單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 在亞洲金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。
拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。 銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。 法院令物業拍賣 經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。
法院令物業拍賣: 業主放盤
昨日公布的財政預算案調低從價印花稅階，中細價住宅單位最為受惠。 新界及市區都有準買家恐業主反價，即「飛撲」入市，各區二手樓以至拍賣場都錄多宗成交，有首置客更提早與代理簽約，終以523萬元購入屯門海麗花園兩房單位。 另外，將推出拍賣的香港仔公屋華貴邨華善樓中低層20室，亦屬法院令無契樓。 該單位實用面積約385方呎，綠表開拍價150萬元，每呎約3,896元。 同屋邨華孝樓中高層3室法院令單位，實用面積約598方呎，屬於該屋邨最大面積類型單位，在未補價第二市場開價380萬元，呎價約6,355元。 市場將有多個另類上車盤推出，有至少4個物業在未來一個多星期透過拍賣放售，全部開價低於400萬元。
- 同場亦包括馬鞍山富安花園一個連租約地下舖，開價350萬元，獲兩組買家出價競投，承3口價至360萬元，終未達底價而收回。
- 深水埗金必多大廈高層A室同類單位，實用面積約490方呎，開拍價580萬元，呎價約11,837元。
- 銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。
- 市場有多個另類住宅物業推出拍賣，其中天水圍栢慧豪園一個法院令無契兩房單位，開價408萬元，呎價僅約8,127元，較估價低約262萬元。
- 有別於一般買賣由雙方商議成交期，銀主盤的成交期是由銀行決定，一般約一個半月，如需申請高成數按揭，應盡早提交申請。
- 不過，美國上周原油庫存連續9周增加，限制油價升勢。
時至今日，忠誠拍賣行之服務廣為客戶認可，為行內盤源及拍賣場數最多之物業拍賣行，每週處理多項法院令及銀行物業之拍賣，本公司之專業代理並擅於處理複雜之物業買賣。 土瓜灣旭日豪庭中低層C室銀主盤，實用面積約606方呎，開拍價768萬元，呎價約12,673元。 該單位個別銀行網上初步估價約1,064萬元，現開價低約296萬元或約27.8%。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 法院拍卖房屋（俗称法拍屋，法拍房，香港称银主盘），指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。 當債務人（業主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，将債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。
法院令物業拍賣: 美元
部分物業由於原業主失蹤、去世，或者賣方因不同原因未能取得樓契，單位亦會成為「無契樓」。 今日僅有普縉一場拍賣，現場承拍3項物業未錄成交，其中尖沙嘴辦公室錄多人出價，而拍賣前則以306萬售出中環辦公室，比原定開拍價280萬高近一成，比市價則低約一成。 鄭世傑補充，上述兩個單位推出約兩個月來，均有收到客戶查詢，但因單位沒有樓契，難以向銀行承做按揭，加上只限綠表買家購買，這類買家一般較難一筆過付清樓價。 至於3個拍賣前售出，其中薄扶林道靖林中層複式銀主盤連地下雙號車位，原先開價4,780萬元。 另一個是北角兆年大廈中層C單位，原叫價250萬元，而銅鑼灣銅鑼坊2樓單號舖位開價為55萬元。
