投資英國物業的魔鬼細節 內容大綱
近日，內地一職業教育機構「尚德機構」被曝五分鐘抓拍一次居家員工引發熱議，「幾次抓拍不到就要扣除全部績效」，以至於「大家不敢去上廁所」。 另有爆料稱，該軟件每5分鐘自動截屏一次，不夠89次算曠工。 對此，尚德機構回應表示，由於疫情形勢嚴峻，公司在員工知情同意的情況下，由員工自行安裝軟件進行辦公。 今日（5月11日）早上，尚德機構回應媒體稱：為確保員工工作效率，公司采取了疫情期間居家辦公的應急管理辦法。 並在員工知情同意的情況下，由員工自行安裝軟件進行辦公。 而對於員工就餐休息等個人時間，不屬於工作時間，不做抽查。 較為簡易的方法是利用物業按揭應對外滙波動，英國的物業按揭計劃五花八門，不像香港那麼單調，近乎沒有選擇。 下期會分析如何利用按揭計劃對沖滙價，以及英國置業的其他魔鬼細節。 香港樓市進入調整期，但有一個國家的樓市卻頗為看漲，根據英國房地產服務公司Zoopla的報告顯示，自2007金融危機以來，今年初英國所有城市的房價均已首次超過07年的高峰。 根據該公司1月的報告，20個英國城市的房地產價格年增3.9%，增速是過去33個月的高點。
按揭類型分為定息按揭 和浮息按揭 ，息率在3%至5%之間。 英國銀行也有壓力測試，綜合未來利率變動、買家職業背景、家庭狀況等，計算出買家最高可以承擔的供款和可負擔的樓價。 當中，供款佔入息比率不應超過50%，否則銀行有機會降低按揭成數或提高按揭利率。 投資英國物業，可簡化為7個步驟，分為是揀選地點、物色中介睇樓、預備文件和繳付訂金、承造按揭、繳付首期、簽訂正式買賣合約、驗樓及交收。 投資英國物業的魔鬼細節 譬如人在香港買英國樓，對英國而言便屬海外投資者，要繳付2%額外印花稅。 而在尋找中介 / 物業代理方面的收費和注意事項，稍後會講解，先由物色英國物業講起。
在港香港人在英國置業，可向當地銀行申請按揭，最高按揭成數可達7成半，利率約為3%，一般年期為25年，最長可達30年，視乎買家年齡及樓齡已定。 申請時亦需要通過入息審查及壓力測試，不過如果物業用途為放租，或會較寬鬆。 投資英國物業的魔鬼細節 在英國買樓，除了印花稅的增加外，可能要付遺產稅、住宅物業稅，若房租還要繳交收入稅（Income Tax）。 南岸項目 旨在提升城市為國際投資熱點、可持續的生活、學習、文化，創新和休閒的城市。
投資英國物業的魔鬼細節: 英國物業 Leasehold 比 Freehold 更難出售 ? 6大注意事項
MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲ 比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 英國印花稅通常在物業交易完成後14天內繳付，門檻為£125,000，樓價在此以下的物業毋須繳交。 £125,001以上物業，稅率由2%至12%分為四個等級。 如在英國以至海外擁有多於一個物業，即屬非首次置業，須額外增加3%印花稅。 加上2021年開始實施的2%額外英國海外物業稅，得出的總體印花稅率如下。 英國物業稅務繁複，不是習慣簡單稅制的香港人可以即時適應。
- 自去年12月中，英國央行 突然宣布加息0.15厘之後，英鎊兌美元匯價持續向上，一個月內曾經升穿1.37水平，較加息前彈升3.6%。
- 在英國的銀行，大都不接受以香港為收入來源地的按揭申請，而在香港，亦只有滙豐、中銀和東亞銀行，可替港人遙距承造英國買樓按揭。
- 今期出租紀錄將為各位介紹位於位於蘇格蘭East Ayrshire（東艾爾郡）的三房Flat，物業座落於熱門住宅區。
- 按揭類型分為定息按揭 和浮息按揭 ，息率在3%至5%之間。
- 不僅將市中心的面積擴大一倍，還有經濟發展，該計劃為 Leeds 市中心帶來 35,000 個新的就業職位，8,000 個房屋單位和一個具有國際影響力的新商業區。
