該地盤東、北以茶果嶺道及現有發展工程為界，南以高輝道及現有發展工程為界，西至維多利亞港。 油塘發展藍圖 規劃區佔地約２６４公頃，位於東九龍的觀塘區，東北及東面以鯉魚門道、五桂山、照鏡環山及炮台山為界，南臨鯉魚門咀，西至維多利亞港、偉業街及茶果嶺道，西北接觀塘繞道。 本港多個地盤去年底先後爆疫，致疫情在社區蔓延，最新的機場三跑地盤群組亦已爆疫3周，28人確診。 發展局長黃偉綸昨日提出，建造業界正研究加強防疫措施，要求工友及員工須出示新冠病毒陰性檢測結果證明，才能進入工地，預計本周公布細節，有信心本月內推行，即16萬工人要開工便要檢測。
由於項目僅收到5份標書，較之前兩期為少，讓市場擔心賣地市場正受到加息及貿易戰的影響。 據2018年10月23日媒體報導指，市傳由恒地牽頭組成的財團正為項目向銀行取得多達460億元的融資，相信會將在2019年6月取得款項。 其後又有消息在2020年8月上旬傳出，多間發展商牽頭的財團正為項目進行第二次融資，尋求5年期無追索權貸款，貸款規模約為200億元。 此外於東區海底隧道及茶果嶺道沿線有多條巴士及小巴路線來往港九新界多處地方。 的水質，預期不會被受污染雨水排放而構成不可接受的水質影響。
油塘發展藍圖: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
城規會亦同時修訂圖則的《註釋》及《說明書》以反映上述修訂及最新建議，並適當地更新各用途地帶及規劃區的一般性資料。 不過，據恒地執行董事黃浩明在2021年3月18日透露，集團認為補地價金額過高，已就此進行上訴，期望今年上半年可獲政府回覆。 他同時表示，項目總樓面達400萬平方呎，分8至10期發展，主攻中小型單位。 發展商目前正在與政府就項目補地價進行商討，有市場人士在2020年8月評估，預計補地價金額將高達170億至214億元。 油塘發展藍圖 有指政府在2002年已同意油塘灣綜合發展區的重建計劃，不過當時城規會對其整體發展密度及規模方案有所保留，經多次修改後方獲批准。
- 而東區海底隧道出入口及其通風大樓所排放的氣體，對於油塘灣發展區內的空氣質素及累積的影響亦在環評報告中作了評估。
- 目前油塘區內工廈呎價普遍約為2,500至3,500元左右，低於鄰近觀塘區工廈呎價4,000至5,000元不少，但由於全幢工廈具重建潛力，故此吸引發展商、投資者高價承接。
- 油塘區位處市區，既有鐵路優勢，又有多條巴士路線途經，經過東區海底隧道便可抵達港島區，交通可謂四通八達。
- 漫步長廊亦可作為一種交通運輸模式，方便行人甚至單車駕駛。
從九龍東部及中部發展研究，反映出現時觀塘區普遍缺乏休憩用地。 在這發展項目所籌劃的海濱漫步長廊，可給予市民多一個公眾的休憩用地使用，亦是一個理想的康樂及旅遊設施。 有關範圍並包括就建議緩解措施、分析剩餘影響及建議所需的環境監察及審核規定。 在環境影響評估研究中所採用的評估方法乃根據環境影響評估程序的技術備忘錄進行。 該地盤位於九龍東部，東區海底隧道以南，為現行市區發展區域。
油塘發展藍圖: 住宅
茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱核准圖編號S/K15/25，現置於城規會秘書處、位於北角和沙田的規劃署規劃資料查詢處、九龍規劃處及觀塘民政事務處，讓市民於辦公時間內查閱。 約4.03公頃用地劃為「商業」地帶，旨在提供土地作商業發展，以配合區內需要。 「其他指定用途」地帶（約5.26公頃）涵蓋劃作特定用途的土地，包括現有加油站、東區海底隧道的繳費廣場、鐵路車站和通風大樓、污水泵房，以及預留作一般商貿用途和防波堤的用地。 油塘灣發展項目/油塘灣綜合發展計劃在2015年獲城規會批出發展大綱圖，將分為六期發展。 當中第一、二期項目由恒基兆業地產、新鴻基地產、新世界發展、恒隆地產、會德豐地產等6大地產商合作，主力發展為分層住宅；而第三至六期所在地皮則由保利達、香港經貿商會會長李秀恒等分別持有，預計會作為住宅及酒店等發展。 油塘發展藍圖 是故這幅臨海「綜合發展區」土地自1998年開始規劃後，雖然個別業主一直爭取發展，但都被城規會駁回，最終油塘工業區十多年來轉型速度極慢，完全無法跟上時代步伐。
在建築階段，對污水收集系統的影響預期主要由建築工人所產生的污水引致。 但是若能提供乾燥式流動廁所作為臨時的衛生間、並且定期進行清理，影響應可以得到紓緩。 空氣質素影響是以開放道路的交通、東區海底隧道出入口及其通風大樓的氣體排放、建議的西岸公路隧道方案內的隧道、工業排放，再加上各參數的背景污染物濃度的累積影響來表示。 結果顯示，各考慮中的道路網方案對在建議發展區內所有易受空氣污染影響的受體，都符合有關的空氣質素指標內一小時及二十四小時的二氧化氮水平與二十四小時的可及入懸浮粒子水平。 此油塘灣綜合發展的環境影響評估研究顯示，油塘灣綜合發展不會引致難以補救的環境影響。 區內主要休憩用地包括三家村遊樂場、麗港公園、晒草灣遊樂場和茜發道網球場，亦有預留休憩用地作發展海濱長廊。
油塘發展藍圖: 政府宿舍（原為未發售居者有其屋屋苑）
建成後的油塘灣不單能滿足區內對於學校，休憩用地及由政府提出的住屋需求，並且把現時砂石滿佈的土地帶到更對環境友善及無污染的用途。 該等業主聯合組成一間聯營公司，並委任滿偉發展有限公司擔任項目經理，負責推行建議的重建工程。 另一方面，「起動九龍東」規畫令區內的商業發展發達，亦有望推升油塘未來的樓價。 九龍東的土地面積約為488公頃，包括牛頭角、觀塘市中心、順利、秀茂坪、藍田及油塘。 政府近年推出「起動九龍東」，務求把其推動成第二個核心商業區，區內未來仍有7個大型商業項目供應，合共提供748.3萬平方呎樓面。
- 甯漢崇稱，近年政府在九龍區有多個大型發展項目，可見油塘區的混凝土廠房，仍有其必要性，惟隨着未來數年多個在九龍區的大型地盤陸續完工，若各廠房陸續遷往其他合適的地方，亦可更有效地運用土地資源。
- 「建築工地的排水」內所提及的良好地盤守則，以減低地面徑流及侵蝕，並須在排放前阻擋及減少污水內的污染物。
- 現在油塘北部以公屋和居屋住宅為主，南部臨海位置現主要用作工業發展的地區已經被政府規劃成私人住宅區，但仍有零星的工業大廈存在。
- 在這發展項目所籌劃的海濱漫步長廊，可給予市民多一個公眾的休憩用地使用，亦是一個理想的康樂及旅遊設施。
- 此外，宏安地產（01243）及旭輝集團（00884）合作發展的四山街13至15號項目去年已完成補地價，將建兩幢住宅及基座商場。
