樓市按揭6大著數

穩定收入(自僱、現金、佣金制收入只能借8成)– 要申請9成按揭的朋友需要有固定收入,而固定收入要足夠通過壓力測試。 申請人若要包括非固定收入,例如佣金,才能夠通過壓力測試,銀行有機會最多批8成。 樓宇轉按是指當業主向另一間金融機構申請樓宇按揭,以抵押品的現有樓價重新申請一份樓宇按揭,向本來的金融機構贖回抵押品,並轉移到新的金融機構。 申請人可以通過轉按套現,取得一筆可觀的現金進行投資;此外,很多銀行為了吸納新客户會提供不同的優惠計劃,吸引客户轉按到優惠提供者的銀行,吸引很多精明投機者客户參與。 若為自僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司,並須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。 不論是買一手樓花,抑或是二手現樓,按揭,往往是買家置業預算時,最要顧及的一環,當中牽涉到個人或家庭收入、銀行息口,以至政府政策及環球經濟狀況,都會影響到申請按揭審批的結果。 如是者,我們將為大家提供不同類型的按揭資訊,詳細解釋當中的重要資訊及注意事項,助買家置業時,提供詳細的資訊性協助。 (星島日報報道)香港樓價高企,不少人會考慮以物業按揭方式置業,極馬按揭轉介的義務榮譽顧問黃錦康認為,物業按揭的風險大,若樓價稍為下跌2至3成,業主便成負資產人士,所以市民應「先了解後投資」。 他指出按揭中介業應保持中立,而公司更會勸喻財務狀況不穩健的客戶放棄買樓,或買較細的單位。

樓市按揭

準買家應該詳細了解購入村屋的樓宇機構,花園、天台及車位等位置是否入契,另外村屋有否僭建物或違反地契。 近年村屋也出現劏房,一層分拆成數個單位,這些單位如果沒有獨立屋契,也會影響銀行批出村屋按揭的機會。 香港樓價一直攀升,部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元,換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 樓市按揭 曹認為,政府是次因應時機而再次進一步放寬高成數按揭的樓價上限,可激活換樓市場及增加市場交投,令市場的供求及交投達至更平衡的狀態,對樓市屬正面支持,相信未來按揭保險數字將再進一步攀升。 雖然將自住單位改為出租有比較多顧慮,但是將出租單位改為自住用途就直接得多。

樓市按揭: 物業估價如何進行?

換言之,你的收入固定與否會影響能否借盡高成數按揭。 樓宇二按普遍是業主進行一按時獲得的貸款額度不足以購買樓宇,又不想向樓盤賣家撻訂時選擇的方案之一。 通常申請人會向銀行進行一按後,再向發展商或財務公司申請另一張物業貸款,進行二按。 申請人所購買的物業會抵押給一按公司(大多數是銀行),而二按公司不會獲得你的抵押品,所以每月還款制息會較高,同時需要獲得一按公司同意才能進行二按。 事隔超過兩年,市場反應非常正面,即使當年放寬後不久遇上疫情襲港,樓市亦未見受到打擊。 事實上,根據香港按揭證券有限公司資料顯示,去年全年新取用按揭保險金額突破千億為1325.58億元,宗數達到23846宗,宗數及金額均從有記錄以來的年度新高,反映買家對高成數按揭有一定需求。 樓市按揭 擬租金收入意思正在申請按揭單位現時尚未租出,但是銀行會估算租金收入用作入息計算。 根據經驗,某些銀行是可以用擬租金收入作為入息計算。 對於需要租金通過壓力測試的業主,這個擬租金收入是非常有用,因銀行可以預計你的物業將收到的租金,並用作收入計算壓力測試。 申請按揭最重要計算自己供款能力,以免買完之後無力償還貸款而被銀行收樓!

