換樓印花稅6大好處

在香港買賣住宅物業,除了物業本身的價值、律師費、按揭和保險等費用外,印花稅亦佔預算中的一大部分。 自2016年11月5日起,從價印花稅已被劃一為樓價的15%,不過如果買賣物業是住宅及買方或承讓方是香港永久性居民作自用,並在交易時在香港沒有擁有任何住宅物業都可以獲得豁免。 換樓印花稅 對換樓人士來說,如果買家是香港永久性居民並在買入新物業12個月內售出手上原有物業,亦可獲退回購買第二個住宅時多繳的稅款。

ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目,道理就大約相當於買樓交印花稅時,金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 而在制度上,如果你先買後賣,而你的物業在一年內就會賣出,其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過,應該要是先買後賣還是先賣後買,就要視乎你本身是否有足夠流動現金,先支付高昂印花稅再退錢,還是比較傾向先賣樓後買樓。 換樓印花稅 特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話,在買樓賣樓之間的空窗期,當中的租金或者住酒店/AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。 理論上,簽了正約後便沒有撻訂的選項,雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話,買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決,成交日可能會延遲。 在正常情況下,若買方有意如期成交,通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。

換樓印花稅: 按揭查詢

舉個例,以「先賣後買」形式換樓,買入$800萬物業,15%從價印花稅支出為$120萬,而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬(3.75%),「先賣後買」對於現金流需求大大減低。 只要「賣樓」臨約簽訂日期較「買樓」為早,就屬於「先賣後買」,反之亦然。 以「先賣後買」換樓,符合首置資格便可豁免15%從價印花稅,只需繳付第2標準稅率從價印花稅。 在樓換樓的過程中,業主可以選擇先買到樓,確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業,又或者是稍為冒險一點,先放出手上物業再去買樓。 不過,要注意的是,選擇先買還是先賣,絕對有超出個人喜好以外的考慮,並會大大影響印花稅的金額。 換樓印花稅 當任何一方在臨約階段想終止交易,只需按臨約上的條款賠償便可。 一般的標準條款不外乎繳付雙邊經紀佣金、買方悔約的話賣方可直接殺訂、賣方悔約的話需向對方退還訂金,及賠償相等於訂金的違約金(即所謂雙倍訂)。 假如新購物業屬心頭好,放棄會非常可惜,換樓客可考慮將新購物業的成交期,定在售出物業成交期的最少兩個半月後,確保足夠時間重售單位。 然而,如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大,便可減低樓價飆升的風險(圖6)。

(6)賣出物業後,換樓人士便回復首次置業身份,稍後再買樓時就毋須繳付雙倍印花稅,只須支付較低的第2標準稅率印花稅,並可承造最高九成按揭。 舉例,男方為香港永久居民、在香港也沒有物業,購入了一層300萬元的物業,其後在簽訂「正式買賣合約」時加入一名女方,成為其中一半業權人。 男方需要先繳付「300萬X1.5%」相當於45,000元的「從價印花稅」。 舉例先生本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業,但卻聯同一名非香港永久居民的太太置業。 太太本身在香港沒有持有住宅物業,二人以300萬元購入一個單位,物業印花稅就是先生在簽約時繳交「300萬元X 1.5%」,相當於45,000元的「從價印花稅」而已。 因為稅務局有特殊豁免,其中只要「提名」一個在香港擁有住宅物業的近親簽定「轉讓契約」,不論他本身是否香港永久性居民,均只需繳交「從價印花稅」,而不是15%的「新住宅從價印花稅」。 換樓印花稅 值得注意,「近親」是有定義的,必須是「配偶」、「父母」、「子女」、「兄弟姊妹」方受理。 一般準則,在置業時其中一方沒有持有物業,但另一方持有物業,稅局不會視乎持有物業的一方是否「近親」,一律視為「已持有多於一層香港住宅物業」看待,故他們需繳交更高稅階,即「新住宅從價印花稅」。 舉例兩夫婦聯名購入一層300萬元的物業,其中一方已持有本港住宅物業,他們需要繳付15%的「新住宅從價印花稅」,即45萬元。 通常在往律師行簽「正式買賣合約」時,律師會多給一份文件「法定聲明IRSD131」予買家簽署,作用是證明「自己沒有持有香港住宅物業」。

