換樓先賣後買懶人包

一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃,雖然資金充足,但於現金流方面要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵,將決定對方撻訂時,對自身現金流的影響。 換樓先賣後買 簽訂正約的日子沒有明文規定,但一般在兩星期內簽訂,能走盞的日子就只剩成交日。 部分換樓客希望,買入住宅的成交日早於賣出的單位,以節省搬屋麻煩。

  • 「先賣後買」是指,業主先出售舊有的物業,並且在完成相關手續後,才購入新物業。
  • 較常見的做法是,業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時,會與買家商議好延長成交期至三個月以上,並於期間完成新買物業的交易。
  • 如果作為業主嘅你有上述煩惱,恭喜﹗有能力換樓絕對係happy problem﹗做決定之前,建議先問自己係咪有心有力?
  • 假如雙方都有信心完成交易,任何物業均可選用此方法。
  • 站在買家的角度來看,買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。
  • 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。

不過,此類計劃推行的銀行不多,如未有足夠資金又想「先買後賣」的另一個辦法,可以跟新購物業的賣家商量將成交期延後,並在期內盡快將現有物業售出。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外,作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請,無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時,ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告,讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃,大大減低撻訂機會。 換樓先賣後買 另外,如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 假如不幸地,原有單位未能順利出售,手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試,便要忍痛把新購單位終止交易,並申請退回印花稅,同樣要記緊向代表律師提出要求。 另外,由於信貸狀況改變於TU內並非實時反映,存在着時間差,所以有機會即使原有物業已經成交但TU並未反映,買入新物業時亦有機會只批8成。

換樓先賣後買: 律師樓被封 買樓慘中伏 4招避劫【星之谷專欄

紀惠集團副主席及行政總裁,分別於《i-money》、《明報》、《Yahoo!地產》、《NOW》等撰寫專欄及網誌,點擊率逾億,至今出版多本著作,多角度分析香港地產發展。 舉個例子,如先買後賣,新買嗰層於1月1日完成assignment,舊嗰層必需於明年1月1日前賣出並完成assignment。 在眾多購房者當中,除了剛需自住買房和投資買房,還有一群人叫做改善型置業者,他們隨著年紀增長,個人住房需求有所轉變,加上累積了一定數量的財富,所以希望能夠改善目前的居住環境。 您或需經歷多次搬家,香港地方淺窄,您的親友大多未能「收留」您和家人,因此您需找租盤暫住。 短租租金一向比固定租約昂貴,而且您也需要為您的傢電用品找地方暫存。 遇上撻訂並須重售單位時,由於樓價10%的大訂已袋袋平安,即使以較低價放售亦不會太蝕底,換樓客不妨把價錢將就一下,務求順利脫手。 假如手頭銀根緊絀的話,便要確保重售單位的成交期早於新購單位。

和近親簽張轉名臨約,然後到律師樓交轉名印花稅,便當是賣了樓,便可申請退稅。 留意退稅只計臨約日期,實際轉讓日期是幾時是不重要。 計算印花稅方面,只要業主賣出舊有及唯一的物業後,才購買新的物業(兩者均以簽訂臨約日期計算),便可免去繳付15%的從價印花稅,只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅,現金壓力大大減少。 近年新盤大多以中小型單位以至納米盤為主,讓買家可以較低的入場費去「上車」,但當業主增添新家庭成員,就會需要一個更大居住空間。 換樓先賣後買 自去年10月政府推出新按保措施,放寬首置人士按揭成數上限,加上現時拆息回落,以至按揭息口一直處於低水平,無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」方式去購買更大物業。 而換樓一般分為「先賣後買」及「先買後賣」兩種做法,筆者會一連兩集向大家講解兩者的利與弊。 而在制度上,如果你先買後賣,而你的物業在一年內就會賣出,其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。

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業主可選擇在到期日一次過清還利息及本金,又或在還款期內先還利息,到期日才清還本金。 換言之,業主必須把握這半年機會賣甩原有物業,否則就會陷入周轉不靈危機。 換樓另一難關是先買後賣或先賣後買的抉擇,理論上先賣後買勝在子彈充足,毋須為籌措首期奔波。 另一好處是印花稅負擔大減,當你賣掉舊樓後,你暫時未持有任何物業,買新樓時便毋須支付15%超辣印花稅。 對於細樓換大樓的用家而言,未持有物業,申請按揭亦較容易通過壓力測試。 成交價較中銀網上估價高約38萬元之外,亦創下該屋苑兩房成交價及呎價新高。 原業主2011年以270萬元買入,持貨3年,賺118萬元。

