一般來說，如果物業附近多有單位成交個案的話就會會用比較法。 而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。 當然，這只是個簡單整理的結論，並不是100%必然，各位最好還是和測量師了解一下使用各種物業估價方法的標準。 在估不到價或估突價的情況，有機會導致銀行做不足按揭的情況。 按揭估價不足 在銀行保守的角度，會懷疑為什麼業主會需要劈價賣樓，因為在一般情況只需要平少少就必定會有人承接，要劈價超過 20% 賣樓不合乎正常邏輯，因而借最多 5 成至 6 成，嚴重起來拒批按揭。 相反，如果買家高追20%，銀行亦會懷疑為什麼買家需要作出這種行為。
由於銀行通常會以區內較接近估價日期的類近單位成交價做比較，故成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。 成交較稀疏屋苑，估價可能需要加以當時樓價水平估算，出現估價不足情況機會較高。 有些新樓樓花開價太高或樓花期太長，亦有可能出現估價不足情況。 有意買樓、賣樓或轉按的業主或準業主，均需先向銀行估價。 銀行估價系統向來有「海鮮價」稱號，甚至資料不正確，但又能對市場造成影響，目前樓市現暗湧，如業主有意沽貨，應如何應對？
按揭估價不足: 物業估價不足成因
向銀行申請村屋按揭時一般都需要驗樓，因此按揭申請人在買入村屋前必須要留意村屋的樓宇結構，例如物業有沒有僭建問題。 雖然村屋最高可承造8成半按揭，但銀行對村屋的估價傾向保守，因此很大機會不會借足。 因此買家最好預備額外資金在手，應付估價不足時，以增加首期之用。 村屋按揭的最長還款期一般為30年，市面上大部份銀行在計算村屋按揭年期時均以「65年減」作準則。 如經按保申請按揭，最高按揭年期會以「55年減樓齡計算（最長30年）」計算。 按揭估價不足 然而，如果你沒有剩餘資金放入高息戶口，則選擇現金回贈較高的按揭計劃會較為可取。 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。
如果你單位所屬的住宅大廈最近兩年沒有錄得成交，估價應會落後大市因為沒有最近成交反映市值。 雖然正如上述，估價行會根據附近單位的價錢作出估價，不過這個只是估價而非能夠反映實際情況。 如果你單位所屬的屋苑有其他單位錄得成交而成交額比過往上升你的單位估價亦應上升，反之亦然。 當然有不少比較少成交量的物業單位沒有最新成交額用作參考，導致估價行會用附近單位作參考。 然而附近單位成交額上升之際，本身單位有機會隨著上升。 不時 ROOTS上會會有查詢問為什麼明明自己的單位屬於大型屋苑但是找不到網上估價。 首先，若查詢單位真的屬於大新屋苑要留意區域選項，因為每間銀行的估價可能會將屋苑界分落另一個區域名稱。 無論是「估值不足」或是「估值過高」，對按揭申請人或放款人也構成相當風險，只有有效監管物業估值，方能讓按揭市場更健康發展。 無奈，在樓宇按揭市場，監管機構只針對按揭成數作監管而鮮有質疑測量師的物業估值報告，這無疑是整個按揭市場的一大漏洞，而銀行如何確保其外判的測量師行的估值水平也是風險管理重要的一環。
接下來，MoneySmart即分享兩個重要的估價技巧。 有意置業人士不需過於憂心，其實在市道好的時候亦不時聽到估價不足的情況發生，主要是由於部份業主叫價過高。 按揭估價不足 再者，每間銀行更新網上估價的頻率或有差異，估價有可能滯後，建議可找按揭轉介公司幫忙，更大機會得到較高的估價，順利上會。
另外，ROOTS上會不時會發現有單位在進行網上估價時得出的估價為「N/A」或是「不適用」，但其他單位樓層則沒有問題。 如果遇上這種情況就要小心，因為單位可能屬於「凶宅」或事故單位。 如果遇上這種情況最好先向我們查詢，待我們幫忙了解情況。 客人可以透過按揭經紀、銀行職員、網上、測量師行等渠道獲取物業估價。 按揭估價不足 最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。 客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。 由於測量師通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，對於成交較稀疏的屋苑或特殊種類的物業（特別是豪宅），很容易出現估值不足的現像。
銀行職員在收到客戶就按揭的查詢後，就會致電外判測量師行的口頭估值團隊，以即時取得物業估值，方便實時與客戶就按揭貸款事宜作進一步溝通。 當客戶同意按揭貸款細節時，銀行便會指示測量師行出具正式的測量報告。 華語產經｜銀行估值是承造按揭重要指標，批核按揭貸款額前，每間銀行都會進行物業估值考量，並以此決定可批出的貸款額，這是銀行風險管理的標準程序。 如估價與成交價相差8%內，買家可用臨時買賣合約證明已買入相關的物業，銀行都願意將估價稍為調高。 按揭估價不足 但切記是相差8%內，如超過的話，銀行未必願意借足。 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價，最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊，景觀十分開揚，有海景，不像其他座數的單位望樓景為主。 買賣凶宅作一般會被樓市投資者視「另類投資」，貪其與一般單位有2至3成的折讓。
