環聯信貸更新需時1個月左右，所以最好在正式更新後才向銀行申請新造按揭，否則會影響供款與入息比率。 而貸款信會更加重要，理論上銀行接受此文件證明已除名。 擔保人買樓 這要向申請按揭人士索取，皆因按揭擔保人不能要求銀行出有關信件。
只要業主未能償還按揭貸款，擔保人及借款人均要背負償還貸款的責任。 一般來講，銀行不可以直接甩借款人，如果要甩借款人就需要透過轉按去另一間銀行才可以。 反之，只要業主收入夠過壓力測試，有些銀行可以直接讓業主從按揭裡面剔除擔保人，就算在罰息期內都不需要透過轉按甩擔保人名。 擔保人如有按揭或其他貸款在身，或者曾經因出現拖欠貸款等情況導致本身信貸評級欠佳，均會影響按揭申請的批核結果。 壓力測試以借款人加擔保人的入息計算，假設借款人為20,000元，如打算申請六成按揭，以實際年利率2.5%，還款期30年，只能負擔350萬的物業。 擔保人買樓 但如果擔保人月入25,000元，便以二人總入息45,000元（20,000+25,000元）計算，便可以負擔792萬物業，在置業路上有更多選擇。 兩層樓的供款額相加為37,000元，供款佔入息不得多於35%，月入需達105,700元才可通過測試。
值得一提的是，擔保人的身分，在信貸報告只會顯示在Mortgage Count，並不會詳細列明是擔保人角色。 若擔保人原先已經為其他按揭作為擔保，即使擔保人不需要負責供款，其每月按揭供款仍需計算入新造按揭的壓測當中。 若然擔保人本來月入不高，又或者第一個按揭已佔去其收入的大部分，基本上申請人已經可以物色另一位更合適的人選為其按揭作擔保。 由於擔保涉及按揭合約等法律文件，因此按揭擔保人欲終止其擔保名義及責任，一般而言，需要貸款人透過律師樓處理有關手續及文件。 擔保人買樓 與此同時，貸款人亦需要向銀行提供足夠的財力證明可獨力償還貸款，又或者轉換另一個按揭擔保人，不過最終須由銀行重新審批及決定是否接納終止有關按揭擔保事宜。 在上一篇專欄中，筆者提及擔保人假如尚有物業未供滿，須留意按揭擔保的限制。 至於手上沒持有物業的按揭擔保人，若然日後有意置業，則要留意所有按揭擔保款項會被納入計算供款佔入息比率，故將來置業時的貸款額可能因此而減少。
而且當對方因某些原因而未可立即贖回樓契，按揭擔保人就仍被視為帶有Mortgage Count，將來個人置業就最好向同一銀行申請按揭。 惟借款人不幸去世，作為業主的丈夫則需要重新做入息審查，調查貸款額。 若擔保人去世，會借款人則不必要重新被銀行審查入息。 因此從事高危行業例如巴士司機、紀律部隊等職業，以建議任擔保人較好。 不要以為愈多按揭擔保人就愈好，有些個案更瘋狂至出現3、4個按揭擔保人。 不過，「加擔保」對於按揭批核未必一定有正面作用。
擔保人買樓: 按揭新制 提提你做擔保人可能或影響日後買樓
之前我們都分享過，如果擔保人有樓按在身，要做高成數按揭會比較複雜，特別是供款佔入息比率要求會大增。 尋找擔保人前必須緊記一個重點：擔保人是否已有按揭貸款。 即使女方供斷樓，但若果沒有贖契，例如女方離港，男方擔保狀態仍然會在信貸報告上出現，故男方需要盡早與女方商量如何處理。 擔保人買樓 然而，如果你沒有剩餘資金放入高息戶口，則選擇現金回贈較高的按揭計劃會較為可取。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。
其四：按揭文件處理不慎，會令銀行拒絕交付按揭貸款，可見律師樓稍一不慎，就會導致不必要的損失，故此一定要慎選律師樓。 信貸提示服務是監測和減低身分盜用的重要工具 。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。
雖然擔保人角度被動，但擔保人不合作亦非完全對女方無影響，因為借款人無擔保人同意，不能向銀行申請加按、轉按、甩按揭保險從而出租單位，加名或除名。 以上行動需要重新審批按揭，由擔保人簽署，簽署轉按、加按等行動後男方即可剔除擔保人身份。 如果當日簽擔保人時男方沒有保存貸款信，女友分手後又失聯，想自己做按揭應怎樣辦？
