然而，「零」和「負」方案均以減少區內人口、降低密度為規劃設定，這必須建基於同時有相應資源，尤其是土地供應，以滿足遷置需要，方可實行。 因此，若社會大眾及當區人士均認同更新油旺舊區改善居住環境、處理地區設施及樓宇老化有迫切性，並同時回應受影響居民希望「原區」安置的訴求，市建局建議以「正」方案為起點，在維持現有人口及發展密度之間取得平衡，實無可厚非。 韋志成表示，六區發展先後次序主要考慮樓宇狀況，並配合附近的發展，暫未有重建時間表，明年初完成規劃大綱圖，並與政府商討後諮詢公眾。 針對區內人口過於擠迫，規劃圖將分「正、負、零」三套發展方向，最遠涵蓋至二○四七年，合共九張圖。
香港的老化樓宇數字急速上升，遠超重建的速度，市區老化問題日益嚴重；再加上市區舊樓的剩餘地積比率不斷下降，這些都對市區重建局（市建局）的工作帶來極大挑戰。 過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。
油旺規劃: 旺角東建大型露天廣場 旺角街市變市集
1860年，根據《北京條約》，界限街以南的九龍半島被割讓予大英帝國，範圍包括現時整個油尖旺區。 城市規劃師採用「全面性概念」（holistic 油旺規劃 油旺規劃 approach）來看一個城市的規劃。 一個經全面規劃、整體設計的大規模發展計劃，雖然其中包括高層建築物，然而正因為透過高層發展、增加了樓面面積以應付商住需要，便能騰出地面作綠化休憩空間、社福及公共設施等用地，從而促進舊區更新後的整體環境和宜居度。 潘永祥認為，市建局從「小區發展」模式，進一步發展至「規劃主導」模式重整油旺舊區，引入「轉移地積比」等新規劃工具，可令舊區更新重整規劃更具彈性，並將市區更新的效益發揮更大。 他指出，市區舊樓的剩餘地積比率有限，以「規劃主導」重建，可以提高土地分配運用上的效益，一些較遠離商住中心的位置，可以將本身的地積比輸出予策略性商住位置，而送出地積比的位置可改劃為大型公園，提升區內環境，不單令當區居民及工作的人受惠，外區人士亦可享用更優質的公共空間。
市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以地區為本的市區更新藍圖，及研究有助落實方案的規劃機制。 油旺規劃 市建局最新出爐的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。 研究認為，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性，故建議必須引入新的規劃工具。
油旺規劃: 重建4大方案 4.重建旺角街市
如韋總監說，舊區更新不應只看項目，亦不應只看小區，應以更宏觀的概念來考慮。 就開展荃灣及深水埗地區研究，市建局管理層會盡快呈請董事會，在獲得其支持後盡快開展研究，期望可在兩年內相繼完成。 朱子洛又表示，當局應盡快提供重建時間表，公開更多研究內容，並應加強與公眾溝通，亦應考慮保育油麻地區內特色街道，以重建活化。 另一發展節點，則建議在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處、面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。 該發展日後會連接通菜街和花園街、旺角道天橋系統及旺角東和旺角港鐵站。 研究發現，在研究範圍內旺角、油麻地及大角咀的3,350幢樓宇中，約65%樓齡超過50年，其中47%的樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」，更有37%為三無大廈。
- 最新的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。
- 油旺研究建議採用「正」方案作為更新策略起點，以重建及復修並重的手段，處理舊區設施和樓宇「雙老化」問題。
- 市建局最新出爐的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。
- 筆者多年來從事建築事務、城市發展及保育教學和研究工作，亦是市建局董事會一員，樂見上述兩項規劃研究，雖然其研究範圍及焦點不同，但兩者皆以促進香港成為21世紀可持續、宜居和具活力的城市為共同目標。