  • 如果買家購買的是一手樓花,發展商偶然會提供代付印花稅優惠給買家。
  • 對於細樓換大樓的用家而言,未持有物業,申請按揭亦較容易通過壓力測試。
  • 假設你擁有一個700萬元的自住物業,成功出售後改買400萬細單位,還可以撥出100萬元資助子女上車,餘下款項則可以作為兩個單位的裝修基金。

他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算,款額為180,000元(即600萬元x 3%)。 如果是首置身份,則可以透過按揭保險公司,為800萬以下物業,免壓測申請超過9成按揭;非首置人士,則最高可造8成按揭。 如買家希望在換樓過程,以首置身份承造按揭,則必先出售原有物業,做好「甩名」,恢復首置身份,才能承造首置高成數按揭。 在推出升級SSD的同時,政府同時推出辣招第二式「買家印花稅」,希望遏止炒風。 此招針對非香港永久居民及公司買家,他們於購買住宅物業時,除了要繳付一般印花稅,亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。 DSD自2013年2月開始實施,該日或以後凡購買住宅或非住宅物業者均須繳納雙倍印花稅,但只要是首次置業的香港永久性居民、或者是換樓以取代一個原有唯一的住宅,兩個情況皆可獲得豁免及退稅。 換樓印花稅 如果你移民英國成功,成為英國公民,當你賣樓獲利時就需要繳付英國物業資本增值稅,而且是全球性的,即你在香港有物業,出售後就要申報並繳交英國資本增值稅。 當中可扣減代理佣金、律師費用以及其他英國買樓雜費等,按利潤徵收18%-28%,其實相當高,香港買賣物業就沒有有此項賣樓收費。 政府規定如果業主購買新物業後,在1年內賣出舊物業,並正式完成該項交易,手上只持有一項物業,即可申請退回之前支付的從價印花稅款項。 除非出售物業的臨約簽署日期早於新買入物業,那就不需繳付15%,否則仍需付首置印花稅。

換樓印花稅: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片

要注意的是,當售出的物業終止成交後,新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業,並簽署轉易契(可理解為成交)後,可向稅局申請退回印花稅的差額,亦要留意申請期限,記緊要向代表律師提出要求。 為新購物業申請按揭時,不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後,才在短期內完成出售原有單位的手續,可豁免計算原有單位的按揭欠款。 「買家印花稅」是按物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準),以15%的稅率計算 換樓印花稅 。 免雙倍印花稅:可免去繳付15%的雙倍印花稅,只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅,現金壓力大減。 不過,按證公司(HKMC)對首置定義頗有不同,後者要求賣家須完成賣樓手續,才可恢復首置身份並使用9成按揭,打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 購買新物業後,業主需要在1年內賣出舊物業,正式完成即項交易,至業主本人只持有一項物業,才可以正式退回之前支付的15%印花稅。

其實,換樓跟首次置業一樣也不容易,究竟何時先賣後買,或先買後賣,留意的地方不少,本文分析這兩種換樓方式,再問業界人士意見。 沿用之前同一概念,如果採用「提名」方式入市,又能否達到慳稅效果? 例如先由一名永久居民負責簽署簽「臨約」及「正約」,之後待「轉讓契約」時「提名」非香港永久性居民。 根據稅務局規定,不論是否香港永久性居民,只要提名近親簽立轉易契都是以「從價印花稅」方式來計算。 總之,提名近親只會用「從價印花稅」來看待,而不是更高稅階的劃一15%的「新住宅從價印花稅」。 計算印花稅很簡單,只需根據下列的印花稅表,按照樓價及物業種類就可以得出應繳的印花稅項。 當然,最簡單的方法,可以到我們的按揭計算機當中,只需輸入樓價,並回答是否持有多於一層住宅物業,計算機便會自動計出應繳印花稅,以及置業雜費。 額外印花稅在2010年11月推出,基本是針對短炒的業主,如果業主在購入物業後三年內售出,就需要繳交額外印花稅,所以媒體經常說新盤「額印期鬆綁」,基本上是指簽訂買賣合約起計三年後,不需繳交額外印花稅的時期。 近年在種種遏抑樓市措施推出後,此種操作會較為麻煩,問題有兩方面,在印花稅上,未售出舊居,業主購入新居,會被視為購入第二個住宅物業,稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。 如果在購入新居一年內售出舊居,業主可申請退稅,退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」(上限為樓價4.25%)的差額。

