無收入按揭 內容大綱
借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。 P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。 筆者舉個例子，首先須理解1,000萬元以上物業，無論是出租或自住，最多只可以借5成按揭，就算是首置人士亦要通過入息壓力測試。
銀行審批按揭有兩個方式，第一種就係入息審批按揭，客人需要符合DSR要求及壓力測試。 不涉及按揭保險，一般情況$1000萬以上物業最多可做5成按揭，而$1000萬以下物業則最多做6成按揭及上限$500萬。 無收入按揭 如果是補習老師、網店東主、自由工作者等人士，這類沒有公司糧單或公司賬目的職業，申請按揭難度雖然會較高，但仍有機會做到按揭。
我們也曾收到一個查詢，就是一家三口想申請居屋，但只想以兒子及母親的名義一同申請，因為父親尚未從公屋名冊除名，而父親又想繼續保留這個名額，究竟又是否可行？ 這不能一概而論，銀行會考慮的是花紅佔總收入的比例、花紅穩定度及花紅次數等。 如果要計算花紅作固定收入，花紅佔總收入的比例不能太高，例如不能超過固定收入的3倍。 無收入按揭 同時，花紅的金額及發放次數也要足夠穩定，銀行才會視之為固定收入。 如申請高成數按揭，需要按保獨立批核，所以需時會較長，需要多預1-2星期。 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 雖然唐樓可承造最高9成按揭，但銀行一般只會批6成按揭。
實際上，申請銀行按揭時有兩個方式，第一個就係大家經常聽到要通過壓力測試嘅以「收入方式」申請按揭；而另一種則以「資產方式」申請按揭。 相信係大家都認為申請按揭必須要有收入，無收入人士或未能提供入息證明就一定失敗，但這個情況並不是絕對。 安信循環貸款最大賣點是只要貸款金額為HK$50,000以下便可「免入息證明」！ 另外，特設每月最低還款額，令你還款更輕鬆，而用安信兄弟APP，7×24小時隨時攞到錢，撳個掣就可以過數去其他銀行户口。 無收入按揭 惟借款人不幸去世，作為業主的丈夫則需要重新做入息審查，調查貸款額。 若擔保人去世，會借款人則不必要重新被銀行審查入息。 因此從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊等職業，以建議任擔保人較好。 按揭擔保人如想單方面除名求自保除名(甩名)亦非輕而易舉的事，除名涉及重新批核按揭手續，需要與借款人協調，再向銀行申請重新審批按揭。 在法律之下，按揭擔保人所承擔的責任與借款人相同。
無收入按揭: 壓力測試是甚麼？
當買家未能能力履行債務責任時，擔保人需要承擔借款人的還款責任。 要注意的是，按揭擔保人在物業按揭擔保時，需要為整筆貸款作擔保，而非單單借貸人在上會時未能承擔的貸款部分。 雖然香港同性婚姻未合法化，同性戀人在法律上並非夫婦。 但在物業按揭擔保中，同性戀人的地位受到認可，香港按揭證券有限公司及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人，惟雙方要承認其同性伴侶關係，並承諾居住於申請按揭的物業中。 以月入3萬元的陳先生為例，他計劃用8成按揭購入單位，月供2萬元，根據 無收入按揭 DSR要求，他月入需要達到4萬元才能通過。 在此情況下，陳先生需要有至少一名按揭擔保人作擔保，才可通過DSR要求。 而這裡還有一個不減少流動資金的做法，就是每月定期將指定金額存入銀行戶口，這可以被理解為你每月有固定的收入，到你要申請按揭時，提供的月結單也更清晰，更易被理解為有穩定收入。 Freelancer申請按揭，最重要是向銀行證明，自己有足夠而穩定的收入。 如果你的收入夠高，但非常不穩定，銀行也不傾向批出貸款。
- 這當然是誤會，只要做足準備，freelancer申請按揭也是可能的。
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- 同樣地，其他傳統行業也是以相同形式處理，所以就算收入不穩定或者行業較偏門，也不會影響申請按揭的流程和機會。
- 只要安老按揭計劃的客戶申請安老按揭，並參加其會員計劃「AMIGOS By HKMC」(舉辦各式各樣的活動的互動資訊平台)，就可享更高的每月年金金額。
