本文會介紹加拿大按揭懶人包，一文看清申請條件、按揭分類、適用的利率種類，以及提供物業按揭計劃的主要銀行。 根據個人經濟能力和需要，考慮不同的物業種類：公寓/獨立屋/土地，以及聘用房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。 外國人可以購買的澳洲物業種類也受限制，例如不能購買既有住宅（即二手樓），如果購買閒置土地就必須在 4 年內起好一間新的房屋，而購買新住宅（即一手樓）則不受任何限制，數量也沒有限制。 放租首期 除非新樓的發展商已事先為整個發展項目取得 FIRB 豁免證書（Exemption Certificate），否則外國買家就必須在購買每個住宅單位之前，預先申請並獲得 FIRB 的批准。 Soho：買樓前要了解自己可借到多少錢，可簡單記位一條「收入x110」的公式。 如買家有一個自住物業，欲買多一個投資，其貸款能力是 （供款年期/30）的開方x每月收入x110。
如果你申請按揭時，向銀行聲明是自住用途，但最終放租，一旦被銀行發現，業主將被要求立刻償還自主與投資物業的首期差額，以上述例子，差額便是240萬元。 以上可見，如果買入2019年以後首次推出單位的業主，要等待10年後才能補地價在公開市場發售，讓真正用家置業。 買入單位前，可以先行查冊、向地產代理或相關部門查詢首次轉讓契據日期。 放租首期 800萬1成首期，即係80萬首期買800萬樓，其實是用盡10倍槓桿。 以往業主一過罰息期即會轉銀行，為的是轉取新銀行的現金回贈。 在按揭市場競爭大時，現金回贈高達按揭金額的2.4%，例如500萬按揭貸款就有12萬現金回贈。 轉按賺到的回贈是一個非常大的數目而且可以說是零風險的獲利方式，同時樓價急升後也可以套現再投資。
裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 照道理，有收租業主應選用個人入息課稅方法報稅而不是採用繳交物業稅，因可用扣稅優惠例如扣減供樓利息支出節省稅務支出。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 放租首期 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
另外，對比一下按揭成數不同的保費差額，例如700萬物業，造8成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.47%，即138320元。 另一考慮的是，既然要額外徵收保費才可承造更高按揭，即要繳交額外15% 保費（以原本保費計算），例如原先保費是貸款額1.5%，那額外保費是1.5 %X 15% 即0.225%。 那由原本8成按揭提高到9成按揭，是否銀行現金回贈都可增加? 理論上銀行現金回贈都是計樓價6成，不會因為增加按揭成數而提高回贈額。 答：近年政府透過金管局收緊對於收租物業的按揭成數，九成或其他涉及第二按揭一向都只供自住物業，至於非自住物業之按揭成數不可超過五成。 銀行會要求借款人就按揭物業是否作自住用途作出聲明。
放租首期: 出租物業最多借5成
銀行在審核申請人按揭批核的時候，會考慮到申請人的信貸評級表現，如果信貸報告評分不合格，就算申請人準備好首期資金，銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。 因此如果有心上車，最好在置業前一年查閱自己的信貸報告，確保有準時還清卡數和貸款，保持優質的信貸評分。 樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響，因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期，申請人通過壓力測試的要求便會產生變化，月收入會有所提高。 因此在申請樓宇按揭之前最好是先向銀行查詢清楚。 不少人對村屋的了解較少，甚至誤以為村屋不能承做按揭，但隨着現時村屋交投的數量上升，很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆，一般可以做到五至六成的按揭。 以700平方呎的村屋為例，如果經按揭保險計劃「上車」，樓價$600萬以下的村屋可以借足八成，即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。 另外如果經銀行估價後，村屋貼近市價，$400的村屋可以做到最高八成半的按揭，買家在準備首期時就更加輕鬆得多。 至於白表買家，可獲得最高90%按揭，需要準備樓價的10%作為首期支出。 另外居屋有政府作為擔保人，因此申請按揭可免做壓力測試，購入物業自然更容易。
相比起其他投資工具，有人未必鍾情買樓收租，因為放租還有很多雜費支出。 租約期一般為兩年合約，一年生約、一年死約，如果租客在一年死約期後提出解約，業主又要再繳付佣金尋找租客。 包括管理費、差餉地租等，都會蠶食了租金收入及回報，所以部份人會計算回報淨值。 這樣就可真正知道自己的實質回報為多少，尤其近年新盤的管理費愈見高昂，會直接蠶食了回報。 業主要安心放租，除了避開租霸問題，更重要是清楚放租的基本知識，買樓收租自然更加順利。
租置計劃絕對是上車客的福音，但只限於現居租置屋邨單位的公屋戶申請，如果有置業需要，又等不及資助房屋申請，不妨上千居搜羅各區筍盤。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。
放租首期: 物業放租流程
其實搵樓網有不少業主自讓租盤，如果大家想節省一筆，可以花心思找一些列明自讓的租盤，直接聯絡業主睇樓及洽租。 不過代理盤源始終較多，若不合適代理很快可以推薦下一個單位，節省很多時間。 因應自己喜好及需要，揀好地區之後，就要算一算首次租樓的開支。 放租首期 租樓一般會收取俗稱的「兩按一上」，即兩個月按金，一個月上期(即係首月租金)。 若屬於地產代理租盤，就要另外預備半個月租金，作為代理佣金。
- 即使是在香港買樓，我們也會聘用房地產經紀，更何況是海外置業此等大事？
- 但也有人認為「高處不勝寒」，租樓或可避過跌市變負資產的風險。
- 業主要安心放租，除了避開租霸問題，更重要是清楚放租的基本知識，買樓收租自然更加順利。
- 一般租盤的租金大多包含管理費及差餉，但亦有例外；至於水電煤就並非所有均包含在內，所以一定要留意租約是否列明，以防實際租金與自己預算不符。
