樓齡超過40年的舊公屋，比比皆是，經歷多年風雨，早已變得殘破不堪，而其中樓齡60年的彩虹邨，屋內裂縫多過彩虹。 公屋日日有維修工程，修修補補，而工程又震散樓上樓下單位，引發無休止的維修。 至於業主收到的現金補償不足以購入同區7年樓齡的重置單位，市建局指需視乎其個人置業選擇，除了考慮重置單位的地區和樓齡之外，一般還對單位的面積、樓層、配套設施、景觀及座向等其他因素有不同的考慮，故此不能一概而論。
台中火車站前除了商旅、飯店，最出名的就是國考、公職、專業證照等成人課程補習班，據實登揭露，目前開設「大東海補習班」整棟樓房成交1.2億元，新買家則是隔壁地主。 不過經查，大東海補習班房地在交易不到20天，關係企業也出手同一條路價值6500萬元的透天。 樓齡大問題 樓齡大問題 港元拆息普遍下跌，與樓按相關的1個月拆息結束五連升，最新報2.83024厘，較上日跌0.05268厘。
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相信日後會出現舊樓成交疏落問題，並加上舊樓按揭成數偏低，打算投資舊樓的投資者們需要三思。 「我和蘇嘉樂都做過上門家訪調查，4,000多戶中有八成多認為需要重建。」本身是「聯席」成員的黃大仙區議會前議員莫健榮說，彩虹邨居民重建欲望強烈，也希望原區安置。 附近的「前大磡邨公營房屋項目」，亦得到「9成人支持搬遷」，但房委會沒有把握好土地作遷置資源，反將項目列為「綠置居」啟鑽苑推出市場。 另一幅行將清拆的「牛池灣村」地皮，政府又交給房屋協會而不是房委會，用作興建租金較昂貴的「高級公屋」，令不少彩虹邨居民大失所望。 公屋聯會轄下「關注公屋重建聯席」早前公布《舊邨重建藍圖研究報告》，建議房委會由2022至23年度起，用10年時間分兩階段，重建包括彩虹邨、南山邨等14條屋邨，涉及38,660個單位。 「聯席」表示，隨着目前覓地建屋的緊張情況下，要達到原區安置須不失時機，把握或創造有利條件，否則日後重建問題只會變得難上加難。
- 市民羅先生早前為受重建項目影響的母親，尋找同區合適單位時，發現盤源不多，且該區有受其他重建項目的業主正選購該區單位，導致樓價被搶高，最終在黃大仙覓得一個約500平方呎的單位，較原來單位面積大減約200平方呎。
- 在目前公屋需求殷切的情況下，大規模重建計劃只會凍結大量本來可編配予有需要住戶的公屋單位，對公屋的平均輪候時間即時造成負面影響，因而並不可取。
- 如果業主在供款期間無力還款時，銀行就會循法律途徑，向法庭申請破產令，沒收物業，並將…
- 加上現時私人舊樓集中在市區，估計到2046年，油尖旺區便有超過600,000個樓齡70年或以上的私人單位。
實用面積是量度至外墻的表面或共用墻的中綫所包括的面積。 窗台、平台、天台、梯屋、閣樓、花園、前庭、天井、冷氣機房、冷氣機平台、花槽及車位並不包括在內。 樓齡大問題 另外，參考日式家居設計，王先生特意將浴廁分離，浴室套裝由日本訂購到港安裝，物料全防水設計，淋浴位置仿照日本溫泉旅館淋浴區，加設一面鏡和一張凳仔。 因此，在進行按揭前，需分別分析舊樓按揭成數和年期，清楚自己的供款能力，作出最好打算。
樓齡大問題: 香港銀行按揭9大優點
因此，以80減年齡計算，當申請人年齡超過50歲，即使物業樓齡只有20年，亦不能申請30年按揭。 如果擔保人入息不夠供樓，便需要轉為借款人，和業主住在同一單位中，才可用擔保人的年齡去計算年期和每月還款額。 消息指出，政府正研究進一步降低申請強拍門檻，由目前集齊八成業權降至約七成半，以加快舊樓重建步伐。 資料顯示，目前本港有約3700幢舊樓的樓齡已達50年或以上，當中不少是欠缺維修保養，有結構安全隱患。 舊樓按揭估值方面，銀行對於樓齡較高物業的估價亦偏向較保守，有可能會因為估價不足而下調貸款額，從而有機會導致買賣告吹，為保障自己，買入舊樓前應先就單位進行初步估價。 此部分收集了過往曾參加市區重建局轄下不同樓宇復修計劃的工程總金額，以供大眾參考及比較相近樓宇狀況的工程費用。
