然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有設有利率上限，一般以「P-y」表示。 計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。
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- 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。
- 由於下半年美國已預期有機會於7月份加息0.5厘，屆時聯邦基金利率已達2%，而其後落實加息之幅度視乎經濟走勢，不排除下半年港P有機會上升，但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。
- 由於全球央行放水及推行量寬政策，香港亦出現「水浸」情況，截至4月19日，銀行體系結餘增加至4,575億元的歷史高位。
- 由此可見，拆息愈低，供款與利息開支愈會減少，早前部分選用拆息按揭計劃（H按）以及即將選用H按承造按揭的客戶亦有機會受惠。
- 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？
其中一個驅動因素是3個月期倫敦銀行間同業拆放利率，該指數本月自2008年10月以來首次升破3%。 ▲要免費入機場貴賓室其實不難，原因是不少信用卡均有提供相關優惠，方便大家上機前稍事休息、輕嚐小食。 而且，現時個別信用卡的申請門檻較低，即使大專學生也可申請，可說是「人人有Lounge入」。
現時hibor: 按揭利率 2022〡P按 VS H按有咩分別？教你比較按息及回贈優惠
以現時2022年最後一個季度來看，大部分銀行的實際封頂利率為2.625% 或 2.875%，不過這也視乎是1手還是2手物業。 部分銀行可能對一些貸款額較小的業主提供更保守的按揭計劃，當中的鎖息上限會比較高一點。 銀行在審批鎖息上限也會根據不同申請人的情況以及物業類型而定。 銀行在提供拆息按揭同時也提供一個封頂息率或封息上限（Cap Rate）來保障業主。 雖然香港銀行的金融制度穩健，不過有些時候一些預料之外的突發狀況如新股反應過熱、市場大量走資或美國通貨膨脹太嚴重導致急速升息都有可能會影響銀行的資金成本而導致拆息突然升高。 一旦拆息抽升，而導致利率高於封頂位，銀行會自動把按揭利率維持在封頂位。
但由於HONIA的計算基礎和HIBOR略有不同，亦只有隔夜利率指標，缺乏像HIBOR有 1個月、3個月等較長期基準，所以轉用HONIA前還需要克服一些技術困難。 現時hibor 由於下半年美國已預期有機會於7月份加息0.5厘，屆時聯邦基金利率已達2%，而其後落實加息之幅度視乎經濟走勢，不排除下半年港P有機會上升，但估計本港按息即使上升年底仍較大機會低於3%水平。 銀行加息在所難免，如果將來有意置業，要注意不論是壓力測試還是供樓開支均會同步增加，所以最好預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險。 王美鳳在報告內指出，置業人士仍繼續受惠於低息環境，相信明年在經濟復甦面持續擴大及通關因素帶動下，利好樓巿及按巿，按揭額將繼續出現正增長，預期香港樓市2022年新取用按揭貸額將突破4,000億元，再創歷史新高。
現時hibor: P 按(Prime Rate) 按揭計劃選擇
由於全球央行放水及推行量寬政策，香港亦出現「水浸」情況，截至4月19日，銀行體系結餘增加至4,575億元的歷史高位。 香港銀行公會公布香港銀行同業拆息（HIBOR），與樓按相關的一個月拆息報0.09679厘，創近11年來新低，對上一次一個月HIBOR低於0.1厘是2010年5月4日。 有按揭轉介公司表示，香港大部分業主以H按承造按揭，拆息持續下跌將有利節省供樓開支。
如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。 定息按揭是由政府透過按證公司推出，置業人士可免壓力測試，而按揭利率是固定的；10年期：2.55%、15年期：2.65%及20年期：2.75%。 未補地價局屋按揭只可以做 P 按，即最優惠利率按揭。
現時hibor: 香港銀行同業拆息 (HIBOR)
它是新加坡元存款的合成利率，通過借入相同期限的美元並將美元兌換成新加坡元而計算，代表新加坡元合成拆借的有效成本。 鑑於SOR在計算中使用了USD LIBOR，因此在2021年12月31日之後USD LIBOR的停用將直接影響SOR的可持續性。 留意：這類客戶就算轉按，都不能用H按，因此未必需要轉按，除非為賺現金回贈。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
