事實上，新盤遲交樓並不是單一事件，所以買家要有心理準備，隨時計劃會被打亂。 幸好的是，香港的樓花銷售制度相當完善，發生樓盤爛尾的情況幾乎沒有，所以不用太擔心。 抽籤結果大多會於㨂樓2-3日前公佈，抽中籌號較前的話就就有較大機率入購心儀單位。 示範單位有兩款，一款是有齊裝修的改動單位，另一款是無裝修改動的「清水房」。 建議準買家主力參觀清水房，可隨便拍照或度尺，提早認知交樓標準，以免收樓時貨不對版。
筆者向多間銀行深入了解後，發現以上12個月內收樓的期限只是其中一個條件。 銀行會就每一個樓盤向提供按揭保險的機構查詢會否接受申請。 有些樓盤雖然兩者之間超過12個月亦接受申請；相反，有些樓盤少於12個月都不會接受申請。 買家如想申請按揭保險的話，務必要就個別樓盤在簽訂臨約前向各大銀行查詢，千萬不要以為600萬以下物業便一定可申請按揭保險。 在2019年中，也有部份蚊型樓花盤的即供計劃，即使符合12個月的規定也不獲按揭保險公司接受，所以買家如購買蚊型盤，最好有支付一般成數按揭所需的首期的準備。
樓花提早收樓: 樓花提早收樓7大優點
入伙前又要支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等費用，分開看雖然不起眼，但疊加起上來金額不容小覷。 第一步當然是計算好買樓的總支出，然後按預算去選擇合適的單位。 買家可以參考不同物業銷售網站的資訊，也可以善用網上的按揭計算機預算每個月的開支。 另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。 但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。 如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。
認購登記的時間則要視乎發展商安排，有些會在公佈價單的同日，而有些會在開放示範單位時接受即場認購。 登記時須帶同身分證附本，及一張一般為10萬元的銀行本票，俗稱「入票」。 通常發展商為了測試市場反應後再調整價格，會分階段公佈價單，多數第1價單會以較低價單吸引準買家注意，如果首輸開售後反應理想打後開賣會提價，否則會以原價推售。 更多關於臨時買賣合約正式買賣合約是由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，包含的條款更詳盡，用作取代臨時合約。
樓花提早收樓: 物業加名手續介紹
同時亦應對置業、申請按揭的程序、所需時間及文件等有所認識。 是次事件或令買家購買新盤時有所警惕，事實上，新盤銷售受一手住宅物業銷售監管局所規管，並設有公平透明的條例予賣家遵守，讓買家有足夠的法律保障。 雖有政府監管以及法例保障，但購買樓花前，買家亦需要仔細了解流程的每個環節以及潛在風險。 而按一般樓花新樓合約，買家應該在收到發展商入伙通知後14天內完成交易。 我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序，但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。
發展商一、二按之間，除了本系列第三篇的利率差外，對於將來轉按亦有一定的影響。 假如選擇發展商一按，將來如果想轉按的話，便一定要全份贖回並轉按。 但是，如果當初選擇發展商二按，到時候如果新造按揭利率比起原本的一按利率還高的話，可以考慮用現金贖回二按便解決了高息的問題。
樓花提早收樓: 二手樓收樓注意（一）：單位維修費用由買家負責
一般二手買賣的成交期只是60-90日，因此如是遠期樓花，就算是即供，個別中小行的系統未必能支援。 而且換樓客亦要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DTI）分別為35%及45%，舊物業每月還款額也有可能計入壓測，業主或會因入息不夠計而未能借足。 對於整體租金收入受壓，該公司指主要是第五波疫情導致租金倒退，抵消出租率上升的利好；再者，寫字樓出租率由89.8%降至87.3%，住宅物業出租率亦由86.4%下滑至80.1%。 此等網頁所包含的資料並非亦無意提供專業投資或其他意見。 瀏覽此等網頁之人士必須年滿 18 歲，在需要時應尋求適當之專業意見。 樓花提早收樓 如買家買入的是樓花，則可能要再按月份繳付一定比例的樓價金額，這視乎發展商的條款而定。
