按揭回贈超過110大著數

如果申請按保，銀行會以6成借款額作基礎，計算現金回贈，假設800萬樓宇借9成，現金回贈就是480萬 (800萬的6成)的1%，即4.8萬元。 對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 舉例，如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬，回贈是 1.5%，即是 $7.5 萬。 在金管局指引下，這 $7.5 萬要從貸款額中扣除，實際還款 $492.5 萬。 銀行的確是有現金＄8萬給客人，只是為遵從金管局指引需要客人借少＄8萬而已。 按揭回贈超過1 借少還少，客人並沒有蝕底，的確是有＄8萬現金落袋。 為了方便演示，我們假設銀行回贈是2%，假設業主買入一個800萬的單位自住，最高可以做6成按揭借到480萬。 現金回贈也是銀行批出按揭的成本之一，因此為免客人提取貸款後密密轉按賺取現金回贈，銀行會在發出的按揭貸款確認信中列明罰款，每間銀行的罰息期不同，部份罰息期為3年，有些則只有1年，大部份銀行採用兩年。 MIRROR Fans Club入會做MIRO後可享有獨家優惠，包括MIRROR演唱會優先訂票。

今時今日，若論保值及增值能力，無論如何一定是「磚頭」。 港樓神奇之處，在於過去十年長期處於升值狀態，只要物業升值到一定地步，即可重新承造按揭（即加按或轉按），以獲得流動資金，投資增值。 星展銀行回覆小編查詢時指，目前按新造按揭以360萬元按揭額或以上計，可獲1％現金回贈。 如「Treasures戶口」存款達100萬元以上，則有機會可獲1.5％以上按揭回贈。 假設貸款額是500萬，銀行回贈1.2%，即$6萬，銀行會把現金回給貸款人，但只會借$494萬給貸款人。 按揭回贈超過1 即是說，如現金回贈超過1%，貸款人會借少左，也還少左，而現金回贈多左，總括來說仍是比取1%回贈著數。 大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 在罰息期臨近前，如果發現本身單位樓價升值、供款能力穩定，見到按揭計劃比現在使用的更加吸引或者有優厚的現金回贈，不妨在罰息期前3個月計一計數，選擇轉按，讓新一筆現金回贈到手。

該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。 例如100萬按揭金額，1%現金回贈，實際到手會有101萬貸款，而剩餘供款會是100萬。 在申請按揭時，除了比較各銀行提供的按揭息率外，當然少不得按揭回贈，不論買一手樓或是轉按，都要看清楚按揭優惠和轉按優惠。 按揭回贈超過1 最近有銀行更推出綠色按揭計劃，為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。 下文為你介紹按揭回贈，以便獲取最抵的按揭優惠。 除了按揭利率及現金回贈，罰息期長短也是關鍵。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支。 揀選物業時，記得要多比較不同單位質素、景觀、裝修狀況等等。

由於每間銀行的優惠及取態各有不同，想找到一個最適合自己的按揭計劃又想取得最好的現金回贈，最好找一間有誠信的大型按揭轉介公司一次過格價，申請按揭自然更加輕鬆。 至於按揭中介回贈，銀行做法相同，會把中介回贈扣減貸款額。 貸款人在填寫按揭申請表時，需要向銀行聲明收取中介回贈的金額，然後銀行便把該金額扣減貸款額，和銀行回贈做法一樣。 但跟據金管局指引，只要總現金回贈是超過1%，無論該回贈是從銀行而來或是按揭中介而來，都要扣減貸款額。 金管局對銀行提供的現金回贈有規限，如現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，銀行就要以扣減貸款額的方式提供回贈。

另有銀行推全期H加1.3厘方案，但借貸額400萬元以上，現金回贈1.4%，現金回贈較一般銀行高。 【銀行按揭戰】近期樓市交投再趨活躍，反映利淡因素逐漸褪色，利好因素呈現。 首先，市民開始接種疫苗，新冠肺炎疫情放緩，經濟可望回穩。 其次，早前美國聯儲局公布議息結果，維持利率不變，美國聯儲局並預期2023年前不會加息。 按揭回贈超過1 本港息率大致跟隨美息走勢，預計本港息率在今明兩年仍會維持低息水平。 近日受疫情影響，全球經濟面對挑戰，不少行業人士要放無薪假或減人工，減少財富收入。 其實只要在檢討貸款計劃、增加額外收入及減少無謂消費三方面著手… 揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。