他指出,目前推出的三項辣稅中,於跌市中最容易調整,遭遇阻力最細的就是雙倍印花稅,當然政府亦可以「雙管齊下」,微調其他辣稅的稅項,又或變動按揭成數等來刺激樓市。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息,但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按,有可能要捱高息。 要解決危機,可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業…

可申請的按揭成數,視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份,可由按揭保險公司作擔保,為800萬以下物業,免壓測申請9成按揭。 換樓先賣後買 因此,如要以首置身份承造高成數按揭,必須以「先賣後買」方式,恢復首置身份。

至於居屋屋苑,由於入場費較平,即使位處屯門的兆康苑,在二月亦錄得多宗成交。 假如你持有這類物業,便較有機會在半年大限內售出物業。 至於住在單棟樓的業主,則宜選擇先賣後買策略,再暫時租樓住及盡快物色合心意的新樓。 假設你擁有一個700萬元的自住物業,成功出售後改買400萬細單位,還可以撥出100萬元資助子女上車,餘下款項則可以作為兩個單位的裝修基金。

不過,由於「先買後賣」即有兩個物業在身,新物業的按揭成數只能承造五成,並需要先繳付15%印花稅,待一年內售出舊有物業才退回稅項差額。 因此,部份換樓客會選擇「先賣後買」,藉以透過新按保承造高成數按揭,及只需以「第二標準」稅率繳交印花稅。 換樓先賣後買 如果不幸一年內都賣不出而又想退稅的話,可以轉名給近親。 這是因為所謂轉名,也是當一樁買賣,雖然未必有實際金錢交易。

換樓先賣後買: 置業初哥 咩鬼崇位最易中伏?

如首置印花稅為4%,即業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。 如果是首置身份,則可以透過按揭保險公司,為800萬以下物業,免壓測申請超過9成按揭;非首置人士,則最高可造8成按揭。 如買家希望在換樓過程,以首置身份承造按揭,則必先出售原有物業,做好「甩名」,恢復首置身份,才能承造首置高成數按揭。 換樓先賣後買 至於先買後賣,好處是先覓得理想單位,更可以鎖定購置物業成本,但壞處是需要籌措換樓資本,還要面對六個月大限風險。 現時的印花稅辣招規定,業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業,才可以申請退稅。

當疫情尚未緩和,新盤未推售時,二手成交相對活躍,當時曾有谷友向我們查詢,如果要換樓的話,應該「先買後賣」還是「先賣後買」? 前者可先鎖定心儀單位,後者在財務安排上較為安全,但原來兩者在按揭處理上都有很大分別! 同時,銀行亦會視之為第二層物業,按揭成數會下調至五成,供款佔入息比率亦較首置買家低一成,計法是將兩層物業的每月供款總和,假設加息三厘後,供款不可以超過入息五成。 谷友再提出,如果其太太名下沒有任何物業,可否透過太太的名額購買,而谷友則作為擔保人申請按揭。 但這個做法,供款佔入息比率會更加嚴格,如果新物業需要申請按揭保險,而按揭保險提供的按揭成數較原有按揭成數多20%以上,兩層樓的供款額,則不得多於兩人入息總和的35%;而在加息三厘後不得多於入息45%。

本文會為大家提供「細屋換大屋」的小貼士,協助業主把握換樓良機。 有些人會購入「相連單位」、或「複式單位」,究竟會當作一個物業看待,還是多於一個物業呢? 答案就是看該住宅物業可否分開買賣,如果能夠分開買賣,就會被視為多於一個住宅物業看待,變相退稅機制並不適用。 換樓先賣後買 但如果毗鄰住宅單位不是獨立單位、及不能分開買賣,有關物業會被視為一個住宅物業,符合資格仍可安排退稅。

未補地價的居屋雖然可以出售套現,但未屆滿轉讓年期限制時,只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位,便要先作補價,而補價一般會由買家承擔。 換樓先賣後買 因此,如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓,那便要先補地價。

