答：如果入息是夠計通過，最常見唔批的原因是因按保公司質疑入息的可信性，比如公司是自己或近親開立，或該公司是申請人簽了臨約買樓後才開立。 如公司真是自己開立，可向按保公司提供公司利得稅單和核數師報告，也可重批。 簽了臨約後，到銀行做按揭，如需要借超過6成，銀行會幫你申請按揭保險。 有些銀行是先批了6成部份才把申請表上HKMC, 有些銀行則先等 按揭hkmc HKMC 批完才批6成部份。 客戶其後找我們幫忙，我們為他找到與另一間按保公司合作的銀行，並成功助客戶在另一間按保公司，取得保費折扣優惠。 退保的好處就是可獲退還部分保費，但可退還的款額卻按年遞減，即首年內可獲退還40%保費、兩年內25%、3年內15%，之後為零。 但不少銀行亦針對客戶轉按退保而設有罰息期，一般約2至3年。
多數客人都會貨比三家，同一時間申請數間銀行，目的是即使個別銀行不批，或批出的offer不夠「靚」，亦可用其他銀行做後備。 但要留意，按保公司只會審批一次，批核結果適用於你所有申請按揭的銀行。 申請按揭，尤其高成數按揭，大部份買家都會貨比三家，同一時間申請幾間銀行，再比較批出條款（offer）。 按揭hkmc 敍做高成數按揭，或同一時間申請多間銀行時，必須留意以下注意事項。 把物業用途於自住轉為出租後，向銀行索取出租同意書時，需要支付手續費，個別銀行亦可能會加息。 另外，銀行或要在田土廳做rental assignment，以致產生額外律師費，而且將來把物業由出租轉回自住，可能需要提供退租書。
做香港大銀行最黃金時代係自由行一開始個陣，筆者當時都係跟個賺到錢既師兄去睇下樓，佢當時用分返黎既bonus full pay買左幾間沙田樓，之後就出去搞生意無憂啦。 筆者遲兩年入行增長慢一點，撈到而家都仲要為公司班手足點出糧打點下。 進一步，你申請按揭之前要知自己有幾次chance，就好似打機前要知隻野可以「死幾次」? 按揭hkmc 申請八或九成，用HKMC(香港按證)的，基本上只有一次chance，因你透過唔同銀行批按揭，過到銀行批六成個關，就會拎上HKMC過更嚴謹之要求。 由於你經A銀行或B銀行最後只要係做七成或其上，都要拎去HKMC，所以你在A銀行衰了，轉B銀行隊上去批都係一樣reject，或成10幾個Q覆返黎，銀行都唔想掂你隻野。
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但有一點需要注意的是，部分銀行不論按揭成數多少，均只接受直系親屬為擔保人，而其他親友關係則可能被要求擔保人轉為聯合借款人。 理論上，按揭擔保人年齡沒有特別限制，一般成年人即使是沒有任何關係都可以為樓宇成按揭做擔保，除非是智障人士及破產人士。 以月入3萬元的陳先生為例，他計劃用8成按揭購入單位，月供2萬元，根據 DSR要求，他月入需要達到4萬元才能通過。 在此情況下，陳先生需要有至少一名按揭擔保人作擔保，才可通過DSR要求。
按揭hkmc: 按揭保險懶人包！保費計算教學
自 2019 年推出新按保 (林鄭Plan)後，政府於 2022年財政預算案中，再度放寬住宅物業的按揭成數上限。 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。 另外還要視乎經濟環境，決定選用 P按 還是 H按。 除了按揭利率及現金回贈，罰息期長短也是關鍵。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支。 揀選物業時，記得要多比較不同單位質素、景觀、裝修狀況等等。
本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 當按保拒批原因因人而異，不良的借貸紀錄、物業用途受質疑等都是按保拒批原因。
如果申請人沒有稅單提供，按證公司需要申請人作合理解釋，並有機會需要申請人提供最近６個月的收入紀錄，如沒有合理解釋，按保申請一般都較難審批。 一般按保批核時間大概一星期至三星期不等，但如果遇上文件不齊全，或銀行需要追加文件，審批時間或者會更長，因此預留1.5-2個月時間作成交會比較穩妥。 如果為取得6成按揭而向銀行聲稱是自住，並在物業成交後立即放租，那明顯是蓄意的失實陳述了或虛假聲明了。
建議準上車人士備好相關入息文件後，才簽署臨約。 重要：最近因疫情關係，批核時間比以往需時更長，部分個案需要2個月才獲批核，故建議買樓人士向業主爭取3個月成交期，才簽署臨約，以預留更多時間申請按揭保險。 但如果是二手房協資助房屋，如要做高成數按揭，便需要經 HKMC。 而如果買入價高過 HKMC 估價很多，HKMC 按揭hkmc 有機會用估價去計算按揭貸款額，申請人便可能因此借不足。 1「HKMC退休3寶」指安老按揭計劃、香港年金計劃，以及保單逆按計劃。 其中，安老按揭計劃及保單逆按計劃由香港按證保險有限公司營運，而香港年金計劃則由香港年金有限公司承保。 香港按證保險有限公司及香港年金有限公司是按揭證券公司的全資附屬公司。
按揭hkmc: 申請「定息按揭計劃」，是否設樓價上限？