樓價方面，在整體英國物業中，伯明翰樓價較倫敦便宜，當地整體樓價為20萬英鎊。 倫敦是英國第一大城市，同時都是港人最熱衷的移民城市。 當地人均收入是五大城市中最高，年薪達38,429英鎊，打算在倫敦買入英國物業的投資者同時都要承擔高樓價，而倫敦市中心的樓價更追得上香港，整體樓價約72萬英鎊。 投資管理公司仲量聯行研究報告指出，倫敦市中心未來5年住宅供應量有機會下降19%，導致至2021年當地樓價將上升15.8%，隨時一屋難求。 第二季樓價 按年跌1.7% 根據最新9月倫敦市中心研究報告指出，由於英國政治及經濟有不少不明朗因素，倫敦本年第二季樓價水平按年同期下跌1.7%。 投資英國物業的魔鬼細節 至於第二季交易量亦較第一季下跌3%，住宅工程量按季下降1成。 本年第二季共有9,310伙住宅單位落成，按年下降18%，更較高峰期的2015年減少逾3成。 土地及住宅供應量大減，尤其以倫敦市中心更為一屋難求，因此令當地樓價漸趨回穩。 翻查過往新聞，原來英國才於去年12月推出新的防火證策，要求業主申請按揭或出售物業時，需要提供當局的外牆物料防火安全證明。
Leeds 為英國經濟貢獻最多的城市，有 12 萬間企業創造了超過 600 億英鎊的總產值，成為倫敦以外最大的地區經濟體。 在眾多地區的英國樓盤中，絕大部分的樓盤是不會根據呎價而計算總價的。 暫時已知比較特別的地區是倫敦，除了倫敦以外的地區，英國樓價都是以單位總體的面積，裝潢以及花園等因素而作總體定價。 投資英國物業的魔鬼細節 地主有權把地權賣給第三方套現，單位業主便要將地租繳付給新地主。 不過毋須擔心，原來就算地權出售，租賃協議條款也不能更改，直至地契完結為止。
在香港，人人都是買樓專家，普遍都知道地租（Rent）是雜費，不足為道。 但在英國買樓，地租（Ground Rent）是一個需正視的問題，近年英國也發生不少醜聞，港人一不留神，隨時蝕入肉。 這類投資會比較適合專業投資者，除了租金收入外，在退場時通常也會有相對可觀的資產增值。 通常會在倫敦傳統富人區發生，因為以前的倫敦豪宅通常是全層買賣或者是全棟買賣，就算是分間形式出售通常都是一梯兩伙大面積的單位。 擁有永久業權或999年租賃業權，隨著時代步伐演變，可以把住宅買下來改成一梯3伙或者4伙，吸引到年輕一代以親民價格入住豪宅地段，就像股市中騰訊一拆五的故事一樣。 投資英國物業的魔鬼細節 若你的明確目標為收租，以投資為大前題，買樓可不能將貨就價。 即使用來自住，亦希望邊住邊升值，他日可以套現換樓吧，更何況一開始已經打算投資放租呢？ 因此，應選擇預算範圍內質素最好的樓盤，譬如座落繁華商住區、交通便利、需求旺盛等的物業。 英國財政大臣辛偉誠（Rishi Sunak）宣布鬆綁樓市措施，取消50萬英鎊（約500萬港元）以下物業的印花稅（Stamp Duty）。
投資英國物業的魔鬼細節: 【投資英國物業】英國取消物業印花稅 英國買樓有更容易？法律顧問告訴你先了解6件事
好比利物浦和曼徹斯特兩個地區的一小時生活圈，前者的樓價可以低25%，相對來說，投資回報率就會比較高。 大家都知道，樓齡越高，損耗就越大，相對來說，投資的回報價值就會相對低得多，這在很多地區都是不便的定律。 然而在英國投資上，這個問題就相對不需要太顧慮，原因有二。 其一是基本上在英國的眾多樓盤中，新樓本來就比舊樓少。 其二是就算是舊樓，樓價差別依然不大，甚至舊樓客造的按揭會比較高，更方便於“上車”。 投資英國物業的魔鬼細節 值得一提的是，如購買的英國物業屬於租賃產權，要留意租借剩餘年期是否少於75年，因為很多按揭公司都不會對租賃產權少於75年的物業業主借貸，亦直接影響將來放售物業的價值。 英國物業分為永久業權 和租賃業權 ，與香港物業大部分只有租賃業權不同。 簡單而言，持有永久業權的業主擁有物業權和土地權，不用交地租 及物業管理費 ，並可決定地皮發展，但出現任何問題都由他負責。
另一受訪者溫小姐有家人在曼徹斯特工作，故正考慮在該市買3房單位，一間房給家人自住，其餘最少一間出租給留學生，租金可作補貼。 據英國地產顧問資料，曼徹斯特優質地段的兩房單位，目前售價28萬英鎊（約339萬港元），預料4年後升至35.4萬英鎊（約429萬港元）。 投資英國物業的魔鬼細節 會計師錢先生在英國讀書及工作，於80年代中期首次在倫敦置業，至1992年回港時出售。 2012年，其孩子在英國讀書，故他再度在倫敦置業，以作據點，他不少朋友都是因為子女在英國讀書而買樓。 浮息按揭的息率是由一個息率再加英倫銀行基準息率來釐定。
