本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 有人說一失業銀行就會call loan，又有人話物業跌到負資產就會隨即被call loan收樓? 但要留意，由於舊屋地村屋樓齡一般很高，導致按揭還款期可能很短，每月供款較為吃力。 村屋買樓 很多人對於村屋按揭抱有誤解，包括不能敍做高成數按揭、難以獲批、或利率偏高等等，本文將以FAQ形式，破解種種村屋按揭的常見迷思。
- 樓價持續高企，有人轉為購買價錢較低的新界小型屋宇(丁屋/村屋)。
- 智富學苑創辦人，財商KOL（ChiefPapa.com）。
- 然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。
- 過往購買村屋時在銀行最多只能夠做到五至六成的村屋按揭成數，然而隨著2019年10月按揭保險下的按揭成數放寬，準買家的選擇就變多。
- 不少村屋的花園、露台及天台存在僭建物，常見的如玻璃屋。
- 村屋買賣有不少注意事項，所需承受的風險也較多，對於隱陣型買家，不妨在一手或二手市場物色盤源，即上千居搜尋心水靚盤。
- 「祖地」是由祖先擁有，之後再由後人繼承，而「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是用作拜祭的地方。
不過由於升降機積積都算龐大，會佔左室內不少空間，影響實用率。 大部分村屋屋苑或者一個區域既居民唔可以成立業主立案法團，因為冇公用地方的總公契，不符合資格成為「業主立案法團」。 除非問題已經解決，否則呢啲問題會連同樓契一併「過戶」比新業主。
若村屋的業權、地權和周邊道路使用路權，已於土地註冊處登記，銀行批核按揭會較為放心，準買家可預先查證。 村屋的物業估價不似私樓簡單，當中牽涉許多難以釐清的因素，譬如周邊路權誰屬、附近一帶樓價是否貼近市價等。 村屋買樓 再加上村屋交易較私樓疏落，銀行難以準確估價，取態就更加保守，故常出現村屋按揭估價不足的情況。
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由於很多買家都沒有經驗，很難去檢查到哪個部位有問題，這種情況下應該僱請專業的驗樓師。 他們會準備驗樓報告，以便報告該單位所出現的問題。 這是具有法律效力的文件，方便向發展商及業主反應。 村屋買樓 一般上二手樓在簽署買賣合約到交樓前，買家可以到單位檢查。 第一次是當銀行進行物業估值的時候，第二次則在交樓前。
建議買家要預備較充足資金，以應付額外的首期開支。 簽訂臨約前，宜查明業權資料，確認業主身份、滿意紙、轉讓契等，避免日後轉讓有阻滯。 如果村屋連花園天台出售，必須查明有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。 村屋買樓 買入村屋前可進行初步的查冊，有需要可向律師諮詢專業意見。 村屋如有露台、天台、天台屋、花園、停車位等建築，有機會是違契的改建或僭建。 假如屬實，銀行批按揭時會考慮買家還原單位的支出，有機會因此扣減貸款額。
村屋按揭的複雜在於村屋有很多不同種類，準買家要注意買入的是否村屋樓花，由於村屋樓花有時未必獲屋宇署批准，而且有機會爛尾，銀行審批村屋按揭會比較嚴厲。 村屋樓花是指由發展商收集起「丁權」，即一些正在興建中的丁屋，待興建完畢再售買。 村屋樓花並不符合申請按保資格，另外需要獲得合約完成證明書，即地政署會發出俗稱的「滿意紙」後才能補地價，如果沒有「滿意紙」，銀行很大機會拒絕按揭申請。 村屋買樓 另外發展商一般會於村屋建成前2-3星期向地政署申請「滿意紙」，一般需要3至4星期才能批出。 對於有車人士來說，一般可以在村屋附近搵到免費或者廉價的停車位，每個月都慳返幾千蚊的停車費。
準買家或代表律師應查看村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件，以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準，不會造成風險，按揭就不受影響。 準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約，確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，並已於土地註冊處登記業權，銀行才會放心批核按揭。 政府既物業資訊網(資訊聆)上可以查到實用面積同樓齡，但村屋就冇紀錄。