物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。 如果都是不可行的，亦可以嘗試與銀行作出溝通，看看「有無情講」。 審批按揭申請時，銀行是依個別情況作評估的，如果買家提供的原因合理且被接受的話，是有機會批出按揭。 因為業主叫價主要是依市價作參考，單位成交價與市價差距正常不會太大。 如果成交價高於市價，只可以說是業主叫價進取；但假若成交價明顯偏低，銀行就有機會懷疑單位是否有隱藏性問題，例如單位有未發現的業權問題等，因而未必願意承擔有關風險。 【now.com財經】不時聽到有人申請按揭時，發生銀行估價不足問題，買家需支付更多首期，否則銀行難以批出按揭。 不過，原來銀行「估突價」也不是一件好事，買家亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。
試舉一例，某買家於購入一所二手物業，成交價為900萬元，預算承造8成按揭，首期為180萬元。 但銀行的估價只為800萬元，若按揭成數不變，首期要增加近四成半或80萬元至260萬元。 遇到此情況下，買家可選擇抬錢上會，但前提本身有足夠的備用資金；或申請增加按揭成數至九成，避免抬錢上會，但保費及全期利息將有所上升。 他建議置業人士量力而為，入市前做好風險管理，首期資金不要太緊絀。 萬一成交後遇到估價不足問題，如差距在5%內，銀行估價部會參考當時樓市氣氛、買家從事的職業及入息，以重新檢視物業估值，倘符合條件便可就估值作出調升。 他又提到，按揭中介可以為準買家提供物業最近的估值數據，讓他們入市前作出參考。 銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。 對買家來說，如果物業估價低於成交價，代表借入的按揭金額比預期減少，需要自己有更多的首期。 以一個成交價800萬元的單位為例，如果估價等於成交價，在現行金管局指引下，按揭成數上限為樓價六成，即按揭金額為480萬元，首期320萬元。 若然估價不足，只獲估值700萬元，貸款上限便減少至420萬元，意味買家要增加首期金額至380萬元，才可完成交易，比預算多60萬元。
- 銀行已開了「綠燈」，但由於 HKMC 估價只是400萬，而 HKMC 認為成交價過高，需要以估價去計算按揭成數。
- 如果深入研究銀行的估價，其中成交額及成交量都比較容易受近期市道低迷影響。
- 接下來，MoneySmart即分享兩個重要的估價技巧。
- 跟網上銀行估價、以及致電銀行查詢不同，透過測量師行估價是需要收費的。
- 另外，如果單位屬於村屋、唐樓、寫字樓、地舖或者位於比較偏遠地區銀行有機會需要到實地考察方可作出估價。
- 近期部份賣家叫價進取，令市場偶有出現估價不足的情況。
當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 按揭估價不足 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。
按揭估價不足: 估價不足解決方法 4 抬錢上會
因為一般銀行對價格差幅會有很大避忌，若買賣雙方自己作交易，會擔心是否「夾份」造價。 村屋一般又稱「丁屋」，由於新界原居民的男丁享有丁權，可免補地價起丁屋，不過如果該業物於五年內轉售就需要補地價。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 房協樓綠悠雅苑的二手買賣，由去年開始便有上述的現象。 HKMC 似乎對這盤的估價很保守，有些客戶都因估不足價，而導致借不足的情況。 經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。
銀行的估價方法會根據物業類型、屋苑成交量、單位的客觀數據、僭建及維修令等一籃子因素，加上銀行內部的因素，推算出物業價值，而各銀行之間的估價可相差大約5%。 值得注意的是，準買家使用銀行的網上物業估價系統會出現滯後，建議直接致電或親身前往銀行查詢。 如要更加穩陣，不妨嘗試向按揭轉介公司及地產經紀求助，以參考更多專業機構的資料，同時也能提升準買家向業主的議價能力。 按揭估價不足 樓價持續破頂，有部分物業估價滯後，追不上最新市場成交，究竟估價不足如何影響按揭申請? 由於估價需要依靠過去成交作為依據，往往當升市來臨得太急，新高成交未及時反映，便會出現估價不足。 由於銀行計算按揭金額是參考估價而非成交價，若估價不足，買家有機會要付更多首期，或因首期不足導致不能上會，更甚是撻訂。
前者意思是買入新盤後立即開始供按揭，後者則是買入樓花時先付首期，到入伙再供按揭。 按揭估價不足
按揭估價不足: 申請私人貸款