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供款佔入息比率則不得超過三成半，壓力測試下比率不得超過四成半，壓力測試前後比率皆多扣半成。 【按揭申請】若借貸人財力未符合銀行要求，可尋求一位擔保人協助上會。 擔保人買樓 若只敍做6成按揭，未必需要購買按揭保險，大部份銀行不會要求提供按揭申請人及擔保人的關係證明，但申請人仍需要在申請表聲明兩者的關係。
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- 在申請按揭時，除了要有足夠的財力，良好的信貸評級也不可少，否則銀行可能會要求更高的利率，甚至有機會不批出按揭。
- 要不就是能通過壓力測試但欠缺首期，要不就是有首期但未能通過壓力測試，比較之下後者是較容易處理的。
- 稅務局資料顯示，印花稅的準則是以物業契為標準，而非按揭，只要物業契上沒有落名，就不牽涉印花稅事宜，擔保人日後置業時亦可享有首置名額，不需要付雙倍印花稅。
- 值得留意的是，如果你需要透過按揭保險公司申請高成數按揭，擔保人的關係就必須要有親屬關係。
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- 正尋擔保人的你，或有親朋戚友求幫手做擔保的你，皆可讀這篇千居整合的按揭擔保人須知，了解做按揭擔保人的責任與風險。
- 理論上，除了未成年（未滿十八歲）人士、弱智人士及破產人士，任何人都可以出任擔保人，即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。
因此，做擔保人前有必要清楚了解箇中情況，如責任、風險等，要留意以下八大要點。 借款人或按揭擔保人本身已擁有或擔保另一物業的話，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試則有機會收緊。 一般來講，當按揭擔保人已經有物業按揭在身，為新業主擔保按揭時在不需要按揭保險的情況下按揭成數是需要扣減一成。 例如樓價700萬的按揭申請一般最多借6成，加有按揭的擔保人就變成借最多5成，另外壓力測試將會收緊至40%/50%計算。 反之，如果用按揭保險借高成數按揭的話可以不扣減成數借最多9成按揭，不過壓力測試就會用35%/45%計。 香港樓價高已眾所周知，不少想置業的打工仔因而落入尷尬的情況。 要不就是能通過壓力測試但欠缺首期，要不就是有首期但未能通過壓力測試，比較之下後者是較容易處理的。 因為當申請人入息不足以通過壓力測試時，其實只需一個合適的人願意作為擔保人便能順利通過壓測。
因此建議幫人做擔保前，要向業主取貸款信自己保管，以策萬全。 一般來說，銀行只接受近親成為「擔保人」，包括父母、兄弟姊妹等，如果貸款涉及「按揭保險」，香港按揭證券公司更規定只接受「擔保人」跟「借貸人」具親屬關係。 如果涉及高成數按揭，只要是經HKMC處理的話，申請人與擔保人必須具親屬關係HKMC才願意批出按揭。 而非經HKMC處理的高成數按揭，亦曾經對申請人與擔保人非親屬關係申請批出按揭。 所以若擔保人與申請人非親非故，最好還是事前找按揭轉介公司代為查詢哪間銀行願意就其申請批出按揭以減低申請失敗的風險。 擔保人買樓 舉例，一般8成按揭物業，供款入息及壓力測試比例為「50/60」。 如按揭申請人已有按揭擔保在身，則變成「40/50」。 即按揭供款不可佔月入超過40％，而壓測下不可超過50％。 不少買家為增加通過壓力測試，都會找親人做按揭擔保人。 不過做按揭擔保人都有一定程度的風險和注意事項，特別是當該名按揭擔保人想置業過壓測時，就會想到甩名的問題，下文將介紹這類人士的甩名程序。
擔保人買樓: 擔保人的責任
