臨約按揭詳盡懶人包

臨約按揭 內容大綱

即使按揭額相同,買家仍能「逃出」發展商的高息,以減少支出。 因此,現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會,待「蜜月期」結束後,便申請按揭保險轉按。 建築期付款,指在樓花期期間申請按揭,買家簽約後支付小部分樓價,在物業落成後才正式供樓,支付餘下樓價。 買家在收樓前3個月才申請按揭,這樣對買家而言雖然更有保障,但便比即供付款的折扣優惠較少。 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目,道理就大約相當於買樓交印花稅時,金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 臨約按揭 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 除了上面提過的印花稅之外,換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓,想賣出的物業有未供完的按揭,而你又想為新物業申請按揭的話,你就要非常小心,銀行會計算你的 Mortgage Count。

  • 睇樓時業主也在現場,陳先生與業主言談甚歡,最後業主願意減價20萬元買給陳先生。
  • 答:和銀行的6成相比,按揭保險的批核會較嚴,除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。
  • 在這階段買家一般已支付了一成樓價,這筆錢當然會被發展商沒收。
  • 買賣雙方簽署臨時買賣合約時已經要決定支付樓價的方式,例如臨時訂金(一般為樓價的3-5%)、加付訂金(一般為樓價的10%)及樓價餘額。
  • 以下例子假設樓價為$10,000,000,並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。
  • 考慮申請產品前,我們建議你查閱產品之官方條款及細則。

答:和銀行的6成相比,按揭保險的批核會較嚴,除了3個月入息紀錄外還需要稅單以及強積金紀錄。 如果沒有稅單,HKMC 便需要申請人解釋沒有稅單的原因。 常見可接受的原因包括轉工而過了報稅期、在國內工作回流、之前因某些原因(如分娩)停工等。 如沒有稅單,有機會按保公司要求看6個月入息紀錄。 留意上面HKMC的保費表中,只需要理會「一次性付清保險費」一欄,銀行會用這數計入每月還款中,讓貸款人可分期清還,最長是30年。 「每年支付保險費」一欄不用理會(見以下問題)。 臨約按揭 由於內地/海外支薪時或會自動扣稅,但僱傭合約顯示的薪金有可能是「稅前收入」,部分銀行或會要求申請人提交「完稅證」,再用「稅後收入」作壓力測試。 申請人須提交身份證明 (內地居民身份證或護照副本)、入息證明 (最近3至6個月的銀行紀錄、最近年度的稅單等)。 内地/海外人士在港敘做按揭需扣減一成貸款額,如有直繫親屬在港自住,可提供親屬的身份證及關係證明,即可與港人按揭可敘做按揭貸款成數相同。

人齡是跟銀行,最長是(80-人齡)計算還款期,上限是30年,但按保公司有權用75- 去計算,都要看實際情況而定。 樓齡最長用75-樓齡(村屋55-),但有些藍籌屋宛如美孚,由於樓齡已超過50,有機會都可照批30年,但不一定。 答:近年因幾間按保公司競爭激烈,大部份客戶都可取6折保費,除非入息太不穩定或信貸評級太低。 5折保費很罕見,筆者訪問了很多資深銀行按揭專員,他們也未見過批過5折保費。 臨約按揭 答:如果入息是夠計通過,最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性,比如公司是自己或近親開立,或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。 如公司真是自己開立,可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告,也可重批。 留意每間按揭保險公司只批一次,如果 HKMC 唔批,就算經另一銀行再上HKMC都不會重批,可以經最初申請HKMC的銀行的banker幫你上訴。

臨約按揭: 臨時訂金細訂金額

驗收單位後,便是正正式式上律師樓簽「轉讓契」(即樓契)的成交大日子,意味了單位的業權將由賣方轉移至買方。 經代理搵樓的話,臨約會由代理提供,代理一般只會提供標準臨約(即代理行自己編製的合約)。 簽臨約時,您也須向賣方繳付俗稱細訂的「臨時訂金」,金額普遍為樓價的 3% – 5%。 香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的:落雨做甚麼好? 臨約按揭 由來便是因為有些單位的滲水問題,是下雨天才比較明顯,故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。 以上皆為筆者觀察的情況,不代表銀行或按保的取態。 如對自己的按揭申請有疑惑,簽臨約前可到銀行做預批,又或向賣家爭取3個月成交期,預多點時間向不同銀行叩門。 筆者所屬的按揭轉介公司也收到不少報章訪問,查詢銀行如何收緊按揭批核。