- 市區重建局完成油旺地區規劃初步研究，定出六個發展區，當中包括鐵路沿線、旺角街市一帶，明年完成規劃大綱圖後諮詢公眾，暫時未有重建時間表。
- 故此，以往部分舊區重建項目，落成後無法改善地區的整體規劃效益，以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。
- 名字由該區的三個主要區域——油麻地、尖沙咀和旺角的字首組合而成。
- 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。
報告建議重建旺角街市，建立特色市集大堂在新大樓內，保留街道特色的同時，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，以構成一個全新的休閑和社區地標體現地區文化和特色。 報告建議，這條水道將會由太子道西延伸至彌敦道，水道兩邊均建有商業和住宅發展，包括高層建築和低層精品商業街。 2.旺角東亞皆老街商貿／聯繫樞紐，面對亞皆老街的入口位置，將興建大型露天廣場，連接通菜街和花園街，以及旺角道天橋系統。 市建局又提到，在研究範圍內，有超過四百幢樓宇的現有地積比率已達規定的最高許可水平相若，以及有四百幢樓宇的地積比率已超過其上限。 歷時4年的油旺地區規劃研究終於出爐，整個研究覆蓋範圍約212公頃，涉及約3,350座樓宇。
油旺規劃: 休憩用地嚴重不足
除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。 油旺規劃 至於重建旺角街市，韋志成透露會整合周邊的小販攤檔，建立特色市集大堂在新大樓內，並會加入與飲食相關的零售及表演場地，設有玻璃幕頂。 新一份財政預算案提及，財政儲備在下年度降至7600多億元，相等於12個月政府開支。 財政司司長陳茂波出席電台聯播節目時表示，這個水平是相對健康，相當於12個月政府開支的儲備並非下限，重申已檢視由回歸至今3個經濟周期數據。 對於預算案估算，明年至2027年本港經濟年均增長3.7%，陳茂波形容有關估算是合適，包括基於今年出口數據改善、沒有跨境運輸障礙、內地經濟增長快速等。
該規劃研究範圍為北起界限街、南至佐敦道、東起染布房街、西至深旺道、渡船街，共佔地212頃。 民主黨於今年10月15日至11月13日，以家訪形式訪問343名居於兩個油麻地發展節點範圍的居民。 調查結果顯示，分別有92%及98%的自住業主及租客，都希望能夠原區安置；其次多人選擇則為九龍地區，方別有31%及57%。 至於受訪居民傾向接受哪項重建賠償方案，有43%的業主希望可以「樓換樓」作賠償，42%的業主則希望以「以7年樓齡的假設重置單位呎價 × 物業實用 + 相關費用津貼」，其餘則希望繼續自住，不接受方案。 「油尖旺區」由1982年成立的「油尖區」及「旺角區」於1994年合併而成。
油旺規劃: 市區更新大綱發展概念藍圖
2017年市區重建局推行油旺地區規劃研究，探討油麻地及旺角兩個舊區的土地使用效益及復修模式，以更佳方法善用土地，應付社會各種發展需要。 市建局在2017年開始展開油麻地、旺角地區規劃研究，至今已有4年，左右九龍鬧市核心地段重建發展策略的研究結果終於出爐。 局方表示，政府現時傾向在市建局確實指定地盤的建議後，以行政方式或《城市規劃委員會指引》公布「送出地盤」和「接收地盤」的選址，以供業界參考。 當相關業主提出需要改劃這些選址或提交規劃申請的重建建議時，政府會為選取的「接收地盤」和「送出地盤」進行修訂分區計畫大綱圖。 在現有機制下，在原址重建這些建築物在財政上並不吸引或不可行，但透過地積比率轉移，可容許將「送出地盤」的建築樓面面積轉移到「接收地盤」，增加重建潛力和有利市區重整。
- 他認為，為深水涉進行如油旺研究般更深入及廣泛的重整研究，制訂全面更新藍圖，加快更新步伐，是適當的。
- 以上5個潛力地區下再設5個發展節點，即日後區內重點發展的所在位置，包括旺角東水渠道城市水道及油麻地果欄等。
- 現有果欄建築群則保留作水果零售等用途，而果欄以南的土地則用作興建酒店及休憩空間等。
- 民主黨於今年10月15日至11月13日，以家訪形式訪問343名居於兩個油麻地發展節點範圍的居民。
- ，比全港人口密度高約6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地區之一。
