如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 一般情況下，多於1份申請並不會影響按揭保險批核結果，但如果遞交出去的文件當中有所出入，按保公司有機會產生疑問，取批核時間會較長。 按揭plan HKMC和QBE最快大概1星期，不過根據個別情況而定，有機會要借貸人遞交補充文件，審批時間便會更長。 不過此只屬於為按揭保險公司的批核時間，銀行仍需進行部份批核，整體時間可以長達3星期。
車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 按揭plan 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出，以協助市民在香港安居置業。 按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司） 並由其經營。 按證保險公司為一所由按揭證券公司全資擁有之附屬公司。
透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。 按揭plan 同時，2022新按保擴大適用範圍，樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保，貸款上限為$960萬。
很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 相反，MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡，直接跟進申請人的估價或申請進度。 另外，想向多間銀行獲取估價的話，你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表，便可同時向多間銀行提出申請，無需花時間填寫多份申請表。 MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請，一直給予你所需支援，直至你成功提取按揭為止。 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。 另外，銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓，因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況，以免按揭申請被拒。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
按揭plan: 申請按揭時作出自住聲明，但後來將單位放租，會有問題嗎？
按揭保險本身制肘也較多，例如只容許買家自住，不可以出租。 但當然，這不代表購買第二套房的買家不能申請按保，只要證明單位屬自住仍可申請，只是要繳交較高的保費。 根據舊按保，樓價400萬以下可申請最高九成按揭，但前提是用家必須是首置客、並有固定入息，以及在進行壓力測試上，供款不可多於佔入息55%。 所謂「按揭保險」，就是以現時物業申請五至六成以外，可以申請八成至九成的按揭計劃。 最主要是協助買家自置物業，透過銀行買保險形式，令銀行可承造六成以上按揭計劃，變相買家可以以較低的首期，借到八至九成的按揭。 政府最新透過按證公司推出定息按揭，豁免壓力測試，息率為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。
在罰息期內轉按，需要收取手續費，或者退回現金回贈。 另外如果業主在罰息期內，提早償還貸款金額，銀行同樣會收取手續費，買家在申請按揭時需要注意。 P按是以最優惠利率（Prime Rate）計算，一般跟隨美國利率而變動，但是否調息，是銀行自行決定。 至於H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行互相借貸時用到的利息率。 按揭plan 以1,000萬樓價同八成按揭為例，按我們經驗一般情況下「爆壓測」的申請，保費大概多1.4萬元。 至於「表3」、「表4」及「表5」則屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做90%按揭；而1,920萬元以下可以做最高80%按揭，貸款上限960萬元。
香港銀行公會的HIBOR有多種，由隔夜（即1日）到12個月不等（詳見上圖）。 目前各銀行計算H按時，較常以一個月的HIBOR為基準。 將自己歸納在「新按保」及「舊按保」範圍後，如果屬於「舊按保」的你，可能還會猶豫於選擇「表1」或「表2」來繳交保費；屬於新按保的你， 則會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。 來到這一步，選用哪一張保費表，大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。 不論「大P」或「細P」，其實只是基礎利率，只要計算公式各自調整，最後仍能得出相同／相近的實際利率。 例如，如果「大P」為5.25%，P按計劃為「P-2.75%」，實際按息為「2.5％」；而「細P」為「5％」，而P按計劃為「P-2.5%」，則兩者的實際按息同樣為2.5%。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。