第一,如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取,就記住要穩妥一點,務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後,才落實購入新物業,否則一旦舊有物業買家撻訂,自己購入的新物業也可能受拖累,而撻訂收場。 或者另一個穩妥的做法,就是在出售舊有物業時,在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款,才是對自己最保障的方法。 當然,將單位出租需繳交「物業稅」,以及要繳付「雙倍印花稅」,自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」,這裡也附有連結解釋各項細節。 若住宅物業的正式買賣合約在簽訂臨時買賣合約後14天內簽訂,則印花稅須於簽訂正式買賣合約後30天內繳付。 換樓印花稅 不過要注意,印花稅是以物業原有價值計算,而所有居屋均是以政府折扣價值出售,計算居屋印花稅時需要先翻查居屋物業原有價值,否則資金不足,即會措手不及。 若你是香港永久居民同時名下並無任何住宅物業,你就能以相對低的稅率支付從價印花稅AVD(從價印花稅計算方式)。 就住宅單位而言,物業交易的印花稅一般可以分為三大類,分別對應不同交易情況。 而假如你是無法分開二人名換樓,必須一人處理的話,我們也強烈建議用先賣後買的方式去做,寧願外出租單位住,搬兩次屋,都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。

雖然之後出售舊有物業後可以贖回,但仍然需要先準備較多資本。 至於先買後賣方面,業主在過程上因為會持有2項物業,因此在購入新物業的時候,必須要繳付15%的從價印花稅,以及原則上無法承造高成數首置按揭,即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。 先賣後買與先買後賣最的大差別,在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」,能夠以首置身份申請新物業的置業按揭,使用首置人士的高成數按揭,並且規避持有一項物業、再置業所須的15%從價印花稅。 合資格人士可以申請按揭,而按揭最高可達樓價的7.5成,利息方面則根據銀行而定,一般分為定息按揭或浮息按揭兩大類。 換樓印花稅 而在英國則流行使用Mortgage Broker (按揭中介),他會為你爭取最好的按揭計劃,費用不定。 據英國內政部 宣布,在英國首次置業的買家,售價30萬鎊以下的樓宇可以免英國印花稅! 不過如果你是第二次英國置業的話,無論換樓或是投資,你就要付出英國印花稅,最少3%。 要避免踩地雷,就要留意土地註冊處的記錄了,如果買家早前試過撻訂,後來買入新物業時,未完成好撻訂程序,就不算是首置身份,仍需要先付15%辣稅。

換樓印花稅

就是調控樓市需求之餘,我們要照顧香港永久性居民的置居需要,我們一向都強調要照顧這些需要,包括香港永久性居民「樓換樓」的安排是否可獲豁免,完全符合這方面的政策原意。 此稅項主要針對境外投資人士及公司客,亦稱「非香港永久居民買樓印花稅」,在從價印花稅及額外印花稅之上徵收。 過往因物業市場炒風過熱,政府認為有必要遏抑非住宅物業 (包括車位) 需求 ,於是在2013年引入雙倍印花稅,把第2標準稅率提高一倍。 從價印花稅是在物業轉讓時,必須繳付的一項印花稅,視乎買家的情況,會使用不同稅率計算,當中以首置印花稅稅率最低。 個月內沽出原有單位,才能符合較低稅階的第二標準稅率條件,向稅局申請發還已多繳的印花稅。 換樓印花稅 「先賣後買」雖然有機會要中途租樓自住,但相對「先買後賣」資金較為充裕,按揭成數不會下調之餘,亦毋須擔心高昂印花稅的問題,換樓較為安全。 買家仍然先須要繳付新物業的15%印花稅,待符合條件後新物業的印花稅便可以第二稅率計算,多繳的稅款可獲退回。 《印花稅修訂條例草案》本進入委員會審議階段,惟林鄭月娥突指政府將提出中止議案,讓當局有更多時間重新審視。 涂謹申提出的修正案是,當業主在半年換樓期限時認為有需要,才向政府申請延長多3個月或6個月;而周浩鼎的修正案則是劃一延長至9或12個月,毋須另作申請。

