活化工廈計劃 內容大綱
如申請的擬議用途需要獲得城市規劃委員會（城規會）的規劃許可，則必須在向地政總署提交地契豁免書申請前獲得規劃許可。 截至二○一九年十二月三十一日，地政總署共收到並正在處理兩宗工廈整幢改裝申請。 而城規會截至二○二○年一月三日亦收到另外四宗就工廈整幢改裝後擬議用途提出的規劃許可申請，及已批准其中一宗申請，業主稍後可向地政總署提出地契豁免書申請。 政府2018年《施政報告》中宣布重啟活化工廈計劃，加入容許工廈業主改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋，使用期為5年，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，並免收作為過渡性房屋用途的地契豁免書費用。
政府 2010 年推出活化工廈計劃，大業主可以將工廈翻新及改變成商業用途。 外界批評政策只是優待大業主，沒有活化政策之前，大業主一樣可以申請補地價改成商業用途，而活化政策後，大業主則可以免補地價，免費改用途，省下數以十億計的補地價費用。 有業內人士建議，政府如果真正希望活化工廠大廈的使用，與其只是優待大業主，不如考慮豁免小型工作室的補地價費用，鼓勵年輕人創業。 為了進一步推動重建1987年前落成的工廈，政府推出了以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃。 該先導計劃於2021年3月15日至2023年3月14日期間推行，為期兩年。 有關先導計劃的詳情可參閱地政總署於2021年3月15日就先導計劃的執行細節發出的地政總署地政處作業備考編號1/2021。 香港房屋委員會轄下的六幢工廠大廈，合共逾八千二百個工業單位。 建議政府牽頭，試行將以上六幢工廈改裝成過渡性房屋，試行成功後可將模式引進至本港其他工廈，增加過渡性房屋供應。 政府的活化計畫雖然容許十五年或以上的工廈免補地價，將部分改裝成過渡性房屋，但除了工廈購入的成本，業主還須自行承擔高昂的改裝費用，況且投資者須以低於市值的租金出租，缺乏誘因吸引工廈業主參與。
另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 該52宗個獲批個案分布於觀塘、葵涌、荃灣、長沙灣及九龍灣，預計可於數年後落成，為市場提供總重建樓面近1167萬方呎，新建商業及工業樓面分別約570.5萬方呎及596.3萬方呎。 「5年之後又點呢？可唔可以轉做酒店？同埋使唔使又要使多筆錢還原先，政府咩都無講清楚，點吸引到人申請。」劉坦言，如政府仍一意孤行不肯放寬現有相關政策，例如將5年經營年期延長，將來亦難吸引業主申請。
活化工廈計劃: 政府應牽頭收購工廈作改裝
而據運輸及房屋局上月公布，該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目，提供116個單位，估計可容納約370人。 林鄭建議，業主如利用已經或即將整幢改裝位於「商貿」、「商業」、「綜合發展區」及 「住宅」地帶的工廈作非工業用途，並在改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋，政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定，並免補地價。 但無論如何，我認同社會期望發展棕地，既可增加房屋供應，亦可改善目前新界部分地區雜亂無章的景觀。 活化工廈計劃 我已指示發展局統籌有關部門提前研究新界北棕地的發展，並展開其餘760公頃棕地的研究，探討這些零散的棕地當中哪些較具發展潛力。 我們預計在今年內會完成兩項早前已啟動的棕地作業研究，以便制訂政策和擬訂執行安排。 政府決定馬上展開研究在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海，建造合共約1 700公頃的多個人工島。
- 林鄭月娥發表「雙十施政報告」，提出多招化解土地供應問題；其中一招稍被忽略，就是重推活化工廈，並引入「過渡性房屋」概念，讓輪候公屋等上樓的基層市民，可以低價暫住由工廈「活化」的臨時居所。
- 平民屋宇公司籌劃在原址分階段重建大坑西邨，並正就遷置的安排諮詢受影響的住戶。
- 運房局轄下的專責小組，將就民間推動的過渡性房屋項目提供一站式的統籌支援。
- 而城規會截至二○二○年一月三日亦收到另外四宗就工廈整幢改裝後擬議用途提出的規劃許可申請，及已批准其中一宗申請，業主稍後可向地政總署提出地契豁免書申請。
