計劃，但注意要提早兩三個月開始申請，否則就會自動變回銀行所定的標準可變利率（通常較不划算）。 首先是定息按揭，利率固定(首2至3年)，可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。
假設打算買入800萬物業，申請六成按揭，約以利率2.5%及供款30年計算，每月供款約為$18,966。 供款與入息比率要求為$37,932，壓力測試要求約為$45,423。 壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。 在審核壓力測試時，銀行會計算花紅收入，普遍做法是將申請人過去兩年的花紅總收入，除以24個月，以平均審視申請人的每月入息，再提交予計算壓力測試。 英國按揭壓力測試 要留意的是，銀行會視乎行業及職業，去留意你的花紅是否每年或定期派發。 如果你只有一年或更短時期的花紅，而且要加上花紅以後才能通過壓力測試，那麼銀行對你的按揭申請可能會處理得較為嚴謹，甚至不計算作為你的恆常收入。 因此，如果首置人士申請8成以至9成按揭，銀行名義上只會承擔樓價6成貸款，其餘貸款則由按揭保險公司提供。 申請人需要根據按揭年期及按揭計劃，一次性或分期繳交按揭保費。
另外需要注意，根據金管局規定，1200萬以上的物業最高按揭成數是8成，超過8成就屬於「高成數按揭」，要向按揭證券公司申請保險，即要額外多支付一份按揭保費。 不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費，連同樓價，一起申請按揭貸款，即整體按揭金額更高，需要的收入要求也相應提高。 所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。 雖波叔plan可使首置客、換樓客受惠，不過仍要視乎按揭年期、按揭成數去決定，一般都是佔貸款額1.32%至5.29%。 特別是一些未通過到壓測的首置人士，亦可申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%，都會要求額外付保費10%，而且需要選擇指定銀行。 按揭保險費可以一次付清，加借去按揭總額每月或定期按年支付，不過後者不能退保。 銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。
英國按揭壓力測試: 英國物業按揭年期及成數
我們熟悉英國按揭要求，按揭批核標準和英國銀行按揭相關法規流程，可以給在香港的你，不用信貸報告的英國當地樓按體驗。 銀行會綜合未來利率上升的可能性，以及貸款人的個人情況，例如是否有穩定的工作，家庭狀況等，來判斷是否放貸，以及批出的LTV按揭成數。 一般而言，供款佔入息比率（Debt to income ratio）不應超過50%。 英國按揭壓力測試 如果假設加息2 – 3厘後，每月供款佔入息超過一半，就算是高風險貸款，這種情況下就需要減低LTV。 另外，銀行為了確保申請人有能力還款，對「還息不還本」計劃所定的申請資格比一般的「還息還本」計劃更嚴格，例如 HSBC 要求淨年收入需達到 10 萬英鎊，不包括獎金、佣金、加班費和租金收入。
浮息按揭：相信是大家最熟悉的按揭計劃，是按當時的市場利率而定，供款利率會不時轉變，適合在目前全球的低息環境下使用。 除了與本港相似的浮息按揭（Tracker Mortgage）及定息按揭（Fix Rate Mortgage）之外，還可以選擇「還息不還本」的按揭計劃。 二手樓在簽訂文件前，都可以嘗試向賣家出價及議價，二手樓包含折舊，故的議價空間較大，雙方商討好價錢後，同樣要委託律師開始辦理買賣手續。 由於二手樓均為現樓，可以聘請房屋評估師（Surveyor）對物業作出詳細的結構及建築報告（Homebuyers Report），同時律師會幫助買家處理交易事宜。 以盤源計，Rightmove、Home及Zoopla這些英國常的盤源算十分充足，Rightmove及Zoopla更設有手機應用程式，可以隨時隨地搜尋英國樓盤，供買樓置業的人慢慢選擇。 MoneySmart 按揭專員可直接與銀行聯絡及遞交按揭申請，可較快獲銀行回覆。