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- 疫情持續至今，多國經濟受到巨大衝擊，香港亦難獨善其身，現時情況仍未見全面樂觀。
- 曹德明指，美國消費物價指數未有顯著回落，美國上半年仍有條件再次加息。
- 近期港股弱勢源於港匯轉弱的壓力，隨着港元流動性下降，近日港元拆息亦全線上揚，其中對利率最敏感的隔夜拆息已連升3天，昨單日急升近1.84厘，高見3.07333厘，為去年12月30日以來最高，升幅亦是2018年以來最多。
- 目前其P按為：P-2.75％，以最優惠利率計，實為2.375厘。
- 美國聯儲局再次加息0.75厘，市場關注本港加息步伐及時間表。
- 然而，其主要目的是為應對美聯儲的縮減買債行動，吸納部分市場的流動性以穩定港滙，現時銀行結餘仍屬高水平，增發票據的規模仍不足以收緊港元流動性。
港美息差在聯儲局「鷹派」加息下愈趨擴大，引發市場套息交易。 余偉文指出，連同前兩次加息，聯儲局累計已加息1.5厘；在聯繫匯率制度下，當港美息差擴闊至相當程度，自然出現足夠誘因引發市場人士進行套息交易，驅使資金逐漸從港元流向美元，故港匯偏弱是正常現象。 現時hibor 港元向7.85水平的「弱方兌換保證」亦步亦趨，反映資金有流出本港迹象。
現時hibor: 渣打銀行 最優惠利率計劃
曹德明指，美國消費物價指數（CPI）未有顯著回落，美國上半年仍有條件再次加息。 而金管局於今個月兩度接港元，銀行體系結餘已回落至現時約770億港元，料HIBOR短期內將反覆升至3厘以上水平，銀行或因資金成本壓力下而調整按揭息率。 曹相信，上述中小型銀行的低息按揭計劃只屬短暫，有意入市的買家或轉按人士應把握機會於優惠期內及早申請，鎖定低息優惠。 安聯投資亞太區高級經濟師湯繼成稱，當銀行流動性充裕時，如果銀行「加價」（即加P），會更難借出貸款；香港經濟復甦，貸款需求上升，便會令銀行認為即使流動性充裕亦有條件「加價」，就有可能繼續加P。
但如果鎖息上限為2.725%，壓力測試門檻便是近39,000元。 現時hibor 對於一些壓力測試「踩界」的人士，必須更加關注鎖息上限的高低。 低存款啤打值是推動銀行於2015至2019年加息周期中，淨息差改善的主要因素，而且加息過快，會對銀行資產負債表增長及非利息收入有拖累效應，並增加銀行的信貸成本負擔。
現時hibor: 現時鎖息上限一般幾多？
期內，服務業及綜合PMI都重返擴張水平，分別升至50.5及50.2。 另外，全美不動產協會數據顯示，美國1月二手樓銷售按月跌0.7%，市場原本估計增長2%，以年率計400萬間，低於預期。 王美鳳預期今年新批轉按金額將可重上千億水平，按年大增逾6成。 展望2022年轉按市道，經過今年低基數效應推動新批轉按明顯反彈後，2022年轉按市場將趨向維持平穩發展，雖然明年按息有機會稍為上升，但低息環境持續，仍利好吸引轉按及物業套現個案。 美聯儲將於本周四公布議息會議結果，市場普遍估計再加息至少0.75厘。 曹德明料本月議息會議後，港美息口差距進一步擴寬，香港銀行將第一次啟步調升P，預計幅度約為0.25厘左右。
▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 現時hibor 客戶申請按揭時，銀行主要提供「P按」（最優惠利率按揭）計劃以及「H按」（銀行同業拆息按揭）計劃兩種選擇。 而銀行計算H按時大多會以一個月HIBOR為基準，實際按息則以HIBOR加某個百分點計算（現時銀行提供的最優惠H按計劃為H+1.24%）。 因HIBOR每日都有所改變，息率浮動性相比起P按較大，不過H按設有封頂息率以作風險保障（現時大部份銀行的H按的封頂息率為2.5厘）。 而且由於增加了貸款額也相對增加了現金回贈，轉按套現是不需有利息支出而增加現金回贈的方法。
現時hibor: 按揭申請FAQ
中国银行研究院高级研究员王有鑫认为，HIBOR的上行尤其是隔夜HIBOR大幅飙升与近期港元汇率再度触及弱方兑换保证水平有关。 “从历史上看，由于港元的联系汇率制度，HIBOR和LIBOR（伦敦同业拆借利率）的走势基本趋同。 另外，从LIBOR变化出来的，还有新加坡同业拆借利率、纽约同业拆借利率等等。 中國投資基金公司宣布，馬小秋辭任非執行董事、董事會主席及董事會轄下之投資者關係委員會成員，自2月21日(今日)起生效。 現時hibor 長江製衣宣布，與無錫市國聯發展(集團)簽訂戰略合作框架協議。