另外，近期HKMC對於有收緊跡象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批。 未補地價居屋或房協二手房屋，銀行估價一般都估不足。 但是，如是綠表或白表未補地價房屋，只要有臨時買賣合約在手，銀行一般都會以買入價計算貸款金額。 9成按揭只適用於私人樓宇，600萬元以下物業可以是樓花，而樓花期須為12個月內；價值600萬元以上物業須為限樓。 按揭hkmc 如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，需要提交證明顯示其受聘於本地僱主，或書面聲明有直系親屬現於本港定居。 本年金列表並不構成貸款人向借款人作出安老按揭貸款的要約。
要注意的是，按揭擔保人在物業按揭擔保時，需要為整筆貸款作擔保，而非單單借貸人在上會時未能承擔的貸款部分。 不要以為愈多按揭擔保人就愈好，有些個案更瘋狂至出現3、4個按揭擔保人。 不過，「加擔保」對於按揭批核未必一定有正面作用。 雖然理論上銀行對於擔保人數不設上限，容許超過有多於一個擔保人。 不過，擔保人太多，同時又需要申請高成數按揭的話，HKMC會質疑借款人財政狀況是否不夠穩定。
答：如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。 超時工作薪金亦可計作入息，注意，受近期社會事件和疫情關係影響，警務人員和醫務的超時薪金，可能超出底薪很多倍，銀行未必能計足。 答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。 此外，如HKMC不批，亦可嘗試再向QBE申請。 留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。 請留意：近期因疲情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。
如果申請人已被 HKMC 拒批，那麼當然可以試 QBE而不需要抽簽。 如果申請按揭時遇上各種奇難雜症，不防HKMC和QBE都去申請。 但要留意，所有銀行都可用 HKMC，但不是所有都可用 QBE。
以1000萬物業為例，九成按揭之按揭金額為900萬，以按揭年期30年計算，按揭保費是900萬乘以5%，計算後保費為45萬。 唯按揭保險公司一般會提供折扣，約為6折-65折之間。 按揭保費金額非細，可幸是大部份銀行都可借出個買家，並一併與樓按批出整筆按揭貸款，及於供樓時分期攤還。 按上述例子，唯申請人需通過連同按揭保費整筆金額之壓力測試方能成事。 當然，業主亦可選擇按年支付，但一般較少選取此法，因按揭保費會相應提高之餘，如業主於使用按揭保險3年內退保亦不能獲退還部份保費。 使用高成數按揭亦須留意壓力測試一環，按照金管局規定，須以按揭計劃之CAP加3%後之每月供款額不超過入息之55%-60%為批核基準。 當然，市面上亦有銀行提供免壓測方式審批，會更容易讓買家及借款人達到獲批資格，詳情可以與我們聯絡並深入分析申請人是否適用。
另外，香港年金計劃調高個人保費總金額上限至300萬港元，有關措施於今年5月9日生效。 放寬個人保費總金額上限，使保證每月年金金額能夠提高，以應付退休生活開支。 保單逆按計劃讓借款人以人壽保單為抵押品，提取保單逆按貸款。 按揭hkmc 借款人可選擇於固定年期內或終身每月收取固定年金，亦可提取一筆過貸款以應付特別需要。 當借款人百年歸老後，貸款機構將以人壽保單的身故賠償金額清還貸款。 業主可於收樓前3個月，開始申請轉按，鎖定估價、按揭利率、和批核。
按揭保險申請其中一個條件是物業必須是自住用途，結果物業用作出租， 按揭保險公司不會批出貸款。 按揭保險只會批出一次，而批核結果會用於所有銀行的按揭保險申請，因此即使去不同銀行申請，結果會是一樣。 反而申請人如果到不同銀行申請，在文件準備和資料提供上有分別，就會引起HKMC懷疑，或會增加申請難度。
樓價上限為HK$600萬，即係買賣合約訂定的買賣價為HK$600萬或以下的單位，方可以參與按揭保險計劃。 而如果係轉按貸款，樓價上限就為現時的物業估價。 成交後，按保公司定期會調查物業是不是自住，要申請人聲明及提供水電煤證明。 如是經HKMC, 由於是政府機構，如虛假聲明是刑事罪行，大家要留意。 按揭hkmc 答：如果符合以上條件需要通過壓測，而入息又不能過壓測的話，按保是會唔批按揭。 但如果是首置身份買樓，沒有按揭在身以及擔保人沒有按揭，過不到壓力測試不會唔批按揭，只會加保費 10％。 但要留意，就算不用過壓力測試，每月供款與入息比率都不能超過 50％。
按揭hkmc: Mortgage Express 按揭轉介