P按根據各大銀行的「最優惠利率」而定，會受美國聯儲局聯邦基金利率影響，而H ，即「香港銀行同業拆息」受銀行體系結餘影響，因此波幅較P按大。 Mortgage Link一般設存款上限，比例按未償還的按揭貸款計算，一般為按揭貸款額的50%，少數銀行的存款上限達按揭總額60%。 【屯門海皇路新盤】按揭Plan及供樓優惠懶人包… 新界區下半年第一個推出的新盤為屯門海皇路項目，是次提供了「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，… 另一個方法是照樣用2.1%的回贈方法，上會前先通過問家人借貸、信用卡現金透支或其它短期貸款方法透支所需的十餘萬一個星期，利息大約是幾十元，當銀行回贈過數後你便可以清還這筆貸款。 回贈一般在按揭提款 後才會發到你的銀行戶口中，所以大家上會前，千萬要準備足夠資金，不要把回贈金額也計為首期的一部分。 但亦都要提醒一下，對於首期資金緊絕的人士，需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。 一旦因現金回贈高0.2%，令到首期資金不足，那就可能得不償失，解決方法是先向家人朋友資金周轉一下，借來應急，當現金回贈發放後，便可歸還他們。 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。

• 本港息率大致跟隨美息走勢，預計本港息率在今明兩年仍會維持低息水平。
• 例如100萬按揭金額，1%現金回贈，實際到手會有101萬貸款，而剩餘供款會是100萬。
• 一旦因現金回贈高0.2%，令到首期資金不足，那就可能得不償失，解決方法是先向家人朋友資金周轉一下，借來應急，當現金回贈發放後，便可歸還他們。
• 金管局上月底已禁絕按揭推薦優惠，在最新指引下，會禁絕所有額外現金回贈，包括「遞交申請表優惠」、「成功提取貸款優惠」，就連一二百元的超市禮券也要禁止。

一般而言，整個審批與申請程序都奉行無紙化，申請人由遞交按 揭申請、上載申請文件、查閱批核結果至日常帳單管理，均可全程經網上辦理，簡單方便。 息率方面，基本上與一般按揭計劃大同小異，但會提供額外優惠，包括現金回贈、家居保險投保優惠，以及按揭存款掛鈎服務戶口特惠年利率等。 如果按揭成數本身已達指引上下，而現金回贈高於1%，銀行一般實務上的操作，是將借款額由原有上限的按揭額扣除。 例如樓價800萬元，借款人申請6成按揭，銀行提供1.5%回贈。 由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以(800萬X6成)-7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，不逾6成的限制。 按揭回贈超過1 不過，曹認為，自疫情銀行加強風險管理後，銀行以按揭利率作直接競爭的機會不大，相信年內仍會維持H+1.3厘附近水平，計及1個月銀行同業拆息維持於0.1厘以下，實際利率將維持於1.5厘左右。 相反，料銀行會以調整按揭優惠及服務積極吸客，現時已有銀行將新造按揭的現金回贈增加至1.3%，轉按的現金回贈亦回升至超過1%，相信未來將有更多銀行倣效，對樓市亦屬正面影響。

按揭回贈超過1: 處理高於 1% 現金回贈

所以除Citi The Club信用卡及Mox優先訂票外，加入MIRROR官方歌迷會亦是搶飛的其中一個方法。 王美鳳指，現時銀行審批按揭時間需要一至兩周，但亦有銀行要較長時間才可完成審批。 在現金回贈方面，王美鳳說，目前銀行普遍提供的現金回贈比率介乎0.5%至1%，個別銀行提供現金回贈超過1%，甚至達至1.4%。 按揭回贈超過1 H按包含了最優惠利率作封頂利率，故申請人亦要考慮這方面。 王美鳳說，市場上有4P(5厘、5.25厘、5.375厘和5.5厘)，選用利率愈低愈好。 有中型銀行推H加1.28厘方案，貸款額要600萬元以上，現金回贈1%，利率低過大型銀行。