- 另外，如本身有租住物業或是為換樓要購入新盤的話，有機會同時要交租及供樓或同時供兩層物業，每月開支便會較大，也更辛苦。
- 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
- 但當然，這不代表購買第二套房的買家不能申請按保，只要證明單位屬自住仍可申請，只是要繳交較高的保費。
- 過去香港政府為保持樓市穩定，而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制，會以「加三厘假定利率」，計算供款人的入息，確定其供款與入息比率不高於60％（即在假設情況下，申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓）。
- 有意申請購買馬頭圍道首置項目單位的買家，如打算採用按揭保險，應檢視個人是否符合有關按揭保險安排的合資格準則，並預先就按揭貸款安排諮詢銀行。
- 如果到銀行申請物業按揭，申請人可自由選擇兩種按揭計劃，分別是H按或是P按。
而且，未能符合銀行壓力測試的首置人士，亦能嘗試申請最高 8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%，申請人在原有的保費之上，需另加一定按揭保險費。 所有申請人在承造H按計劃時，也會獲得一個以最優惠利率計算的「息率上限」，俗稱「封頂位」，會如同P按一樣，以「P-X％」顯示，一般會與該銀行的P按計劃相同。 此機制在於能夠防止HIBOR急升，業主突然要支付額外按揭利息，HIBOR回落後，又要重新計算利息。 封頂位與P按睇齊，對業主較有保障，亦有助銀行方面運作。
按揭plan: 每月供款額
MoneySmart經常收到詢問：到底哪一種按揭計較比較好？ 兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 按揭plan 同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。
按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 對於新手首次「上車」而言，若能通過壓力測試或按保的供款比率上限的話，一般亦建議採用按保計劃。 因為新例之下，買大部分情況也能借到8至9成的按揭，與「呼吸Plan」的差別只是發展商提供的折扣與初期低息優惠。
按揭plan: 按揭成數
對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 然而，隨著之後美國加息及資金成本上升，各銀行陸續提升「最優惠利率」，H按封頂率會上調，在加息周期內，H按利率會在銀行資金成本壓力下繼續攀升，而失去主流地位。
不過存款設上限，一般是剩餘按揭貸款額的50%，有部分細行更加可以高達60%。 有關與香港有緊密連繫之定義為：『海外收入申請人』提交獲香港按證保險有限公司接受之有效證明文件，顯示其受聘於本地僱主；或『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。 H按計劃為「H+1.4%」，一個月HIBOR約為1.8計，按息即為3.2％，但滙豐按揭同時為客戶提供最佳的「H按封頂位」為「P-2.5％」（P為5%），實際封頂利息即為2.5%。 因此，如果HIBOR急升，且實際利率超過2.5%，H按申請人即可以實際封頂利率，即為2.5%還款。 然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 只因他們拿取一筆保費後，會自行再作投資來賺取利潤。 不同保險公司所收取的保費可能有輕微出入，所提供的折扣也略有不同。 但一般來說，準買家並沒有選擇餘地，反而更大程度取決於承造按揭的銀行，跟哪一間保險公司合作。 就不同公司所列出的保費，在網頁上香港按揭證券公司保費表及昆士蘭保險保費表，均有列明保費價目表。 如果到銀行申請物業按揭，申請人可自由選擇兩種按揭計劃，分別是H按或是P按。
但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。 按揭保險由香港按揭證券有限公司的香港按證保險有限公司經營，銀行作為按揭的貸款者，一旦置業人士未能償還貸款，按保公司會為銀行保障6成按揭以上的貸款，除了方便市民更易置業，銀行體系亦能更加穩定。 現時提供按揭保險的公司主要有三間，分別為HKMC、AIG及QBE，但不論屬於哪一間公司，對申請人沒有影響，保費開支一樣。 問題是在未推出新按保政策前，買家在轉按時，銀行會重新評估物業價值，必須達至尚餘貸款金額的五至六成才可獲批轉按，故升市時會較容易轉按，但跌市時則困難重重。 按揭plan 新按保政策推出後，由於最高可做到八成按揭，故只要物業估價輕度升幅已可達轉按門檻。 但當然值得注意一點，由於申請轉按的買家，按揭證券公司不會視之為「首置客」，因此最高只能夠承造80%按揭，也不能透過繳交額外保費以免卻「壓力測試」。 在這個情況下，買家並不需要通過「壓力測試」，而只符合「供款佔入息一半」便可批出貸款。 由於「按揭保險」屬於高成數按揭申請，風險較高的情況下，是需要繳納手續費來換取額外貸款。
