這批單位普遍面積少於190平方呎，據悉房委會擬把這批貨尾，隨今年秋季的「公屋凶宅」編配計劃推出時，一併向輪候公屋逾1年的合資格家庭推銷單位。 近日一套電視劇講述一棟鬧鬼舊式大廈的靈異故事，劇情曲折迷離，引人入勝。 不過，現實中如果你購入了上述大廈的單位，分分鐘很頭痕，皆因「凶宅」、「樓齡高」、「劏房」堪稱為按揭難題三寶，筆者將分開三篇逐一解說。 綠意居凶宅 準買家要保障自己利益，在睇樓時要多問一句：「單位是否凶宅?」及清晰介定所指心目中「凶宅」是什麼定義，再讓地產代理回答。 如果代理經盡力查證後，回答單位不是凶宅，但最終卻是凶宅，代理未必須負上責任；反觀代理沒有經盡力查證，則可能負上失實陳述的責任了。
發展商標榜建築成本每建築方呎達1,400至1,500元，較同期住宅一般高出50%。 例如單位使用意大利Margaritelli無縫地板，防水性及防污性較高。 綠意居前身為樓高10層的置地公司員工宿舍，1989年6月10日曾發生四口慘死的西環四屍滅門案，地盤面積約10,000平方呎。 於2001年尾，置地公司把這座宿舍拆卸，並發展成西區第一個環保住宅；並於2003年10月，將項目命名為「綠意居」。 這批「蚊型戶」貨尾將於今年秋季再推售，以一年一度的「特快公屋編配計劃」作為平台，讓合資格公屋申請者認購，提早獲得額外「上車」機會。 這意味下期公屋凶宅開始揀樓時，合資格家庭可選擇獲編配指定出租公屋，或選購綠置居餘貨。
- 至於坊間提出的另一個做法，就是向銀行查詢「物業估價」，但就必須多查幾間。
- 如果本身單位是以「長命契」 的方式持有，只要在生持有人把「死亡證」在土地註冊處上註冊，已可繼承遺產，同時可以避過印花稅。
- 今期綠置居首次推出租置回收單位，涉約815伙單位。
- 不過，近年銀行對按揭業務持更開放及積極的態度，加上比起怕鬼，更多人怕上不到車，一般凶宅比普遍單位有一成至三成的折讓，因此間中亦有凶宅低於市場成交的個案，亦有機會承造按揭。
- 中西區的堅尼地城@中原樓市片區，區內共19,564個私人住宅單位，涉及人口共53,339人。
若然單位曾經是凶宅但已轉手數次，批出按揭的機會便更加大。 此外，位於事故單位的毗鄰或上下層單位，銀行亦有可能批出較少成數的按揭或調高按揭息率，不過「凶」的程度絕對比事發單位來得少，審批準則亦較為寬鬆。 首先先講凶宅，以往銀行會視「凶宅」為另類物業，一般處理此類按揭申請時會較為謹慎，甚至拒批。 綠意居凶宅 不過，近年銀行對按揭業務持更開放及積極的態度，加上比起怕鬼，更多人怕上不到車，一般凶宅比普遍單位有一成至三成的折讓，因此間中亦有凶宅低於市場成交的個案，亦有機會承造按揭。 事實上，凶宅轉手獲利的新聞不時出現，部份更成為拍賣場上買爭相競投的對象，承接力不容忽視。
綠意居凶宅: 按揭計算機
一般曾發生任何非自然死亡，包括自殺、凶殺、意外致死等的單位，都會被列為凶宅，同層及上下層其他單位也有機會受影響。 置業是人生重要決定，動輒涉及數百萬，甚至逾千萬元，如遇上低於市價的二手特平筍盤，能夠「慳返一筆」當然是好事。 綠意居凶宅 然而「光棍佬教仔，便宜莫貪」，平嘢唔一定無好，但貪平就分分鐘會貪出禍，有可能會買錯「凶宅」，不單會影響按揭和成交，更可能因小失大，日後想換樓亦難有人接盤。
《胡．說樓市》早前就參觀了一個位於沙田第一城49座的凶宅單位，單位原則兩房單位，實用面積304呎。 業主開價388萬元，相當呎價12,000多元，較現時沙田第一城類近兩房單位550萬，低了接近三成。 以下5間凶宅中，石硤尾榮昌邨榮俊樓及沙田沙角邨綠鷺樓首次上榜，而屯門安定邨定泰樓、大興邨興昌樓及牛池灣彩雲二邨瓊宮樓於去年亦有上榜，但未能租出，今年繼續於特快公屋單位名單上待租。