油塘公屋於1990年代陸續清拆重建，人口一度下跌，加上香港製造業息微，許多工業大廈都空置或變更為其他用途；而政府1998年底將油塘工業區改劃為住宅用途及綜合發展區後，發展商積極改建工廈成住宅。 現時油塘主要是一個公屋和居屋區，很多都是重建過來的，油塘邨和鯉魚門邨便是例子。 受到東區海底隧道住宅項目，油塘重建計劃，高超道及鯉魚門住宅發展計劃內的高層住宅樓宇所破壞。 而在建議中油塘灣綜合發展區內的辦公大樓及部份住宅樓宇亦會影響該山嶺，可能產生負面影響。
油塘發展藍圖: 規劃申請
另一供應重點位於油塘工業區內，由於地皮臨海，加上香港經濟活動重心已由傳統製造業轉為服務業，故政府90年代開始便有意逐步淘汰區內工業用途，將其改為適合作住宅發展的住宅戊類及綜合發展區用途。 但當時構思未夠完善，整片臨海用地被改為「綜合發展區」用途，忽略了該地塊內逾10個私人發展商都擁有土地，要大家一併發展難度極大。 數到油塘區未來最大型的供應，莫過於油塘灣超大型住宅項目，項目籌備超過20年，由恒地牽頭發展，分為六期。 首兩期由恒地、新地、新世界發展、恒隆地產、會德豐地產等多間大型地產商合作，已通過城規會兼獲批圖則，總樓面面積約408.8萬方呎，將建有30幢商住樓宇，預計提供約6,236個私人住宅單位，規劃相等於半個太古城。 可是由於辦公大樓非常接近茶果嶺道，對那些面對辦公大樓的未來東區海底隧道住宅地盤第二及三期發展的部份居民，在視覺上造成負面的影響。
但是，發展區的發展藍圖經悉心考慮，其中包含一些特色的設計，包括景觀廊，視覺滲透及梯級形樓宇高度，以助減低視覺上的不良影響。 油塘灣污水泵水站與其連繫的污水上升總線將有足夠能力去應付由油塘灣發展項目所產生的額外流量。 但是，若依據九龍中部及東部污水收集整體計劃檢討研究內所建議，由政府提供一條額外的污水上升總線作為後備之用的情形下，污水系統預留區域須在發展區地盤內加設。 至於污水系統預留區域在發展區內的路線，須進一步研究並由發展商及政府協商去作決定。
油塘發展藍圖: 主要交通幹道
至於區內未來準備上馬的項目中，規模最大要數由恒地牽頭的油塘灣項目。 項目將合共提供逾6,500伙，當中屋宇署批已出首兩期建築圖則，將建30幢住宅樓宇，提供逾6,200伙，相等於半個太古城，現正處於申請補地價的階段。 餘下地段將畫為第3至6期發展，預計主要作住宅及酒店發展，由保利達及香港經貿商會會長李秀恒等分別持有。 事實上，近年油塘工業區加快轉型，區內不少工廈工廠將改作住宅發展，配合政府推地，預計未來有超過1萬伙住宅新供應。 油塘區過去的工業發展主要集中海旁位置，面積近30公頃，分布於港鐵油塘站週邊、茶果嶺道的油塘灣發展區，以及東源街和四山街一帶，近年有關的地段已漸趨住宅化。 惟消息透露，因應多個大型建築項目料將陸續落成，現時兩家預拌混凝土廠房的業主，最新評估可於五年內撤出該區，期望遷往將軍澳等地繼續營運。
越秀地產持有油塘工業區東源街兩旁共三幅地皮，總地盤面積約13.38萬方呎，擬興建5幢連地庫在內共23至29層高住宅大廈，總樓面約63.03萬方呎，提供1,056個平均單位面積約600方呎的中小型單位。 約18.18公頃用地劃為「政府、機構或社區」地帶，提供土地用於多項政府、機構或社區設施，以配合該區及鄰近地區居民的需要。 現有的主要政府、機構或社區設施包括容鳳書紀念中心、尤德夫人分科診療所、晒草灣鄰里社區中心、香港復康會藍田綜合中心、香港紅十字會雅麗珊郡主學校、觀塘法院大樓和東九龍政府合署。 （星島日報報道）本港近年土地供應短缺，維港兩岸「靚地」更是買少見少，但享有無敵海景的油塘工業區（見圖），未來卻有望轉型成住宅發展重鎮。 油塘發展藍圖 據業界指出，隨着兩大混凝土廠房遷出，有助提高區內用地的價值，勢將吸引區內其他工廈業主，大舉將持有物業重建住宅。
