（二）依證人上開證言，足認被上訴人雇工修繕，其主要之修繕內容為外牆碎裂部分敲除，灌注填縫劑，再回貼磁磚，並另以滲透劑進行防水，而非上訴人所抗辯之窗戶防水。 漏水責任歸屬 至於訴外人臻邸國際有限公司為系爭房屋窗戶四周所施作之防水措施，僅係附帶施作且未計價。 （一）樓下漏水原因，如可歸責於樓上住戶之住家管理使用之過失所致，即由樓上住戶負擔修繕費用（法令依據：民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書）。 依據公寓大廈管理條例第十二條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 這是最重要的步驟，可以參考《公寓大廈管理條例》的規範來釐清外牆漏水責任以及修繕責任。 其中第十條就以專有、約定專有、共用、約定共用等劃分修繕費用責任。
我們相信所有交流與對話，都是建立於尊重多元聲音的基礎之上，應以理性言論詳細闡述自己的想法，並對於相左的意見持友善態度，共同促進沙龍的良性互動。 買屋前需多前往看房子幾次，特別是要雨天看屋，觀察屋內是否有漏水，牆壁是否滲漏，並且請屋主提出不漏水證明，並加載合約中。 她找到的這棟學生宿舍，裡面所有住戶都是學生，而且管理制度也很完善，讓佳佳覺得很放心。 並且再次找修漏的師傅來看，並請社區的管理人員協助協調，4樓屋主仍然不理，漏水狀況越來越嚴重。 每個具體個案是獨特、複雜、持續發展的，作者及平臺無償對網站使用者提供的內容是法律知識，而不是每個具體個案的解答。 「千金買房，萬金買鄰」，不想辛辛苦苦買了房子，還要顧慮鄰居如何，住獨棟透天別墅就成了許多人的夢想，而且還有超大的使用空間，彷彿擁有自己的王國。
漏水責任歸屬: 房屋漏水糾紛案例：樓上漏水不處理，6大權利主張自己權益－蘇家宏律師
一般會以入住6個月為一個基準點作為權責劃分，如果剛搬進去6個月內就發現漏水，可以請前屋主提出交屋時的不漏水證明，確認交屋的時候沒有漏水問題，若屋主提不出證據證明，可以請屋主負責賠償。 如：「另行租屋所生之租金支出」、「相當於租金之損害金額」、「搬家費用」、「因漏水而無法出租之租金損失」（如本案例事實五樓區權人Ａ君因漏水而無法續將房屋出租予小正之租金損失）等。 不論是樓上或是樓下，你擁有的是財富（房子），很多人是沒有的。 但碰到了漏水問題，不是去抱怨怎麼別人家沒漏（完美房屋），你家有漏（目前你沒有完美房屋）。 有一位3樓的公寓屋主，家中浴室天花板漏水，且因漏水導致浴室裝潢都弄壞了，因此，他請4樓的人讓他進去察看，但4樓的人不願意，表示3樓自己修，4樓不可能漏水。
找到責任歸屬後，若應該負責的對象拒絕處理，才會走到下一步：調解或訴訟，高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰表示，一般來說住宅大樓都會先找管委會進行調解，每個村、里也都會有調解委員，若能成功調解就能解決問題，若調解無效才會進行到訴訟的階段。 陳威宇指出，管線又可以分為公共管線及私人管線，若是屬於樓上住戶的私人管線出現漏水，理當由樓上鄰居要負責修繕，但若是公共管線，則要通知管委會尋求解決方式。 有人說是我在你面前你卻不知道我愛你，但對於一些民眾來說，卻是「我家漏水樓上的你卻不處理」，不過專家提醒，自家天花板出現漏水責任未必在樓上住戶，建議先請專業抓漏師傅檢查漏水源頭，找到責任歸屬再進行處理。 食環署跟屋宇署成立「聯合辦事處」協助處理相關問題，主要是透過《公眾衞生及市政條例》賦予「聯合辦事處」權力，協助住戶有系統測試方法，找出滲水源頭，使業主能進行維修。
漏水責任歸屬: 房屋交易5年內漏水 賣方須負修繕責任
