「波叔Plan」推出後，樓價1200萬元可造最高八成按揭而1600萬元可造最高六成按揭。 「連契車位」就與一般住宅一樣，理所當然地申請高成數按揭；假如本身是兩張獨立契，住宅與車位必須屬同一賣家及以同一張臨約一齊出售，才可申請高成數按揭。 這情況下，買家有兩種選擇，第一是住宅連車位一起成交，譬如樓價1000萬元，車位200萬元，共以1200萬元成交，最高借五成按揭即是600萬元，首期需600萬元。 按揭成數放寬 第二是住宅與車位分別簽臨約，住宅借八成即800萬元按揭而把車位全數付款成交，首期共400萬元，其後才考慮把車位翻按四成套現80萬元。
因應《財政預算案》宣布放寬按揭，1200萬元的物業也可借8成，按證公司進一步宣布，1200萬元以上的合資格物業，也可借按保。 預計會有大約42,000個住宅物業受影響，佔整體私人住宅物業的總數約百分之二，政府收入每年可增加約七億六千萬元。 土地供應方面，2022/23年度的賣地計劃一共有13幅住宅用地以及4幅商業用地，預計分別可建約8,000個住宅單位以及供大約30萬平方米商業樓面面積。 按揭成數放寬 短、中期的私營房屋土地方，預計會於未來5年準備約103公頃土地，透過賣地或鐵路物業招標為市場提供可興建逾57,000個單位土地。
按揭成數放寬: 按揭放寬咗 保費亦多咗？
本材料由Sing Tao Newspapers San Francisco Ltd.代表星島新聞集團有限公司發佈，更多相關信息可從華盛頓特區司法部獲得。 最後要提醒，有時同一批文件，但交入銀行的先後次序及方法，可能會有完全不同的結果。 過去4個月，第五波疫情下不少公司都改為WFH(在家工作)，更有部分公司直接把部分部門轉為長期WFH，減少辦公室租金等營運開支。 按揭成數放寬 以賽跑為喻，你認為400米短跑太辛苦，賽會改為跑200米，表面上是易跑了；但得獎名額不變，其實你跑出的可能性未見增加。 更有甚者，整體參賽人數可能會因標準放寬而增加，宏觀而言，奪標的難度反而上升。 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
具體來說，在現行的壓測要求下，月入4萬，利率2.375厘，還款期30年，如無其他債務，可借入的按揭上限便是428萬元，放寬成數本身不會改變借款人的負擔。 現時政府將九成按保樓價上限放寬至1000萬元，以購買1000萬元單位為例，基本首期由200萬元大幅減至100萬元。 而八成按保樓價上限放寬至1200萬元，即基本首期由600萬元大幅降低至240萬元，首期減幅達60%；七成按保樓價上限放寬至1371萬元，即基本首期由685.5萬元大幅降低至411萬元，新措施大大降低上車或換樓門檻。 按揭成數放寬 中原陳永傑指，過去一年政府收入來源主要來自官地及補地價，政府尚且需靠土地套現以轉虧為盈，何況一般中小企及小市民?
按揭成數放寬: 問題2: 申請人用什麼身份買樓，會否影響「按揭成數」?
市場更預期美國將於2022年3月內啟動加息周期，年內加息次數或高達6次。 其實網上不少按揭計算機都已因應新措施而有所更新，大家都可以先上網計算可借成數，再向28 Mortgage專業按揭中介為你解答，制訂最合適你的上車方案，比較新舊按保措施的利弊，幫你輕鬆做業主。 ◆ 私營房屋：2022年起計5年內，每年平均落成量超過19,000伙，較過去5年平均數增加14%。 未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量達98,000伙，為近年新高。 陳茂波於記者會上解釋，聽到有市民想買樓自住，不過即使可供款，卻未必應支每首期。 又認為市場對樓市會較為小心，因經濟環境、息率等，而放寬按保是讓市民有多個選擇，選不認為會提高樓價。
例如1,200萬元物業，以往最多只可借五成，以三十年還款期計算，每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測；但如果可借足八成，入息要求便增至超過9萬元，計入保費後，每月還款可達至4萬元。 財政司司長陳茂波今（23日）發表新一份《財政預算案》，包括放寬按保樓價上限，首置人士申請最高80%按揭貸款，樓價上限將由1,000萬提升至1,200萬元，而申請最高90%按揭貸款的樓價上限則由現時800萬提升至1,000萬元，即日生效。 如果本身手持一個工商物業，可以透過加按或轉按套出現金，買入第二層工商物業，而放寬成數令轉按套現可借多一成。 套取現金後，如作為第二層的首期，第二層的按揭成數也比以往增加一成。 故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量，尤其是lumpsum較細的工商物業。 香港樓價一直攀升，部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 曹認為，政府是次因應時機而再次進一步放寬高成數按揭的樓價上限，可激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持，相信未來按揭保險數字將再進一步攀升。