油塘發展藍圖: 未來發展
直至2015年，政府決定將這幅位於油塘東源街及仁宇圍的單一大型「綜合發展區」，拆細成5個「綜合發展區」地帶，區內工廈重建熱情正式被點燃。 該綜合發展項目曾在2013年獲批建5,231個住宅單位及900個酒店房間，及後再把住宅伙數調升至6,556伙，合共興建28幢分層住宅大廈以及4幢酒店建築，涉及逾429萬平方呎。 第二期的總樓面面積約215.1萬平方呎，其中住宅樓面面積約佔202.69萬平方呎，將興建18幢分層商住大廈，分別樓高18至30層，預計提供約3,400伙住宅單位，另設有約12.49萬平方呎非住宅樓面面積。 1950年代油塘以北的茶果嶺興建了亞細亞火油公司的石油儲存庫。
恒基地產等的油塘灣大型綜合發展項目第1、2期，獲屋宇署批建樓面超過408.8萬方呎，將興建30幢分層物業，約6200伙。 另有一說，1947年亞細亞石油公司購入近茶果嶺二十多萬方呎地興建油庫；1954年香港政府更批出現時麗港城的位置給亞細亞石油公司擴建油庫，因此改名為「油塘」，而油庫以北的地區便是今日的觀塘商貿區。 由於油塘較偏離觀塘以至整個九龍的市區發展重心，油塘被不少人認為是一個偏遠地區。
油塘發展藍圖: 未來發展
對於西岸公路的隧道方案，該隧道出入口及其通風大樓的氣體排放也包括在評估研究內。 關於發展區內的臨時污水儲存缸潛在的氣味影響，亦已考慮在內。 該區大部份現有的私人及公共住宅發展均在「住宅（甲類）」範圍內，佔地８６． 而兩塊分別位於油塘灣及油塘工業區的土地，則被劃於「綜合發展區」範圍內（１４．９３公頃），作綜合住宅及商業發展，以提供政府、機構或社區設施。 除了住宅，隨着多個工廈重建項目逐步上馬，油塘區內具重建潛力的工廈，亦吸引發展商及投資者，當中在去年10月，華懋以約3.98億元購入東源街華東貨倉大廈的4層樓面，由於建築面積共98,928平方呎，呎價約4,023元。
５９公頃土地被劃作「政府、機構或社區」範圍，以提供各項有關設施，配合區內及鄰近地區居民的需要。 現有的主要政府、機構或社區設施包括容鳳書紀念中心、東九龍健康中心及晒草灣鄰里社區中心、戴麟趾夫人復康院、觀塘裁判法院、政府合署、學校、兼容圖書館的聯用大樓、主要電力支站、室內運動場、室內康樂中心、消防局及救護站。 為促使逐步淘汰一些現存的殘舊工業樓宇，五個位於油塘工業區的工業用地被撥入「住宅（戊類）」範圍內，佔地５． 在此地帶內進行住宅發展，必須提出規劃申請，以解決在重建過程中，工業與住宅樓宇為鄰可能產生的問題。 由各發展商申請文件可以發現，幾乎清一色主打中型單位，可預料未來整個區域定位會走高檔路線。 油塘區位處市區，既有鐵路優勢，又有多條巴士路線途經，經過東區海底隧道便可抵達港島區，交通可謂四通八達。
油塘發展藍圖: 主要交通幹道