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 漏水責任歸屬 ■沒有管委會的社區或公寓華廈要特別留意，因為外牆與頂樓防水費用可能要自己支付，遇到樓上樓下滲漏水也要自己協調。 若新購買之房屋發生漏水現象，於交屋5年內發現漏水問題，且於發現之6個月內告知前屋主，前手屋主於買賣時亦無明確告知，會涉及民法瑕疵擔保問題，可依損害程度主張解除契約或減少價金。 漏水責任歸屬 如果是老公寓沒有管理委員會，只好自己與鄰居討論，鄰居需按照公寓大廈管理條例配合處理，如果遇到壞鄰居，就必須自己搜集漏水的證據(持續拍照，照片要顯示日期)來證明漏水問題是因為鄰居而產生，延伸的相關損毀也必須一並紀錄。
因此，除非契約就「公共設施」的瑕疵擔保責任另外約定處理，不然，若在不動產說明書裡勾選建物無漏水，一般而言這個瑕疵擔保範圍，當然也包含了公共設施。 房屋漏水是台灣社會很常見的買賣房屋糾紛來源，每年應該有上千件與漏水有關的案件進到法院，我在執業的過程中，民眾最常諮詢的房屋瑕疵，漏水問題也名列前茅。 如果壞鄰居不出面處理，只能找法院了，你必須自己先支付土木技師公會鑑定人員的費用，等法官裁決後，才能確認問題責任在哪一方來支付賠償金。
漏水責任歸屬: 房屋漏水了，我可以向誰求償？律師真心話：關鍵是…
如果有發現新增的漏水點，則買賣雙方協議，由屋主修繕後交屋還是價金折讓／補貼給買方？ 想要事先避免房屋漏水糾紛的話，任何決定請白紙黑字寫下來，買賣雙方簽名後放在不動產買賣契約書裡的約定事項。 按區分所有建物共有部分之管理、修繕及改良，原則上亦有民法第820條規定之適用，即除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；而簡易修繕及其他保存行為，得由共有人單獨為之；其改良行為，則非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，不得為之。
- 而為了找出漏水原因進行勘查或是修繕，如果有需要進入到他人住家時，依照公寓大廈管理條例第6條及第47條規定，依法是可以進入他人屋內，他人不得拒絕，若拒絕配合可請主管機關協助，主管機關可視情況開罰新臺幣三千元以上至一萬五千元以下之罰鍰，或是直接提起訴訟由法院命其配合。
- 因為如果真的要進入訴訟，法院通常會請公正的第三方鑑定漏水原因，昂貴的鑑定費用（通常約5萬至50萬不等）除了要由敗訴的負擔外，因為拖延修繕所造成漏水戶的損失擴大，最後也是得一併賠償，所以僅快處理才是上上之道。
- 漏水原因百百種，像上面舉例的，可能是管線破裂、牆面裂縫、磁磚溝縫滲漏等，大部分會選擇對牆面進行局部補修。
- 公寓及鄰居漏水處理分成兩個部分，如果是購買房子沒多久後就發現漏水狀況，就會是購屋漏水權責，如果是公寓上下樓漏水，則是上下樓層的權責歸屬問題，新希雅抓漏台中防水工程將分別跟大家說該如何協調這些難搞的問題。
- 那如果漏水問題是因為整棟大廈水管老舊而發生，那雙方住戶就得找專業技師如抓漏師傅、防水技術協進會師傅或土木結構技師公會師傅來做專業評估。
有些民眾會認為樓上漏水報警是可行的辦法，但這類民事糾紛，警察不會受理，若仍執意找人、提告樓上漏水，投入的成本將遠高於自行處理，建議先將漏水問題修好，其他的問題暫且擱置，未來再處理樓上漏水賠償。 另被告於96年夏季將自家之冷氣排水管口蓋住，起因係前述公共冷氣排水管堵塞問題並未經處理，其目的則係免於公共排水管之水流到自宅，被告之行為，並無不法之可言，自不構成民法第184 條第1 項前段之侵權行為。 而且其目的既在防止冷氣之冷凝水流入自宅，而非意在損害原告，亦難認係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，則原告主張被告有民法第184 條第1 項後段之侵權行為乙節，洵不可取。 請求結果視個案情形差異而有不同，實務上，法院會審酌買方解約對賣家所造成之損害是否「顯失公平」。
漏水責任歸屬: 相關
