海外物業投資 內容大綱
若在一九八三至九九年之間落成，需屬非常優質物業才有機會取得按揭。 根據《日經亞洲評論》報指，泰國政府為刺激疫下樓市，將推出買樓送居留權會籍的計劃。 泰國政府擬由2021年1月1日至2023年12月31日，購入價值千萬銖以上單位的外籍人士送出會籍，即是買樓可獲得在泰國居留5年的簽證。 如果近期想投資布吉物業的話，或需多加留意一下當地的樓市狀況和政策。
海外物業的租金或賣出的收益都以當地貨幣計算，所以當地貨幣對港元的匯價走勢會直接影響你的置業成本及投資回報。 留意匯率可升可跌的風險，如果當地匯價下跌，將收益兌換回港元時會蝕匯價，你的回報會被拖低。 FMI至匯投資是一間綜合性地產投資公司，業務範圍涵蓋物業項目開發、共同開發、項目投資、物業管理及物業代理。 加拿大在處理稅項方面比其他國家複雜，每個省都會有不同的稅制，例如多倫多業主須付HST（合併銷售稅），稅率約為13%；而溫哥華買家須繳付GST（貨勞稅），稅率約為7%。
若果想選擇樓價相對較低嘅城市，珀斯（Perth）也是個好選擇，當地屬於澳洲嘅新興市場，未來人口增長快，但樓價相對較低，回報可能較高。 由於收租或賣出物業都是以當地貨幣換算，買家需要留意貨幣的匯率走勢及風險。 由於物業在海外，管理上有一定困難，必須考慮到保養、維修、保險及收租等實際運作情況。 如果打算托中介公司代為管理物業或收租，必須了解他們的具體收費，甚至在經他們購入物業前，就已經要問及他們的服務有否涵蓋這個範圍。 海外物業投資 各處鄉村各處例，海外置業的手續、法例和規管與本港並不相同，也可能會不時改變，應先花時間了解心儀地區的物業市場及法規，有需要時要諮詢獨立的法律意見，以保障個人利益。 相對於在本港置業，海外樓的入場門檻較低，對有意移民升學或是投資的人士，有一定吸引力。
雖然澳洲歡迎海外投資者，但在澳洲投資物業並不是有錢就萬能。 買家需要得到 Foreign Investment Review Board 批准才能在澳洲購買物業。 根據專業人士透露，最好在申請過程中委託律師處理相關法律事宜，待FIRB批核後才落訂買樓。 海外物業投資 另一個值得留意的地方是，海外人士不能購買二手物業，只能購買一手物業（除非有FIRB額外批准）。
近期，由於國內開發商深受流動性危機困擾，債務違約都已經屢見不鮮，顧不上還債，當然更顧不上尚未完工的建築項目。 她又表示，這間英國物業正在處理按揭事宜，預計完成整個收樓和放租過程後，計劃再買下一間英國物業，地點可能是普雷斯頓。 從商的港人Veronica，本身已持有香港物業，有感在印花稅辣招下，再額外投資香港樓並不划算，於是決定把資金外移，尋找其他地區的物業投資機會，從而亦可分散投資風險。 海外物業投資 她續分享，大家也要留意中介在銷售上的用字以及所提供的資料來源，例如物業租金回報率「將來可達」並不代表保證，又例如中介自說自話的預期回報與測量師行等第三方提供的預測亦有分別。
今天，翡翠島物業已經成為一家跨國和多元化的企業，在物業代理領域得到廣泛認可，並與買家、業主、發展商和各地社區建立起穩固且深厚的人脈網絡。 未來，我們會繼續鞏固在海外物業代理範疇的領先地位，並以協助客戶建立回報穩建、風險分散的環球物業投資組合為使命。 由於加拿大政府修改各類移民政策，使得聯邦或是各省提名的移民項目都受到巨大衝擊。 計劃内容 符合申請PEQ的條件的人士分為國際留學生及海外技術人才兩大類，前者只需完成指定的專上學院課程，不需工作經驗亦可以申請移民；後者更涵蓋門檻不高的Working 海外物業投資 Holiday計劃。 PEQ計劃的出現正是為希望獲得「魁省甄選證書」（Quebec… 現時可以向銀行申請按揭的以新樓為主，發展商已與銀行談好可以做貸款，基本上只要買家符合收入要求便可申請。 一般而言需要兩個年度的稅單，以及過去6個月的入息證明用作審批。
海外物業投資: Raeon International 倫敦及曼徹斯特 現