綠意居凶宅: 與「凶宅」為鄰
另外被取消出售的單位位於深水埗南昌邨昌安樓504室，面積約145平方呎，屬於1人單位。 該單位門外掛有「空置單位巡查記錄」，由去年11月21日至今年1月，房屋署人員每隔約一周便會上單位例行檢查、在去水位倒水和漂白水，亦有抄下水錶和電錶讀數，過去的巡查均表示單位情況正常。 單位門外和走廊亦十分乾淨企理，街坊都隨意打開門，治安看來不俗。 而李鄭屋邨仁愛樓的503室亦被撤回，該單位面積約424呎，是被取消交易的單位中最大。 資料顯示，有買家曾在去年10月尾以67.1萬元購入該單位，但直至12月28日撻訂。
如果本身單位是以「長命契」 的方式持有，只要在生持有人把「死亡證」在土地註冊處上註冊，已可繼承遺產，同時可以避過印花稅。 問題是，有些業主未必會即時處理這個手續，有可能在真正進行轉讓時才進行，變相有機會在進行查冊時，業主根本尚未註冊，而在準買家繳付訂金後，才在註冊處中反映出來。 若果物業屬「分權契」，物業是以遺產方式來承辦就未必會把死亡證註冊上去。 幾日後，女戶主將全幢十座做估價，卻發現全部估足，但明明十座曾有凶宅，為何會估到價？ 其後透過親人問其他代理行朋友，才發現單位是凶宅。 該代理行朋友還表示，大部份代理行也有內部文件指出這點，於是女事主聯絡代理對質，代理卻表示，向律師查問過死者是由單位墜樓至平台，由於在平台死亡，故單位不算是凶宅，並拒絕退票。
不過該單位與「凶宅」為鄰，並曾在「特快公屋編配計劃」中上榜，更表明2019年單位內曾發生自殺或意外死亡事件。 近期二手樓市大吹淡風，綠意居最新成交為一個兩房戶累減30萬元掟貨。 今期綠置居揀樓程序完結，鑽石山啟鑽苑及租置公屋餘貨均售罄，但仍有164伙青衣青富苑餘貨未售出。
第一，準買家可透過向地產代理查詢，根據地產代理監管局《操守守則》，從業員有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。 第二，如使用銀行網上估價服務但未能取得估價便要小心，因該單位亦有可能是凶宅，準買家易網上多作資料搜集。 綠意居凶宅 第三，有意購買凶宅人士先向多間銀行進行估價，或尋找按揭轉介幫忙。
然而由於「凶宅網」本身都是民間組織自己搜集資料，它只會說明哪一座，但卻只會以高中低層來標示單位，加上這些網站未必包括所有凶宅單位，所以只有參考作用。 女事主向代理查詢是否凶宅，代理稱有替事主看過凶宅網，也表示替事主做過銀行估價，認為如果單位是凶宅，銀行不會估到價。 綠意居凶宅 可以利用不同銀行的網上估價服務，尤其是本地銀行，如單位屬凶宅，有關銀行不會為有關單位作任何估價，又或估值遠低於市價。
更重要一點，如果死者根本並不是「註冊業主」，只是單位的租客，租客在單位內過身在查冊時並不會反映出來。 例如轟動一時的九龍灣德福五屍命案、康怡烹夫案，只因死者全屬租客，註冊文件未能反映。 綠意居凶宅 坊間一些「凶宅網」就成為查證單位是否凶宅的方法之一。
房屋署發言人稱，今期綠置居已售出3,294個單位，包括新盤鑽石山啟鑽苑悉數售出，逾800伙租置公屋、以及柴灣蝶翠苑餘貨也售罄。 揀樓環節已於今日完結，可是所有申請家庭逐一獲邀揀樓後，青衣青富苑還有164伙餘貨未售出。 特快公屋單位亦包括食水水質受影響、發生追討欠債事件、前住客受到滋擾等曾發生不愉快事件的單位，不一定指凶宅。 綠意居凶宅 上述的5個凶宅中，由於沙角邨綠鷺樓的兇殺案於去年年底發生，有效空置期不足12個月，故該單位其沒有租金優惠。 但並不是所有曾發生兇殺、自殺或意外死亡的單位都有租金優惠。