最令人關注的是為首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。 供款比率上限劃一至50%，但只限於已落成住宅物業，樓花則不適用，另外須繳額外保費15%。 同時為價格一千二百萬元以上至一千九百二十萬元的合資格物業提供按揭保險，惟按揭貸款以九百六十萬元為上限，措施昨日起生效。 陳茂波昨表示，考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，放寬按揭保險樓價上限。
在放寬按揭前，上述個案之可造按揭額僅$800萬，估價不足令按揭成數由40%降至32%，不過，若然在放寬按揭後入市，上述個案之可造按揭額可提高至$1,000萬，等同按揭成數上調至40%。 放寬工商舖按揭成數除了有助降低入市門檻、首期外，或許亦有助減低最近估價不足之影響。 按揭成數放寬 筆者亦提醒用家，若出現估價不足，可多找其他銀行估價作比價，因銀行之間估值未必相同，有時候會出現頗大差幅。
按揭成數放寬: 放寬按揭成數的效用有多大？
此外，為免可敍造按揭成數在樓價稍高於一千二百萬港元時驟降，按證保險公司亦擴大了按保計畫適用範圍，為價格一千二百萬元以上至一千九百二十萬元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，惟有關按揭貸款以九百六十萬元為上限。 以購買一千六百萬元的物業為例，在按保計畫擴大適用範圍下，最高可得到六成按揭保險，剛好九百六十萬元。 首期問題表面上已解決，但緊隨其後才是「戲肉」，因應按揭成數上升，總借貸額亦會大大增加，每月還款負擔自然更重，加上首置人士免壓測，供款不超過入息50%即可，一旦經濟下行收入減少，或會大失預算，將故必需要做好風險評估並好好計算負擔能力。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。
另一方面，新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家，回到低息銀行按揭的懷抱，亦對新盤市場有利。 相信不會，由於按揭保險計劃一向設有特定條件，包括物業要自住用途，對入息要求證明上較一般銀行按揭更嚴謹。 以500萬元物業計算，修訂前置業人士最多可申請八成按揭，若修訂後同樣申請八成30年按揭，按揭保費金額將維持不變，即貸款額之2.15%，樓花和已落成的住宅物業都可以申請。 在最新修訂下，物業價格400萬元以上至1000萬元或以下，最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下，最高按揭成數為8成至9成，最高貸款額為900萬港元。 此兩者只適用於固定受薪的首置人士，抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，財爺網誌明言不希望令樓市「火上加油」 ，故相信放寬按揭成數的措施僅針對首置人士及中小型單位，預料基本按揭計劃的按揭成數將由60%放寬至70%。 她指出，按保計劃涉及高成數的按揭，牽涉的信貸風險會較大，另外當局亦要考慮一旦樓市逆轉，或出現負資產的問題，相信會更小心處理，料未必會放寬。 例如購入800萬元住宅物業，首置人士可申請90%按揭，只需付約80萬元首期，非固定受薪人士者最高申請80%按揭，最多借到640萬元，要預多1至2成首期。 按揭成數放寬 其次，申請人須為固定受薪人士才可受惠於最高9成按揭，如果你是agent、的士司機、Uber、私人補習導師等，都是收入非固定者，按揭成數上限只能80%。 經營時裝零售生意的立法會議員田北辰曾經提議業主減租後，利得稅可獲三倍豁免。
- 市場對政府進一步放寬按保計劃普遍反應正面，並預期可激活1,000萬元以上的住宅物業交投；而高收入的首置客，以及上車後三兩年就想「UPGRADE」的換樓客，都會是最受惠於新計劃的置業族群。
- 如果有層現契工商鋪，行資產按揭，過往就算沒有收入，也可以用現契套現借3成。
- 私營房屋方面，於2022年計的5年之內，私人住宅單位每年平均落成量逾19,000個，較過去5年的平均數增約百分之14。
- 自從政府放寬「新按保」樓價上限後，二手成交量即時有起色，特別是800萬至1200萬的中價樓交投量明顯增加。
- 事隔超過兩年，市場反應非常正面，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。
- 至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。
財政預算案放寬按揭保險上限，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2021年1,000萬元以下一二手住宅物業登記達51,793宗，佔整體物業成交量近75%。 政府因應物業市場變化而放寬按揭保險門檻，這個「財爺Plan」對樓市可算是「小減辣」，相信同時有助上車及換樓人士加快置業決定，料增加兩至三成買家入市，刺激中小型物業市場，可抵消疫情下成交量的減少。 按揭成數放寬 財政預算案放寬按揭保險上限，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200萬元，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1000萬元。 2021年1000萬元以下一二手住宅物業登記達51793宗，佔整體物業成交量近75%。