故此，以往部分舊區重建項目，落成後無法改善地區的整體規劃效益，以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。 該局早年於研究當中根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響，制定了「正、負、零」3個概念藍圖方案。 政府最新決定是採用當中的「正」方案，即相比現有分區計劃大綱圖所訂定的限制，增加額外建築樓面面積，有望將人均居住面積由18平方米增至22平方米至26平方米，亦會以「港人首次置業」形式提供更多資助房屋。 根據市建局在油尖旺區議會發佈的文件，研究建議將油麻地及旺角勾畫成數個「更新大綱發展概念藍圖」，以區內樓宇用途、密度、人口及土地用途等劃分地域範圍，再制定詳細的市區更新計劃及策略方案建議。 研究制定了市區更新大綱發展概念藍圖，建議把兩區分為五個市區更新潛力地區，各具不同的規劃主題，例如建議把旺角東及西發展為動力商貿區、大角咀變身綠悠社區、油麻地會成為歷史文化生活區。
油旺規劃: 由土瓜灣舊區「小區發展」至油旺「規劃主導」模式
另外，荃灣屬於香港第一代新市鎮，發展自1970年代開始，區內不少樓宇樓齡已超過50年。 韋總監說，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低，荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍，因此現時是合適時候，在荃灣開展類似研究，並審視提高荃灣區地積比的可行性，同時檢視土地用途，改善這個舊區的整體環境。 另外，分別有72%及81%自住業主及非自住業主認為，重建後不能夠以市建或私人發展商所提出的收購價，於區內購買相同呎數單位。 此外，研究亦建議活化鄰近朗豪坊的旺角街市，並建設成特色市集，在大堂內整合周邊的小販攤檔，並加入餐飲和零售。 平台的頂部將提供一個呈波浪形的大型休憩用地，佔地約1.8公頃，並混合發展住宅和商業，體現「園中市集」。
當措施實施後，「送出地盤」將被降低規劃價值，研究建議改建為公共休憩空間、保育舊建築等。 不過，這些「送出地盤」的建築樓面面積最終可否轉至給「接收地盤」，將視乎向城規會提交的規劃申請。 至於研究範圍北面的「水道公園」，則會重開彌敦道至界限街一段的鋪面渠，類似韓國清溪川般在河道兩旁設綠化公園，並在兩旁興建商住或服務式住宅混合發展亦可能會有摩天大廈的設計，沿途商業街會以特色建築提升吸引力。 韋志成提及，在今次的油旺研究中，已檢視透過地積比轉移，可將區內一些未有用盡地積比、並位處於較難大規模重建的建築物，將其「剩餘」地積比取出，轉移予有重建潛力的地盤，令後者可建樓面積提升，增加重建效益。 至於旺角方面，報告研究範圍建議將於旺角東水渠道一帶重開鋪面渠，情況類似韓國清溪川般，可於在河道兩旁設綠化公園，並在兩旁興建商住或服務式住宅混合發，沿途亦有商業街，配以特色建築提升吸引力。
油旺規劃: 發展次序需考慮樓宇狀況
民間團體質疑市建局在油旺地區規劃直接繞過成立〈市區更新地區諮詢平台〉的機制，自行進行《油旺地區規劃研究》，先制訂了整個油尖旺的重建計劃，才對社區持份者和公眾進行諮詢，舊區街坊自主促進組 （页面存档备份，存于互联网档案馆）質疑整個諮詢根本是先有預設結論。 油麻地及旺角區擁有大量超過50年樓齡的舊樓，估計佔該區整體樓宇數量約五成，當中不少更超出現行城市規劃或建築物條例准許的發展密度。 油旺規劃 市建局行政總監韋志成曾在網誌表示油旺兩區樓宇約有四分之一、即超過800幢舊樓已用盡地積比率，甚至達到「負數」，若發展這800幢舊樓，料錄得1380億元虧損。 假如地契容許業主興建10層高的樓宇，但業主只興建9層，就可以將剩餘一層的地積比賣給其他重建的發展商，再利用該金額重新翻新樓宇。
