但他補充，現時仍未知道男丁是否已申建丁屋，亦未實際涉及丁權買賣，暫未可斷定事件是否涉套丁。 錦田水尾村北的5幅魚塘，雖劃入可建丁屋的「鄉村式發展」用地，但根據錦田北分區計劃大綱圖，填塘仍需事先向城規會申請，而城規會暫未收到有關該地段的改劃申請。 不過翻查過往資料，不難發現今次與過往涉嫌套丁的模式存在不少雷同之處，《香港01》曾揭發的兩宗套丁事件中，王光榮及其妻林綺媚亦是關鍵人物之一。 曾玉安補充，若按舊時傳統也未必要全部有份人同意才能轉售土地，「以前有個宗長、族長，由他決定，識大體，整體方向對就可以，沒可能民主諮詢」。
祖堂在新界拥有可能具相当发展潜力的土地，因此在促进经济发展及增加房屋所需的土地供应方面发挥重要作用，这与拟议的北部都会区发展息息相关。 根据对公开资料的检视及分析，释放祖堂地面临障碍，原因是需要祖堂成员一致同意，以及需要依靠有效委任的司理作为处理土地事宜的唯一合法代表。 然而，由于各祖堂的情况及做法或大不相同，个别祖堂可能会面对一些独特的挑战及问题，阻碍其全面释放所持土地的发展潜力。 在2021年施政报告发表后，政府联同乡议局等相关持份团体成立了新的工作小组，检视现行的祖堂管理模式，以期改善祖堂管理和便利祖堂出售土地。 虽然目前尚未清楚工作小组打算如何对《新界条例》作具体的修订建议，但有预期任何改动均需令祖堂管理更有组织、系统化及透明，43例如，乡议局工作小组成员据报曾建议参考《公司条例》或《建筑物管理条例》，改善祖堂管理。 及确保祖堂在其物业转为非土地资产的情况下，仍能得以延续及维持运作。
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一般来说，祠堂一姓一祠，旧时族规甚严，别说是外姓，就是族内妇女或未成年儿童，平时也不许擅自入内，否则要受重罚。 在中国古代儒家伦理里中，家族观念相当深刻，往往一个村落就生活着一个姓地一个家族或者几个家族，多建立自己的家庙祭祀祖先。 在日本祠堂也经常出现，这种家庙一般称作“祠堂”，其中有宗祠、支祠和家祠之分。
行政管理委員會准許任何人士複製資訊述要作非商業用途，惟有關複製必須準確及不會對立法會構成負面影響。 詳情請參閱刊載於立法會網站()的責任聲明及版權告示。 例如，鄉議局工作小組成員據報曾建議參考《公司條例》或《建築物管理條例》，改善祖堂管理。 截至2021年9月27日，由於司理出缺(涉及49個祖堂)及祖堂成員反對司理收取補償金(涉及21個祖堂)，共涉及70個祖堂，約7億6,000萬港元補償金仍由政府保管。 事實上，為處理祖堂相關事宜，民政事務局於2018年聯同鄉議局成立工作小組，專注改善祖堂的內部程序及做法。 小組編製了一部《祖堂內部守則範本》，透過鄉事委員會派發予各祖堂。
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此外，有關的銀行和僱員不會因根據上文 至 項所述的證明書／授權書行事而招致任何民事法律責任。 《遺產稅條例》 (香港法例第 111 章)就擅自處理遺產的行為訂明罰則。 條文主要是為了保障稅收，但也附帶保障遺產受益人對死者遺產所享有的權益。 當局取消向在二零零六年二月十一日或之後去世的人士的遺產徵收遺產稅後，遺產受益人的權益便不再受《遺產稅條例》保障。 有鑑於此，當局在《遺囑認證及遺產管理條例》中增訂類似的條文，以保障遺產受益人對死者遺產或財產所享有的權益。
- 商會、鄉事提倡的門檻，一種是降低買賣時需要司理簽字的比例或人數至8成或更少；另一是索性在祖堂地引入公私合營，同政府有錢齊齊搵——因為現時制度搵都冇得搵。
- 根據《新界條例》第十三條規定，在原訟法庭或區域法院所進行的任何有關新界土地的法律程序中，法庭有權認可並執行任何影響新界土地的中國習俗或傳統權益。
- 鄧是元朗屏山坑尾村村代表，有和勝和背景、綽號「鬥雞學」，近年於元朗從事收地及地產相關生意；其持有土地如天水圍泥頭山，早前亦捲入違規發展問題。
- 截至二○二一年九月二十七日，過往已收回的祖堂地當中因上述其他原因而導致未領取補償金，涉及約14.5億元，即149個祖堂。