為免出現H按短時間內失控飊升,為按揭申請者帶來財政困難,銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制,俗稱為「封頂位」。 H按的「H」是指HIBOR,英文全稱為Hong Kong Interbank Offered Rate,是本港20多間銀行的互相借貸利率,香港銀行公會均會每日公佈。 承造按揭時,銀行會為物業進行估價,過程會參考多間第三方估價行的物業評估數據。

香港置業營運總監兼九龍區董事馬泰陽指,現時港島樓價偏高,九龍跟新界樓價差距接近,置業人士考慮購買九龍物業居多。 但他說,隨着疫情緩和,市場積累購買力,「波叔Plan」新措施有助推高九龍樓價,與新界樓價差距再拉遠,故預期今年年底購買力會重新流入新界。 【香港樓市2022】上月下旬財政預算案提出放寬按揭樓價上限措施(俗稱「波叔Plan」),市場交投轉活,特別是1,000萬至1,200萬元物業成交增加。

新樓按揭比較特別,除了一般銀行提供的按揭之外,還有發展商提供的按揭。 即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼,看看哪一種適合你。 總括而言,除考慮舊樓按揭年期和成數問題,還要記得考慮樓宇類別。 銀行對於私樓以外的物件按揭往往保持保守態度,例如村屋來說, 85%按揭已是上限,雖然這些都沒有明文規定,但一般來說借貸方和銀行都對於物業種類,尤其舊樓、唐樓非常挑剔,所以在買樓之前一定要考慮清楚。 如果作「非自用物業」的話,舊樓按揭成數最多是5成;不過如果你有另外一些物業正在收租,壓力測試就會更加容易輕鬆通過,按揭亦可高幾成。 樓市按揭 置業最擔心的問題就是按揭年期,而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期,「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。 換言之45年樓齡的舊樓按揭年期即30年,而根據金管局指引,舊樓按揭年期最長可達30年。 由於舊樓有不少潛在問題,樓齡都比較高,並考慮到折舊率,因此銀行為客戶提供的舊樓按揭的成數未必有八成或以上。

不過他又指,雖然1,000萬至1,200萬元的樓宇可借八成,但對申請人的收入要求也相對大幅提高,需要謹慎計算個人負擔能力及壓力測試。 近年政府多次出招調控樓市,直接打擊發展商售樓業績。 針對政府辣招,發展商推售新盤時,近年亦向買家提供按揭服務。 樓市按揭 倘若買家們不能通過銀行的壓力測試,可考慮發展商提供的高成數按揭。 同時,對申請人的入息審查亦較寬鬆,甚至完全免除任何壓力測試。

樓市按揭: 按揭回贈規限:過高要扣貸款額

在2019年新制按揭制度之下,首置人士能夠透過向按揭保險公司,在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費,提交額外的按揭保費,由此豁免壓力測試。 另外,因為條例規定,2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業,如果是購買一手物業而有意選用即供付款,而物業價值高於600萬,則不能透過按保申請新制下的按揭成數,只能選擇放棄即供,或放棄新制按揭保險。 雖然村屋樓價較私樓便宜,但村屋大都由個別業主自行興建,因此質素參差不齊。 而且由於村屋量有限,因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。 你亦可以透過按保,為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭,而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。 村屋按揭計劃與私樓一樣,均有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。 至於二手樓按揭利率方面,二手樓是根據市場利率計算,現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%,較一手樓發展商提供的貸款利率低。 不過,買家要留意,按保的保費為貸款額的1.32%至5%,視乎貸款年期而定。 同樣地,第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件,現時只能承造最高8成按揭,並需要接受壓力測試。

中原陳永傑指,過去一年政府收入來源主要來自官地及補地價,政府尚且需靠土地套現以轉虧為盈,何況一般中小企及小市民? 面對第五波疫情,各行各業皆受衝撃,中小企及不少香港業主,或需變賣物業套現,以維持生計及支持企業繼續營運,奈何於「辣招」下,業主於手持物業36個月內需付出10%至20%的額外印花稅,大大增加了套現成本。 根據稅局資料,過去半年,涉及額外印花稅的物業成交達185宗,所涉稅款1億1280萬元,證明即使付出高昂的印花稅,業主們亦不惜將物業轉手套現,可見其急切性。 樓市按揭 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%,報出租最多借50%。 如果沒有足夠首期,應先報自住,待有錢補回差價後,就可減低按揭成數至50%,再為單位改回出租用途。 不過要留意,如果在罰息期內補回差價有機會需要繳交額外費用。 任何類型的放租,不論是全個單位放租給租客用,或者只是分租都算是出租物業。