英國的租金大致上以房間數目分級，將租金除以房間數目，兩房單位比一房或開放式單位抵租，所以有不少人喜歡跟朋友合租單位，如果兩房能夠配上兩廁便更受歡迎，出租更快，租金回報更高。 一般情況沒有大問題，但如果是合租的，三伙人之中，有人提早退租的機會便大了，增加出現租務爭議的風險。 2014年1英鎊兌13.5港元，今天兌10港元，足足貶值了26%。 有時在置業講座聽到專家說，他投資的物業回報如何豐厚，但如果是幾年前入的貨，將投資換回港元，真的不是甚麼值得恭喜的事情！ 投資英國物業的魔鬼細節 簡單地說，如果物業升值10%，貨幣貶值10%，你還要輸1%。 最美好的情況是貨幣升值，物業價格也向上，換回港幣便有倍大效應。 所以買入外國資產，必須掌握該貨幣走勢，將貨幣風險計算，然後配合管理外幣風險的策略。 年輕人口比例高，加上貨幣政策、較低的借貸利率，使當地住宅銷售量由2013年起大幅增長。 加上城鎮化率（urbanization rate）高達75.6%，同樣增加了住屋需求，房產升值潛力巨大。
投資英國物業的魔鬼細節: 每個地區準則不同 政策不定時更新
任何投資都不會有回報保證，英國物業買家都不要被這些字眼誤導。 即使發展商當真以包租條件銷售樓盤，發展商實情會把租務外判予包租公司承辦，一旦該包租公司倒閉，買家都無從追究。 而在包租條件中，很多時都未包括買家應繳稅項，所以中間可能存在一些未知的費用。 投資英國物業的魔鬼細節 若買家打算委托包租公司出租英國物業的話，都建議選擇受政府監管的包租公司。 買入樓花的業主或會被發展商要求在簽訂合約6個月之後，繳付部分樓價。
牛津擁有歷史最悠久的大學——牛津大學，牛津大學同時都被稱為世界頂尖的學府之一。 牛津位於英國的左上方，距離倫敦70多公里，由牛津前往倫敦約需1.5小時，而連接伯明翰及倫敦的M40快速公路亦會途經牛津。 牛津的華人人口比例佔當地人口約3.2%，不少港人移民英國都會考慮這城市，牛津的治安狀況更被港人認為是頭十英國最安全的城市之一。 投資英國物業的魔鬼細節 當地的平均樓價為47萬英鎊，與劍橋相若，由於牛津有不少高排名的公立及私立中小學，所以深受移民家庭歡迎。 在英國買樓收租，千萬不要相信代理提供的租金回報率，他們只會用一年期租金除以樓價，如果得4厘，最終只有一半。
愛丁堡：現時以金融業、科學研究、高等教育及旅遊業為主，是倫敦以外英國最大的金融中心。 愛丁堡大學有超過400年歷史，是英國最古老的大學之一。 能夠看對大方向，不一定能得到理想回報，很多時的致勝關鍵在於投資過程的決策是否縝密。 紫晶就是那個「看對了大方向，但得不到理想回報」的人，於是寫下這些投資要點，好等自己下次操作時有據可依，同時亦希望讀者能夠一擊即中。
當地人口比例最多的年齡層為21歲，較倫敦年輕，而年薪方面則排名第三，平均年薪約有31,338英鎊。 但現時在疫情影響下，英國銀行需要更長時間處理及批核，令投資者在時間上失去預算而影響整個買賣樓宇交易。 如果在限期前未有按揭批核，有機會導致毁約，令到失去已付的費用及樓宇。 印花稅；由英國政府收取，首次置業的業主可獲優惠，但英國的「首次置業」定義 投資英國物業的魔鬼細節 並非單指英國境內，而是全球，如果在香港已持有物業，購買英國物業便需要非首次置業稅率，即首次置業稅率加3%。 而英國政府目前正放寬收取印花稅，在2021年3月31日或之前完成交易收樓，樓價在50萬英鎊或以下免收印花稅。
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投資英國物業的魔鬼細節: 英國物業按揭年期及成數
「Help to Buy」計劃讓英國公民及有簽證合法居留的人士在首次置業時，只要支付5%首期，就可以成功上車。 英國政府會提供15%至40%的房屋貸款，買家首5年不用繳付利息，而餘下貸款額則可由銀行承造按揭。 投資英國物業的魔鬼細節 此計劃僅適用於首置或換樓人士，樓價上限為600,000英鎊。 買入英國物業的費用分為兩大部分，分別是買入英國物業前及買入英國物業後的日常開支。