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不過，唐樓或村屋承造按揭難度會比一般私人屋苑高，今次與大家分享兩者分別。 例子：按揭申請人50歲，物業樓齡30年，需要經按保借8成按揭。 以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借25年，因此還款期批核結果最多為25年。
- 測量師或銀行職員主要視察單位有無進行僭建、結構性改動、劏房或改變地契用途。
- 第一次是當銀行進行物業估值的時候，第二次則在交樓前。
- 即使現在地產代理監管條例實施了，地產代理仍然沒有責任保證物業之業權完整，才讓買家簽署臨時買賣合約。
- 向各居民傳播有關大眾利益的準確而可靠消息，並就足以影響居民及社區福利的問題，為政府和居民提供一個互相溝通的渠道。
- 因為一般村屋整幢樓高只可有27呎，扣除每層地板厚度後，每層樓高只可有約8呎半左右。
二手樓收樓驗很重要，為了避免物業有什麼問題，大部分都會在交樓的前一天去進行驗樓。 如果上一手業主已經不是原居民，那應該已經補了地價。 當然，這些工作都可以委托一間做開村屋買賣的律師行去搞掂，律師費用稍為高一些，但是值得的因為他們會做一切的審查工作，確保你的權益得到保障。
但也有很多丁屋發展商，違規的買賣丁屋樓花，即未建成的丁屋，也必然是未補地價的丁屋，這些買賣，風險很大。 如驗樓時發現潛建物，例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為開放式等，估價行會計算還原費用（即「重置費」）。 第三者保險又稱為「公眾責任保險」亦相當重要，往往住戶因為疏忽，而造成其他人在財務上的損失，或者引起他人的傷亡。 那麼保險公司就可以為投保人提供保障，並且承擔業主有可能需要負上的法律責任。 由於火險只保障物業的結構，以及受益人亦是銀行本身，所以建議業主在買入村屋時，再另外購買一份家居保險，這是因為家居保險所保障的會更全面。
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需要注意，由於按揭的產品非常多，所以建議做一下對比，較為普遍的就是按揭利率、回贈、還有罰息這幾方面。 除了這些，申請按揭還必須注意物業的估值、償還多少年、利率的算法、如果提早償還需要如何通知、按揭的手續費用、律師費用以及保險費等。 準買家應該詳細了解購入村屋的樓宇機構，花園、天台及車位等位置是否入契，另外村屋有否僭建物或違反地契。 近年村屋也出現劏房，一層分拆成數個單位，這些單位如果沒有獨立屋契，也會影響銀行批出村屋按揭的機會。
另外，村屋沒有大廈立案法團，自由度較大，例如可以養大型寵物。 如果買入的唐樓連租約，為了方便驗樓，簽署臨時買賣合約時記得附帶可以入屋驗樓的要求。 村屋買入前亦要小心僭建物，估價行會根據狀況評估還原費用，並在樓價中扣減，導致最終貸款額降低。 不過村屋與私樓買賣是截然不同的學問，計劃住村屋的朋友們，以下7件事必須要清知道。 除了查看業權證明，準買家也應該清楚了解該村屋的地權。
寮仔部會享已登記既寮屋上用紅色字寫上建築物尺寸及地段編號，而內部檔案更係詳細列明寮屋各部分的建築材料及用途，諸如木搭廚房、鐵皮豬欄，屋前有幾多面積既農地等等。 此等有檔案紀錄的寮屋會獲發牌照，稱為臨時屋牌照。 有機會係業主唔見左或者當年理民府發生過火警時燒左，可以嘗試去地政處宣誓補返，或者搵律師樓從田土廳勾回樓契影印本，並已宣誓是 certified 村屋買樓 true copy。 Joint Tenant 俗稱叫「聯名」或者「長命契」，即係所有業主聯權持有該物業，如果其中一方不幸離世，物業業權就留下給餘下既一方。 當批地或者賣地嘅一般條款（General Conditions與及特別條款（Special Conditions）已經履行，地政處就會向土地承批人發出「滿意紙」。
一般上驗樓費用已經包括剛才所提及的驗樓報告，不過買家應該先做確認，以免需要多付費。 如果在交樓當日，業主留下個人的財物，並且會阻礙該單位的擁有權，那麼代表他沒有辦法在當日交吉，這些會阻礙的物件包括可以移動的家私或電器。 村屋買樓 智富學苑創辦人，財商KOL（ChiefPapa.com）。 村屋不是適合所有人的，如果你日日都要到返工或讀書，村屋的確是交通不便。 如果你怕爬樓梯，或者怕蚊蟲，你可能不會喜歡村屋。