如果換樓人士已簽署新物業買賣合約,便需要另找首期上會,有可能因無法周轉而告撻訂。 限期內賣不出,可以轉名當買賣:若遇撻訂又賣不出,可以「轉名」方式轉讓給近親。 由於「轉名」也是視一樁買賣,所以即使沒有實際金錢交易,簽紙並交了轉名印花稅後,便當是賣了樓可以申請退稅。 換樓先賣後買 但要注意,轉名時仍要支付印花稅,需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。 而最穩陣做法當然係當原有物業成功賣出後收到尾數後先再買入新物業,現金流上就無需要擔心。 唯一要注意就係換樓期間樓價突然飆升以致失去預算,以及換樓期間住所嘅安排。

假如將穩陣方案Lv 2及Lv 3都採用的話,幾乎可確保順利換樓(下圖)。 不過,由簽署售出物業臨約至簽署新購物業臨約,期間相差最少一個月,須面對較大的樓價上升風險。 除非新購物業樓價較售出物業高很多,或細訂金額較多,否則可平手甚至微賺差額。 再買樓,售價可能較現時高,故租樓最好不超過一年會較佳。 沽貨後租樓的做法,租樓時間長一些,在樓市逆轉時會較適宜,因可以靜待跌市時執平貨。 (2)一賣一買的成交時間相隔不可太短,相隔兩星期至一個月時間,以便有充裕時間處理手續及資金,一旦賣樓過程延誤數日,也有時間補救。 開支巨大:換樓客要同時支付15%稅率的印花稅,加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等,開支巨大。

  • 一般換樓客都想換一個更大的物業,如三房單位售價逾1,000萬元。
  • 不少換樓人士都會面對類似的煩惱:經歷多次睇樓後,終於決定搬到心儀的南區三房單位,讓小孩有更多活動空間,同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。
  • 撻訂風險:如遇上買方撻訂,換樓客又簽署新物業的買賣合約,便要另覓首期才能上會,甚至因為無法周轉而同告撻訂。
  • 現時經濟環境下,換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售,並可能被壓價出售,此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。

香港按揭息口一直處於低水平,再加上政府放寬高成數按揭,大大降低置業成本,不少人趁機「樓換樓」。 一般而言,樓換樓分為「先賣後買」及「先買後賣」兩種做法,兩者各有利弊。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識,於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子,沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方,將被當作違約,故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實,並沒有太大的法律或稅務風險。 換樓先賣後買 假如新購物業屬心頭好,放棄會非常可惜,換樓客可考慮將新購物業的成交期,定在售出物業成交期的最少兩個半月後,確保足夠時間重售單位。 然而,如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大,便可減低樓價飆升的風險(圖6)。

換樓先賣後買: 香港6月cpi升幅放緩至2 4%

除非可證明購入物業屬自住用途,則可以獲取最高8成按揭,相反,則有機會被拒批。 不過隨著本地家庭結構改變,樓換樓已衍生「升呢」及「降呢」兩種機制。 所謂「升呢」,即是傳統細換大、平換貴模式,近五年樓價爆升,令不少業主可以透過換樓踏上發達之路。 換樓先賣後買 不過隨著樓價攀升至歷史高位,細樓換大樓賺價風險越來越高。

如現有居屋單位的估值為500萬,當年以市值6折發售,補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40%)。 預留充足周轉資金過渡:換樓客要預備周轉資金,以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。 資金充裕:原有物業以高於購買時的價錢售出,差額可用作新樓首期開支,更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。 換樓客可以首置身分買樓,只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。 換樓先賣後買 往時銀行在年頭做按揭進取些,同一個案在農曆年月係易批些。 由上年開始轉「打游擊」,無話年頭,擠牙膏式不定時有例如2-5億額比較易借,係FRIEND就會有銀行職員先通知你,好的按揭中介就會受銀行通知而叫客申請。 當然唐樓或者大於45年樓齡的,兇宅同層,有冇游擊都係難搞些,買之前要度定哂。

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例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後,已沒有擁有香港任何住宅物業。 在簽立臨時買賣協議後,以600萬元購入一個住宅物業。 他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算,款額為180,000元(即600萬元x 換樓先賣後買 3%)。 但不幸地,買家資金不足,便要待售出單位成交及收到尾數後,才可完成新購物業的成交,不少人都會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。