做按揭的好處是由銀行來共同承擔風險，以及加大潛在投資回報率。 「港版國安法」再次觸動市場神經，除大幅推低港股外，更燃起外商撤資的危機，香港物業市場亦可能受累。 海外物業投資 然而，不同國家的按揭限制以及供款息率均有別，入市前要小心衡量風險。
香港乃一統性，地區性之分只有不同配套之別，君不見在西鐵線通車後，屯門樓貴過港島樓的現實，便是由鐵路帶動，地域性已不再是難題。 喺買樓之前，可以考慮一下該物業是否鄰近大學，亦可以留意下該地區有否大型基建進行中，因為這些地區都擁有較強嘅升值潛力，更值得投資。 樓花首期一般為1至2成，視乎個別項目及其落成日期而定，金額通常交由律師管理。 海外物業投資 買樓前，可以比較一下物業的租值回報，是否靠近著名大學或Central Business District，也應該考慮到附近是否有基建發展及交通網絡。 一般而言，外國物業的借貸成數不會超過樓價的7成，有些地方如西班牙等，更要收樓時支付全數。 FM Investment Hong Kong 版權所有不得轉載。
各地有不同的稅制，有些除了有物業稅、印花稅，也可能有物業增值稅，向非當地人買賣物業抽稅，或向放租業主徵收租金收入稅。 另外，不少海外樓盤廣告標榜極吸引的回報率，事實上，物業的實際回報會受到當地的稅項、匯率或其他費用影響，不可盲目相信廣告的花言巧語。 翡翠島物業早在90年代提供舊屋升級服務，過去曾經把香港半山豪宅區的舊式住宅，翻新升級成為時尚優雅的現代家居，不僅大幅提升物業價值，亦改善了居住環境，為業主及租客創造雙贏方案。 海外物業投資 澳州完善的法規，尤其是在物業市場的行業規範與管理，能保障消費者權益，配合其穩定的政治經濟環境，在該處投資物業的風險相對較低。
換言之如果各位需要投資物業前，必須了解當地稅制以防投資功虧一簣。 我們不僅為客戶提供一般海外樓盤投資知識和購買流程，我們的物業投資顧問還會協助客戶完成整個投資海外物業過程，包括收樓、租賃管理及出售策略。 在一般的物業投資中，當你購入物業後，你應該有管理物業的日常控制權，例如決定是否出租物業，租給誰人和釐定租金等。 然而，如有關的物業投資屬於集體投資計劃，你就不會有管理物業的日常控制權，你和其他投資者的物業單位的日常管理和租賃事務可能會由項目營運者統一處理。 海外物業投資 另外，你所得到的租金收入有可能並非來自你所擁有的單位，而可能是匯集整幢物業的收入後分派。 一些酒店、服務式住宅、學生宿舍和商場的投資項目，由於性質上需要由他人代投資者管理，會有較高機會屬於集體投資計劃。 文慧詩認為，英國樓市近月升勢與港人關係不大，而是更大程度由中東和歐洲資金撐起。
至於一些投資者會選擇透過公司名義，購買幾億日圓（超過2,100萬港元）的整幢物業，儘管貸款額較大，但申請按揭的難度與個人投資者大同小異。 銀行一般可借到樓價三分之一的錢，現時實際按息2.8至3.5厘左右，年期由15至30年不等，但也要視乎借款人年歲。 然而，發展中國家的監管較差，加上關於當地實際樓價的網上資訊較少，令溢價情況特別是樓花，較容易出現在泰國、馬來西亞等東南亞地區物業，溢價幅度隨時可達50%，即同一單位在香港可能賣貴50%。 英國方面則要視乎地區和發展商，例如利物浦、利茲（Leeds）等較偏遠的樓盤，並由較小型的發展商負責興建，物業溢價也有機會達20%。
海外物業投資: 海外升學
只是，近年其樓價不斷上升，儘管仍有頗大升值空間，較高昂的「入場費」使其未必適合資金不算充裕的投資者。 97回歸前的移民潮，更導致大量香港華人湧至加拿大，華人人口於短期內暴增，某些地區簡直就是迷你香港。 此外，加拿大更於在2019年被譽為「全球最合適居住國家」之一。
買入海外樓花項目是一剎那，但等待物業落成期間，中介公司的後續服務顯得重要，例如處理合約和按揭事宜、有否定期（如每季度）跟進該樓盤和當地樓市情況、能否盡快解答客戶的一切疑問等。 一般港人對心儀國家、目標城市的當地樓市及社區環境多不熟悉，只能靠媒體片面的報道或自行上網研究，略知一二。 海外物業投資 而在疫情之下，準買家無法親赴外國實地睇樓及考察環境，更難以全面掌握樓盤實況，往往只能單憑物業代理的推介去作考慮及決定。