- 類似的中國習俗可追溯至一八九八年《展拓香港界址專條》在簽署不久後，於民國時期一九一五年大理院的上訴案件中，顯示相關土地事宜毋須全體宗親成員同意。
- 祠堂則另請風水師傅選址興建，而且在建村之際早已設立，兩者並不等同。
- 回到荔枝窩村，「培成堂」很可能就是荔枝窩村曾氏的一個「堂」，它既是村內一個地方名，也代表可能這些地方的LOT均是「培成堂」的族產。
每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關的文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，即就所有目的而言，均屬有效，猶如該份文書是由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。 民政事務局局長在有人提出好的因由時，可將任何司理的委任取消，並可挑選新司理及將其註冊以代替該司理。 如持有土地的任何宗族、家族或堂的成員在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，或在更換司理後3個月內並未證明已委任新司理，政府即可將該宗族、家族或堂所持有的土地重收，土地一經重收，即為已被沒收。 該項重收須以在土地註冊處將該土地的註冊摘要註冊的方式完成。 新界地除了農地，還有棕地、「祖堂地」等類別，雖然賠償價一致，但各存有不同的收地難題。
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惟他指，現時情況下，有不少祖堂地的業權持有人已經離港，難以聯絡，另有小部分人士因為本身有既得利益，例如私下出租單位等，故亦不會理會大多數人意願，可見現時要求全體宗親成員同意的做法並不合理。 1其他可用作描述祖堂的字词包括祭祖/土地信托及中国传统信托，惟信托一词或不完全等同于普通法下的信托。 虽然政府对祖堂所持有的土地(亦称为”祖传土地”及下称”祖堂地”)面积掌握不多，但祖堂地普遍被认为对拟议新界北部新都会区(“北部都会区”)，以至香港整体土地供应具有策略性地位。 现时，祖堂地可由政府强制收回作发展用途，亦可以在获得政府同意并完成相关程序后，售予私人发展商。 2015年至2019年间，政府共批准超过300宗出售祖堂地的申请。
祖堂地，泛指由整个宗族、家族等传统组织集体拥有的新界乡村土地，祖堂地的售卖通常要征得宗族全体男丁同意。 伍美琴解释，填海对于政府来说更具性价比，填海后所得土地都归政府所有，政府能够卖地获取财政收入。 但收回私人土地涉及多方利益，过程中或会出现很多问题。 祖堂地查冊 香港中文大学地理与资源管理系教授伍美琴常年研究香港土地规划问题，她向南方周末记者介绍，特区政府的土地发展惯常以填海为主，而非收地。 近日，香港特区政府发展局新闻组回复南方周末记者，在加强收地幅度上的最大挑战，是收回土地时无可避免影响到相关范围内的土地业权人及使用人。
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曾有報道指，祖堂地佔地達2400公頃，不少都落入「北部都會區發展策略」，必成為各發展利益必爭之地。 祖堂地查冊 有關計劃鄉議局已倡議多年，但公眾就此討論依然缺乏。 然而一旦鬆綁，現時新界囤地壟斷必有可能產生變化，其影響不得不察。
這項政策自2018年開始，被鄉事中人提上鄉村政治的舞台，至今年終於「成功爭取」。 然而，為祖堂地的交易限制解套，固然可以激活祖堂地買賣，釋放大量土地。 不過，如果此舉最終引致原居民社群將祖堂地大量轉售，反而削弱自身與政府的談判籌碼。 地政總署會於每年的財政預算就來年將會支出的補償金預留款項。
祖堂地查冊: 新界不少原居民習慣每年春秋二祭後，在祠堂或祖墳前進行分派豬肉儀式，取其祖先庇護，漸漸「太公分豬肉」演變為人人有份的意思。