如想借超過6成,需要經按揭保險,並支付按揭保險費。 按揭保險費以貸款額計算,可以一次性支付,也可落入貸款額內分期支付。 由於買賣任何一方於落訂後反悔係需要賠雙倍訂金,在大升市時買家都會落多少少訂防止賣家反悔。 除了賠訂之外,簽完正式買賣合約後反悔買方有機會要賠差價和律師費等雜費。 若賣家於買家反悔後以一個較原先訂立買賣價低的價錢賣出單位,賣家可向原先買家討回因買家反悔而損失的差價。 在正式交易日前,申請人(及擔保人,如有)要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件,擔保人亦須要在擔保書上簽名。 審批時間將視乎申請人遞交資料的齊全度、同期按揭貸款申請宗數的多寡等而定,短則數天,長至兩個月左右都有可能,但一般情況下即大概2-3個星期。 如果申請人是透過按揭保險申請高成數按揭,又或者是非固定月入的自僱人士,其申請所需的審批時間或會更長。 由於每間銀行提供的按揭計劃都不一樣,比起逐一向銀行查詢,使用按揭代理的免費轉介服務會更方便、省時。 只需透過電話、短訊或通訊應用程式,提供簡單資料,按揭代理就會根據申請人的借款額羅列出各間銀行的計劃詳情,並提供專業意見。

基於「先息後本」的概念,一宗按揭生意,銀行最能賺取借貸人是起首幾年,所以按揭借貸人需在起首兩至三年銀行綑綁在同一銀行內。 如果期內選擇轉移至其他銀行,則需要繳付一定比例的貸款額,介乎貸款額的1-3%之間。 部份銀行可能需要準買家償還送予準業主的現金回贈。 準買家在承造按揭時,除了要預備所需要的首期,銀行會計算最高按揭成數、按揭年期、及按揭息率。 如準買家需要在傳統按揭上,申請更高成數的按揭,銀行也會協助申請按揭保險。 臨約按揭 在按揭息率上,準買家往往需要就「H按」及「P按」之間作出抉擇。 一般交付的第一筆訂金,我們俗稱「細訂」,金額就是樓價3-5%之間。 謹記要有足夠現金存放入戶口內,否則一旦彈票,可構成取消交易的藉口,而被業主追溯賠償。 至於落訂金額高低,除了買賣雙方協議外,也視乎當時樓市環境。

臨約按揭: 按揭保險

也就是說,如果村屋樓齡為25年以上,便有機會未能批出30年還款期的物業。 第一步要了解當區停車場的供求情況,以及住戶與車位比例,假如為五比一或以上,在供不應求的支持下,車位的升值潛力會越大。 準買家最好實地視察,留意停車場及車位環境及配套,如倒車空間是否足夠、附近喉管有否漏水、車位是否近柱位/彎位(關係到泊車難度)、是否鄰近出入口、停車場管理質素等。 【擔保人危機】幫人過壓測 臨約按揭 3大風險考慮清楚… 買樓不是首期夠就可以,萬一自己入息不足,可能導致無法通過壓力測試,從而審批不到按揭。 一般來說,「細訂」是在簽訂臨時買賣合約時一併繳付的臨時訂金,並沒有明文規定要付多少,都是由買賣雙方協定,但坊間多數是按樓價3%至5%作為落細訂準則。 一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約,此時您要再付「加付訂金」,俗稱「大訂」。

簽署「臨時買賣合約」後至簽署「正式買賣合約」前的14日內,若買賣雙方任何一方反悔,悔約方需要賠償雙倍訂金,以及支付買賣雙方的代理佣金。 現時銀行提供的車位按揭計劃,實際息率主要介乎2.6%至3.25%不等,按揭罰息期則與住宅相若,一般為兩年。 值得注意的是,並非所有銀行均提供車位按揭,即使有亦是以P按計劃為主,選擇及按息亦遜於住宅按揭,故準買家在入市前宜細心比較不同銀行的按揭計劃,並計算清楚個人供款負擔能力。 若準買家突然反悔取消交易,除了要賠償業主的訂金外,也要支付買賣雙方的律師費、以及經紀佣金,同時業主有權將單位重售並追收差價。 例如原本雙方協議成交價500萬元,但準買家反悔取消交易,其後若業主出售單位時,僅以480萬元售出,該20萬元的差價可向上手買家追討。 「臨時買賣合約」中,需要列出「賣方」即業主的姓名、地址及身分證明號碼,作為辨認業主的身份。 地產代理需在買賣雙方簽署「臨時買賣合約」前,查核業主的身分證及土地註冊處記錄,以確保賣方為註冊業主。