買方可以選擇聘用經紀與否，但長遠來說，聘用一個有能力的經紀很大機會為你省下大筆金錢。 又例如我在曼徹斯特看過一個新樓盤，開價36萬磅，但每月只可以收約1,000磅租金，一年只有12,000磅，租金回報是3.3%。 但管理費一年要1,200磅，佔全年租金收入約一成，而在英國一般會交由管理公司出租物業，收費一般是租金的一成，租金收入又再扣多1,200磅，如此，淨租金回報便變成2.67%，回報差了一截。 放租首期 租金回報最基本的計法是，將全年收到的租金除以樓價，例如一層樓開價400萬元，每月可收租12,000元，一年就是14.4萬元，除400萬，租金回報就是3.6厘。
即使物業有租客，銀行都有機會檢驗單位周邊環境。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 放租首期 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。
我們也收過一些谷友查詢，問究竟能否借按揭保險，之後再放租? 按揭保險原意，是協助買家購買物業自住，任何投資性質的用途都不會接納。 香港按揭證券公司會定期作出突擊檢查，買家需要向他們作出自住聲明。 如發現有違規申報，有可能要求買家作提前還款，屆時便得不償失。 雖然買樓可以透過銀行去承造按揭，從而達至槓桿效應，但背後也有一些地方需要注意。 放租首期 例如有些買家當初購入物業做自住用途，最高做六成按揭；但其後因有換樓打算，希望可以把舊居放租，而自己再租住另一層單位，究竟在這個情況下，銀行會怎看待按揭? 由於申請人在請按揭時，需要填寫聲明物業作自住用途，所以有任何轉變，基本上原則上也要通知銀行的。 而銀行亦有權要求重新為按揭作出審視，買家有可能需補回差額，或可能需上調息率。
放租首期: 裝修防中伏班報價
不過買家仍須留意，買家亦需支付印花稅、轉讓契據的註冊費及律師費等，一般來說，租置計劃單位的印花稅會由稅務局根據有關物業的印花稅估值而定，而律師費則視乎買家所委託的律師而定。 費用詳情可參考「租置計劃｜申請資格、費用、轉售限制」。 大家還要留意金管局的收入與入息比率規定，每月供樓開支最多只可佔貸款人每月收入的五成。 放租首期 即是說，假如你月入4萬元，每月最多只可花2萬元供樓。 另外，貸款人還要通過壓力測試，即利率上升3厘仍然可以負擔供樓開支，在上述的例子中，利率上升3厘，供樓開支不超過入息六成才算過關。 申請按揭買樓，當然要識計供款開支，並了解影響按揭每月還款額有3大要素：借貸額、還款期及利率。
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ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。 剛才提到如你不是首置人士，在新按保條例下，物業價值800萬以上至900萬者、900萬以上至1000萬者，最高只能造8成按揭。 假設買800萬住宅，當借盡8成按揭，那首期就要160萬，不過還要留意壓力測試。 基本上，供款與入息比率上限是50%，而壓測下，假如按揭利率增加3%，那供款與入息比率最高是60%。 放租首期 假設買800萬元單位，造8成按揭，借640萬元，月供26508元，壓測的供款與入息比率下，月入最少要有61120元。 首置者免壓測，就算加3%後壓測不能通過，只要供款與入息比率仍有50%，都可造最高8成甚至9成按揭。 現時不少銀行都有指引，例如壓測前供款與入息比率少於50%，但壓測後供款與入息比率高於65%，都會再視個別情況去審批。
受到多項因素影響而表現波動，雖然沒有人確切地知道美國加息最終走向、俄烏衝突發展、經濟或市場會發生什麼，但現在有3件事需要牢記。 劏房單位照理是可以承造按揭，不過不是每一間銀行都會願意承造。 若單位有大型僭建或不合法改動，銀行有很大機會拒批。 居屋又分為白表買家及綠表買家，綠表買家，不論購入的是新居屋，還是二手居屋，都能獲得最高95%按揭成數，即需準備樓價的5%作為首期支出費用。 放租首期 除了雜費支出外，怎樣挑選優質租客也很有學問，要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外，偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題，大家更擔鈊就是怎樣可以提防租霸。 由於要搬屋、搬傢俬等種種原因，簽約後可能需時搬入，這時候便要與業主商討何時起租。 免租期一般約3日至一星期不等；如果屬代理盤，就可以由代理開口與業主洽談。
不過，放租物業的按揭成數較為嚴謹，入息比率亦有不同，如對相關按揭有任何疑問，歡迎隨時與我們聯絡。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。 事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 銀行會不定時抽查按揭單位是否自住，方法如要求借款人提交水、電、煤等單據，並要求業主續簽自住證明。 放租首期 當然，如果業主沒有將水電過戶予租客，所有單據仍然在自己名下，銀行是難以查證單位是否切實自住的。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。
有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。 雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。 另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 不過，新按保將自住按揭成數上限，由 6 成調升至 8 至 9 成，首置更是免壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。
一般來講，如果你已經持有一個單位需要放租，需要納入計算的開支包括：半個月代理放租佣金、厘印（印花稅）、差餉及地租。 Real Estate View：提供物價估價服務、物業買賣歷史紀錄查詢、設置最新待售房屋更新通知等免費服務。 除此之外，在較受投資者歡迎的州份，如悉尼所在的新南威爾士州（NSW），更額外設有不少針對外國人的稅項。 而且，澳洲政府的首次置業補助計劃不適用於外國投資者。 短短4年後，隨人民幣升值及投資回報，再加上之前的小額人仔定存，他儲了30萬港元及20萬元人民幣，決定買樓上車。 所以，為了保障自己，你最好在簽好租約後，把租約打釐印。