按揭入息 內容大綱
舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。
在遞交申請表時，借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。 如果本身有花紅及雙糧，也可把整條數除以12個月計算入內。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 去年新冠肺炎疫情爆發，失業率開始上升，多家銀行開始收緊計算入息的準則，包括上述銀行，在計算非固定入息人士收入時，除了要求提供6個月的入息證明，也會將6個月入息的平均數再打8折計算。 主要用意，是避免經濟下行時，借款人的入息減少，導致供款比率過高。 甲太太的居所貸款利息只可透過申請個人入息課稅才可扣減。
- 定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。
- 只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。
- 「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。
- 事實上，由於香港租金高企，千萬元單位的市場租金動輒能達3萬元至4萬元，甚至更高。
- 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。
疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。
按揭入息: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加?
如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。 如果持有「連租約」物業收租，則可把租金收入視為入息一部份(如想知租樓有何注意事項，按我跳往)，銀行一般會計算租金的七成，並計在入息內去審批按揭。 按揭入息 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。
- 如果董事兼申請人為公司借貸，這筆款額又會計入每月供款，隨時令月供大於入息50%，這些情況都為自僱人士按揭增加難度。
- 以現時新造H按實際按息將為1.4厘計算，加息50點子則與定息按揭計劃10年期為1.99%相約，而定息按揭計劃可鎖定指定年期的息率，除了促進銀行體系的長遠穩定發展外，置業人士亦可減低利率波動的風險。
- 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。
- 今年至少有134個內地城市，共推逾230次樓市紓困措施，江蘇省南京市周五亦上調首次使用公積金購買第二套住宅的貸款額度。
- 樓宇賣買律師費一般涉及3個項目，包括買賣合約、樓契及按揭契，律師費大多為數千元或以上，總金額會因物業成交價、樓齡、貸款額等因素而異。
如果申請轉按套現，申請人就需要為物業重新進行估價，28Mortgate除了專人跟進，還有免費估價服務，比較不同銀行按揭，不論平手轉按還是轉按套現都可以參考一下。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 按揭入息 舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。
按揭入息: 買樓必備 按揭四寶
房協單位門檻低，受不少新上車買家青睞，如果買家打算購入一手房協樓，只要乎合條件，經房協做擔保可申請最高９成按揭。 但因繞過香港證券有限公司 ，直接向銀行申請高成數按揭，過程中不涉及按揭保險，銀行在入息審查和壓力測試的重視度會提高。 申請按揭前，首先要了解每月供款與入息比率能否成功通過壓力測試，即俗稱「夠唔夠計」。 按揭入息 很多人以為壓力測試只是用 50／60 去計算DTI，其實不一定。 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。
擔保人數目基本上沒有上限，但如果太多銀行會考慮整體供款能力，關係合理性等資料 。 另要注意如果使用按揭保險，並把按揭成數提升至八、九成，擔保人必須為直系親屬，即父母、子女或配偶，未婚夫婦亦可接納，並必須於本地定居。 按揭入息 如果申請六成或以下的按揭，擔保人未必需要為直系親屬，其他親友亦可以成為擔保人。
按揭入息: 「按揭計算機」所需輸入數字
對有意入市的準買家來說，銀行對按揭放貸意欲回升，應該是好消息。 但要留意，現時銀行因應疫情收緊的按揭批核標準，並未完全放寬。 例如個別銀行會對較受影響行業的從業員，有較嚴格的入息計算，此些措施都尚未完全放寬。 如果計盡全職收入後月供比率仍難以通過，可留意自己是否有任何副業收入可計算在內，但必須提供收入紀錄如銀行月結單，以及有良好會計紀錄，保留所有單據及有如實報稅。 按揭入息 《稅務條例》規定，申索居所貸款利息扣除的納稅人須為有關物業於土地註冊處登記的註冊業主。 該款額是根據聯權共有人的人數而按比例可容許作出的最高扣除額。 他們各被視為已就一個課稅年度獲利息扣除﹐並會獲得通知他們各自可享有該項扣除的剩餘年數—-第 26E 和 26E 條。
如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 按揭入息 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調三厘，月供變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有9,463元才過到第二關。
就算是首置做按揭保險，有些銀行本身也需要通過一定情度的壓力測試。 當以上文件齊備，準買家剩低最擔心的事，莫過於申請按揭時，銀行估價不足。 按揭入息 一旦銀行估價不足，就有機會批出低於你預期的按揭金額。
按揭入息: 按揭慳程式
在平常日子，固定收入的打工仔，一般提供3個月入息證明，銀行即可按此計算入息；而非固定收入，不論是自僱人士、僱員，銀行通常會要求提供6個月入息證明，再以平均數，作為計算「壓力測試」時的入息。 供款與入息比率原意是希望供樓人士的收入可以應付供樓的開支，置業是長遠投資，置業前除了考慮以上方案，亦應好好計算現時負擔能力是否夠穩定，有需要可先買入上車盤，當收入增加後再換樓。 按揭入息 如果有物業收租，可以把每月租金計算入每月收入，如果租約有打釐印，租金收入可計算七成，如果沒有打釐印，租金收入只可計六成。 以每月租金2萬元為例，有打釐印可把1.4萬放進收入，沒打釐印只可把1.2萬放進收入。
中原按揭董事總經理王美鳳指，樓市形勢轉好，近月銀行在樓按審批上無疑更為正面，估價亦加快貼市，近月銀行已逐步在審批上調整至往常做法，為小部分未完全恢復往常審批的銀行，帶來了參考指標。 經絡按揭首席副總裁曹德明表示，去年疫情打擊本港經濟，銀行風險胃納轉變，以及按揭業務資金成本高企的情況下，明顯加強風險管理，於按揭批核上的準則轉趨審慎。 按揭入息 近期樓巿氣氛轉趨暢旺，疫情亦逐漸緩和，相信銀行預期風險可控，並對後市保持正面態度，故開始逐步放寬批核準則。 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。
某些中介机构宣扬用经营贷代替房贷，并没有从实质上帮助客户增加现金流降低资产负债率。 如果資產中包括未供完的物業，就要先減去未償還按揭餘額，再將剩餘物業價值打折扣計算。 另一項要計算物業資產淨值之處，是業權問題，如果持有物業的業主多於一人，便要按業權比例計算。 曹德明續指，現時有9間銀行接受定息按揭計劃的申請，料未來將有更多銀行加入，令定息按揭計劃普及化。
按揭入息: 按揭計算機
值得一提的是，即使手上物業尚未出租，但只要有放租打算，同樣可以「擬租金收入」，即是租金的6折水平估算，假設單位有意出租20,000元，6折後擬租金收入為12,000元。 假如申請人有物業出租，其租約有打釐印，該租金收入可放進供款與入息比率計算，收入水平將以租金7折去計。 按揭入息 簡單舉例，例如手頭物業租金收入為15,000元，7折後收入為10,500元（$15,000 x 70%）。 至於傭金方面則以6個月的平均值計算，但由於以傭金作主要收入來源的人士，其收入較為浮動，因此個別銀行有機會「打折」計算。
但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 按揭入息 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。
一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 按揭入息 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。