臨約按揭

為免出現這種情況,申請人可向兩至三間銀行申請按揭貸款。 雖然建議大家不要「孤注一擲」(只選一家銀行,但也千萬不要以為申請愈多銀行愈好,因為銀行在接到按揭申請時,基本上都會開申請人的信貸報告查閱,每間銀行查閱後,信貸報告是會留下紀錄。 決定購買物業後,須簽署「臨時買賣合約」,並繳付「臨時訂金」(俗稱「細訂」,總值一般為樓價的3%至5%)。 臨約按揭 同時,可與賣家協商簽訂「正式買賣合約」的日期,通常會訂於簽署「臨時買賣合約」後的第14日。 決定購買物業前,可先透過按揭代理或向銀行查詢心儀物業的最新估價,以確保申請按揭時不會出現「估值不足」的問題。 業主要留意,若私下出租高成數物業,不單會被call loan (收回貸款),更要繳交相關利息及行政費用。

買賣雙方可因應單位的情況,而加入一些特別條款,例如如樓價本身連「傢俬電器」出售、或業主容許買方在交易完成前進行裝修、或買賣雙方協議由哪方支付大廈維修費用等。 如果樓價連同「傢俬電器」出售,最好在臨約另加清單,仔細把電器數量、電器的牌子型號清楚列出,並拍照存檔。 「臨時買賣合約」須列明,業主須於完成交易時將物業「交吉」給準買家。 業主須確保所有住戶、不跟物業售賣的傢俬、電器、雜物等,均須在完成交易前遷離物業。 由於買賣任何一方於落訂後反悔係需要賠訂金,在大升市時買家都會落多少少訂防止賣家反悔。 臨約按揭 一般買家簽臨約時會一同繳付樓價3%-5%作為細訂。 大訂則在簽臨約後2-3個星期後,於簽署正式買賣合約時繳付,兩者合共通常等於樓價10%。 我們建議訂金交由賣方律師保管以防賣家收訂後逃去無踪。 簽完臨約,買家便可憑合約到銀行申請按揭,銀行會待收齊文件,並於成交當日放款予買方律師,由買家代表律師代為支付樓價。 如委託代理放盤 / 搵樓,代理會提供由地產舖編制的「臨時買賣合約」範本,此階段未需要動用到律師,可待簽正式買賣合約時才請律師。

因為根據法律案例,相關條款必須在「臨時買賣合約」中列出,未必可以在「正式買賣合約」中再加入跟「臨約」不同的條款。 現時,在新例之下,政府放寛1000萬元以下的物業最高可以借9成(上限900萬),1200萬元以下的物業則最高可以借8成。 另外,未能符合銀行壓力測試的首置人士,亦能申請敘造最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過50%,而申請人在原有的保費之上,需另加15%按揭保險費。 香港政府及金管局的規定下,物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定,由90%至50%不等。 一手物業價值由發展商決定,二手物業則由物業的估價而決定。

這個做法也有不足之處,假如樓盤真的超筍超正,友人或比您搶先一步,買走了單位。 作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 高齡人士,如60歲以上,就算有穩定收入,很多個案按保都不批,也見過有個案批但要減按揭成數,除非加擔保人。 至於受影響行業比如航空酒店業等,之前有個別銀行不願接按揭申請,但近期有銀行加入行列,雖可以照接,但要減按揭成數,比如調整5%。 即原本申請9成按揭,counter offer 為 8成半。 不過,其實就算有兩份租約的原因是劏房,有些銀行也可以做按揭,但利息會較正常單位高一點,預3-4厘左右。 因此,如果連約買樓,而租約是有兩份,並寫了入臨約的話,筆者建議買家要加臨約條款:業主要負責安排租客開門驗樓。 這是因為如果租客很清楚寫明是兩份租約,銀行要求驗樓的機會應是100%。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 如送契物業,遺產物業,樓契為核證重印等等,銀行有時候會拒絕批出按揭。

簽署「正式買賣合約」時,須透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花稅。 「大訂」與「細訂」的總和,通常為樓價的10%;而印花稅又稱「釐印費」,是稅務局為文件加蓋印花所收取的費用,稅額因應物業價格而定,詳情可參考稅務局最新的資料。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務,能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。 因此在置業之前,必須先頻密進行估價,包括直接致電各銀行估價部,獲得最新的物業估價,以免申請按揭時,有估價不足的問題。 不過,在2019年度施政報告後,政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定,如申請人未能通過壓力測試,仍然可以透過支付較昂費的按揭保險,以通過按揭審查,承造按揭。 如果是非首置人士,則依然需要通過加三厘壓力測試。 工廈按揭不屬於住宅項目,因此銀行對工廈的估價傾向保守,而且按目前的規定,所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。