假如手頭銀根緊絀的話,便要確保重售單位的成交期早於新購單位。 換樓期間居住:因為換樓客已擁有新居所,換樓客可以安心以無縫接合地「樓換樓」,將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居,省卻多一重搬運功夫,還 有充足時間裝修,更節省換樓期間租金支出。 換樓期間居住:由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年,換樓客或要「售後租回」原有單位,或遷至短租住所,兩者均涉及租金支出。 利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考,本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。

換樓印花稅: 買家印花稅

以換樓客購入一個1,200萬元的單位為例,轉名後只需繳交樓價3.75%,即450,000元從價印花稅。 就算連同轉名的78,750萬元印花稅一併計算,實際要交的印花稅亦只是528,750萬元,相比交雙倍印花稅的180萬元,可大幅節省超過127萬元。 但要注意如轉名的對像非近親(即夫婦、兄弟姊妹、父母等),便不能獲豁免,需要繳交15%印花稅。 另外,無論任何原因,如最終未能成功轉名,換樓客都需要補回相關的印花稅差價。 換樓印花稅 如有需要換樓,往往都是先購入「啱心水」的單位,然後才放售現時的舊居,在待價而沽的同時,亦可以趁機為新居裝修。 不過,選擇先買後賣的換樓人士,需要先繳付新買單位的樓價15%作為從價印花稅(雙倍印花稅),但只要於12個月內將現時持有的舊居成功出售,便可以申請退回部份印花稅,即相當於已繳稅款與第2標準稅率計算稅款的差額。

首先,所謂「必買必賣」,一日未到正式成交日找尾數,就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢,如果要嘈到上律師樓處理,又可能會是一筆額外使費。 而推遲交易日的話,假如你想買樓,試想想跟賣家說想遲些找數,對家會不會順攤? 打算用這些做法去方便自己的業主,也要考慮到世界不是圍著自己轉,對家同樣可以開出有利自己的條件,最終未必真係有效,甚至有機會弄巧反拙。

把住宅物業送贈予根據《稅務條例》第88條獲豁免徵稅的慈善機構。 不論是否屬於香港買家,首次購買還是非首次購買非住宅項目,印花稅也不會出現任何變化,賣出的時候也不會受額外印花稅影響。 為了打擊炒風,特區政府於2010年起,先後推出額外印花稅和買家印花稅等樓市辣招。 其中本文所提及的雙倍印花稅,是其中一種針對非首次置業人士或換樓買家而設的從價印花稅,根據規定置業者於買入單位後,須繳納樓價15%的從價印花稅。 換樓印花稅 不過,如成功在指定限期內售出原擁有物業,便可申請退還雙倍印花稅。 (7)舊物業沒有按揭保險,可先申請最高八成按揭保險,留待舊物業簽署了「轉讓契」,正式成交,銀行可加借多一成按揭保險。 但若果舊物業有按揭保險,銀行需要留待舊物業完成交易後,才可為新物業提供按揭保險。 只是部份人在買香港住宅時,很多時會連同車位一併購入。