買家在衡量是否「Buy-to-Let」時，要先衡量按揭利率與租金回報的差異，假設租金回報低於按揭利率（例如3%左右），便要自己「貼錢」供樓，未必划算。 不過，如果想先租後自住，可以考慮「還息不還本」的按揭計劃，因為首年只還利息，變相供款負擔會低於租金收入，租金回報就自然提高；其後收回物業自住，就可以轉回一般按揭計劃自己供樓。 因此買樓時，要衡量自己的供款負擔之餘，亦要全盤了解一次性支出。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。 英國按揭壓力測試 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 如果有其他按揭在身，那些按揭的每月供款都要計入 DTI 及壓力測試中。
據本地媒體早前報導指出以及英國地產行業業內人士資料，原來購買英國樓的香港人，有7成日都會申請按揭！ 這些人一般都是透過當地英國銀行申請，鮮有香港本地銀行會承擔按揭，大部分銀行都會轉介至海外分行，申請人都是和英國當地分行職員聯絡。 原來英國銀行會提供一種「預批」服務，準業主申請按揭成功的話，就會發出一封名為「Approval In Principle」（AIP）信件，表示你已經成功預先得到貸款批核。 根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。 英國按揭壓力測試 在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下，最簡單的計算壓力測試的方式可以1：100計算，月入1萬可以借100萬左右的按揭。 雖然政府取消了首置人士必須通過壓力測試的規定，但首置人士仍然需要符合「供款與入息比例」（Debt Servicing Ratio, DSR）不超出50％的規定。 如你選擇的按揭計劃每月預計供款為$15,000，按揭申請人的總收入必須高於$30,000。
舉個例子，如果信用卡欠款是20萬，4％ 便是＄8000。 計算供款與入息比率時，供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外，銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 計劃有優勝之處，更幫到不少準買家成功借足按揭置業，不過當中涉及銀行審批風險。 ROOTS上會建議大家如果想提升獲批機會，可以填寫個人化A.I.按揭評估 | Roots 上會 | 英國按揭壓力測試 智能顛覆置業按揭 (hkroots.io)了解自己負擔能力，預測按揭批核結果。 即使準買家不是使用簡便算式，而是利用銀行的網上計算機，也有地方要留意，一般網上計算機，未必會計算申請人的其他債務負擔。 在進行壓力測試時，銀行是會把申請人的其他債務還款同時計算。 以自住物業而言，便是按揭加上其他債務還款總額不可高於月入5成、按息加3厘時，按揭供款及其他債務還款不可高於月入6成。
上文提到的代理費用（Sourcing Fee）並不屬於經紀佣金，假設是尋找Souring Agent購買物業，才需要繳交代理費，至於一般的Estate Agent就不會收取這筆費用。 謹記所有英國樓盤的交易，只會由賣家一力承擔經紀佣金，收費約在0.75%至3.5%左右（另加增值稅VAT），買家並不需要給予任何經紀費用。 如不想多付錢，於樓盤網尋找是較安全的選擇，亦可以找相熟的經紀處理交易。 與倫敦及香港相似的是，愛丁堡的金融服務業發展蓬勃，交通及配套發展日趨成熟，因此樓盤的轉手速度，亦是全英國數一數二的快，可見其受歡迎程度。 多個大城市當中，利物浦的樓價相對低，平均樓價只需約14萬英鎊（約HK$1,400,000）就可以置業，可以選擇鄰近Albert Dock至John Lennon機場一帶的物業，交通會比較方便。 英國按揭壓力測試 曼徹斯特是近年移民港人會選擇的熱門地區之一，因為不少金融企業的進駐，曼徹斯特的就業機會增加了不少，而且球迷熟識的曼聯及曼城足球會均在此地，周末絕對不愁寂寞，故吸引到不少年輕人選擇移居此地。 即使並非自住，先向當地人出租亦可享近年節節上升的租金回報。 截至2020年底，倫敦平均樓價達到49萬英鎊（約HK$4,900,000），與香港相若，而且供應亦不算多，一般香港人初來報到，以鐵路網劃分，能夠在第3區（Zone 3）置業已經很理想，樓價亦算較合理。 作為海外買家，在英國買樓少不免要繳稅，當中有一些稅項，如增值稅等，是由賣方支付的；由買方支付的稅項及開支亦不少，買英國樓時除了要預留樓價的金額（或按揭）之外，亦請預留繳付稅項及不同費用的預算。
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