還有一種的定息按揭，申請人在新造按揭的定息期內，可使用不變的利息供款。 H按的利息浮動，跟銀行體制外的資金流動息息相關，當銀行的資金比較充裕時，H按的利息往往比較化算，但H按時常有變化，導致業主每月還款金額起伏比較大。 而P按分大P及細P，前者為5.25%，後者為5%。 不過，不是每一間銀行都會接納曾破產人士的按揭申請。 另外，曾經被「撇帳」的銀行，也甚少願意再批出貸款，甚至連信用卡申請也不會批出。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 按揭plan 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 如果你本身購入的單位，樓價已經超過一千萬元，也因為傳統銀行只會做50%按揭，故在這個按揭基礎上，你有意選用按揭保險的話，也需要用「表4」來計算按揭保費。
香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃預先批核服務，讓有意置業的人士在確定是否購買物業之前，預先知道自己是否符合按揭保險計劃的申請條件。 有興趣的人士可於簽署臨時買賣合約前透過參與銀行提交按揭保險計劃的申請及所需文件，並多數可於一至兩個工作天內得悉預先批核的結果。 按揭plan 為了保持銀行體系穩定，金管局要求銀行在批出按揭時，除了要申請人有足夠高的入息與按揭比率，需要申請人通過壓力測試，按揭成數也有限制。 為了加快銷情，近年不少發展商包辦按揭，額度高達樓價八成以至九成，對買家的收入要求也不及銀行般高。
疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限，甚麼是按揭保險？ 彷間常說的「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼？ 由于每间银行的优惠及取态各有不同，想找到一个最适合自己的按揭计划又想取得最好的现金回赠，最好找一间有诚信的大型按揭转介公司一次过格价，申请按揭自然更加轻松。 而43,000元收入中，有17,000元用作供樓，5,000元家用，自己用5,000元，以及給父母2,000元等等，只可每月儲2,000元，擔心儲蓄不夠，同時又想問只每月有少少儲蓄，如何捕捉股市升浪。 按揭plan 另外，如本身有租住物業或是為換樓要購入新盤的話，有機會同時要交租及供樓或同時供兩層物業，每月開支便會較大，也更辛苦。 即供付款是指買家在付訂金後，需要在指定限期內 (如60天、180天等，有部分新盤的即供付款期長逹360天) 付清尾數完成交易。 有不少銀行會於提供H Plan 之上額外設置Cap rate 予客戶，以防H rate突然急升 (1997年金融風暴時曾見300%)，故有Cap 即封頂息口。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。
「定息按揭計劃」總貸款額10億港元，每宗私人住宅貸款上限1,000萬，以一般銀行承造按揭2,000萬元計算，即最高的樓價限於2,000萬元。 整個「定息按揭計劃」申請期約6個月，之後再有更新申請期，並定出新的息率。 「定息按揭計劃」是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的措施，冀可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，故推出一個全期固定息率的供款計劃。 無論居屋按揭、或者村屋按揭，由於樓宇按揭涉及20年或以上的貸款期，因此銀行在審批按揭的時候，為爭取生意也會提供很多不同的優惠，例如現金回贈。 而銀行為了確保有穩定的收入，一般會設有「罰息期」，通常為期兩年，有部分銀行更會長達3年。
在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。 以讀者物業買入價780萬元計，如當日85%按揭上會，即按揭借600多萬元，兩年後呼吸Plan息率要由原先P-2.2或更多，增至P+。 至於讀者的其他問題，諗sir認為讀者沒有足夠現金之餘，更大危機是兩三年後，呼吸Plan按按首兩年低息期完結，之後要支付P或P+1等高息，即屆時按揭息率達5、6厘之多。 本行及/或按證保險公司保留隨時修訂、暫停或取消上述產品與服務以及修訂有關條款的酌情權而毋須事先通知。 按揭plan 作者：劉偉健，現職於中原地產，擔任高級資深客戶經理，致力為客戶提供高質素和專業地產代理服務。 第48 屆全港傑出推銷員 、地產代理資格考試 與營業員資格考試 獲優異成績、地產代理監管局（EAA）持續專業進修計劃優越嘉許金章、五年中原地產精英會銀鷹。 但值得注意一點，就是「浮息按揭」及「定息按揭」的新按保，所繳交的保費並不相同。
買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。 按揭plan 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。 不過，後者過程複雜，準買家其實可以使用MoneySmart 比較平台的服務，最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。