長沙灣區內近年有多座新型優質工廈落成，為該區帶來全新面貌，配合港鐵交通及未來高鐵優勢，令長沙灣營商環境變得更理想。 該廈參照中環著名商廈IFC的設計，具備區內罕有甲級工貿大廈元素，除設有全落地玻璃入口大堂，每層設有24小時獨立空調及來去水，並設升高地台，料可吸引承租力強的商戶進駐，帶來可觀回報。 GGT於2014年初開售，上月成交亦理想，自從政府推出辣招後，住宅投資者即降低入市興趣，而非住宅物業不受新辣招規管，故有資金入市工商舖市場。 工廈用途 筆者認為在工商舖三個範疇上，以工廈呎價及入場費最便宜，相對可吸引住宅投資者注視。 另外，個別新式工廈質素理想，提供獨立洗手間等設備，用途靈活，投資價值更高。 九龍西一向屬本港工貿重鎮，加上近年發展迅速，多幢優質工商物業在區內落成，商業元素更上一層樓，競爭力絕不遜於東九。
- 例如大型貨車泊位、載貨電梯數量比較少，甚至不一定有貨物起卸台，樓面負重量一般只有150磅。
- 就算發展商保留寫字樓作出租用途，也要面對非核心商業區難吸引大型企業承租的問題，缺少這批承租能力高、動輒租用數萬呎樓面的大型租戶，寫字樓呎租不會與新型工廈有大分別，呎租最多只達20至30元。
- 即使管理公司不著手處理，政府其實有不定時派員上樓突擊巡查，亦有可能被隔離左右舉報。
- 投資地產 發掘世界各地的投資機遇及資金來源 以科技轉型 讓您的業務突破固有框架。
- 正如上述，有關規劃用途修訂並不會取代個別地段原已訂立的地契的用途條款。
- 若物業位置非位於核心商業區，發展商如進行補地價重建工廈物業為全新寫字樓，要面對補地價時間的不確定性，動輒一至兩年，並需要支付補地價約3,000至4,000元，成本較重建為工廈高，但租金及資本值卻不會因是寫字樓用途而大幅上升。
原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。 第二點，就是須親身了解工廈單位的周邊環境，例如交通是否方便，工廈附近食肆是否足夠！ 又或有印刷廠，藥品廠，木材製造廠正在經營，經常發生大量嘈音，難聞氣味，又或樓層長期堆滿大量雜物，這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。 這項許可的實施須符合適用或訂明於地契、《建築物條例》、《城市規劃條例》及其他相關法例的所有其他條款及條件，並不得損害其他各方在有關工廈的公契下享有的任何權利或補償。 工廈用途 為保障公眾安全，這項許可涵蓋的五個用途不應涉及透過直接提供服務或貨品以吸引公眾到訪的用途或活動，例如營運興趣班、展覽會及銷售活動，或向處所經營者、擁有人及租戶以外的人士提供排練場地。 一般商廈是用中央冷氣，而工業大廈租盤的冷氣，則要業主或租戶自行安裝。 如果單位本身已附冷氣機，租約上就要寫明設備，並指出冷氣費由誰負責。 如業主選擇不為廁所入則，有機會是因為廁所的通風及採光等不合乎屋宇署規定，使用一段日子後或出現問題。
如欲於這個市場分一杯羹，可能需要多做功課，了解多樣化的工貿物業。 如符合城規用途並欲進行零售等商業活動，則需向地政總署申請豁免書並繳納相關費用，而豁免書亦有短期或長期之別。 故此，地廠或舖市的投資朋友需留意細節，以免誤會個別物業之意向價過高或過低而影響投資分析及決定。 活化工廈計劃Industrial building revitalisation measures 是香港政府自2010年4月起實施的公共政策，容許15年以上舊工業大廈（工廈）業主，免補地價將整幢工廈改裝活化。 由於香港經濟轉型，傳統工業北移內地，不少私人的分層工業大廈現已空置或使用率偏低，浪費了珍貴的土地資源。 有些工廈業主更看中土地供應緊絀的商機，在未獲屋宇署批准及滿足消防安全條例的要求下，擅自更改工廈作其他用途，例如把工廈改裝成分間單位出租，讓工廈的安全受到質疑。 工廈用途 除地契外，投資工貿物業亦應考慮城規限制，例如位於非工業地帶而樓齡達三十年的工廈，申請強制售賣令的門檻，已由90%業權降低至80%。 如該物業位於工業地帶，申請改裝為商廈需獲城規會批准；如物業處於其他指定用途（商貿）地帶，食肆及辦公室等為經常准許的用途，酒店方需向城規會申請。 就上述地契及城規事宜之細節，可諮詢相熟之測量師或專業人士，就個別物業提供適當之建議。 根據發展局於2019年2月1日的公布，「研究所、設計及發展中心」是上述五類特定非工業用途其中一項。
工廈用途: 工業大廈可否作非工業用途？
市建局會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主，盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。 市建局在2013年，回應政府提出加快舊工業大廈的更新工作，啟動長沙灣汝州西街工業樓宇重建項目先導計劃。 雖然項目在2018年因收購率低而中止重建的計劃，但我們改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化的工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。 經過約3年時間，這幢工廈的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目，並已於上月起，成為市建局樓宇復修部的辦事處，服務市民。 相隔6年，規劃署再次發表有關全港各區工業用地的研究報告，當中指出不少工廈已部分或整幢改裝及重建，以作非工業用途，當中用作數據中心的樓面面積更大增18萬平方米。 目前工廈數目由2014年的1,448幢減至2020年的1,342幢，樓面面積由2,785萬平方米減至2,724萬平方米，而最多工廈的地區則是東九龍區，提供大約543萬平方米樓面面積。