「概念藍圖」從油麻地和旺角區內，找出具重建潛力、經濟民生活動、歷史文化不同特色的核心發展節點，充分利用「5R」業務策略，於密集的城市舊區創建符合規劃標準的綠化帶、休憩空間和行人網絡，並透過智慧城市及地方營造手法，提升地區暢達性及活力，改變市民整體的生活質素。 研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途，並提供一系列大型的休憩用地。 研究表示，有逾400幢樓宇的地積比率與最高許可水平相若，甚至有400幢已超出上限，故在財務角度上，原址重建並不吸引。 為了增加吸引力，報告建議日後可將受規劃限制、或重建潛力有限的土地發展權（送出地盤），轉移給擬議增長或增加密度的地盤（接收地盤），以容許「送出地盤」的建築樓面面積，轉移到「接收地盤」內。 研究涵蓋油麻地及旺角(油旺)地區， 面積約二百一十二公頃，涉及超過三千三百幢樓宇。 研究透過以地區為本的市區更新方法，主要目標是為重整和重塑舊區制定發展藍圖，以提高土地使用效益，增加重建潛力。
油旺規劃: 油尖旺目前市區狀況
市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區。 最新的油旺重建規劃研究報告，建議在面積212公頃的範圍內，分5大發展節點，包括在花墟徑附近興建大型水道公園；活化油麻地果欄成旅遊景點，興建多層大廈重置現時果欄的批發作業；活化旺角街市成為特色市集，整合周邊小販攤檔及提供1.8公頃的休憩用地等。 油旺重建規劃研究涉及3350幢樓宇中，約65%樓齡逾50年，近半數樓宇狀況欠佳或失修，37%為三無大廈，預計至2047年，約80%樓宇樓齡將逾70年，但重建步伐緩慢，過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，逾800幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 研究報告建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。
發展局表示，政府大致歡迎研究提出的建議方向，並會採納「正」方案作規劃願景，為日後逐步改劃分區計畫大綱圖等提供指引。 油旺規劃 韋志成透露，當市建局與政府落實如何推動油旺重建計時，會修訂區內的「分區計劃大綱圖」，屆時公眾便會得悉區內的重點發展地區，哪些舊樓會「被點名」成為「接收地盤」，哪些舊樓成為「送出地盤」。 ）是由市區重建局於2017年5月推行的研究計畫，內容為針對香港油麻地及旺角兩區的市區重建計劃，結果已於2021年9月公佈。
油旺規劃: 大型商場
然而，研究範圍的重建步伐緩慢，研究指在過去20年，當局只簽發了53份入伙紙，超過 800 幢樓宇無重建潛力或其重建潛力為負數。 財政方面，截至三月底，市建局資產淨值四百七十億元，當中二百八十億元是不動產、一百八十億元是流動資金，未來五年動用三百四十億元，主要用以收購土瓜灣的重建項目，最快明年底招標，之後才有資金回籠。 對於有批評市建局重建賺到盡，韋志成澄清市建局歷來收購了八千個單位，若以四百七十億元來收購舊樓，以最近收購呎價一萬八千元計算，只能收購到六千至七千個單位，顯示市區重建工作艱巨。
油旺規劃: 油尖旺區
觀塘市中心的更新，不再是一幢幢舊樓的拆卸重建，而是為整個觀塘社區帶來裨益，整體改善舊區環境。 市區重建局完成油旺地區規劃初步研究，定出六個發展區，當中包括鐵路沿線、旺角街市一帶，明年完成規劃大綱圖後諮詢公眾，暫時未有重建時間表。 另一方面，土瓜灣首置上車盤煥然懿居銷情理想，市建局表示，若再推首置上車盤，會增建一、兩房單位。 油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。 這些目標可包括提供高於政府規定的額外休憩用地，地盤整合及改善整體環境和提高連接性的良好設計，如行人通道、地下廣場、空中花園和柱廊設計等。
油旺規劃: 社區環境
為了補償地主，政府容許「容積比證」交易，結果一方面令容積比集中到具經濟價值地區的地段，扯高市中心發展密度，另一方面形成「容積比證」炒賣市場，一發不可收拾。 「油旺地區規劃研究」已經完成，並於2021年9月呈交立法會發展事務委員會。 行政長官於2021年《施政報告》中接納研究報告內容，市建局會按完成的研究，在油麻地和旺角，以創新、地區為本方式加快市區更新，包括在合適重建項目試行轉移地積比、街道整合等規劃手段。 這些措施亦會適用於私人主導的重建項目，並在合適情況下在其他地區採用。 特首並已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。