除了按揭利率和現金回贈外，大部份銀行都為按揭貸款人提供高息戶口（Mortgage Link）。 高息戶口為按揭貸款人的活期存款提供與按揭計劃相同的利率，以對沖供樓的息利支出。 如業主的按揭貸款額為HK$3,000,000，如業主在高息戶口（Mortgage Link）存入HK$1,500,000，就可慳大約一半利息。 現時住宅按揭現金回贈愈推愈高，由以往僅得1%升至現時市場平均1.6%，不過金管局指出，若果現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，須將整筆回贈包括在貸款額內，準業主或須增首期預算。 很多買家都會視估價為一個非常重要的指標，以決定是否買入該單位，原因是擔心估價不足，需要準備更多的首期抬錢上會。 按揭回贈超過1 以上因素都會影響物業的估價，而最常出現的估價不足有幾下4個原因： 估價不足原因│ 1. 成交量不足 部份成交較為疏落的單位，如單幢樓、村屋、唐樓、大單位即豪宅類，基於流通率較低，成交指標少，很容易出現估價不足的問題。 原因是最近一次成交可能是一至兩年前，當時的成交額已不能反映現時價格，銀行可參考的個案少，會令估價與市場價脫節。 屋苑的大單邊單位 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價，最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊，景觀十分開揚，有海景，不像其他座數的單位望樓景為主。

按揭回贈超過1: About The Author: 按揭大師

如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。 按金管局規定，如現金回贈總額超過貸款額 1%，而貸款又達到按揭成數上限，回贈就要以直接扣減貸款額方式發放。 如若樓價高於833萬元的話，按揭所得的現金回贈只可以樓價5成去計算。 按揭回贈超過1 第一個方法，銀行可以按照指引給你貸款額的1%作為回贈，這個時候，你回贈後的貸款額就可以維持500萬，而5萬元的現金回贈是額外的，不過比起上述2.1%所得的回贈，你得到的優惠就少了5.5萬元。

此外，現時很多的樓宇按揭都是透過中介申請的，中介往往會提供的回贈給借款人，大家需要緊記中介的現金回贈都是要從貸款中被預先扣減的。 續上例，如果中介回贈的佣金是0.5%（即$1.5萬），銀行只會批$294萬（$300萬減$4.5萬減$1.5萬）。 如地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼，則在計算按揭成數時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為計算基礎。 認可機構亦應確保已遵照《銀行營運守則》的精神與目標，就該等計劃向借款人披露足夠資料。 按揭回贈超過1 銀行B需要準備較多的首期，而且貸款額只可借494萬。 但其實在完成買賣後，銀行B 便會發回現金回贈6萬，所以其實沒有額外的首期開支的。 事實上，銀行B的貸款額比銀行A的貸款額為少，故此，按揭利息支出亦相對變少了。 以現時按揭利率約1.45%計算，按揭年期30年，總利息支出是下降了 77,556，最終得益都是自己。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限500萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即5萬元。 另一個原因當然是獲得銀行轉按回贈，不論業主本身想不想套現、前後按揭計劃息差問題，新按揭都可獲轉按回贈，例如貸款額300萬，轉按回贈率1.4%，即可獲42000元。 按揭回贈超過1 前段提到，金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。 如果資金不算充裕，可以考慮用1%的回贈計劃。 而資金充裕者，可以考慮用更高的按揭優惠計劃，剩餘貸款額少一點，長遠供樓負擔也會少一點。

在計算按揭時，總貸款額以500萬計算，而計算還款時則以490萬計算。 然而，如果你沒有剩餘資金放入高息戶口，則選擇現金回贈較高的按揭計劃會較為可取。 無論買新樓造按揭，或是想造轉按，都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。 按揭回贈超過1 如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。 又假如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。

按揭回贈超過1: 按揭現金回贈須知

即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 車位最低是H按封頂位，但如客人在車位的屋苑有單位，一拼上按（無須合契）的話，車位按揭可跟樓按利息，做30年和最多借6成。 按揭回贈超過1 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。 其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。