本港近年土地供應短缺，維港兩岸「靚地」更是買少見少，但享有無敵海景的油塘工業區，未來卻有望轉型成住宅發展重鎮。 有業主表明，將視恒基牽頭發展的同區油塘灣項目，為現有廠房服務的最後一個地盤，及後便會騰出現址六萬方呎用地，將會向政府申請補地價後自行發展，稍後再視乎區內需求，決定興建住宅或商業項目。 規劃區內大部分現有私人及公共住宅發展項目位於「住宅（甲類）」地帶（約77.89公頃）。
油塘發展藍圖: 規劃申請
市民可於辦公時間到城規會秘書處、九龍規劃處及觀塘民政事務處，查閱茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱核准圖編號Ｓ／Ｋ１５／１７。 分析認為今次招標地皮受歡迎，主要因為面積細，僅約3.86萬方呎，最高可建樓面35.65萬方呎，提供約576個住宅單位，絕對是「細細粒，容易食」。 天俊測量師行執行董事張楚然指出，地皮位於油塘高超道及鯉魚門道交界，往油塘港鐵站10分鐘左右，交通方便。
油塘發展藍圖: 政府宿舍（原為未發售居者有其屋屋苑）
早前截標的油塘住宅官地截標，共收到10份標書，一洗之前黃竹坑3期項目，僅獲5份標書的頹氣。 分析認為，油塘項目受歡迎之處除了因為規模較細，亦因為油塘有工業區轉型民居；以及「起動九龍東」的憧憬。 在兩大憧憬下，近期區內的二手樓價亦有跑贏大市之勢，反映區內的住宅及工廈都具較佳升值潛力。
年後油塘灣發展各階段所產生的額外污水，在繁忙時段儲存起來，直至每日的非繁忙時段才排放出去，以確保觀塘初級污水處理廠在最高峰時的流量不會增加。 油塘發展藍圖 不過，當觀塘初級污水處理廠改善工程的需要及程序，在各項研究結果得到確定後，其中包括「環境及工程可行性評估研究」及油塘灣發展與其他區內發展項目的發展時間表，發展區內的儲存缸需要與否及確實大小，須在詳細設計階段作全面檢討。 此外，宏安地產（01243）及旭輝集團（00884）合作發展的四山街13至15號項目去年已完成補地價，將建兩幢住宅及基座商場。 另內房越秀地產（00123）的重炮油塘工業地改住宅用途亦於今年6月成功通過城規會的關口。
「綜合發展區」的長遠規劃目標，是逐步取締現有工業作業，解決環境問題及優化海濱供公眾享用。 油塘灣現有的工廠大廈已於2011年起陸續清拆，騰出空間後由恆地興建遊艇中心、海濱長廊、多棟中密度住宅和酒店，當中住宅高度為18至29層，非住宅高度為6及20層，提供6,556個中小型住宅單位。 建築面積約9.94公頃，總地積比率最高定於4.5倍，發展商須採用獨特的漸進式建築物高度輪廓，建築物高度向海濱遞降，屆時該區將成為東九龍的高尚住宅區。 部份住宅單位景觀遠眺中環及尖沙咀一帶海域，每晚皆可看到幻彩詠香江的雷射表演，每逢農曆新年和回歸紀念更可觀看煙花。 政府在多個規劃研究中鼓勵油塘灣的重新發展，並且更於分區計劃大綱圖中確立。
該圖已預留土地發展地區休憩用地，以及發展連接東南九龍區長廊的海濱長廊。 政府為了配合整個油塘灣項目進展，於2019年4月下旬批准發展商在39萬平方呎的前濱及海床範圍興建海堤及登岸梯級，當時預計2020年可展開工程，於2023年落成。 根據以上的研究，顯示建議的綜合發展在建築及營運階段時可能會引致一些景觀及視覺上的不良影響，但是這些影響可以透過特別的措施大為減少或抵銷。 在營運階段，綜合發展區內的海濱漫步長廊和園林花園，有助改善油塘灣景觀及環境質素。 再加上新建的住宅樓宇和辦公大樓，將會形成一個高質素的現代化海旁景觀，並對油塘灣的景觀特色產生正面影響。