同場推拍的觀塘華峰園中層B4室，以520萬元沽，呎價約9,559元。 富誠地產林凱薇稱，鑽石山居屋宏景花園4座中層C室三房戶，1月開價498萬元放售，曾反價至528萬元，最終獲白居二客以475萬元購入，呎價約8,275元。 我們的拍賣經驗豐富，熟悉宣傳資料製作、檢閱銷售資料、媒體關係、大小業主、履行委託義務，以及舉行有組織的拍賣。 我們的拍賣場可容納60人，內部的市場及公關團隊和持牌代理將與您攜手合作，把市場曝光率提升至最高。 拍賣對於根據土地審裁處發出的指示以及代表承按人、業主和清盤人售賣物業而言，是一種重要的出售策略。 過去十年，萊坊香港團隊以中、英文雙語舉辦了超過60宗拍賣。
法院令物業拍賣: 拍賣
但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，物業並不會淪為銀主盤。 惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。 完成後，要約人一致行動集團須作出無條件強制現金要約。 要約價每股0.229元，較停牌前收市價2.17元折讓約89.4%。
近月的美股反彈，看起來與周期性牛市截然不同，周期性牛市通常出現在經濟能夠以高於趨勢速度增長的時期，並非目前情況。 道指周四早段升197點，至33,242點；標指升36點，至4,027點；以科技股為主的納指升131點，至11,638點。 我們非常重視收集個人資料的過程及您的私隱，您的個人資料將受有關 條款及細則、 本地私隱政策和 全球私隱政策約束及保護。 部分買家深知樓宇契約不完整，但仍有興趣競投，部分原因是打算以低價購入，作放租之用。 但要留意，樓契不齊，包括遺失樓契中重要文件，如轉名契、授權書等，均涉及業權不清問題。 正如之前所述，有意者可於拍賣日前參觀，網頁上亦會列出何時可參觀單位、預約安排等；但若拍賣盤被租用，則有機會不獲安排睇樓。
法院令物業拍賣: 拍賣行物業一定低於市價？
一般而言，拍賣行會透過多種渠道宣傳，除了在其官方網頁列出拍賣盤，同時在報章、雜誌、海報及單張宣傳，同時把樓盤資料，透過電郵或傳真，發送給目標客戶，例如是曾參與競投人士。
上述物業將由忠誠拍賣推出，單位為2座中層A室，實用面積約423方呎，屬未能提供樓契物業，未補價及已補價市場每方呎開價分別約4,965元與6,288元。 法院令物業拍賣 據悉，業主因欠繳多年管理費等，最終被法院頒令公開拍賣。 市場有多個另類住宅物業推出拍賣，其中天水圍栢慧豪園一個法院令無契兩房單位，開價408萬元，呎價僅約8,127元，較估價低約262萬元。
法院令物業拍賣: 「法院令」居屋推拍
銀行把業主斷供的抵押物業出售時，會先為物業估價，一般會貼近市價，而非急於透過拍賣賤賣物業。 法院令物業拍賣 即使有物業低於市價一至二成出售，最主要考慮到坐向、景觀及業權狀況，例如凶宅或無契樓。 拍賣行主要為銀主和業主提供拍賣服務，銀主一般是指銀行，通過入稟法院，強制收回斷供物業，並對物業執行拍賣，以償還貸款，該類物業稱為銀主盤。
拍賣現場承拍3項物業，尖沙嘴百利商業中心4樓連平台單位，面積172方呎，連72方呎平台，開拍價150萬，每口價5萬，獲3組客爭購，搶約9口價後，最終未到底價收回。 忠誠拍賣今日亦拍賣約14項物業，當中不少為銀主單位，當中北角富雅花園2座極低層D室，實用面積約450方呎，是次減價60萬元或約一成，以550萬元翻拍，呎價約12,222元。 該單位個別銀行網上價達695萬元，開價低約145萬元或約20.9%。 該拍賣行亦推拍葵涌大隴街銀行大廈一個低層B室不交吉單位，實用面積約367方呎，只拍賣二分一業權，開價130萬元，屬一開即售。 環亞物業拍賣將於下周推拍上述單位中低層B室，開拍呎價僅約6,713元。 該廈去年同層C室，實用面積約450方呎，以約435萬元沽，呎價約9,667元。
法院令物業拍賣: 按揭問題