- 而日後貸款時可向業主取回貸款信副本，方便日後做按揭申請時呈交給銀行計供樓壓力測試。
- 業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被call loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。
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有些銀行可以以現契物業作資產證明，無需額外提供其他資產證明便能直接從現契物業中套現最多4成。 亦有部分銀行無需額外資產證明的情況下，最多可以批出物業估價的25%；若要批足物業估價的4成則要提供相等於物業估價15%的資產證明，包括現金，銀行存款及證劵等。 申請按揭期間如有新一期糧發出，以往銀行只是抽樣要求申請人提供，但近期有銀行劃一需要提供，避免貸款人在按揭申請期間出現失業的情況。 以往只要持有一幢現契樓，就算沒有入息，不少銀行的資產審查都可以做4成按揭套現。 不過如戶口有現金相等於2年的供款，都有銀行可以繼續做4成。 根據金管局指引，銀行可在其個人貸款組合中劃分出一部分作為「新私人貸款組合」，在審批貸款時毋須硬性遵循傳統的個人貸款審批方法，如收集客戶入息證明，以評估他們的還款能力。 無收入按揭 銀行可應用金融科技，採用新型信用風險管理手法，例如透過大數據和行為模式分析，審批和管理個人貸款業務相關的信用風險。 香港金管局針對個人貸款業務的信用風險管理向銀行發出新指引，容許銀行透過「新私人貸款組合」推出免個人客戶入息證明的網貸服務，同時建議貸款額應少於一般傳統私人貸款。 這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息證明的客戶，而銀行接納以資產水平為基礎的按揭申請，亦有利於吸納資金實力雄厚兼且交叉銷售機會高的優質客戶。 如業主不幸過身，擔保人在處理自己按揭時，只要到擔保物業的按揭銀行申請按揭，銀系統應可顯示之前的按揭貸款情況，若按揭已完成供款或有機會就之前的擔保計算mortgage count。
無收入按揭: 申請人不需做按揭保險
實際上是沒有，不過如果你遞交的申請有超過三個或以上按揭擔保人就有機會影響按揭保險公司對你的信心，繼而影響按揭批核。 除了需要有特定關係之外，按揭擔保人最好是一些有良好信貸評級記錄及穩定收入的人士。 如果按揭擔保人為破產、自僱或沒有薪俸稅單人士都會影響最終按揭批核機會。 無收入按揭 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
雖然有些夫婦會以其中一人的名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至另一人戶口，再以單人名義買樓和申請按揭，藉以避免「借貸作首期」。 故此首期只能以自己的資金或變賣其他資產如股票得到。 另外一個許多人都想避免，但其實有利申請按揭的行為，就是供強積金。 對許多人來說，供強積金可免則免，自然不會考慮強積金制度下的自願性供款。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 假設A先生擁有一個物業估價1000萬，未償還按揭為100萬，以「資產方式」申請按揭最多可以批出400萬。 而能申請按揭的最長年期則與「收入方式」批出的年期無異，最長還款年期為30年及「80減人齡/樓齡（以較高者為準）」，亦視乎不同銀行的條款而定。 據澳洲廣播公司報道，安永發現，在四大銀行持有的2.9萬億澳元貸款（包括住房、個人及商業貸款）中，約有1.87萬億澳元是住按揭款。 以上皆為筆者觀察的情況，不代表銀行或按保的取態。 如對自己的按揭申請有疑惑，簽臨約前可到銀行做預批，又或向賣家爭取3個月成交期，預多點時間向不同銀行叩門。 以往自僱人士如有定期出糧給自己，或提供內務帳目，都不少中小行可以批到按揭。