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然而因為土地使用者有權擺放自己既任何物品，係法津上唔會被當成勒索。 或者可以從地政總署的規劃圖查證，買家亦可交律師代為查證，確保村屋有否路權及日後需否繳付過路費。 村屋買樓 在處理好臨時買賣合約之後，就可以前往銀行申請按揭了。 買家可以自己去處理，也可以委託中介代為處理，一般上都是免費的。
甚至有個案發現出售的村屋，根本就興建在私人土地以外的政府土地上，結果還惹上官非。 村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建，可免補地價起屋。 這類村屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，每層面積統一為700呎，興建不多於一米深的露台。 丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，因此準買家在申請村屋按揭之前，要確保村居已補地價。 村屋買樓 村屋業權不一定包括周遭的道路和路權，特別是一些樓齡比較舊的村屋，業權跟路權模糊不清，村屋門前的道路可能是全村民集體擁有，也可能是另一個業主持有。 因此準買家可以尋求律師的協助，了解清楚村屋道路使用權，以避出現路權糾紛。
香港政府曾於1905年批出「集體政府租契」的屋地，即是傳統意義上的村屋，這些村屋又被稱為「舊屋地」。 「祖地」是由祖先擁有，之後再由後人繼承，而「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是用作拜祭的地方。 村屋買樓 村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建的居住樓宇，其實「村屋」只是一個籠統的稱呼，村屋其實可以為成幾類，了解村屋種類有助防止申請村屋按揭時臨門「撻Q」。
另外，亦要注意路權問題，由於政府是不保證一定有路可到達屋前的，特別是車路，有些車路是要經過私人的土地，以往村屋使用車路的糾紛時有發生，買家購買前必須了解清楚。 在申請按揭時，銀行都會要求業主購買火險，以保障銀行，這個也是基本的房貸條件之一。 目前有些銀行為了吸引客戶，都會贈送一年的火險給客戶。 但是需要注意，因為通常會在下一年自動續保，所以業主必須要詢問清楚。 另外，申請按揭的火險，受益人通常會是銀行，而不是業主本身，這點一定要事先搞清楚，以免到時候發生紛爭。
地址：元朗大棠水蕉新村樓層︰下複式連入車花園面積︰1400呎 (建築面積)花園：1000呎間隔︰4房售價︰$1280萬 即打95 … 規時，在批核按揭時會要求買家還原單位，把原批出的價款額扣除還原單位的費用作為新的按揭批核金額，因此批唔足貸款額。 假如，按揭申請人40歲，物業樓齡35年，需要經按保借八成五按揭。 村屋買樓 以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借20年，因此還款期批核結果最多為20年。 以私樓為例，一般樓齡加還款期不超過75年，按證公司會批出按揭保險；但是村屋的樓齡加還款期不能超過55年。 也就是說，如果村屋樓齡為25年以上，便有機會未能批出30年還款期的物業。
不過準買家要留意村屋一般都有僭建問題，因此銀行不一定會借足八成半。 村屋跟市面上其他私人屋苑一樣可以選擇P按及H按，兩者同樣是浮息按揭，利息會隨時間有所不同。 P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用的利息率。 村屋買樓 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率，一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率。 購買村屋注意事項繁多，買家事前宜做足資料搜集，並準備充足預算，有需要亦可尋找專業中介公司作詳細查詢。
村屋屋苑未必提供草地比住客放狗，屋苑附近可能都係石屎地而唔適合放狗。 如果屋企有老人家或者長期病患者，住得近醫院就可能比較方便。 可以用google map搵下最近既醫院及急症室需要幾多分鍾車程。 不過有時部分鄉村地區路面上因為積左大量樹葉及垃圾，會令路面水浸，行車時要小心死火。 村屋買樓 向各居民傳播有關大眾利益的準確而可靠消息，並就足以影響居民及社區福利的問題，為政府和居民提供一個互相溝通的渠道。 寮屋係唔可以轉名，即係如果你想買，最多只可以買到塊地，地上面既寮屋係不能夠轉名，亦都唔可以申請銀行按揭。