如有不清楚，準買家最好向地產代理及律師了解清楚物業查冊內容，以防墜入業權陷阱。 至於高成數按揭，HKMC或其他按保公司的取態均跟隨銀行。 至於實際執行上， 如果希望做到九成按揭的話，有一個樓齡要記住，就是「19年」。 「19年樓齡以下」的物業，普遍銀行可批出最長25年還款期，但當然還要視乎申請者的年齡，一般銀行會用「99年減年齡」去決定按揭年期，兩者以較短者為準。 銀行會當作私樓看待，最高按揭成數只有60%，申請人需要通過壓力測試，但按揭年期最長仍可達25年。 2010年10月以後，政府提供未補地價居屋30年的擔保期，還在擔保期內的居屋，所有的按揭申請都不須要做壓力測試和資產審查。
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2.自由市場 – 在自由市場出售都是已補地價的物業，所以銀行在審批這類型物業的所有按揭相關申請和審批程序基本上跟私樓相同。 所以，業主們想了解維修的財政預算，真的不用「靠估」，是有客觀的數據可以參考的。 筆者結合客戶的經驗以及數據，針對老年物業而言，總結出以下的平均預算供參考。 房委會一直致力與各有關政策局及政府部門保持緊密協調，在不同地區物色適合發展公營房屋的土地，另外亦會在現有屋邨範圍及周邊土地探討可否有合適及可行的空地加建樓宇或社區所需的設施，例如升降機塔。 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。
未補地價居屋，不論是綠表或白表，按揭年期最長25年，毋須計算人齡，但會計算樓齡（以首次發售日期計）。 若已過了政府擔保期，亦可做25年，但只能借6成按揭以及需要壓力測試。 新居屋按揭注意事項 房屋委員會資助房屋小組委員會通過今年將推售4個新居屋發展項目，合共提供7,047個單位，今次單位平均售價以市值六三折發售，臨時售價介乎123… 影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。 樓齡大問題 若果是二手物業，便需要在土地註冊處查冊，土地註冊處會列明物業的年期，查閱不難。 由於整幢大廈維修開支動輒逾億元，成為不少工程公司眼中的肥肉，過往更曾有管理公司員工因收取利益協助「圍標」，最終被定罪判囚。
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相反，如果舊樓夾在新建高樓大廈之間，地盤面積細，發展商再起，也只能夠起到單幢樓，除非所在地段非常搶手，否則都未必會是地產商的首選。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 大部分兼善里的業主/住客向本中心反映唐樓渠道淤塞情況嚴重，多年來問題未有解決。 渠務署得到相關的反映後聯同本中心的專業人士開始著手檢查公共渠道。 現時，渠務署正和兼善里居民著手調查各住戶屋内的渠道接駁情況，希望可以進一步了解問題的成因，繼而根治問題。 所指的「強制驗樓計劃」，是政府規定樓齡30年或以上的樓宇，須每10年進行年一次樓宇檢驗，包括公用地方、外牆、伸出物及招牌等，另外還有「強制驗窗計劃」，要求業主修理有潛在風險的窗戶，意味著買家可能要支付更多維修或保養費用。
地區人士昨日指出，「八文樓」平均樓齡50多年，過去經常出現滲水及石屎剝落問題，而文苑樓有關單位裂縫下部的外牆有向外移跡象，恐有下塌危機，情況刻不容緩，促請屋宇署從速介入處理。 此外，賣地計劃共有3幅商業用地及3幅工業用地，提供約20萬平方米商業樓面面積和17萬平方米工業樓面面積。 有專家坦言，舊樓殘舊如「老人家」，加裝消防泵可能增加電力供應負荷及影響防水層，且費用高昂，「變相一闊三大」，認為政府應協助業主提升舊樓消防安全。 大廈在2019年8月收到屋宇署的強制驗樓令，要求業主委聘合資格人士進行驗樓和修葺。 然而，大廈沒有業主立案法團，缺乏組織能力籌組公用地方維修工程，於是屋宇署在2021年行使法定權力，代業主進行所需的檢驗及修葺，並向合資格業主發放津貼。 他感謝政府代業主進行修葺工程，以免樓宇情況進一步惡化，影響結構和對公眾構成安全風險。
