因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 按揭計算機壓力測試 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。
另外，如買家支付額外保費（標準保費ｘ1.15），可以免除壓測要求，但仍要符合基本的供款與入息比率的要求。 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。 上文提到首置人士可以「按揭保險」免卻壓力測試，雖然要交額外保費，但亦不失為「通過」壓測的途徑之一。 例如買家購買HK$600萬的單位，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有HK$53,657才能通過壓力測試。 如繳交額外10%的保費，相當於5.5%的保費，便可免卻「壓力測試」，只需以「供款佔入息的50%」作審批，即只要月入HK$45,020即可通過入息要求。 於新聞經常都會聽到到銀行敍造按揭要通過壓力測試(壓測)，若果通過不到話，置業大計即時觸礁，到底什麼是壓測？ 按揭計算機壓力測試 壓測是金管局為避免按揭申請者過度借貸的政策，局方要求銀行於借出按揭時要就借款人的綜合財力及還款能力、進行模擬息口急升後的測試，從而防止因樓市轉向而令金融體系出現危機。 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 不過，要借盡30年須留意，銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算按揭還款年期。 如果用樓齡計算供款年期，銀行會用人齡計算的年期比較，之後取低者作最後貸款年期。
根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%。 以上對照表根據封H按頂息率2.5%（即5.5%利率）計算，如果按揭計劃的封頂位上升，壓力測試門檻便會提高。 有4種情況下借款人並不需要通過壓測亦有可能獲批貸款，第一種是向發展商買新樓並借取基本上「人人都批」、俗稱「呼吸 PLAN」的按揭，通常都是8至9成的高成數按揭。 第二種是經按揭保險計劃申請樓按的首置人士，第三種是購買新居屋及綠置居的綠表資格人士，而第4種是選用定息按揭計劃的人士。 銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。
例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。 2019年的新制下，壓力測試的方式與過往情況下無異，同樣需要在既有利率上「加三厘」，而在假設入息下，供款不可高於入息的60％。 結論：如申請發展商二按或任何二按，銀行壓測的計算方法：（1）如無按揭在身，而二按的貸款額超過樓價20％的話，會用45%/55% 計算DTI。 （2）如果二按有低息蜜月期，之後高息的話，壓測會全期用高息計算。
按揭計算機壓力測試: 按揭擔保人多只接受親屬
不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。 非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。 不過，超過6成以上住宅物業按揭，仍然需要承造按揭保險。 現時市場處於低息環境，H按年息只是約1.37厘，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。 按揭計算機壓力測試 另外，普通計數機係計唔到按揭月供，可利用中原按揭計算機，簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。 如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。 如果持有「連租約」物業收租，則可把租金收入視為入息一部份(如想知租樓有何注意事項，按我跳往)，銀行一般會計算租金的七成，並計在入息內去審批按揭。 只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。
- 相反，如果你不是首置人士，而是已有物業之人士，又或是曾經作為擔保人而仍有物業按揭在身、收入來源並不主要來自香港等，便難以透過首置人士身份及相應的按揭保險制度，豁免壓力測試並承造9成按揭，首期便會超過1成。
- 舉個例子，若果申請人是首次置業，其每月薪金是20000元，即是每月按揭供款/還款額不能超過10000元，即收入的一半。
- 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。
- 但如果屬於第二套房，或者非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。
- 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。
- 正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。
- 首置人士承造9成按揭的樓價上限，由過去400萬元，放寬至800萬元，且可不符合壓力測試。
不過，在政府兩年前放寬按揭保險措施後，有一類人可以毋須通過壓力測試，也可申請到按揭，這就是首次置業人士。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 按揭計算機壓力測試 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。
銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 按揭計算機壓力測試 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
按揭計算機壓力測試: 【按揭指南】壓力測試須知 計算方法