如果是6成或以下按揭，基本上只要有臨約，就算買賣價偏離估價，銀行一般都會跟臨約價計算貸款金額。 而如果重估的估價低於臨約價，可能會用臨約價計按揭成數，令申請人借唔足。 以筆者的觀察，兩間按保公司的重估機率是有分別。 《商業租戶短期保護措施（2019冠狀病毒病疫情）條例》（「條例」）在2022年5月1日生效，為處於指明處所且業務受2019冠狀病毒病第五波疫情重創的商業租戶提供短期保護。 「條例」訂定暫緩追討欠租安排，禁止業主在一段指明的短暫期間，對指定行業未能如期繳交租金的商業租戶採取若干行動。 按揭hkmc 就此，政府早前宣布透過「百分百擔保個人特惠貸款計劃」向持有指明商用處所並依賴有關的租金收入維生的受影響個人業主提供免息貸款。 香港按證保險有限公司（「按證保險公司」）呼籲公眾，提防任何以代辦「百分百擔保個人特惠貸款計劃」貸款申請或取得「百分百擔保個人特惠貸款計劃」貸款批核招徠並收取費用的人。
一旦樓價升穿1000萬，便不能敍做8成按揭，只可以借5成，無法用轉按甩走發展商二按。 因此如樓價正逼近1000萬， 按揭hkmc 即使需要罰息，亦建議提早轉按。 例子：2年前買新樓經發展商二按，樓價800萬，一按加二按合共640萬。
按揭hkmc: 按揭保險是按揭證券公司的獨家產品？
答：不能，經按揭保險敍做按揭，僅容許物業是用作自住。 成交後，按保公司定期會調查物業是否自住，並會要求申請人聲明及提供水電煤證明，如作虛假聲明屬刑事罪行。 答：近年因幾間按保公司競爭激烈，除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。 按揭hkmc 請留意，保費若分期償還，需要計算入DSR或壓力測試中。 若不幸被逼放無薪假，銀行有機會拒批按揭，或將入息當作浮動收入，取6個月平均數計算。 然而，浮動收入不能申請9成按揭，最高只可以8成。
5折保費很罕見，筆者訪問了很多資深銀行按揭專員，他們也未見過批過5折保費。 留意：雖然按保放寬首置不需要壓測，但有些大銀行都還是要計壓測的。 按揭hkmc 建議上車人士如入息過不到壓測，報多幾間銀行。
當然，銀行是商業機構，業主想出租按揭單位，銀主是沒所謂的，前提是取得銀行的出租同意書bank consent並補回那一成的按揭差額。 在過去幾年的實際經驗中，銀行一般對6成按揭的單位放租都沒有太大意見，原因是很多業主都是自住一段時間後才放租。 而樓價在買入後升得太多太急，很多業主買樓無耐，由於樓價上升，當初的6成按揭自動變為5成按揭以下。 按揭hkmc 香港樓價處於歷史高位，如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租，可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。 比如當年以450萬9成按揭借左360萬買入單位，現時樓價升到700萬，業主就可以平手轉按到5成以下。
置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 2019年12月，立法會財務委員會通過政府紓困措施撥款推出「九成信貸擔保產品」，由政府為中小型企業作擔保，以便向貸款機構申請貸款。 2019年12月16日，香港按揭證券有限公司正式推出「九成信貸擔保產品」。
- 大部份人只聽過 HKMC, 但其實除 HKMC 外也有 QBE和 AIG，也是政府認可的按揭保險公司，按揭保險費和 HKMC 是相同。
- 記者以準買家身份，分別致電滙豐及中銀銀行的按揭申請熱線，其中滙豐稱由於措施實施時間短，目前仍與相關機構了解，但當記者問到，可否提供資料作預先審批時，銀行職員就指該行已經暫時相關服務。
- 由於按揭罰息期普遍為2年，很多客人靜待2年過後才退保。
- 一般按保批核時間大概一星期至三星期不等，但如果遇上文件不齊全，或銀行需要追加文件，審批時間或者會更長，因此預留1.5-2個月時間作成交會比較穩妥。
- 按揭保險費以貸款額計算，可以一次性支付，也可落入貸款額內分期支付。
一般而言，高成數按揭申請都是銀行先批，成功後再將申請傳至按保公司批核。 不過，亦有個別銀行會待按保批核後，才由銀行內部再批。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝接受《香港01》訪問時估計，目前本港經濟有下行風險，現階段銀行會更傾向維持原有做法。 按揭hkmc 不過，有些情況是一定要用 HKMC 或 QBE的，比如清數或物業是唐樓。
「新按保」是以政府去年新修訂的按揭保險計劃的標準而定。 根據最近放寬的按揭保險規定，物業價格為1000萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價1200萬以下做最高8成按揭，而計劃已設定貸款額上限亦增加至900萬元。 與「舊按保」一樣，計劃只適用於申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。
1按揭證券公司旗下的附屬公司包括香港按證保險有限公司及香港年金有限公司。 安老按揭計劃及保單逆按計劃由香港按證保險有限公司營運，而香港年金計劃則由香港年金有限公司營運。 香港按揭證券有限公司（按揭證券公司/ 按揭hkmc HKMC）今天（星期三）宣布，旗下「HKMC退休方案」增添新產品–保單逆按計劃，並連同安老按揭計劃及香港年金計劃推出一系列推廣優惠1。