600萬自住物業，上限借8成即480萬，這情況下要補33萬元，比樓價不升不跌反而補得較少，但是要支付數萬元按揭保險保費，這個也需要好好考慮。 就以這例子來說，如果買家預計自己有能力於3年內轉按，便應選擇發展商一按，相反，便應選擇發展商二按了。 一般的發展商按揭，都會提供一段「低息」蜜月期，通常是2至3年左右。 在蜜月期內，有時會低見實際利率2.5%，與傳統銀行的P按計劃差不多。
樓花提早收樓: 關鍵日期延遲會否影響按揭申請？
業主可於收樓前3個月，開始申請轉按，鎖定估價、按揭利率、和批核。 例子：2年前買新樓經發展商二按，樓價800萬，一按加二按合共640萬。 假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。 原本1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按只能借按揭餘款，即640萬。
月前，何文田新樓盤傲玟未能如期交樓 (關鍵日期為7月6日，事發時已9月)，而發展商在工程超支下，無法證明有足夠財力完成發展項目，遭政府取消預售樓花同意書。 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。 不少撻訂個案會發生在一手樓花物業，主要原因現時買入樓花有分為「即供」及「建築期」樓花，後者在直接入伙才正式上會。 政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅，稅率按樓價或價值而定。 招銀國際發表報告，維持金蝶國際目標價23.56港元及「買入」評級。
樓花提早收樓: 申請按揭
Rystad分析師表示，目前燃燒的火焰非常明顯，亦有可能是釋出訊號，表明只要俄歐關係解凍，天然氣就已經準備好輸出歐洲。 二手樓是以「現狀購入」，收樓後上手業主沒有責任為下手業主跟進，新買家就要自己出錢維修。 所以買樓前最好可以睇樓，以便了解單位的「現狀」，那些「連租約盤」或不看樓就買樓，在這方面就沒有保障。 是次事件實屬罕見，發展商亦快速及妥善處理問題，並向涉事買家作出合理的額外津貼和利息補償。 搬屋入伙除了「拜四角」之類的傳統外，還有很多地方要注意。 將物品搬入新居，當然可以自己動手，或者光顧搬運公司。
樓花按揭可選「建期」或「即供」付款計劃，建期買家可待至收樓前才上會，以付清樓盤尾數；至於即供，則需於買樓後短期內上會找清尾數。 為加快資金回籠，發展商通常提供較大樓價折扣予即供買家。 事實上，如今有預售樓花同意書制度，並有一手住宅銷售條例等多方監管，香港出現「爛尾樓」的機會已微乎其微。 買家普遍都是以「建期支付」方式購買未落成新盤樓花，即是先付樓價10%訂金，待收樓前夕才向銀行申請按揭。 惟現時最大問題是新樓在落成前，樓價已下跌，銀行未能估足價，例如物業成交價800萬元，落成前僅估值700萬元，令買家未能借足按揭成數，需要提供更多首期，最終撻訂離場。 而對以建築期付款的買家來說，何時交樓，卻會影響到新居的按揭申請。
樓花提早收樓: 一手樓花按揭攻略【新樓按揭成數、即供建期分別、發展商二按】
雖然個案較為罕見，但準業主們應該要有心理準備，隨時面臨提早收樓，按揭趕不及批核。 遇上同樣情況，應第一時間聯絡相熟銀行或按揭經紀，儘早處理成交事宜。 業主可聘請驗樓師或自行驗樓，如發現有問題便在表格列明，發展商接獲資料後便會進行執漏，如果問題不大，執漏需時約數星期，之後便可正式入伙。
- 早前施政報告放寛按揭的政策，600萬元至1000萬元住宅物業，假如想申請按揭保險以借取高成數按揭的話，只有「已落成物業」才能受惠。
- 由於天氣等眾多因素可能影響建築進度，關鍵日期只有大致的參考作用。
- 樓花付款方式分為「即供付款」(即供 / 即供樓花) 和「建築期付款」(建期 / 建期付款 / 建期樓花)，一般而言前者比後者有更大優惠。
- ▲ETP（Exchange-Traded Products，交易所交易產品）是普遍投資者可以在交易所上進行買賣的美國股市投資工具。
- 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。
- 對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。
選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。 如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。 另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。 樓花提早收樓 另一個樓花的潛在風險，就是交樓日期不確定，如項目受認可人士准許，可以變更其關鍵日期，而毋須向買家作出任何賠償。