答：將借款人及擔保人的入息及負債相加，作為一個單位計算DSR。 舉例，借款人入息＄1萬，擔保人入息＄2萬，每月供車＄5000，合拼後總入息為＄3萬（1萬+2萬）、總供款為$5000（車會）加上申請中的按揭供款。 經我們了解後，發現客戶本身入息有約2.5萬元，而擔保人入息有約10萬元，客戶買入約800萬元的單位，計劃做80%按揭，年期30年，在加息3厘壓力測試後，家庭入息多於6.2萬元便可。 2）借款人或按揭擔保人本身已擁有或擔保另一物業的話，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試則有機會收緊。 例子2：已退休的陳生與陳太聯名持有物業B並希望利用物業B套現資金幫助兒子周轉生意。 因只有兒子能夠證明有穩定收入，貸款將會有陳生與陳太作為按揭人和兒子作為借款人。 兒子應負責每月供款，陳生陳太並沒有償還貸款的責任。 如果你要申請按揭保險，情況會更嚴峻，壓力測試的基準要再收緊5%，即總供款有否超過二人入息45%，變相入息要求會更高。 不過要注意的是，借款人與擔保人雖然性質相似，但追討次序卻有別。 而且，若朋友A延遲還款，擔保人在環聯的信貸報告可能受影響，令往後貸款難度增加，假如你想單方面甩擔保，也要經過銀行同意，並再審視朋友A的的負擔能力能否獨立負責該筆貸款。
以為按揭擔保人入息高，就必定可以幫借款人通過銀行壓力測試？ 業主找按揭擔保人時，需要先了解準擔保人以往貸款紀錄，如擔保人已有其他債務，如樓按或私人貸款等，最終可能令借款人借得更少。 按揭擔保人是很多人買樓時需要考慮的事情，「磚頭保值」，買樓上車一向是香港人夢想，當然樓價高企，一般市民要儲首期當然不容易，有心上車，但荷包不給力，這個時候你就需要一個樓宇按揭擔保人。 以為有人願意按揭擔保人，壓力測試會一定通過，但原來未必是絕對？！ 無論是需要按揭擔保人的借款人，還是將成為擔保人的您，都需要了解清楚按揭擔保的資格、風險和責任。 擔保人買樓 借款人仍然供款，按揭未完，擔保人未來置業和借貸會受影響，正如上文提到，買樓申請按揭成數下調，即使仍可獲批高成數按揭，但需要支付較高保費。 若果擔保人沒有按揭貸款，最高按揭成數為六成，其供款佔入息比率不得超過五成，壓力測試下比率不得超過六成。 當按揭人或借款人收入不夠計算壓力測試時可以加入第三方作按揭擔保人（若借款人未能履行貸款精神準時還款，擔保人必須背負該合約責任）。
如為未婚另一半做擔保人，通常就要提交證明（如擬結婚通知書），特別是透過香港按揭證劵公司（HKMC）購入按揭保險，因為HKMC規定只接受「擔保人」和「借貨人」具親屬關係，審批會較嚴格。 而政府為了照顧一眾未「上車」的市民，另外提供高成數按揭政策。 只要配合按揭保險，1000萬以下物業最高可承造8成按揭；而800萬以下物業即最高可承造9成按揭，大大減低「上車」客所需首期嘅要求。 如擔保人將來要做新按揭，銀行要求有第一按揭的按揭契、貸款信（facility letter）及其供款紀錄證明準時還款，所以記得每月都要向借款人取得相關記錄。 由於擔保人已有按揭在身，當他想買樓，申請新按揭時，按揭成數需減少一成，例如800萬以下可借9成的物業，需減一成，只可借最多80%按揭。 而供款與入息比率由較寛鬆的50%（壓測前）/60%（壓測後）收緊至40%（壓測前）/50%（壓測後），如申請高成數按揭，緊加要減到35% （壓測前）/45%（壓測後）。
信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 因應樓價攀升，不少準業主均有充足首期，卻無法通過入息限制，因而需以加入「擔保人」的形式，透過第三者收入去買樓。 擔保人買樓 第四，不少人會以為借款人還清按揭不是沒事嗎? 但其實按揭擔保人是要直到對方向銀行贖回樓契才可完全甩身。
例如，你所有直系親屬都沒有香港身分證，兼且不在香港工作，但如果他們能證明與你的關係( 父母、夫妻、子女) ，以及能提供完稅證/ 稅後入息證明，便可以申請。 稅務局資料顯示，印花稅的準則是以物業契為標準，而非按揭，只要物業契上沒有落名，就不牽涉印花稅事宜，擔保人日後置業時亦可享有首置名額，不需要付雙倍印花稅。 擔保人買樓 有別於私樓按揭，購買未補地價的居屋、公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入），按揭要求較私樓寬鬆得多。 因為有政府作為按揭擔保人，毋須購買按揭保險，亦不必再自找擔保。