實務上，有房東因為屋頂平台防水層破損導致漏水，多次函請管委會卻遲遲不修復，為補償租客，房東只好調降租金，然租客最後還是決定不續租。 房屋漏水問題未解導致無法出租，不僅造成房東損失漏水期間的租金收入，還需另外支出室內修繕費用。 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 漏水責任歸屬 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 若為公共管線漏水，可請管委會以公費修繕，無管委會時可要求全體住戶共同負擔修繕費用；若為鄰居管線破裂，可主張請求修繕費用、漏水導致之屋內財產損失及精神慰撫金。 要注意的是，在A先生的案例中，公寓大廈漏水問題之修繕責任，並不是一個「2選1的選擇」，不是找了管委會、樓上住戶後，就不能找原屋主主張權利、也不是找了原屋主，就不能找管委會、樓上住戶，這些權利都是可以併行的，因為他們解決的是不同問題。
根據公寓大廈管理條例第12條：有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 我家陽台因為台南地震後,陽台牆壁會漏水,牆的另一面是樓梯間,下面是公共停車間,漏陽台的水會排掉沒問題,但停車間天花板會滴水下來,管委會要我們自己處理,還說大樓配合的水電工,不處理單獨住戶的問題,請問,於法規上,應該是我們自己去找人處理或是應該由管委會找人處理,我們配合?? 結稱：95年11月下旬四樓的郭委員 (即原告之夫)要 我拿竣工圖研究冷氣排水管問題，12月1 日我有請另一位總幹事、水電行老闆一起研究，然後就到地下一樓去切管及通管，郭委員從他家倒了一壺水沒有回流的現象，地下一樓排水管有水流出來。 12月中下旬三樓的王先生有跟我講冷氣排水管有堵塞，我有告訴他我們有去切管，我有帶王先生到地下一樓看切管的位置，告訴他有水流出來，且用大垃圾桶去接水等語 (見本院卷第57至59頁)。 由上述證言可知，被告在95年間因修理冷氣漏水，而曾向社區總幹事反應是因公共水管塞住造成，總幹事處理結果在地下一樓排水管切管，見有水流出而不認為公共冷氣排水管有塞住，此事亦為身兼管委會委員之4 樓住戶所明知。
漏水責任歸屬: 住戶之間漏水問題,簡易法庭判決全文(請參考)
如果漏水問題發生在左右牆壁內管線，就由左右鄰居共同分擔維修費用。 只不過天花板出現漏水，責任並不一定就是樓上鄰居，住商不動產法務副理陳威宇表示，一般民眾不是專家，因此遇到漏水的狀況建議一定要找專業的抓漏、防水師傅到場檢查，因為從屋頂漏水通常有2個原因：首先是防水層沒做好、或是因樓上鄰居因素導致損壞，另外就是從管線漏出來。 「道理大家都懂，但扯到錢都裝傻」，責任歸屬的問題能被客觀解決，只是想到要花錢，還要找地方住，還是能拖則拖吧！ 律師除了解釋相關樓上漏水法律條文外，提供幾種樓上漏水不處理的作法，告訴大家樓上漏水樓下如何要求賠償。 漏水也許是樓上水管老舊滲水、左鄰右舍牆壁內管線破損，或是大樓屋頂防水層破裂導致漏水，任何情況都有可能，需要進一步確認。
依《民法》424條的規定，租屋處如有瑕疵，並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時，房客便可要求終止租約。 即使在訂約時房客已經知道瑕疵的存在，或者預先拋棄終止租約的權利，仍然可以終止。 因此，如果房屋漏水、管線破裂等等情況太嚴重，已經到了影響房屋結構，或者有害房客的健康安全時，房客便可和房東終止租約。 一般而言，建議租屋族在和房東簽約時，可以就房屋的硬體設施及家具設備部分，約定由房東負責修繕。 至於消耗性用品部分，便可以約定由租屋族自行負責處理，或者也可由房客代替房東處理之後，留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。 這樣一來，不僅可以爭取修繕的效率，也可以避免房東頻繁進出打擾生活，一舉數得。
漏水責任歸屬: 公寓或鄰居之間房屋產生的漏水問題，責任如何歸屬?