基於地利優勢，我們計劃在該些人工島上規劃建立第三個核心商業區。 連同其他發展，我們初步估算該些人工島可創造約34萬個就業機會。 「活化工廈」是指 2010年香港政府曾經提出『活化工廈計劃』，容許15年以上舊工業大廈（工廈）業主免補地價將整幢工廈改裝活化。 2018年政府亦提出加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途的新措施，試圖解決房屋短缺問題。 就重建工廈，私人業主可在由二○一八年十月十日起計限時三年內向城規會提出放寬准許的最高非住用地積比率的申請，上限為百分之二十。 活化工廈計劃 業主須於規劃申請獲批後三年內完成契約修訂，及須按現行機制付十足土地補價。 截至二○二○年一月三日，城規會共收到37宗申請（包括三宗已撤回的申請），及已批准其中12宗申請，其餘申請仍在處理中。 根據《城市規劃條例》，城規會會在收到規劃許可申請後的兩個月內考慮有關申請。
活化工廈計劃: 活化工廈 放寬地積比 52宗獲批
民間建築公司LAAB的設計總監吳鎮麟和建築總監葉晉亨不約而同認為PMQ帶來了曝光率與生意。 鍾偉平大樓位於沙田火炭坳背灣街13號，原址是稻香集團的百好食品加工及物流中心，經過活化工廈政策，2012年改建成結合培訓及中式飲食文化傳承之多用途大樓，大樓共有4層，總樓面面積約34000 尺。 （三）如（一）所述，城規會自二○一八年十月十日起開始接受就一九八七年前落成的工廈而提出涉及提高最高核准非住用地積比率上限百分之二十的重建申請。 至今約一年左右，城規會已接獲超過30宗申請及已批出12宗申請。 活化工廈計劃 與第一輪活化工廈計劃在二○一○至二○一六年六年期間獲批14宗工廈重建的申請相比，市場對新一輪重建措施反應正面。 為了精簡審批程序，屋宇署將會發展一套系統，讓業界能通過電子方式呈交建築圖則及申請，並讓有關當局在平台上處理各項圖則和申請。 屋宇署的目標是於 年度開始分階段接受以電子方式提交圖則和申請。 該系統將推動業界在私人樓宇發展項目的設計及建造過程中採用建築信息模擬技術。
對我而言，The Mills在此時正式開幕，正好呼應我在第二份施政報告中提出的重啟活化工廈計劃。 這次的新計劃加入了一個新元素，在鼓勵和協助業主和市場推行活化項目的同時，我們亦要求業主切合社會不同需要。 活化工廈計劃 發展局會要求新的整幢改裝申請將10％樓面面積用於政府指定用途，例如供藝術和文化界、創意產業和初創企業使用的營運空間。
截至本月中，上述5宗申請當中，有4宗獲接納以「標準金額」補地價，其中3宗已完成補地價。 過去數十年，香港工業單位使用率偏低，不少工廈空置率高，未能善用土地資源。 為更有效運用現有工廈，專資會支持政府推出活化工廈措施，同時建議由政務司司長領導跨部門專責小組，統籌及協調相關規劃運作，強化各部的溝通，提高行政效率。 為配合香港不斷轉變的社會和經濟需要，政府於一八年宣布重啟活化工廈計畫，新一輪計畫提出六大措施，以期釋放工廈潛力及空間。 香港專業及資深行政人員協會（專資會）早前就立法會「新一輪活化工業大廈措施的推行情況」討論文件提出建議，期望特區政府進一步完善計畫內容，吸引更多工廈業主參與，達至地盡其用。 此外，文件又披露，政府於今年3月中推出標準金額補價先導計劃後，地政總署已收到5宗此計劃的申請，4宗已達成補價協議，並有3宗已完成補地價。 根據資料，該3宗個案均位於觀塘，業主分別是浸會醫院、麒豐資本，及冠華鏡廠許氏家族。 的條件，是15年樓齡以上的工廈，申請須由大廈百分百業主提出，才能豁免補地價。 政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在，會帶來消防風險，故只有大業主才有入場的資格。 事實證明大贏家多是富豪業主，活化申請已於上年初截龍，工廈小業主已望塵莫及。
活化工廈計劃: 九龍佔逾半 觀塘17宗稱冠
此外，在重新推出的活化工廈措施，我們會容許改裝整幢工廈為過渡性房屋。 政府亦積極協助非牟利機構，研究可否於閒置的私人和政府土地興建預製組合屋，現時有數個項目正在進行。 活化工廈計劃 市建局會視乎規劃研究的結果，按照其重建項目的一貫做法，收購所物色的公務員合作社地段業權及申請收回土地以作重建。
