林鄭按揭 內容大綱
新措施下，1,200萬元以下最多借8成；1,000萬元以下則最多可借9成。 今次措施可形容為林鄭Plan 2.0，又有人稱為波叔Plan或財爺… 失業率持續上升，最新公佈1至3月失業率為4.2%，就業不足率由1.5%上升至2.1%。 李兆波指，1997年亞洲金融風暴及2003年沙士時期，當時失業率分別逾6%及8%，而且主要集中餐飲及旅遊業，現時與當年比並未算嚴重。 反而就業不足率升至2.1%，李認為若然升至3至4%，各公司可能減薪，屆時便可能影響供款能力。
- 新世界認為，方案可助買家可在置業初期輕鬆供樓，隨着經濟收入有所增加後，逐漸承造更大份額按揭，漸進式增加每月供款，以較易完成「置業夢」。
- 特首林鄭月娥主持扶貧委員會第四屆任期內的第6次會議，而委員會原由政務司長擔任主席，惟司長一職出缺，因此由林鄭月娥主持。
- 「新按保」計劃，進一步放寬了高成數按揭的樓價上限，「新按保」只適用於 已落成住宅物業，同時是不能用作套現的。
- 若申請人為首次置業人士，供款與收入比率不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息多加3%後，供款與收入比率不能超過60%。
- 兩星期前，筆者與一位資深地產分析員朋友食飯，大家都認同現時已不能採用基本因素來解釋香港的瘋狂樓價，分析員朋友更相信只要內地地產商或企業仍然來港以高價投地，香港樓價要出現明顯調整是一件非常困難的事。
- 換句話講，以陳生收入為例，是有很大機會借足85%因為壓力測試後的供款與入息比例低過65%。
中國證監會發出通知，為進一步發揮資本市場功能，支援受疫情影響嚴重地區及行業加快恢復發展，提出23項政策措施。 通知提到，受疫情影響嚴重地區和行業，包括上海、吉林等全面實行封控管理、靜態管理等措施的區域，以及餐飲、零售、旅遊、民航、公路水路鐵路運輸等受疫情影響嚴重的行業。 林鄭按揭 由此可見，轉按並非「話轉就轉」，申請人如失預算未能轉按，便要承擔發展商高息按揭。
林鄭按揭: 按揭保險限額緊張
批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。 有首置免壓測的說法，事實上銀行仍然會為首置申請人進行壓力測試。 則壓力測試的用處是來評估申請人是否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。 即使首置申請人未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之50%，便依然合資格申請九成按揭。 由於建期付款在入伙前約半年才正式申請按揭，估價會隨著樓市走勢及鄰近屋苑物業成交出現變動，需要考慮屆時估價風險，銀行亦會根據申請人當時入息批核按揭。 林鄭按揭 林鄭月娥接受《經濟日報》專訪時表示，會參考「新世界建好生活」的建議，在樓宇成交時，買家只需承造樓價一半的按揭，而另一半按揭，買家可在成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造。
這裡討論的是自住物業的按揭成數限制，有意入市的人士，大概也聽說過所謂的「林鄭plan」，所指的就是2019年10月施政報告提出的按揭成數放寬。 最簡單的理解，就是800萬或以下的單位，最高可以做到九成按揭；800萬以上至900萬以下，就可做到八成至九成的按揭，但貸款上限為720萬；900萬或以上至1,000萬，最高就只做到八成按揭；而1,000萬以上的單位，就只能做到五成按揭。 特首林鄭月娥新一份《施政報告》推出幫助市民上樓措施，包括放寬首次置業人士按揭成數。
林鄭按揭: 瓏碧 Allegro 按揭優惠
申請按揭保險前可先向按揭轉介公司查詢，按揭專員日常專注按揭工作，代表向適合的銀行提交申請，保障自己申請按揭順利。 而即使希望購買樓價低於1,000萬單位的人士，如果在銀行可能獲批的成數不足、利率偏高，又或年期不合心意，也可以考慮這些按揭計劃。 因為這類計劃的按揭年期最長可達30年，而且利息可以達P – 2.5%，而且還有可觀的現金回贈。
- 用發展商的按揭方案上會固然吸引，但當低息期過後，利息便會大升，令到買家負擔大增。
- 特首林鄭月娥提出，研究參考新世界房社企「新世界建好生活」的私人資助房屋建議，在居屋分階段承做按揭，將按揭門檻進一步降低。
- 由於本土疫情持續升溫，導致保險業者先前賣出的防疫保單炸鍋，不少民眾拿著隔離證明欲申請理賠金，結果卻因政府政策更改，保險業也開始改變規則，使得理賠過程頻頻受阻，形成所謂「防疫保單之亂」，場面十分尷尬。
- 回顧過往負資產情況，2008年金融海嘯時，負資產數字曾經在第4季錄過萬宗；而2003年沙士時，更曾錄逾10萬宗負資產，佔所有按揭的22%，涉及金額1,650億元。
- 而建築期付款則更多時間調配資金，但就沒有發展商折扣，而且要等入伙時才可申請按揭，期間估價或會出現變動，或要買負擔更多首期。
- 行政長官林鄭月娥今日（16日）宣讀任內第三份施政報告，林鄭月娥在房屋問題中宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首置人士可申請最高9成按貸的樓價上限由現時400萬元提升至800萬元；最高8成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。