最高法院93年度台上字第80號判決指出，法院應就雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，不可僅以使用現況影響輕微，就認為買方的損害較小，進而判斷解約顯失公平。 我們可以參考基隆地方法院99年度訴字第140號判決，房仲帶看、介紹時只有向買方說明地下室有些微漏水，直到交付房屋、移除大型家具後，才赫然發現不只有地下室，房屋多處均嚴重漏水，不但減損房屋價值更不利居住使用。 於是買方提出解約要求，但賣方卻以天候、屋齡久難免，且簽約前房仲已有告知漏水為由拒絕。 天氣晴朗時看屋較難察覺漏水，通常是入住後適逢大雨，本來乾淨的牆面才突然變得霉點斑斑，濕濡而剝落。
民眾會有疑問：只要照著流程解決，就能夠順利解決問題了嗎？ 很可惜的，這只是理想的解決步驟，實務上仍有許多問題需要討論，像是樓上漏水找不到人、樓上住戶不想處理等等，這些情況該如何處理？ 交屋需注意細節很多，一不小心恐怕後患無窮，一名網友發文求助，表示自己去年11月剛交屋，裝潢後才聽樓下住戶說買下的房子有漏水問題，前屋主卻不理會，讓他無助又無奈。 另外，若寄發存證信函後，房東仍不予理會，房客則可依照《民法》第430條，自行解除租約，並請求房東返還押金，房東也不得扣留或沒收。 七、本件係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
漏水責任歸屬: 公寓大廈房屋漏水的修繕責任－林正椈律師、王耀緯律師
本文係依據當時有效之法律及相關實務見解做成，法律可能增刪修減，實務見解亦有可能改變或不再適用，且各案事實存有差異，故本文僅供參考，不得作為解釋之依據；如個人有法律問題，建議仍應依據各案具體事實，向專業律師諮詢。 因此，比較合宜又折衷的辦法，就是在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單，大的物件交給房東處理，小東西可以由租屋族自行修繕，就可省掉許多麻煩。 住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 發現外牆出現狀況，最保障居住品質的做法，應是尋找專業廠商進行全面檢測，由內而外修繕才能一勞永逸，以免三年後家中又開始滲水，或是出現其它問題，得不償失。
則將防水層拆除更換之作為，應認係回復平台防水功能，避免區分所有建物結構受損之簡易修繕及必要保存之行為。 陳太太為本件公寓建物共有部分之共有人之一，即使未取得共有人之同意，亦有權單獨施作共有物之簡易修繕及保存行為（士林地方法院89年度再易字第2號民事判決參照）。 惟物之瑕疵擔保屬無過失責任，亦即不問出賣人是否可歸責，皆須負責，與債務不履行須考量債務人有無可歸責性有別；復參酌系爭買賣契約及屋況說明書內容，亦無從推認兩造曾合意被告所負瑕疵擔保範圍，僅限於「系爭房屋本身瑕疵」所導致之滲漏水情形，是兩造既無特約明文限制，即應回歸民法關於物之瑕疵擔保責任規定。 管委會之職務包含對共有及共用部分之維護、修繕，共用部分（如屋頂、走廊等）有管線阻塞、防水層失效等問題而導致漏水，應由管委會負責修繕，此筆費用應由公共基金或全體區權人依比例分擔之。
漏水責任歸屬: 公寓或鄰居之間房屋產生的漏水問題，責任如何歸屬？
房客不願理會，可以請屋主向房客提出民法429條，請對方配合修繕，至於房東和房客間是否應該提出補償措施，則可以依施工對房客的妨礙程度為依據。 2023世界棒球經典賽，將於3月8日(三)到3月22日(三)正式開打！ 東森電視取得2023完整賽事全47場有線電視獨家轉播權！ 漏水責任歸屬 跨越台灣、東京、美國，與全球球迷們一起為支持的球隊共同熱血吶喊、激燒棒球魂！
漏水責任歸屬: 漏水糾紛處理及法律問題
那如果漏水問題是因為整棟大廈水管老舊而發生，那雙方住戶就得找專業技師如抓漏師傅、防水技術協進會師傅或土木結構技師公會師傅來做專業評估。 畢竟住戶們也是經由肉眼進行簡單判斷，通常是無法準確知道究竟漏水問題怎麼產生，所以交給專業來判斷會是最好的選擇。 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
漏水責任歸屬: 房屋漏水鑑定費用：
法律對於「漏水」的定義，通常以雙方舉證為主，而漏水的權責劃分，則與入住時間為重要參考點。 例如新住戶入住未滿半年就發現漏水，需請前屋主提出交屋時無漏水的確實證明，確認交屋時房屋無任何漏水瑕疵，漏水狀況可能是新住戶入住後造成，得自負損失。 漏水是許多公寓大樓住戶的惡夢，有網友就請教大家，「樓下發現漏水，一定是樓上住戶要負完全的修繕責任嗎？」引發正反意見論戰，最後更直接致電詢問市府建管處的人員，才得到最具公信力的答覆。 地方法院會以漏水鑑定報告內容做為判斷依據，再確定責任歸屬。 若住戶對於房屋漏水問題有糾紛或爭議時，透過專業抓漏單位鑑定，將漏水源頭尋找出來後，通常對於漏水的事件會比較有正面性的發展，且相對較有效率執行，反之，若雙方住戶各執自身立場來處裡抓漏問題時，可能會越用越複雜，甚至勞心勞力問題還沒辦法解決。