樓花提早收樓: 銀行調低估價借足不易
換句話說，樓花買家要留意按揭成數問題，避免相關樓花風險。 現時買樓後，最好第一時間申請按揭，因現階段銀行估價可持續一、兩個月，只要申請人入息符合要求，理論上可獲批。 若買家在簽署臨時買賣合約後，沒有在五個工作天內簽訂買賣合約，該臨時買賣合約將會終止，以及有關的臨時訂金即遭發展商沒收。 有些業主會表明留下傢俬電器給買家，但是到了正式交吉時，卻發現沒有留下指定傢俬電器，或者無法正常使用，屆時買家難免一肚氣。
相反，如果物業提早落成，也有隱藏風險，借款人來不及申請樓按。 例如物業預期年底交樓，但工程進展順利，發展商提早在9月通知買家交樓，原則上買家在收到交樓通知的14天內要完成交易。 在此種情況下，買家可能因為未及申請樓按，而難以完成交易。 不過，發展商遇上此類情況，一般會非正式的預先知會買家，讓買家有足夠的時間申請樓按。 如果買家是換樓客，即使發展商提早通知，也可能影響部署。 樓花提早或延遲交樓，對比的座標是預售樓花時的「關鍵日期」，可理解為發展商預期物業完工、取得滿意紙，住戶可入住的時間。
樓花提早收樓: 按揭101
行業有發展，市場有週期；今年幣市進入熊市，是在市場狂熱之後的退潮，對於投資機會更需要理性。 而投資者當務之急要做的事，必然是如何在熊市中尋找生存方法。 在簽合約時需先預備「細訂」，訂金一般為樓價的 3% – 5%。 本集團祗將此等產品及服務提供予當時在法律上合法容許的地區。 本集團不擬將此等網頁的資料提供予置身或居住於該等在法律上限制本集團發放此等資料之地區的人士使用。 因此在英國買新樓樓花，尤其是買樓出租（Buy-to-Let），就要非常謹慎。
樓花提早收樓: 計算機:按揭貸款-每期供款額
在按揭保險舊制下，400萬元以下，可借九成，600萬元以下物業可借80至90%。 當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。 可以的，賣方可就以下原因獲認可人士批予延期交樓，包括1) 工人罷工或封閉工地、2) 暴動或內亂、3) 不可抗力或天災、4) 火警或其他賣方所不能控制的意外、5) 戰爭，以及惡劣天氣。 基於上述考慮之後，不少人會偏向選擇罰息期較寬鬆的按揭計劃，但小編仍然建議大家綜合考量審批進度、按息、現金回贈、還款年期等因素，然後選擇最適合自己的付款方式。 銀行罰息期由 1 至 3 年不等，一般為 2 年，以提取貸款日期起計算。 專業驗樓師對於一些肉眼難以辨識的問題會有更深入認識，包括單位牆背後的結構、天花、洗手盤漏水情況、電線殘舊等的問題。
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閣下接受香港法院的非專屬管轄權，但此等條款亦可在任何具司法管轄權的法院執行。 本集團可酌情決定隨時將本網站內提供之任何資料、產品及服務予以撤回或修改而毋須事先通知。 本集團對閣下使用個別資料、產品及服務之資格擁有最終決定權及絕對酌情權。 在英國買新樓樓花亦可以是一種機遇，對於投資者來說，買入樓花至收樓之間的時間差，反而可以是一個有著深厚潛力的投資機會。 相比之下，若投資者選擇買現成樓，的確可以即時放租以獲得租金收入，但相應的要即時付出資金成本，而金額會比買樓花要高得多。
由於不同繳款期的樓價折扣優惠不同，以該個樓盤來說，建築期繳款只有15%折扣，於是，合約樓價便是637.5萬，超過了舊制8成按揭的上限，到將來建築期上會時亦不能申請按揭保險了。 這種情況下，如買家仍然想順利成交的話只有以下幾個解決方案。 樓花提早收樓 不少人喜歡購買新盤，除了新型屋苑的環境及可節省裝修費外，一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃，因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。 樓花提早收樓 視乎各樓盤發展商的策略，各種繳付辦法的優惠及數期均有所不同，一般都會詳列於一手物業的價單之中。 樓花提早收樓 為了吸引更多客人申請，現時財務公司更可以即日完成批核申請並放款。
筆者亦建議申請人委任同一律師樓處理兩宗交易，及在買入新物業時便已提出有關意向，要求律師樓屆時代為辦理，以確保文件齊全。 建議分析2至3間銀行的按揭計劃，比較當中的利率、條款及優惠。 銀行推出的優惠五花八門，有現金回贈、豁免費用如申請手續費、提前還款手續費、還有信用卡免年費、家居險和火險的保費折扣等。