  • 借貸人所選擇的按揭利息計算種類,對將來的還款額有莫大影響。
  • 申請按揭時,銀行或會要求驗樓,主要是確認物業沒有結構性改動。
  • 令業主們更靈活將物業套現自救,一方面可為中小企手持物業的營運者,紓緩套現壓力,或許較抗疫基金來得更有效及靈活,另一方面亦可加快物業市場的流動性,令樓價可健康發展。
  • 舉例,本身一層價值400萬的物業可以借最多6成按揭,由於買家超過一半的收入非源自於香港,最終按揭成數將會被扣減一成,只能夠在銀行借5成按揭。
  • 私人屋苑有物業管理處理屋苑事務,業主只需每月交管理費即可,然而屋村沒有物業管理公司打理,業主有機會跟附近幾戶的鄰居共用一個化糞池處置污水,需要自行定期清理。
  • 換言之,現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。
  • 同時,對申請人的入息審查亦較寬鬆,甚至完全免除任何壓力測試。

但值得注意,部份物業,如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等,因物業質素較參差、以及樓齡較高,銀行未必願意批出30年期,有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年,你只需如下圖般,在「按揭年期」中的橙色活動欄, 樓市按揭 移至「30年」便可以。 只要申請按揭時,申報物業擬作出租,利率與其他自用物業按揭一樣。

舉例,本身一層價值400萬的物業可以借最多6成按揭,由於買家超過一半的收入非源自於香港,最終按揭成數將會被扣減一成,只能夠在銀行借5成按揭。 另外壓力測試亦會隨即受到影響,一律扣減一成,供款與入息比率要用40%/50%計算。 意思,在壓力測試前外債供款不能超過收入的40%,在壓力測試後每月外債供款不能超過收入的50%。 由於房委會提供的居屋有政府擔保,因此毋須做壓力測試,以及申請高成數按揭,亦無須購買按揭保險。 【香港樓市2022】財政預算案提出放寬按揭樓價上限措施(俗稱「波叔Plan」),市場交投轉活,特別是1,000萬至1,200萬元物業成交增加。 本文比較新舊兩項放寬按揭樓價上限措施,以及綜合專家意見及市場資料,推介10個2,000萬元或以下的屋苑。 舉例,現時《胡.說樓市》的「按揭計算機」,就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算,也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後,後半部份的百分比是不會變動,但P卻會隨市況變化,一旦美國進入加息或減息周期,而香港銀行跟加或跟減,在「按揭計算機」上也需要作出調節。

當按揭保險獲批後,申請人才可在銀行承造高於6成到8成半的按揭。 大部分銀行均接受香港按揭證券有限公司(HKMC)提供的按揭保險。 有些銀行也會接受昆士蘭聯保保險(QBE)的按揭保險。 本港現時有20多間銀行、財務公司及發展商提供按揭服務。 當中銀行受金管局監管制度所規限,後兩者則不受官方制度限制,故按揭審批較具靈活性,但利息亦較高。 銀行同樣審慎處理的唐樓按揭申請一般都可以借盡高成數按揭。

展望2022年轉按市道,經過今年低基數效應推動新批轉按明顯反彈後,2022年轉按市場將趨向維持平穩發展,雖然明年按息有機會稍為上升,但低息環境持續,仍利好吸引轉按及物業套現個案。 王美鳳指出,今年H按與P按之息差持續達1厘以上,2021年市場H按息平均1.4%,而P按息則持續於2.5%水平,H按慳息優勢明顯,故2021年H按選用比例持續於95%以上並持續攀升。 雖然是舊樓,但樓價依然不菲,想入手舊樓還需透過按揭。 因此,在進行按揭前,需分別分析舊樓按揭成數和年期,清楚自己的供款能力,作出最好打算。 樓市按揭 有意入手舊樓的你,要知道舊樓按揭受到什麼因素影響。 選擇舊樓原因有很多,有人認為是實用率高,有人則認為室內間隔比新樓更為實用,亦都有人考慮舊樓可做到9成按揭。 早前,無國界記者組織公佈 2022 年「世界新聞自由指數」(World Press Freedom Index)報告,香港排名由第 80 位,暴跌至第 148 位。 就連香港經濟亦遠遜預期,港府公布2022年第一季香港預先估計本地生產總值(GDP)按年實質下跌4.0%,較市場預期跌2%遜色,也是2020年第四季以來首次轉錄倒退。