不過，金管局亦同時發表聲明，舊有基本「供款不多於收入50％」的「供款入息比例」（DSR、Debt Servicing Ratio）仍然適用。 假設有人購買800萬元物業，首置九成按揭，首期80萬元，借貸720萬元，利率2.5%，按揭年期30年，月供28,449元，家庭月入仍需要56,898元。 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 2020年的《財政預算案》中，財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略，按我跳往)，由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按，變相鎖定了一定風險，故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。 按揭計算機壓力測試 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調三厘，月供變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有9,463元才過到第二關。 同樣，對於非固定收入人士，銀行會要求提供6個月的最近出糧記錄，如果每個月的收入波動大，銀行可能會取其平均，甚至乎以最低收入月份作為計算壓力測試。
按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。 在香港置業至少要七位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。 申請人如果是受僱，只要提供入息證明，便可計作入息。 假設每月收入70,000元，樓價900萬元，八成按揭，貸款額720萬元，還款期30年，壓力測試前利率1.38%，壓力測試後利率5.5%。 按揭計算機壓力測試 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。
MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 按揭計算機壓力測試 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。
選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。 按揭計算機壓力測試 如果只有銀行頭按，如沒有其他按揭在身的話，壓測是用 50％／60％ 計算DTI (每月供款與入息比率)。 但如果需要申請發展商二按，而二按部份超過樓價的2成的話，壓測需要用 45％／55％ 計算。
針對高收入，低首期的準業主，有銀行會在批出按揭申請後提供接近50萬的“裝修借貸”。 這樣便能取得按揭借貸後再取用裝修借貸去減輕首期需要，做到提早上車的目的。 但要注意的是，銀行一般要求準業主先行完成物業成交，即係話業主要自己有能力先取得一筆短期過渡資助/貸款完成交易。 以500萬物業計算，最多可申請9成按揭，貸款450萬元，以利息2.5厘，還款期30年計算。 按揭計算機壓力測試 每月供款額約17,800元，以不多於5成的供款與入息比率計算，收入要求約35,600元。 至於壓力測試下，加息3厘後，息率為5.5厘，每月供款會增至約25,600元，不多於6成下，現有收入要求約42.600元。 銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試，但如果信用卡以分期貸款還款，銀行便會計進壓力測試。
如果是其他需要分期清還的貸款，如私人貸款等，道理亦與信用卡款項相同，銀行甚至看待得更為嚴格。 按照現行金管局規定，按揭申請人須通過壓力測試，即以目前按息加3%計算(根據市場按息及H按封頂息率，一般以不低於5.5%計算)，首套房按揭申請人在壓力 測試下之「供款佔入息比率」 不可超過60%。 以上壓力測試以首套房按揭(未包括二按)計算作初步參考，並假設借款人沒有任何其他債務。 銀行實際可承造之按揭成數一律須依照現行樓按措施下之限制，詳情可向中原按揭查詢。 浮息按揭供款額按提供利率計算，並假設期內利率不變。 如果你本身是首置客，而樓價在1,000萬元以下，你可以嘗試申請「按揭保險」，而免卻壓力測試外，而只用供款佔入息一半作為審批準則。 按揭計算機壓力測試 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。
在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。 不過，在2019年施政報告後，政府撤銷了首置人士的壓力測試要求，只需要符合入息要求，而其他按揭人士，包括已有其他按揭在身，或是有物業在身的非首置人士，仍然需要接受壓力測試。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 很多人買新買會採用發展商二按，尢其即供樓花，又或樓價超過1000萬。
按揭計算機壓力測試: 壓力測試如何計算？
另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 如買家打算購買房協二手樓，在單位未補地價的情況下，一般只可做60% 按揭。
例如買入600萬物業，擁有首期300萬，壓力測試要求為$28,389，但如果首期只有240萬，壓力測試要求便增加$5,678至$34,067。 一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。 順帶一提，供款與入息比率未必一定是50/60，有時會低過這個比率，因要視乎申請入的情況而定，稍後供款與入息比率表會解釋。 按揭計算機壓力測試 【壓力測試2021】向銀行申請物業按揭，需通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。
正因H按息率浮動難以計算壓測，所以銀行計算壓測時，會以上述的「封頂位」（或「鎖息上限」）以作計算。 由於封頂位與P按相若，因此對於壓力測試影響其實不大。 P按相對簡單直接，以銀行最優惠利率為基礎，實際利率隨最優惠利率的升降而變動，香港銀行的加減息則主要跟隨美國聯儲局基準利率，因此長期而言，變動較小較穩定。 就香港住宅物業按揭而言，則普遍以「一個月」HIBOR為準。 按揭計算機壓力測試 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 只要你是首次置業，都有機會獲得金管局指引下的最高按揭成數。 值得留意是，最高按揭成數會因住宅類型或者收入等因素影響。 詳情可瀏覽【按揭成數】懶人包，話你知買樓借到幾多要幾多首期！。
按揭計算機壓力測試: 壓力測試如何計算入息：ot、雙糧、津貼、約滿酬金、無薪假期？
實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。