至於工廈重建標準金額補地價先導計劃，自今年初推出至今，已有4宗個案接納補地價。 普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，與首輪活化時相比，是次進行全幢改裝不划算，因要騰出空間作政府用途，而重建則可享有額外地積比率，效益較大。 活化工廈計劃 他又指，政府提出措施鼓勵業主進行活化，惟有關補地價、城規會審批程序拖得太慢，或會影響市場參與意欲。 該區申請中，有兩宗為全幢改裝個案，包括鴻圖道86號大偉工業大廈，去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展，並加入藝術工作室等其他用途。
普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指出，以城規會收到的申請個案及涉及樓面面積看來，新一輪活化工廈反應不錯，惟今次雖許可作過渡性房屋用途，惟至今只錄一宗同類個案，這種設定則較為失敗。 他認為今次施政報告活化工廈部分，純粹是要給市場一個強烈信息，就是政府會用盡所有方法增加土地供應，叫市民不要太心急， 活化工廈計劃 亦希望土地業主知道，將來會有很多土地供應，又填海又工業地，未來土地不再值錢，希望他們快點套回土地發展住宅。 政府會鼓勵業主與非政府機構合作，提供過渡性房屋給未獲分配公屋或有其他住屋需要的基層市民。
我希望The Mills能作為其他活化計劃和我們新政策之下的啟蒙者，今後將會有更多工廈在整幢改裝和重建後，被善用作各式各樣有意義的用途。 「」 源於香港政府在2010年4月起實施的公共政策，容許15年以上舊工業大廈業主免補地價將整幢工廈改裝活化，合法的改裝用途包括寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。 截至2017年底共有159宗申請獲批，釋放逾2,000萬方呎作商廈等工業以外用途。 有代理指出，不少已活化項目呎租較活化前高出一倍，恒基地產的活化項目九龍灣創豪坊最高呎租33元，接近同區甲廈。 活化政策的目的是為了釋放工業用地的閒置資源，隨著90年代香港的經濟轉型，本土輕工業大量流失往內場發展，導致原有的工業大廈使用率急劇減少。 在我的調查當中發現D2 PLACE是其中最成功的一個例子。
世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出，該行發現將工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元，改裝後可提供高達60%的租金溢價。 過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長，明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。 將相關資本支出計算在內，這些投資項目可產生平均16%內部回報率。 上述標準金額在先導計劃生效的兩年期內維持不變，增加先導計劃的確定性。 活化工廈計劃 期間，工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積，按該等已公布的標準金額計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便進行工廈重建。 今年3月，政府已推出工廈重建「標準金額」補地價先導計劃，業主可選擇按標準金額就合資格的契約修訂補地價，多區補地價的標準金額均有上調。
由於地政總署並無要求業主申請短期豁免書及繳交費用，政府沒有掌握現時工廈內受惠於此放寛政策的各類用途統計數字。 政府承諾在2020至21到2022至23年的三年內，提供15,000過渡性房屋單位。 為協助公眾了解各項過渡性房屋計劃的情況及最新數字，我們更新了運輸及房屋局網頁有關過渡性房屋的部分，希望相關資訊更透明，詳情可以瀏覽這裏。 在努力覓地建屋的同時，我們亦想方設法，靈活運用現有資源，提供更多適切住房予有需要的市民，將工廠大廈改建為過渡性房屋項目，正是其中一個方法。 而首個工廈改建過渡性房屋項目，亦於平安夜當天獲批出撥款，如一切順利，最快可以在2022年首季入伙，惠及116個家庭，約370人。 活化工廈計劃 而截至今天，我們已覓得土地，預計可提供約13,400個過渡性房屋單位。 有關計劃下，工廈業主在獲得運房局專責小組同意後，整幢改裝的工廈可作為期不超過5年的過渡房屋項目。 議員邵家輝直言，翻新工程投資額不會少，但5年期限太短，影響回報，導致計劃吸引力下降，「啲業主都有數得計，回唔到本咪唔做囉」，建議政府延長可作為期，並在相關政策上提供便利，以提高計劃吸引力。 為了更有效地滿足社會對「政府、機構或社區」設施日趨殷切的需求，政府會加強在政府用地落實「一地多用」的多層發展模式，以盡早推出這些項目，善用有限的土地資源。