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政府今日（11日）公布樓宇復修資助計劃的最新措施，其中在「樓宇更新大行動2.0」、消防安全改善工程資助計劃、優化升降機資助計劃及長者維修自住物業津貼計劃中，撥款均「加碼」20億元至35億元。 如果一幢住宅的樓齡達40年，首要考慮的，當然是涉及保養維修的問題，因為隨着物業出現折舊及損耗，為免結構出問題危及第三者，業主需留意有關保養的事項及法定要求，否則有機會被罰款。 樓齡大問題 由此可見，舊樓業主面對的相關問題，肯定比剛落成不久的新樓多。 （三）市建局透過進行、鼓勵、推廣及促進本港市區更新，應對市區老化問題，並改善舊區居民生活環境。 部分建議亦陸續透過不同政府部門的發展項目落實，例如海心公園延伸部分的工程已在進行中，鄰近九龍城渡輪碼頭的海濱地段將透過中九龍幹線的發展項目進行優化，以及土瓜灣基本污水處理廠的臨海地段將透過渠務署的小型工程發展為海濱長廊。 至於土瓜灣五街及十三街如何進行重建，基於市場敏感性，政府現階段不便評論，市建局亦須就其重建發展業務計劃遵守保密原則，只會在其啓動重建項目時才透過刊憲等方式對外公布項目細節，包括重建位置及範圍等資料。
如果業主在供款期間無力還款時，銀行就會循法律途徑，向法庭申請破產令，沒收物業，並將… 另外，不少唐樓都有僭建問題，例如更改廚房間隔、天台加建玻璃屋等，當屋宇署發現物業有僭建，一般會發出清拆令，要求業主限期內清拆，同時物業會被釘契。 香港樓價高企，若果有意置業但負擔能力不足，部分人會選擇買入唐樓自住或收租。 唐樓一般位於舊區，樓齡較高，而且沒有設升降機，入場費較吸引，若「豪裝」唐樓出租更有機會得到理想的收租回報。 不過業主買入唐樓前宜份外留意四大風險：按揭、估價、僭建及維修。 由於大廈維修工程涉及範圍差異頗大，亦與大廈單位數目多少有關，因為單位愈多，意味更多住戶分擔相關支出。
樓齡大問題: 物業老化問題不容忽視
事實上，若買家眼光準繩，投資於具潛力的待維修舊樓，可能會取得豐厚回報。 曾經有買家以低水價，向一名不想處理維修事宜的業主，購入一間樓齡逾30年的港島區舊樓。 立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓向香港文匯報指出，存在多時的鹹水樓近年雖已陸續拆卸重建，但為免危樓成為都市炸彈，當局有必要加強巡查。 樓齡大問題 實用面積是指個別單位獨立使用的樓面面積，包括露台、陽台、工作平台及其他類似設施，但不包括公用地方，如樓梯、升降機槽、入牆暗渠、大堂及公用洗手間。
在2013年以前，房委會規定購買居屋第二市場的物業必須是綠表人士所以居屋第二市場也可被稱為『綠表市場』。 樓主以「做業主真係咁開心？」為題，在討論區中大呻自己做業主後，心理壓力大增。 樓主指自己與丈夫租樓多年，在「無父幹」的情況，加上人工亦唔高，但終於能夠勉強上車，花盡畢生積蓄買入 30 年樓齡 300 多呎的舊居屋。 白居二買家購買公屋單位，原則上同樣享有高達9成按揭及長達25年按揭年期，當中亦無需支付按揭保費；但實質上，銀行借出按揭時，會考慮擔保期。 房委會對公屋的擔保期是25年，銀行根據公屋剩餘的擔保期，釐定可批出嘅按揭成數及還款期。 通常如果公屋單位首次出售日期，距離而家約14至15年內，先至有較大機會批足9成按揭同25年還款期。
樓齡大問題: 二手公屋
即是說，如果是50歲人齡，52年樓齡，兩者都是用75減計算的話，最終的按揭年期便是23年，而不是25年。 申請住宅按揭，最長還款期可以做30年，但根據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素，最終批出的年期或不盡相同，參考本文作深入了解。 申請綠置居事前五大須知 最新一期綠置居預計於今年5月接受申請，選址為鑽石山站上蓋地段的啟鑽苑，單位數目以及價單仍有待確認。 非住宅物業減辣 對後市起正面作用 放寬非住宅物業的按揭上限，相信能有助刺激該類型物業的交投，而且亦能讓受疫情嚴重影響的中小企業主，更易出售或者加按套現手頭上的非住宅物業，以作…