- 鄰近未來港鐵西港島線堅尼地城站的綠意居，就正值於○三年沙士肆虐完後、百廢待興時發售，當時二、三百萬元左右就可以進駐西環新盤。
- 若然單位曾經是凶宅但已轉手數次，批出按揭的機會便更加大。
- 第一，準買家可透過向地產代理查詢，根據地產代理監管局《操守守則》，從業員有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅。
- 一般而言，凶宅是指曾發生非自然死亡的單位，如凶殺案、自殺或意外枉死等單位；舉例如有人跳樓，死者跳出的單位及伏屍地點的單位亦會被歸入凶宅之列。
- 凶宅公屋的租金由$908至$2383不等；而其他特快公屋單位的租金最低為$649，最高則$3261。
- 另外，當年景麗樓亦有另一自殺案，一名女子在單位內燒炭自殺，消防破門入屋後，被證實當場死亡。
所以如果註冊業主過世，他的死亡證可能會被註冊上土地註冊處。 當我看見註冊處上有死亡證紀錄，我們可以要求業主出示死亡證，從中獲知死者身份、死亡日期、地點及死因。 問題是，死亡證只是「可能」會註冊，而非「必定」會註冊。 因為就算「註冊業主」過世，目前法例沒有硬性規定一定要把「死亡證」註冊。 事實上，除了上述直擊的「沙田第一城」放盤外，我們過去也曾報道過一些購買凶宅疑雲的奇聞。 綠意居凶宅 有準買家曾透過代理買入日出康城「領凱」一個高層單位，簽完臨約才知道單位曾發生事故。 當時女事主稱，簽約前已私下做過銀行估價，同層及上下兩層都估足，又搜尋過凶宅網，只發現同座跳樓死亡事件，但報紙卻無報道是哪一層、哪個單位。
另外，區內主要屋苑包括 泓都、嘉輝花園、百年大樓、美菲閣、加惠臺等。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 28,000，年齡中位數為 44.5歲。 綠意居凶宅 物業位於堅尼地城市中心，景觀方面，前望維多利亞港，背靠龍虎山，但由於中低層單位均受附近建築物所遮擋，故只有32樓或以上的單位才可享有山景和海景。
現場所見，單位外的走廊整潔，鄰居透露，上手住戶因有新生兒出生，獲調遷到更大單位才遷出，房屋署早前已為單位翻新，從未有聽聞單位有異常。 以下是 綠意居 (Ivy On Belcher’s) 所有單位的物業估值。 如欲查看個別單位的詳細估價及樓價走勢，請點擊估值。 猶記得○三年中以後的後沙士時期，樓市仍未見起色，而在當年末季開售的綠意居難以獨善其身，首批平均建築呎價只介乎3,600至4,200元不等。 綠意居凶宅 往後數年物業二手成交呎價亦一直徘徊4,000元水平。 踏入○七年第三季建築呎價大升至5,600元水平後，綠意居樓價反覆向上；而近數年緊隨大市大幅攀升，於一二年第四季創歷史新高，建築呎價直逼1.2萬元關口。 綠意居前身為發展商置地的員工宿舍，當時物業以級數及用料高於同區的單幢樓作為定位。
如多於一間銀行的系統顯示申請失敗，買家可親身到銀行查詢，了解預批失敗或估值低的真正因，以免誤購凶宅。 相信買家最不想碰到的便是凶宅，如在落訂後才發現所選購的是凶宅，就算買家及同住者不怕，亦有很大機會因凶宅不獲銀行估價和承按，最終因失預算被迫撻訂，導致交易告吹，損失金錢又費時失事。 綠意居凶宅 一般而言，凶宅是指曾發生非自然死亡的單位，如凶殺案、自殺或意外枉死等單位；舉例如有人跳樓，死者跳出的單位及伏屍地點的單位亦會被歸入凶宅之列。 如發生的案件特別轟動，除了案發的凶宅外，連同層其他單位，以及上下層單位，亦有機會不獲銀行估價及承按，故這些單位同樣有機會以筍價吸引買家。