事實上，近年不少祖堂地均有非既有大地產商青睞，卻無功而還，一旦鬆綁限制，除了令地產商加速囤地外，更將掀起新界新一輪「圈地熱潮」。 目前，政府稱未有祖堂地的地理分佈資料可作公開，已經認定有發展潛力，這並不符邏輯。 現時不少祖堂地已有一定公共用途，或是作為鄉村的公共設施、給農戶作為活躍農地等，一些則夾雜於私人農地中間，如果不清楚實質分佈，根本無從估計當中發展可能性，以及是否適合發展。 林鄭在任期最後一份《施政報告》開出的新土地政策，最受矚目非釋放祖堂地出售門檻莫屬。
另外，丁屋樓花須要獲得「合約完成證明書」（俗稱「滿意紙」）後才能補地價。 值得一提的是，如果你打算購買沒有滿意紙的村屋，基本上銀行不會批核村屋按揭。 在講述買賣村屋程序前，業主須要知道本港的村屋類型。
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根據Halsbury Laws of Hong Kong [ ]，若有成員居於海外，司理或會被要求聯絡該等成員，並亦尋求他們的同意。 在一九九六年一月十五日或該日後分割土地，必須 根據《一九九五年土地測量條例》（第四七三章） 的規定，擬備土地界線圖，送交認可土地測量師簽 署核證。 解放后特别是60年代的运动，北方地区的祠堂基本都被推倒砸烂或改造成了办公场所等。 祖宗排位包括有些藏于其中的家谱等皆被焚烧破坏，如今北方已难见祠堂，不知祠堂为何、作何之用者比比皆是。 而南方浙江、江西、安徽、广东、福建等较为重视传统的地区则有了较多的祠堂得以保存。 2019年，香港公营房屋住户平均每月在住屋上花费1777港元，私营房屋住户花费16670港元。
對應否降低祖堂出售土地門檻，鄉議局表示支持適度降低有關門檻，但強調有關改動茲事體大，對祖堂制度以及新界氏族的可持續發展有深遠影響，認為政府應待鄉議局充分諮詢各祖堂持份者的意見後，再作修改。 一般來說，地政總署發放收地補償金前，會先向土地的註冊業權人作出補償建議，待業權人接納補償金額，以及確定該註冊業權人穩妥擁有土地業權，才會發放補償金。 儘管「祖堂地」佔地面積龐大，但由於出售時需要得到所有子孫同意，所以往往面對開發困難——而這個困局的形成，還須由歷史講起。
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如果該村屋包括天台、花園及其他建築物，應該查清楚是否屬僭建與是否己包括在樓契內。 土地或村屋的轉讓有限制，例如要補地價等，因為根據政府法例，村屋是必須補地價才可以在市場上自由轉賣 仔細查閱契約或批地文件，以確定是否訂有限制條文 3. 村屋違返租契、新批約或建築牌照的發展條件 買家或其代表律師應向土地註冊處查冊，在簽訂買賣合約前，應要求賣方提交所有的相關文件 4. 在《施政報告》出爐前，有鄉紳說祖堂是氏族傳統，不能隨便變賣，故反對政府動用《收回土地條例》作公共用途，更指等同「滅族」。
部份業內人士會用「TS屋」來形容，意思即是臨時建築。 所謂「丁屋」，都是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權，購入土地所興建的住所。 當中擬建屋的土地必須在自己村的範圍內，可參考地政總署內的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 一般來說，除了綠化地帶及休憩用地之外，均即使土地用途屬「農業」用途，也會獲批建丁屋。 東方即日去信申訴專員公署投訴，提出七大提問（見表），質疑相關部門涉行政失當並要求跟進。 立法會議員和關注團體炮轟非法鑿路、霸地問題頻現，惟部門卻疏於跟進，情況異常，予人官商勾結之感，促申訴署即時嚴肅跟進。
祖堂地查冊: 有關擅自處理遺產的條文
特区政府在过往几年已在安置和补偿上推出多个优化措施。 祖堂地查冊 其后，香港特区政府发展局局长在记者会上表示，未来5年，香港将收地500公顷，当中有九成来自北部都会区。 祖地與堂地，是祖先留下來給子孫世代永續的土地，在今日的角度看不但不落後，反而也是認定今日我們常提起「土地共享」的理念。
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其中一類就是最常見的村屋或丁屋，當中會細分為三種。 一些在1905年前集體官批內的地契內的「老屋」、部份就屬於祖堂地、另一類就「丁屋」。 丁 屋 的 補 地 價 必 須 是 整 幢 三 層 屋 宇 計 算 ， 不 可 只 賣 一 層 或 只 補 一 層 。