同場亦推出旺角恒通大廈中層B17室銀主盤，實用面積約372方呎，開價418萬元，呎價約11,237元。 深水埗金必多大廈高層A室同類單位，實用面積約490方呎，開拍價580萬元，呎價約11,837元。 個別銀行網上估價約748萬元，現開價低約168萬元或約22.5%。 同場屯門麗寶大廈高層F室銀主盤亦減價15萬元翻拍，最新開價280萬元，以單位實用面積約248方呎計，呎價約11,290元。 該單位銀行估值約380萬元，推拍價低約100萬元。 黃開基拍賣行今推出約20項物業，其中上述單位為栢慧豪園6座高層B室，實用面積約502方呎。
放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業後所出售的物業。 原油期貨價格上升，受到俄羅斯計劃下月大幅減產以及中國重新開放帶動需求的預期支持。
法院令物業拍賣: 物業拍賣程序 + 競投物業注意事項 | 一文看清
不過，美國上周原油庫存連續9周增加，限制油價升勢。 紐約4月期油收市報每桶75.39美元，升1.44美元，升幅近2%。 布蘭特4月期油收市報每桶82.21美元，升1.61美元，升幅2%。 美國能源資料署公布，上周原油庫存大幅增加760萬桶，遠超市場預期的210萬桶。 將軍澳日出康城領都5座右翼高層B室法院令單位，實用面積約716方呎，以776萬元開價售出，呎價約10,838元。
但在金融風暴後，往往銀主盤拍賣後，仍未能抵償欠款，令銀行不願出售銀主盤，造成不少呆賬。 美國上周新申領失業援助人數減少，反映勞工市場偏緊，通脹壓力或加大，支持聯儲局進一步加息。 紐約4月期金收市報每盎士1826.8美元，跌14.7美元，跌幅0.8%。 政府致力提供穩定土地供應，發展局昨公布2023至24年財政年度賣地計劃，新賣地表12幅住宅地可建約9,120伙，按年增約10.5%，為5個年度新高。 是次政府為個別地皮加入不同條款，其中安排下季推出的荃灣油柑頭地皮，會用作港人首置項目，至於東涌擴展區新增供應，更破天荒增設青年宿舍元素。
法院令物業拍賣: 經濟差，樓價跌
類似ChatGPT的對話機械人在全球掀起熱話，亦似乎觸動到中國監管機構的神經。 繼內地官媒昨發文指ChatGPT接入製造業和實體經濟尚需時日之後，據報有中資科技巨頭獲監管機構提示，不得在其平台上直接或通過第三方提供對ChatGPT服務的訪問權限。 消息又指，內地科企在推出旗下類似ChatGPT的服務之前，還需要向監管機構報告。 此外，忠誠拍賣本周四亦推拍多項銀主物業，包括元朗彩虹軒7座複式連天台單位，實用面積約1,534方呎，天台面積約531方呎，減價390萬元或約28.5%，開價980萬元翻拍，呎價約6,389元。 樓市氣氛雖轉好，但仍有不少法院令或銀主單位在市場放售。 其中，太子萬安大樓一個實用面積約429方呎法院令單位，開價288萬元拍賣。
法院令物業拍賣: 拍賣消息：太子法院令單位開價288萬
忠誠拍賣周三(30日)舉行拍賣會，原推出19項物業，但其中3項在拍賣前售出，即場則沽出4個。 其中，屯門居屋景峰花園2座中層Ａ單位，實用面積423方呎，自由市場開價266萬港元，終以326萬元拍出，高60萬元或約23%，呎價約7,707元。 【星島日報報道】本周只有7項物業推出拍賣，當中只有2個住宅，包括一個筲箕灣東熹苑綠表居屋，屬法院令物業，以及一個位處銅鑼灣駱克道的住宅銀主盤。 該7項物業由忠誠拍賣行推出，其中，筲箕灣耀興道38號東熹苑A座（景熹閣）30字樓12號單位，為法院令，面積538方呎，單位以綠表價485萬開拍。
法院令物業拍賣: 搜尋銀主盤
此外，忠誠拍賣昨亦連沽3項物業，屯門居屋澤豐花園1座中層A室銀主盤，已補價自由市場開價340萬元，終售360萬元，較開價搶高約6%，呎價約7,516元。 律師黃嘉錫指出，無契樓單位由於難以證實原業主的身份，而法院令物業亦因為物業涉及訴訟風險等，銀行未必肯承造按揭。 事實上，有多種情況都可能令單位涉及法院令，例如原業主欠債被入稟要求還款，或者欠付大廈維修費用等而遭管理公司等透過法律途徑追討，甚至是原業主未有繳付的訴訟費用等，都可能令物業牽涉法院令。