臨約按揭: 第一步: 簽署「睇樓紙」

想避免付按揭保費,可入伙後,待物業升值至足夠令按揭成數降至6成,才申請轉按,甩走發展商二按又毋須支付按保保費。 但要注意,如樓價下跌,物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭,申請人可能要補差額,才能轉按。 於成交日時,銀行便會代表買方將按揭成功批核款項(一般為樓價餘額)轉給給賣方,完成整個買賣程序,買家也從此成為新業主,能從律師樓拿取單位鎖匙。 若按揭申請獲批,申請人會收到銀行發出的按揭貸款條件確認信。 已向多於一間銀行申請按揭貸款的人士,可比較各銀行最終提出的條款詳情,選擇最適合的計劃,並聯絡該銀行安排時間簽署確認信作實。 非首置人士指的是已有物業在身(不論自用或收租),計劃買第二層物業的人士。 一般而言,選擇即供即在簽訂合約時,需要先支付約5%訂金,在簽定臨時買賣合約後的一段時間樓價尾數,並規定在簽定臨時買賣合約後的60至120天左右就需要成交。 正式買賣合約是根據臨時買賣合約的內容來議定,如果正式買賣合約出現附加內容,而未經雙方同意,其中一方可以不予承認,甚至有案例可當作違約。 常見的例子係買賣雙方不將僭建物情況寫在臨約上,本意是令買方容易申請按揭,結果可能變為因有僭建物令到買方踢契。 簽署臨約後,下一步便是申請銀行按揭,買家可帶備臨約自行至銀行申請,或委託按揭中介免費代辦。

若賣方是一間「有限公司」,則需要在「臨時買賣合約」中列出「有限公司」的名稱、其商業登記號碼、及註冊地址。 在正式買賣合約簽訂後如果買方未能完成交易,除了要被收收訂金,業主有權把物業出售外,如果賣方出售的價格低於買賣合約的價格,有權向買方追討差價及搷失。 如果賣方未能完成交易,買方除了可取回賠償訂金,亦有權向賣方追討損失。

然而轉按不是「話轉就轉」,近日馬鞍山便有業主未能順利轉按,最終淪為銀主盤。 今日 Junto 會用「維港1號」作為例子,為你拆解「呼吸Plan」與轉按「林鄭Plan」的注意事項。 而準業主要了解一個物業是否凶宅,其中一個最方便的辦法便是問地產經紀會一份心儀單位的查冊報告,又或是自己親自前往土地註冊處,從土地登記冊查閱。 臨約按揭 而銀行最終批核的借貸金額,有可能比申請者想像中的小。 故此,我十分建議,大家再申請按揭前,最好先找一位專家為你看一看資料,整理一下,不然的話,簽了買賣合約,然後才發現按揭申請不足,那邊要面對撻訂的風險了。

請留意:近期因疲情影響環球經濟,銀行收緊按揭。 建議準上車人士先準備好相關入息文件,才簽臨約。 簽了臨約後,到銀行做按揭,如需要借超過6成,銀行會幫你申請按揭保險。 有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC, 有些銀行則先等 HKMC 批完才批6成部份。 答:有三間:HKMC, QBE, 和 AIG。 選用哪間按保公司不會影響你的利息和現金回贈,因利息和現金回贈是銀行決定,但最終貸款金額(6成以上部份)以及還款年期是按保公司決定。 比如樓價600萬,擔保人有按揭在身,跟據金管局指引銀行最多只可借5成,因此如需要借6成,都要經按保審批,並付按揭保險費。 首置買1000萬樓如借6成,都需要經按揭保險,因1000萬樓銀行按揭成數只可借5成。

考慮申請產品前,我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 車位按揭的申請人的供款與入息比率要求,為每月供款不得高於每月收入五成,壓力測試要求則為每月供款不可高於每月收入六成,與住宅按揭的要求相同。 如購入車位前已有按揭、車位屬非自用用途、收入非來自香港等,供款與入息比率及壓力測試需要調整一成,甚至更多。 臨約按揭 不過,日後一旦要獨立拆售車位,業主便要分契,需要支付額外的成本。 不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前,不少人都想貨比三家,但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。 因為這種查詢稱為「硬性查詢」,會在信貸報告上留低紀錄。