兩者均由銀行提供貸款，分別在於若高於6成按揭，需要由按揭保險公司提供擔保，萬一業主斷供的話，風險就由按揭保險公司承擔。 當然，承造高成數按揭需要支付額外按揭保險費用，詳細收費率可參考以下列表。 保費計算方法是按整個貸款額計算，而非按6成按揭以上部份計算。 假設買家購入800萬物業，承造9成按揭，實際貸款金額為720萬，若按揭年期為30年，按揭保險費則為720萬x 林鄭按揭 5%，金額絕對不是小數目，但一般按揭保險保費都會有大約六折左右的折扣。 而按揭保費亦可向銀行一併借入以作支付按揭保險費之用，按上述例子，貸款額720萬，保費可加於其上，一併分為30年供款。
林鄭按揭: 發展商第一按揭利弊
當然，林鄭月娥誓要利用穩健的銀行體系來為發展商埋單，政策上是對發展商嚴重傾斜，日後走勢何去何從？ 對於早前市場有質疑漸進式按揭對房委會財政造成負擔，林鄭認為，香港最有價值是土地，但出租公屋「鎖死」土地價值，無論政府、租戶或者房委會都無辦法享受土地價值。 房委會若不想辦法賣樓，單位留作出租公屋，最終「一個仙都收不到，還要補貼管理費」。 根據新世界的建議，買家只須在成交時承造單位樓價一半的按揭，餘下一半樓價按揭可於成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造。 林鄭按揭 林鄭月娥形容，有關做法可以讓市民「上車易、供樓易」，希望港人有強烈的上進心，每日努力賺錢，勤力些，盡快擁有業權。 她又認為，香港人最需要有獅子山精神，而不是怕人工超越申請公屋入息上限。 財政司司長陳茂波於2月23日發表最新一份《財政預算案》。
香港物業有分為「現樓」及「樓花」，想要600萬以上的物業申請九成按揭，物業必須屬於現樓，則樓花並不符合資格。 如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險，現樓和樓花都可以接收，例如打算買入400萬樓花，業主可以透過申請九成按揭保險。 此處之首置，不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士。 從最高按揭成數來說，「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭，令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。 但要注意，雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期，部份更可還息不還本。
當中樓市重點為林鄭Plan 2.0(坊間又有人稱為波叔Plan或財爺Plan)，將按揭貸款的樓價上限升至1,200萬元，令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，去年10月新按保政策推出前，綜合各家主要銀行數據，承造9成樓按佔所有樓按比例僅5%；但新政策推出後，選用9成按揭大增至10%，即幾乎「double咗」。 今年首季負資產即將公佈，預計首季錄400至500宗負資產個案，比上季的128宗上升逾2倍。 主要因為去年10月起放寬按揭成數，多了買家以高成數按揭入市，另外亦包括銀行職員或居屋樓按，最高按揭比例達95%。 樓價自去年底以來下跌8%左右，若樓價繼續下跌，該批以高成數按揭上車的買家就成負資產高危一族。 轉按至「林鄭PLAN」要再提供入息證明，而且要通過壓力測試。 而壓力測試是二按也會一併計算，並以二按較高息部分加3厘計算。
如果對計算方法不清晰，建議向銀行或專業人士查詢，便更穩妥。 香港中文大學商學院高級講師李兆波相信，負資產宗數仍會上升，但情況不會太惡劣，主要由於過去銀行壓力測試把關嚴謹，業主持貨能力遠比以前強，就算承造高成數按揭上車，可能都只是賬面上的「負資產」，實際供款能力未必受到影響。 加上近期疫症爆發，除了金管局推出住宅按揭「還息不還本」及應急貸款申請外，銀行亦可能會因情況放寬還款期限，「起碼會有得傾」，不過如果持續拖欠時間太長，亦有可能被銀行收回物業成為銀主盤。 林鄭按揭 故此，李兆波認為雖然負資產及斷供個案均會有所增加，但是並不會大規模出現，銀行貸款拖欠比率會有輕微上升。 根據以上例子，陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50％的要求，即使超過壓力測試門檻的60%，亦可申請高成數按揭。 可惜，根據四大銀行提供的資訊，林鄭plan有一條不成文的規定。
另外，曾經被「撇帳」的銀行，也甚少願意再批出貸款，甚至連信用卡申請也不會批出。 由於「漸進式按揭」的後期供款會增加，銀行按風險管理的原則下，或需要以審慎態度查閱家庭總收入是否可以應付十年後或次階段的供款。 經絡按揭首席副總裁曹德明補充指，買家早期只須承造物業樓價一半的按揭，之後再承造樓價餘下一半按揭，即是先買一半業權，10年後買另一半業權，通常銀行未必願意批出這類「半份契」的物業，政府需要跟銀行協調這個問題，清晰物業的業權。 林鄭按揭 被問到漸進式按揭會否對房委會財政造成負擔，林鄭月娥認為，若房委會不想辦法賣樓，單位留作出租公屋，最終「一個仙都收不到，還要補貼管理費」，而香港最有價值是土地，而出租公屋是「鎖死」土地價值，無論政府、租戶或者房委會，都無辦法享受土地價值。