不少人可能以為，銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引；此理解不完全正確。 金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引，認為現金回贈不應過度，否則有違按揭風險指引，因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。 換言之，銀行即使提供多於貸款額1%的回贈，也沒有違規——只要在計算按揭成數時，將「整筆」回贈計入貸款額內，而總貸款額不可超逾按揭成數上限指引。 由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，不逾6成的限制。 按揭回贈超過1 比較特別的是按揭保險，無論按揭成數多少，現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。 例如樓價800萬元物業，借款人申請9成按揭保險，借款額為720萬元，現金回贈1%以樓價6成計，回贈額會是4.8萬元。 如客人同意不收 1.6% 回贈而收取 1%, 那麼銀行便可借足 500萬給客人，另給5萬現金回贈。 因轉按的貸款金額是以估價計算，因此，如能拉高估價少少，銀行扣減後依然可借到本來想借的金額。 以上面例子，假設樓價是＄1000萬，扣減回贈後最多只借＄492萬。 但如把估價拉高到 ＄1016萬，扣減1.6% 現金回贈後剛好可借$500萬，客人便既可享受 1.6% 回贈，也無借少左。

按揭回贈超過1: 按揭優惠

如果想查看自己心儀的單位是否屬於該名單中，可瀏覽香港綠色建築議會網頁內的綠色環評住宅名冊，搜尋物業名稱或地址以查看是否獲得其認證。 值得留意的是，各家銀行對適用物業名單是有分別的。 因此透過一些按揭轉介公司或地產公司申請按揭，按揭申請人確實有機會比得到由銀行提供「更多」的按揭回贈／按揭優惠。 部份銀行除了直接給予給貸款申請人的現金回贈以促成生意外，亦會透過一些按揭轉介公司或地產公司協助爭取生意。 若現金回贈的總額「不超過」住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數（LTV）時，便「無需」將該筆回贈包括在貸款額內。 樓市趨活躍，加上低息因素，銀行叙造樓按貸款態度積極，現時新批按揭利率已較普遍低至H加1.3厘，更有銀行推出更吸引按揭優惠搶客，銀行按揭戰一觸即發。 【銀行按揭戰】香港樓市趨活躍，加上低息，銀行按揭審批態度積極，現時新批物業按揭的按揭利息普遍低至H加1.3厘，更有銀行推出吸引現金回贈搶客。 以600萬樓作例，做六成按揭，即貸款額360萬元，現金回贈1%，即3.6萬元，由於比率符合金管局界線，毋須扣除貸款額，物業成交後業主將取得回贈。 再按上述例子，若果現金回贈提升至1.6%，即5.76萬元，由於比率超越金管局界線，貸款額會由原先360萬元，扣減至354.24萬元，意味業主付出首期增加，不過物業成交後業主同樣取得回贈。 若果是工銀亞洲例子，同樣是600萬樓作例子，八成按揭，現金回贈率1.6%，回贈額高達6.48萬元，由於同樣須計入貸款額，實際買家在首期上須有更多預算。

按揭貸款人一般可選擇不同期限之利率，最普及是1個月及3個月期；按息於期內保持不變，期滿後再按當時的HIBOR息率計算新一期的按息。 近期樓市氣氛持續暢旺，使銀行對按揭業務轉趨積極，部份銀行或針對個別優質客戶輕微調升相關按揭優惠。 根據土地註冊處最新數據顯示，中小型銀行的市佔率已連升2個月，相信因個別銀行為下半年搶佔更多市佔率而調整按揭息率。 報道指，若買家收取超過1%回贈，則整筆回贈須扣除再計算按揭成數。 例如買家借300萬元，可享1%回贈即3萬元，若各項優惠總值2,000元，即樓價要扣除3.2萬元，才可以計算按揭成數，會令貸款成數減少，隨時因小失大。 《香港經濟日報》指出，在金管局指引下，銀行最多可以推出貸款額1%現金回贈，超出1%的話，無論任何形式都被視為額外現金回贈。