綠意居凶宅: 有人跳樓死在社區中庭，整個社區都算「凶宅」嗎？
房屋署指租金優惠視乎單位的「有效空置期」，單位的「有效空置期」達12個月以上才會有租金優惠。 凶宅公屋的租金由$908至$2383不等；而其他特快公屋單位的租金最低為$649，最高則$3261。 房屋署推出656個特快公屋單位，當中有7個為長者住屋，而649個為獨立單位。 綠意居凶宅 當中有5個兇殺案單位，而發生自殺或意外死亡的單位則有127個，共佔所有單位的兩成。 房屋署推出最新一期的特快公屋單位，超額申請75.5倍。
而且一旦發現註冊紀錄有「死亡證」，又是否代表業主一定在單位內過身呢? 雖然「死亡證」會列出死者的死亡地點及原因，但準買家也只能透過內容作出估算。 例如「墜樓案」凶宅死者的死亡地點會列為大廈平台，而並非單位的地點內，單憑「死亡證」也未必得知單位是否凶宅。 綠意居凶宅 但如果死亡原因為內臟移位、或頭骨爆裂等，則可推斷死者是跳樓，故「起跳點」的單位可視為凶宅看待。
『宅谷地產資訊網』只提供資訊媒介平台給予網絡使用者放盤或搜尋樓盤，資訊內容由第三方提供者提供或由『宅谷地產資訊網』從其他參考資料或來源獲取。 本網頁中涉及任何人士、產品或服務的資訊，不得視為『宅谷地產資訊網』推薦或認可。 綠意居凶宅 由於『宅谷地產資訊網』不另核實第三方提供者的身份或所提供資訊的正確性及完整性或任何資訊並非最新的，請閣下自行向有關人士及部門核實。 若有任何爭議，或因為使用本網頁的資訊而引致直接或間接損失，『宅谷地產資訊網』概不負責。
『宅谷地產資訊網』不發表任何聲明或作出任何保證，無論是明示或暗示的，就資訊的正確性及完整性作出任何保證。 如閣下繼續使用本網頁，即表明同意接受此等免責條款。 註 – 叫價參考資料由中原地產代理有限公司提供(持牌地產代理牌照號碼 綠意居凶宅 C )，每小時從中原網上搵樓及伺服器更新。 本網頁內所載之資料僅作參考之用，CENTADATA.COM 並不會就本網頁所載資料的精確性及正確性作出任何保證，同時亦不保證本網頁已包括所有的成交紀錄。
本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 事實上，最直接的方法就是向管理員、鄰居或地產代理查詢。 根據地產代理監管局的指示，單位是否「凶宅」並非《地產代理條例》下地產代理須提供的訂明的物業資料。 但根據《操守守則》，代理需在經營過程中秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務，並在履行職務時也須盡量小心、及盡一切應盡的努力。 但所謂「盡量小心」及「盡一切應盡的努力」 ，實情也是用「正常人」 認定為合理的情況下進行。 綠意居位於堅尼地城卑路乍街26號（中原樓市片區：堅尼地城）。
至於坊間提出的另一個做法，就是向銀行查詢「物業估價」，但就必須多查幾間。 因為不同銀行對凶宅取態不一，部份華資銀行傾向對凶宅較保守，網上系統多反映物業價值為「0」、「N/A」或「需致電職員聯絡」。 他們的做法甚至是全層單位也不估價、或上下層單位不估價。 綠意居凶宅 有外資行則百無禁忌，認為凶宅不屬「業權瑕疪」，可照樣做到估價。 一般來說，若最終銀行願意估價也可繼續申請按揭，但可能在估價上未必估足，故準買家要有一炮過找清的心理準備。