33 Old Broad Street座落倫敦市中心核心地段，距倫敦橫貫鐵路利物浦街車站僅150米，優越地理位置吸引環球金融、保險及專業界別企業進駐區內。 此外，本物業樓高9層，位處倫敦「東部摩天大廈集群區」，已被倫敦市法團列為適合發展摩天大廈區域，物業日後可重建為地標式建築大樓。 本物業面積191,165 平方呎（約17,760 平方米），現全數租予蘇格蘭銀行作為其倫敦總部。 而項目係現樓定係樓花，亦都影響你購買物業嘅風險同價錢，準業主要主動理解項目風險，必要時應該搵當地嘅律師及專業人士協助。 海外物業投資 以英國北部城市曼徹斯特為例，大部份地區4房或小於4房的HMO都不用申請牌照。 也因為市議會要平衡HMO的供應量，如某區域已經有HMO Article 4 代表不能申請HMO牌照。 Liquid Expat Mortgages擁有龐大的按揭專家團隊，為居住本地的外籍人士和海外買家申請按揭。
英國是歐洲最大的物業市場之一，在過去的十年中，一直為我們的投資者提供優質的英國投資樓盤和回報。 自2009年以來，我們已成功在英國投資總計超過12億英鎊。 我們獨有的特色主要是在於我們在全球不同的城市投資，因此我們比其他的地產公司可以為客戶提供更多選擇。 迄今為止，我們已在18個國家成功推出5,500個單位。 因港元與美金掛勾，近年令港元兌外幣處於強勢，有利港人出外旅行、消費、移民或海外置業。 加上有些國家的特殊情況，例如英國「脫歐」或日本增加貨幣供應等，令英鎊及日元匯價出現波動，都影響海外置業的成本。 若物業用作投資，必須經常留意匯價走勢，謹慎衡量如何作出持有、賣出或出租等部署。
- 而當地的房產印花稅亦只是4%，加上開放政策配合優惠稅制，於當地進行投資更有機會免繳9年所得稅，因而吸引不少海外投資者。
- 下載我們關於當地法律、稅收、抵押貸款、購置成本、出租和管理等方面的有用指南。
- 跟香港一樣，每個國家都會有自己的措施防止炒樓情況而且對買賣物業多加管制。
另外，在選擇本地代理作海外投資時，最好選擇設一條龍服務，由買賣到出租，都能由同一代理跟進，免卻麻煩。 Manci：買家要考慮語言能力、時差、文化差異等問題，例如心急的買家，首選當然是本地代理，沒有時差限制，可即時通話，而海外代理工作文化不同，慢活節奏下可能2-3個工作天才有答覆。 Manci：越洋買樓一般買樓花為主，即使你飛到當地，都未必有實景，大前提是要了解發展商的背景和信譽，過往有沒有「爛尾樓」等不良記錄。 以香港人最愛的英、澳兩國來說，以下的發展商信譽較好，值得信賴。 有些海外物業投資項目，性質上並非為單純的物業買賣，而有可能是集體投資計劃，向本港公眾銷售集體投資計劃會受到證券及期貨條例的規管。 現樓或樓花：購買樓花(即未建成的物業)可能會得到發展商的一些額外優惠，但風險亦會較高。
她提醒，若買家投資日本物業時要做按揭，在購買意向書上要附加合約條款，列明買家需要做按揭。 這令一些二手樓業主有機會拒絕售樓，因他們知道外國人很難在日本銀行借錢，另銀行普遍審批按揭需時一個月，延長了成交期。 在一帶一路的帶動下，柬埔寨的經濟迅速增長，住屋需求亦相對增加，從而拉高了在當地買樓投資的租金回報。 海外物業投資 而當地的房產印花稅亦只是4%，加上開放政策配合優惠稅制，於當地進行投資更有機會免繳9年所得稅，因而吸引不少海外投資者。 另外，亦有不少發展商提供每年7厘的租金回報保證，而且柬埔寨普遍以美金交易，可以順帶減低外匯風險，不過，投資者或需在投資當地物業前權衡一下柬埔寨的政策風險。
只要公司業務興旺，自然就有員工需要宿舍，可見這類物業租務在未來也有一定需求。 市面上大部份英國物業租金回報約於2.5厘至5.5厘之間，而倫敦中心區域則會相對更低一點。 反觀英國新興北部，作為投資者的新寵，因為總單位價格相宜，變相令租金回報更吸引。 市面上大部份英國物業租金回報約於2.5厘至5.5厘之間，倫敦中心區域相對更低一點。 海外物業投資 反觀英國新興北部，作為投資者新寵，總單位價格相宜，租金回報更吸引。 我們會給予不同的投資者很多物業投資選擇，不過其中一個重點必須是擁有強勁的增長潛力和穩定的回報收益預測。 我們的業務模式關鍵在於我們致力與合作單位建立持久的伙伴關係。