樓市按揭: 樓宇一按

相反,MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡,直接跟進申請人的估價或申請進度。 另外,想向多間銀行獲取估價的話,你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表,便可同時向多間銀行提出申請,無需花時間填寫多份申請表。 MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請,一直給予你所需支援,直至你成功提取按揭為止。 如果最後物業估價不足,較常見的做法是手執最佳估價,詢問不同銀行的估價部。 樓市按揭 說到底銀行要做生意,如果估價只有微小差距,有機會能輕微調高估價。 按金管局規定,如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%,而貸款已達按揭成數上限,貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。 唐樓的入場費較私樓低,約二百多萬就可以上車,而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。

香港政府及金管局的規定下,物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定,由90%至50%不等。 一手物業價值由發展商決定,二手物業則由物業的估價而決定。 你需要按個人情況申請不同按揭,或有機會需要按揭擔保人。 樓市按揭 如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數,就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃,保費以貸款額計算,可一次過支付,或計算在貸款額內分期付款。

若收入非源自於香港,成數就會減低一成,最多只能夠借4成。 最後根據金管局指引,用資產淨值借按揭而非用收入借按揭的話,銀行的最高按揭成數為之40%。 借貸人每月清還按揭貸款是以每月還款額、按揭利率所計算;而按揭利率可分為兩種:P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。 P按以最優惠利率計算出還款利率,而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準,再加上某個百分比計算出來。 因此,如果HIBOR較低,選用H按,會較P按優惠。 相反,P按及H按的按揭利息就會較接近,目前HIBOR利息很低,所以較多申請人會選擇H按。 供款與入息比率是指按揭申請人的供款額不能超出每月入息一定百分比,壓力測試是指假設利率上升3%,供款上限不能超出入息某個百分比。 如果申請人申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保,供款與入息比率上限為50%,在壓力測試下,供款與入息比率上限為60%。

現時銀行批出的六成以上的「高成數按揭」,不是全部都由銀行支付貸款,在樓價六成以外的資金,會由按揭保險支付,因此如果申請九成按揭,即代表三成是來自按揭保險。 工廈不屬於住宅,因此銀行對於工業大廈的估價偏向保守,非住宅項目現時最高只可以做到四成按揭,而工廈按揭最長年期為20年,不過視乎樓齡,如果樓齡太大,難以做足年期。 至於已經補地價的居屋,可於二手自由市場買賣,其按揭成數跟一般私樓相同。 而已過擔保期的二手未補地價居屋,最多只可以借到六成按揭,因此買家需要準備更多的首期資金。 在銀行審批按揭的時候,如果是樓換樓的按揭,會對信貸紀錄進行調查,看看舊有的物業信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中,定義是樓換樓人士的按揭是否用現時持有的物業進行。 浮息按揭有兩種,包括「銀行同業拆息按揭計劃」 及「最優惠利率按揭計劃」 。 HIBOR比較浮動,Prime rate 則比較穩定及可以預料。 王美鳳預期,即使明年港元拆息有機會輕微回升,預料H按息仍會主要處於2厘以下水平,故此H按對比P按維持2.5厘仍具較大吸引力,料香港樓市2022年繼續以H按為主流按揭計劃。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限,如現金回贈超過貸款額 1%,而業主又借足成數上限,銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 金管局對於按揭百分比最新規定為:1,000萬元以上物業,最多只能做50%按揭,600萬元至1,000萬元物業,最多可承造60%及上限500萬元的按揭,詳見下表。