今日推出的物業包括大埔太和邨及沙田廣源邨兩個法院令無契單位，綠表開價分別171萬及61萬元，惟兩項物業未獲買家競投。 該行拍賣部總經理鄭世傑表示，在長假期過後，新增銀主盤及法院令物業數量較近期增加約兩成，不過在市場缺盤下，令銀主盤去貨速度十分快，而且銀主盤成交價只會低市價約5%，甚至能以市價售出。 如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。
法院令物業拍賣: 拍賣消息：栢慧豪園嗌低262萬
有別於一般買賣由雙方商議成交期，銀主盤的成交期是由銀行決定，一般約一個半月，如需申請高成數按揭，應盡早提交申請。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。
物業拍賣，自不然會想到銀主盤，皆因銀行經常會通過拍賣方式，把業主斷供的抵押物業出售。 但其實物業拍賣不止於銀主盤，業主亦可自行委託拍賣行出售物業。 同場亦包括馬鞍山富安花園一個連租約地下舖，開價350萬元，獲兩組買家出價競投，承3口價至360萬元，終未達底價而收回。 旺角亞皆老街83號先達廣場1樓單號舖，連租約以450萬元成交，高開價20萬元，舖位實用面積約61方呎，呎價約7.4萬元。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。 法院令物業拍賣 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。
法院令物業拍賣: 法院拍賣房屋
有意競投者在拍賣前，應向賣方律師樓查閱有關拍賣物業的契據及拍賣條款。 因此，賣方事前要與拍賣行訂好底價，高於底價才可出售，若低於底價，便會流標，拍賣行會為賣方再推售物業，等待下一輪拍賣。 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。 業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 環球金融市場年初表現的奇怪之處，在於「低質素」資產引領了升勢。 垃圾債券市場中，評級最低的債券回報跑贏，而去年的落後股，即是一些沒有盈利的科技股，年初至今跑贏派息穩健增長的優質股份。
挑選拍賣物業，事前需要做足準備功夫，如果你是樓市新手，打算買樓上車，不妨簡單一點，上千居搜尋全港各區上車盤。 銀行在權衡風險後，或不願意批出按揭，因此有意者參與拍賣前，最好先向不同銀行查詢按揭事宜，或有心理準備要一次過付款。 簽約後，等同已接受物業的所有現況，即使單位內有非法改建、欠交管理費，或涉及其他建築命令，賣方也不會負責。 法院令物業拍賣 競投者可於拍賣前，委託代表律師對競投物業業權進行查察。 成功投得物業後，拍賣行通常會與買家即場簽署正式買賣合約，以及繳付合共 10% 訂金，一經簽約，即構成必買必賣條款，不得對物業之業權或拍賣條款，進行質詢及反對。
法院令物業拍賣: 拍賣行物業一定低於市價？
屯門居屋景峰花園一個法院令無契單位，於未補價第二市場開拍價僅210萬元，至於已補價自由市場則開價266萬元。 場內也拍賣屯門豐景園1座中低層3室銀主盤，實用面積約395方呎，同為翻拍單位，開價328萬元，較之前低約27萬元。 法院令物業拍賣 該物業銀行網上初步估價約441萬元，現時推拍價低約25.6%。 普縉拍賣行高級拍賣及銷售經理簡文浩表示，中環恆豐大廈6樓辦公室，面積272方呎，為銀主盤，物業於拍賣前一星期以306萬售出，呎價11250元，物業市價約340萬，故低市價一成。
法院令物業拍賣: 經濟差，樓價跌
要約人由張璋、李荷良及王建東分別全資及實益擁有80%、10%及10%股權。 要約人擬於要約截止後維持該公司在聯交所的上市地位。 市場消息透露，區內海堤灣畔2座一個低層單位，實用面積約508方呎，昨以700萬元售出，呎價約13,780元。 所 有 競 投 者 應 委 託 其 代 表 律 師 在 拍 賣 前 對 其 競 投 物 業 之 業 權 及 契 據 進 行 查 察 。 而 物 業 之 有 關 契 據 ， 在 拍 賣 前 可 在 賣 方 律 師 樓 供 買 家 查 閱 。 物 業 次 序 或 有 所 調 動 ， 請 各 界 人 仕 預 早 到 場 。