要留意的是，以上兩間機構，都會收1.5至2%手續費。 翡翠島物業多年來為客戶分擔各種難題，令選購海外優質物業變成簡單輕鬆的事情。 我們通過社交媒體、私人晚宴活動、公開展覽、組織海外實地考察團，以不同途徑加深香港投資者對海外物業市場的認知。 未來，我們會繼續努力、為大家帶來更好、更貼心的海外物業投資體驗。 翡翠島物業(香港)不僅屢獲殊榮，獨家代理多個環球項目，更是本港少數持有地產代理牌照的海外物業代理，受香港《地產代理條例》約束，是全港最具信心保證的投資、置產、物業管理及展銷夥伴。 日本租客的自律舉世聞名，「租霸」幾乎不會出現，日本住房的租務回報更可高達5%-15%(香港為3%-4%)，而且日本房地產泡沫在90年代初爆破後，一直在低位徘徊，顯得相當吸引。 但是購買日本物業所涉及的相關稅項並不少，加上日圓貶值，日圓的租金兌換成港元，可能讓投資回報大打折扣。
信譽良好的代理公司可經由介紹或從專業協會名錄中找到。 選址看似簡單，但喜愛的地點與具投資價值的地點往往有差異，所以到哪裡買與為何而買有著直接關係。 若目的是投資，收益是首要考慮，擁有大量租客群的城市（柏林、芝加哥或多倫多等），當地物業會被看高一線；另要看租金回報、資金成本及其他次市場（如學生宿舍及長者院舍）。 若為自用（如渡假屋或退休居所）或憧憬長遠升值，只要能應付持有成本，投資者大可按個人喜好選址。 海外物業投資 當然，在哪裡置業涉及開支問題，住紐約的開支大於波士頓，波士頓大於孟菲斯。 作決定前還要考慮入場費用，因各地的首期要求與印花稅不盡相同。 現時不少海外物業會提供租金回報保證或以原價回購作招徠，大家要了解這些是由發展商還是租務公司負責，因很多時發展商會把租務外判予其他公司處理，若然相關公司倒閉，保證自然不獲兌現。
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世紀21奇豐國際合伙人，專注海外房地產巿場，負責推銷英國及澳洲樓房。 同時她亦有撰寫海外房地產專欄及主持投資策略直播節目，分享置業心得。 Manci：香港銀行並不接受境外物業按揭服務，買家只可向當地銀行申請按揭。 海外物業投資 當地銀行會根據你的入息、在港借貸紀錄、持有物業進行壓力測試。 香港人想豁免額外印花稅，可能要先獲得當地護照和居留權。
這些都是位於溫哥華與多倫多周邊的城市，而且越來越受本地和海外人歡迎，升值潛力絕對不容忽視。 他補充，港人一般在澳洲購買公寓，價格由190萬至750萬港元不等。 英國物業租務回報因應種類和地區有別，以曼徹斯特為例，租金率平均有5至6%，惟尚未計算雜費、稅項等開支。 海外物業投資 日本被部分港人視為「鄉下」，除了是旅遊熱門地，投資日本物業亦相當受歡迎。
世上只有極少數地方不歡迎海外投資者，投資者需要注意不同地方所訂立的法規，尤其是物業放租，因不是每個司法管轄區允許自由出租，亦非所有物業類型可放售。 舉例，泰國對海外買家的限制很多，任何地產項目均不可讓外國公民購買超過49%。 海外物業投資 此外，不是所有物業可享永久業權，至於已落成物業及農地，很少准許售予海外買家，例如澳洲。 Airbnb是流行的出租方案，但被禁止在日本及巴黎營運，而很多投資熱點實施租金管制，兩者對租金回報有一定影響。
根據個別國家或地區的規定，須遞交的文件亦不同，但一般包括各借款人的身份證或護照、銀行的還款記錄（如適用）、現有按揭還款表、住址證明、顯示收入紀錄的銀行月結單，以及受僱證明。 如想了解更多，請在預約回電表格上填寫您的聯絡資料和查詢內容，我們經驗豐富的國際按揭團隊將在您指定的日期和時間致電給您。 海外物業投資 很多讀者看完我們上一篇文章後，才知道除了物業的成本外，還有很多隱藏稅項，例如物業增值稅！