祖堂地查冊: 村屋無滿意紙: 是否所有住宅入伙前，均須取得入伙紙及滿意紙？
關於申請「需要支用款項證明書」、「需要檢視銀行保管箱證明書」、「自銀行保管箱取去物品授權書」，以及「確認通知書」的資料，可聯絡民政事務總署遺產受益人支援組。 祖堂地查冊 本部分簡單介紹，當局通過《 2005 年收入 (取消遺產稅) 條例》，在《遺囑認證及遺產管理條例》 (香港法例第 10 章)加入有關擅自處理遺產的條文。 任何人處理在二零零六年二月十一日或之後去世的人士在香港的遺產時，必須遵守有關條文的規定。
一般指1905至1972年間由「舊屋地」及「舊批地」興建的「村屋」，政府批出的集體租契，樓齡高企，只須向民政事務署申請同意書便可以。 如果屋主希望重建，需要得到地政總署發出重建批准書。 祖堂地俗稱阿公地，是指新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地。 就司理状况的任何变更，包括委任、辞任或离世，向其提供最新资料。 如果沒有通报，政府将无法掌握个别祖堂的最新情况，包括其成员组成及土地持有状况。
中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。 他形容這是中國特色的信託制度，但信託有時限，祖堂卻是永續（perpetual），「是中國唯一保留下來的特殊土地持有形式」。 祖堂地意義重大，上水區鄉事委員會主席、鄉議局當然執行委員侯志強卻說有足夠賠償，祠堂也可以拆，言論似顯得悖理違情，但值得留意的是，祠堂並非一定建於祖堂地。
直至前立法局於1995年《集體政府契約（長洲）條例》通過後，終止政府批給黃維則堂的集體官契，其影響力才消退。 當中更有不少財務公司積極投放廣告增加曝光率，但對於新手客人未必清楚了解每間公司的分別。 一般的貸款產品包括私人貸款、循環貸款、結餘轉戶貸款、業主貸款、按揭貸款、一按、二按、單邊按揭、空中釘及中小企貸款等等。 祖堂地查冊 雖然財務公司提供的產品種類沒有銀行多，但因不受金管局規管批核門檻較銀行寬鬆。
任何人如無合法權限或合理辯解而處理死者任何部分的遺產，而該部分遺產並未列於有關的資產負債清單或額外清單，即屬違法。 均須作出誓章，並送交遺產承辦處存檔，誓章須夾附死者的資產負債清單作為證物，以支持有關申請。 祖堂地查冊 申請人其後如發現資產負債清單有任何錯漏，須提交修正誓章和額外清單，以作出更正。 據悉鄉議局不少人支持發展祖堂地，但亦有一群既得利益者在幕後反對。
只要有人買下新界土地並留給子孫，都可變成祖堂地，像劉皇發生前就以其先父名義添置了劉天生祖。 張少強博士在報導指出多起上來可以有300個司理，但在之前的個案查冊裡，也會出現一個祖只有3-4位司理的情況。 至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，然而對於這個數字，如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查，應該比較難證實。 這類「舊屋地」樓齡高企，規劃不太完善，唯一好處只是轉讓時不需補地價，而只須向民政事務署申請同意書便可以。 如果屋主希望重建，則需要得到地政總署發出重建批准書。
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地政總署前署長劉勵超一直關注土地房屋問題，他認為政府或得悉個別祖堂地規模足夠，才會斷言可供發展，惟公眾並不知悉。 日前鄉紳代表梁福元展示委託地政總署做的祖堂地查冊地圖，亦印證應有紀錄。 因這些土地都須經司理向以前的理民府或現在的地政總署繳納地租，否則土地會被充公。 他當年估算面積時，主要依據「新界條例工作小組」所提交的專題報告資料、其他文獻引用的官方資料、《集體官契》，以及洪水橋新發展區的三個丈量約份分區等，得出約2000公頃的數字及分佈，梁福元展示的地圖也與此項研究相關。