為解決客戶的困局，建議客戶找到與銀行有連繫的融資機構申請按揭，1,000萬元以上物業最高按揭成數可達70%，年期30年。 幸好客戶有足夠資金多付10%首期，才避過撻訂危機。 但以上部署有一個小問題，如果新居的樓花期較長，即使成功售出舊居並為新居申請按揭，買家可能要另行尋覓臨時居所，仍是會有一定的住屋開支。 ●尋找按揭中介查詢，現時按揭中介可協助尋找多間銀行的估價，節省時間之餘而且費用全免，一般樓盤可於即日或翌日便有回覆。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 大部份銀行估價，都會把估值工作外判予其於名單上的測量師行，而這些測量師行一般管有「口頭估值團隊」（Verbal Team），負責就物業作口頭估值。
近年部份港人偏向以高成數、長年期借到盡「高槓桿上車」。 根據金融管理局住宅按揭統計，近年平均按揭比率、按揭貸款金額以及貸款年期屢創新高。 而按揭證券有限公司數據亦顯示，選用按揭保險承造高成數按揭的比例已攀升至歷史高位。 市況下調會出現估價不足問題，但當樓市回升時，業主開價過度進取，銀行估價亦難以跟上。 準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價，如果結果未能估足價，可用此理由向業主還價，服取最理想的成交價。 對於部份村屋的單位，準買家也要預先搜尋出村屋的LOT NUMBER等 (想知如何搜尋村屋Lot Number，按我跳往)。 當接通銀行職員時，他們多數會多問兩個問題，一個就是單位是否連車位、第二個就是業主的開價，提供相關資料也可以有效幫助到估價。 按揭估價不足 較極端的例子，甚至有銀行對於成交價低於估價超過5%的單位，已拒絕受理按揭申請，或需要作個別評估。 按本行經驗，成交價低於銀行估價10%以上，銀行便會對該申請提高警覺，主因是銀行會擔心單位是否未被記錄的事故單位，同時亦會擔心買家是故意用一個低成交價來避稅等。 以上述客戶的情況，由於客戶原本希望做高成數按揭，除了銀行估價外，按保公司的估價也會影響到批核，而市面上兩間按保公司對物業估值都達1,200萬元，不符合批出高成數按揭的樓價上限。
基於每間銀行委託不同的估價行進行估價，而最終估價會直接影響按揭貸款額，經絡按揭會為按揭申請人比較不同銀行估價及從出協調，讓客戶安心上會。 打算置業人士如擔心估價遇上挑戰，可以正式買入單位前，先向按揭專員進行初步的估價，讓置業部署更有預算。 舉個例子：某房協單位成交價500萬，申請人想承造9成按揭，打算借450萬。 銀行已開了「綠燈」，但由於 HKMC 估價只是400萬，而 按揭估價不足 HKMC 認為成交價過高，需要以估價去計算按揭成數。 要留意有關貸款利率會較按揭貸款為高，申請私人貸款適合收入高且穏定，但欠首期的買家。 最後一個情況是，即使網上找到有關單位的資料，但在銀行估價中，出現「N/A」或是「不適用」時，但是在其他樓層或同層的單位都有估價時，就要特別小心。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。
信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 值得留意，上述6個估值調升的樣本單位，多達3個估價升幅不足1%，例如觀塘麗港城25座高層F室，實用面積517方呎，預算案公布前銀行估價為813萬元，而最新估價只是814萬元，升幅僅約0.12%。 而估價有所下調的1個牛頭角淘大花園樣本單位，其估值比預算案前下跌2萬元，跌幅約0.33%。 同時，匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行有提供網上免費物業估價。 小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。 按揭估價不足 現實是，銀行名單上所指定的測量師行並不多，而且多年不變，銀行職員一般只會按程序選擇慣常溝通的測量師，由於銀行職員對物業估值一般缺乏認知，所以幾乎是百份百依賴測量師的估值結果。 很多買家因為估價不足而放棄買入單位，其實又不用太擔心，如果真的心儀估價不足的單位，亦有解決的方法，用盡方法都不能解決的話，最後的方法才是抬錢上會。 【村屋置業】按揭買樓8大注意事項 村屋交通網絡愈來愈方便，環境由舒服，加上入場費一般較私人屋苑便宜，深受上車客歡迎。
如轉按時值樓市低潮，物業追不上買入價值，轉按後的貸款額會隨之下調。 試想像單位由 $600 萬跌至 $500 萬，假設借款人同樣造 8 按揭估價不足 成按揭，新批貸款額足足少了 $80 萬。 如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。
不過，若買家真的遇上急於套現的業主，欲購入千載難逢的低價筍盤，又應如何處理呢？ 由於村屋成交量疏落，因此銀行在村屋估價上往往較保守，經常出現估價不足的情況。 準買家要做足準備，例如選擇較有規模的屋苑式村屋或一次過向不同銀行申請按揭。 準買家可以考慮使用比較平台的服務，例如MoneySmart最快只需9個工作天，就可以提供多間銀行的按揭批核結果。 另外，你亦可以使用MoneySmart按揭計算機，只需輸入心儀村屋樓價、理想供款年期及理想按揭成數等資料，就可計算每月按揭供款，免失預算。 最基本一定要做到貨比三家，有時候同一個單位對每家銀行，都會有不同的估價。