報道指，台積電去年夏天亦告知客戶最高漲價20％，並從2021年約10月開始實施。 吳先生只係需要有$280萬過渡用作成交新物業，其後$280萬將會拎返到手，即是話整個過程，吳先生可以係$1蚊都無從自己口袋拎出嚟，完美地解決吳先生的煩惱。 無收入按揭 而印花稅$30萬（3.75%）亦可從物業中套現繳付，唔使自己現兜兜拎出嚟。 都係果句，平時乖乖交稅供MPF, 要求僱主以 payroll 形式自動轉帳出糧，儲好糧單，到有一天要買樓時便不需要臨急抱佛腳了。
今年7月份，按揭證券公司推出了「高年金定息按揭計劃」。 只要安老按揭計劃的客戶申請安老按揭，並參加其會員計劃「AMIGOS By HKMC」（舉辦各式各樣的活動的互動資訊平台），就可享更高的每月年金金額。 以上述例子計算，如選用高年金定息按揭計劃，每月年金金額為$4,790，與選用浮息或定息按揭計劃的每月年金金額為$3,700或$4,360，相差近三成（29.5%）和一成，或$1,090和$430。 無收入按揭 如物業估值為800萬元以上，計算年金之上限則為800萬元及超過800萬元部分的50%總和。
但若果情侶感情只是男女朋友階段，並未準備步入教堂，任擔保人一方在物業沒有擁有權，若借款人不願意「甩保」，就要有執按揭手尾的心理準備。 一般銀行是按75減人齡來計算按揭供款年期，如貸款人30歲，供款期可達30年最長年期，但若借款人年紀大，就不能批足 30 年供款期。 此時只要借款人本身入息正常，再加上一位年輕擔保人，銀行或有機會延長供款年期。 不要以為愈多按揭擔保人就愈好，有些個案更瘋狂至出現3、4個按揭擔保人。 不過，「加擔保」對於按揭批核未必一定有正面作用。 雖然理論上銀行對於擔保人數不設上限，容許超過有多於一個擔保人。 不過，擔保人太多，同時又需要申請高成數按揭的話，HKMC會質疑借款人財政狀況是否不夠穩定。 除非借的是發展商的「呼吸 Plan」，只有兩種人不必通過銀行壓力測試的關卡：經按揭保險計劃承造按揭的首置人士或綠表資格人士。 注意，經按揭保險計劃承造按揭的首置人士，雖然不必通過銀行壓力測試，但銀行仍然要為買家做壓力測試，若加壓後超出50%，其保費亦會隨之增加。
即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 美國4月CPI按年升8.3%，高於預期的8.1%，聯儲局未來加息實難放軟手腳。 在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。 如果是透過付費平台，例如Patreon賺取收入，就要保留相關收據，包括過去六個月銀行收支紀錄，以檢視入數紀錄。 以及過去六個月的收入來源證明：可以是YouTube或Google等公司出數紀錄，如果是廣告商贊助，可附上合約和收據。 【林鄭Plan】放寬按揭首期與供款指南 【施政報告2019】宣布放寬首次置業人士按揭成數，措施被視為樓巿首度「減辣」，新制度下置業門檻大幅降低，當中以600萬至1,000萬元的住宅… 【我要做業主2】樓換樓 換Dream House 夫婦合資上車後若干年後，現金充裕，意欲再買一間投資；或者買一間更大單位自住，原先上車的單位出租。 如果預算不多的情況下可以先將業權賣給另一方，… 年青一代近年來愈來愈追求”work life balance”的生活模式，很多時，都是以自僱形式或自由身工作者謀生，但有時就要面對入息不穩定的狀況，如果想買樓做按揭，可能會相對有困難。
自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 由這理財個案，要提醒有意作「資產審批」按揭的人士，要留意上述三項的資金證明要求，都需要較多的文件整理步驟及要配合按揭年期，去計算出哪一項較配合客戶自身情況，建議找專業人士協助，可令按揭流程更簡單及順利。 去年政府放寬了按揭成數，按揭保險申請人如符合首置便可免壓力測試，只要供款與入息比率不超過50% 便成。 雖然過不到壓測需要加10%-15%保費，但都是可以批。 無收入按揭 近期開始有大銀行取消可以加保費以豁免壓測的安排，即就算首置都還是要壓力測試。 有些銀行也加入回復壓測為批核標準，但壓測可較以前寬鬆，比如壓測後供款不能超過入息65%，相比正常以60%計算，仍算放寛了一點。 筆者所屬的按揭轉介公司也收到不少報章訪問，查詢銀行如何收緊按揭批核。 其實，之前的收緊都算是輕量，主要是針對無薪假和受影響行業的浮動入息計算方法。