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而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 買家在過程上因為會持有2項物業,因此在購入新物業的時候,必須要繳付15%的從價印花稅,以及原則上無法承造高成數首置按揭,假如是購買800萬物業,都借不到9成。 「先買後賣」在承造按揭時,就等於同時持有第二物業,銀行可能會視為投資物業看待,只能批出最高5成按揭。

「先賣後買」是指,業主先出售舊有的物業,並且在完成相關手續後,才購入新物業。 「先賣後買」的優點是,當單位賣出後,買家資金充裕,成交時間安排上,亦更有彈性。 不過,「先賣後買」期間業主或要另租居所暫住,同時亦需搬家兩次,牽涉額外的租金及搬遷費。 為了節省費用,部份業主會「選擇」於簽定舊有物業的臨時買賣合約後,便簽定新買物業的臨時買賣合約,但求做到「無縫交接」。 換樓先賣後買 但原來買賣交易的時序不同,亦會影響其按揭成數,當中亦有需要注意的事項。 要注意的是,當售出的物業終止成交後,新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。

置業路長,不少人成功踏出「上車」第一步後,下一個目標便是「愈住愈大」,從而萌生「樓換樓」的念頭。 「樓換樓」一般分為「先買後賣」及「先賣後買」兩種方法,前者指業主購入新物業後才出售舊有物業;後者則相反,先售出舊有物業,再購入新的物業。 嘉華國際集團營業及市場策劃總監(香港地產)及廣州項目公司董事,為香港註冊專業產業測量師,現為香港測量師學會、皇家特許測量師學會及中國房地產估價師與房地產經紀人學會此等專業學會之會員。 同時熱心於測量業界的發展,於工餘時間擔任不同的公職,曾任香港測量師學會青年組主席、產業測量組義務司庫及秘書等。 他以往亦曾擔任香港特別行政區土地及建設諮詢委員會轄下土地委員會委員、上訴裁審團 (建築物)成員及測量師註冊管理局成員等公職。 以上面例子,如果A的買家撻定,客人便需要即時補付15%印花稅的差價,因被撻定後買入的B便當是第二套房。 【now.com財經】近年發展商推出的新盤大多以中小型單位以至納米盤為主,讓買家可以較低的入場費去「上車」,但當某些業主增添了新家庭成員,就會需要一個更大的居住空間。

不過,只要出售嘅物業經已成交,按揭亦已解除,申請人可馬上補交文件予銀行以首置批出9成,惟需注意銀行審批需時,兩個物業嘅買賣時間需要拿揑好。 「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅,待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業,買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。 而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請,較2018至2019年度的933宗,按年下跌逾五成半。 現時經濟環境下,換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售,並可能被壓價出售,此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。 因此建議使用「先買後賣」的換樓客提前計劃放售舊有物業,盡可能縮短買賣物業之間的距離。 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓,並退回印花稅差額的話,則須於簽立新物業的轉易契後一年內,出售原有住宅物業,出售物業的日期以臨時買賣合約計算。 須注意的是,15%標準印花稅需先支付,後退回,因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。

在正常情況下,若買方有意如期成交,通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓,於成交前10天仍未收到買方確認訊息,便會意識到買方有意撻訂,並且向雙方律師跟進。 於簽訂臨約後,買家可選擇單方面撻訂,但至簽正約後,理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士,宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後,才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。 萬一遇上買方撻訂的情況,更可淨袋售出物業的細訂,並重售單位。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例,在收取售樓細訂時只有60萬元,不足以支付購入大單位,簽正約時所需約140萬元資金。

換樓期間居住:由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年,換樓客或要「售後租回」原有單位,或遷至短租住所,兩者均涉及租金支出。 #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。 換樓先賣後買 係呢個資金泛濫嘅年代,如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」,閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 只要「賣樓」臨約簽訂日期較「買樓」為早,就屬於「先賣後買」,反之亦然。

一手及二手樓的換樓期計算方法亦有不同,如新買入的物業屬於一手,便必須於新物業入伙後的12個月內將原有物業賣出,二手則是簽定正式買賣合約的12個月之內。 由於購入新物業時仍當業主的第二個物業計算,按揭成數將下降一成。 另外,雖然換樓人士有一年時間的賣樓期,但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話,轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 換樓先賣後買 先買後賣是指先購入單位,待入伙後才把原有單位售出,優點是有充足時間佈置新居,搬遷妥當才慢慢放盤。