另外,如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 這種方法的現金流壓力最少,可用售樓所得的大、細訂支付新購物業細訂,待收到賣樓尾數後,才支付新購物業的大訂餘額及印花稅,即使積蓄不多亦可安心換樓。 壞處是只偷到10天的成交期,由簽署售出單位臨約至新購單位臨約,時間超過一個月,期間要面對樓價上升的風險。 售出物業時,如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易,換樓人士應將新購物業的臨約簽署日,定於售出物業的成交日之前10日左右,以確保收齊售出物業的尾數後,才需要上律師樓,簽署新買物業的正約(下圖)。 換樓印花稅 賣方在賣樓時,除了傾樓價、成交期外,資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表,假設賣方可在簽臨約日收取細訂,及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 如果是先買後賣,因為將會同時持有兩項物業,所以不能申請首置高成數按揭,亦必須繳交15%的從價印花稅。

換樓印花稅: 首次置業樓盤選擇較多

換句話說,買家在購買第二個住宅物業時仍然要先繳付新物業的15%從價印花稅,待附合條件後,新物業的印花稅便會以第二稅率 (視乎樓價,稅率為樓價的1.5% 至8.5%) 計算,多繳的稅款便可獲退回。 但要注意假如買家已經持有多於一個物業,便不能以樓換樓的形式來節省新物業的稅率。 另外如果原有住宅物業是在2012年10月27日後購入而又於36個月以內出售或轉讓,業主仍需視乎持有時間繳付相當於樓價10% 至20%的額外印花稅。 假如新物業是以非香港永久性居民身份或公司名義購買,買家亦要支付樓價的15% 為買家印花稅。 其他物業買家,包括所有非香港永久居民、非首次置業或換樓人士,又或是以公司名義購置單位的買家,自2016年11月4日後,無論購買的物業樓價是多少,都需要劃一繳付15%從價印花稅。 換樓印花稅 需注意的是,於1份買賣合約內,同時購買多個單位,就算聲稱作為自住用途,從價印花稅亦會以樓價15%計算。 不過於2020年11月,已將非住宅雙倍印花稅撤銷,買家只需按第2標準稅率繳交即可。 香港樓市一向升多跌少,早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。 即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後,但在指定成交日期前(即簽署樓契及支付餘款前),以高出或低於其購入價的價錢,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家,俗稱摸售。

假如沒有可予徵收印花稅的買賣協議,則為取得該物業的轉易契的日期。 同樣地,處置住宅物業的日期為某人作為賣方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以處置該物業的日期。 換樓印花稅 假如沒有「可予徵收印花稅的買賣協議」,則為處置該物業的轉易契的日期。

換樓印花稅: 買入新物業流程

如果住宅物業由一名香港永久性居民及一名非近親的非香港永久性居民,以聯權或分權方式共同購入,不論該非香港永久性居民所佔物業的業權比例,均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準),繳納「買家印花稅」。 舉個例,陳先生在購買住宅物業時,在香港沒有擁有任何其他住宅物業,從價印花稅就會按以上較低的稅率(第2標準)計算,款額為180,000元(即600萬元x 3%)。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該SSD額外印花稅的人士可於被取消後兩年內,申請退回已繳納的「額外印花稅」。 有關措施在 2011 年 6 月 30 日生效,所有在該日期或之後簽署的住宅物業買賣協議,將不獲延遲繳交印花稅。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售,例如「摸貨」或提名另一買家),繳付該「額外印花稅」的人士可於有關買賣協議被取消後 換樓印花稅 2 年 內,申請退回已繳納的「額外印花稅」。 「額外印花稅」並不是按交易利潤徵收的稅項,而是對文書(即物業買賣協議和售賣轉易契)所徵收的稅項。 因此,不論出售住宅物業是獲利還是蒙受虧損,均須要按住宅物業的持有期和物業交易的代價款額或物業市值(取其較高者),徵收「額外印花稅」。 就「額外印花稅」而言,臨時買賣合約是一份「可予徵收印花稅的買賣協議」。 當買方在 2010 年 11 月 20 日前已訂立臨時買賣合約購入住宅物業,他會被視為在 2010 年 11 月 20 日前已取得有關物業,不論他在何時將物業轉售,也無須繳納「額外印花稅」。 就「額外印花稅」而言,某人取得住宅物業的日期為他作為買方訂立一份「可予徵收印花稅的買賣協議」以取得該物業的日期。