城市大學建築科技學部測量學課程主任潘永祥表示，工廈經營商業生意，租金便宜的原因是違反地契規定，若要改變用途就需補地價，租金上升，部分來自補地價費用，而政府在執法上需一視同仁，否則會對已補地價的租戶不公。 包括為一般製造業工序及與該等工序有直接關係的用途（包括寫字樓）而建設，並通常由發展商出售或出租的樓宇。 市建局將地下單位活化改建成樓宇復修部辦事處，並設有多個房間，供已預約的資助計劃申請人及法團來辦理手續。 由於這幢工廈的業權人還包括多個不同樓層單位的業主，故此市建局擔起促進者的角色，深入研究各種改造方案，包括全幢改造的可行性，然後通過參與業主立案法團會議，與其他單位的業主交流，務求就工廈的長遠維修和活化方向，謀取共識。 工廈用途 調查亦首次發現，在7.66萬個單位中，有14.1%為建立不足5年的初創企業，出入口貿易業佔40.7%，另有29.3%為創科、住宿及飲食服務及藝術、娛樂消遣等，另有逾90%初創企業為租戶，其面積不多於80平方米，主要位於東九龍、葵涌及荃灣。 ，變相用多左好多時間去搵資料，最後好多程序都錯，在找我們幫助的時間在裝修那邊己經出現很多問題，在工程進度更處於膠著狀態。 如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。
局方更提醒，其許可涵蓋的五個用途，不應涉及透過直接提供服務貨品吸引公眾到訪的用途或活動，如營運興趣班、展覽會及銷售活動，或向處所經營者、擁有人及租戶以外的人士提供排練場地。 一些精甩尾的代理為求促成交易，只會將問題輕描淡寫，甚至封嘴不提。 租戶為自保，最好自行查冊，了解單位是否被「釘契」，有地政總署或屋宇署發出的清拆令，意味單位有僭建或非法改建的問題。 地政總署於二○一五年二月就短期豁免書數目曾作過一次性的統計，當時適用於工廈單位而仍然有效的短期豁免書約有1 000宗。 上述四宗個案的前業權人都已根據上述條例的第8條向行政長官提出呈請，就轉歸的物業給予寬免。 工廈用途 當中有三宗個案，因前業權人已糾正違契事項及繳付一切相關的費用、開支、罰款及／或滿足其他附加的條款，而獲給予寬免，取回被轉歸政府的物業。 吳議員提問的核心似乎是地政總署對於地契所載「工業用途」一詞的演繹過時，未有與城市規劃制度下「工業用途」的定義看齊。 在逐一回應吳議員的提問之前，我希望先指出，法定城市規劃與土地契約行政是兩套不同的制度，讓我解釋兩者有何不同之處。 由於工廈從最初已是按高風險場所設計，消防條例的要求亦較其他樓宇高，因此法律禁止了不當使用的情況。
分區地政處會視乎收到有關政府部門的意見，以地主身分考慮有關申請。 如獲批准，申請人須繳付豁免限制費用／補地價費用和行政費，並接受批出的其他條款。 同時，早年發展局曾局部容許合資格的工廈改建成為住宅、辦公室等。 這項政策大大活化了舊區很多舊式工廈，以及提供了不少單位讓年輕人居住和發展業務。 筆者身邊不少朋友從事創作，音樂和設計等，他們都愛租用工廈作為辦公室，租金比商廈廉宜，地理位置也佳。 從新聞報道也看到，其實現時香港有不少工廈劏房，一些單身人士、中產或是自由工作者都選擇了在工廈生活。 政府與其打擊、檢查和驅趕住戶，都不如盡快訂出新的政策，讓工廈業主可以向政府提出申請，改變土地用途，或是加建防火設施，一步步申請局部轉變部分樓層用途，以解決當前房屋需求。 工廈用途 政府宣布活化工業大廈的新措施後，迅即有工廈被包裝成起居生活用的物業推出市場，消費者可能會誤以為該等工廈可作住宅用途。 本文提供政府活化工廈措施的內容，幫助消費者正確認識有關的措施而不致受到誤導，及提醒業主將工廈改裝作住宅用途須符合的要求，包括規劃、地政、屋宇及消防各方面的規例。 另一方面，土地契約則是政府（由地政總署作為地政監督）就個別土地與土地承租人所訂立的私人合約（以下簡稱「地契」），契約條款因應個別私人地段而訂定，亦反映地契訂立當時的情況。
最穩陣的做法，還是自己或搵律師幫手翻查屋宇署圖則，比對單位間隔是否與入了則的平面圖有分別。 香港住宅樓價年年蟬聯全球最貴，不少港人為求一處棲身之地，只好鋌而走險，違例租住工廈，令到工廈劏房的非法問題日益嚴重。 疫情下，香港經濟受到衝擊，有部份行業嘅員工收入大減，甚至被迫放無薪假期。 爲要彌補收入損失，所以好多人都開設網上貿易平台公司，進行網上貿易生意。 工廈用途 過去數年，除住宅外，要數配備玻璃幕牆的新型工廈的交投最活躍，銷售具保證，在資金缺乏出路下，此趨勢將會持續。 2008年著作《地產經紀生存筆記》曾登上泛華發行書榜第一位及商務暢銷書榜，至今總銷量逾1萬冊。 過往曾接受商業電台及DBC數碼財經台訪問，現為工廈及物流倉租售代理。
工廈用途: 香港寫字樓及工廈出租
例如大型貨車泊位、載貨電梯數量比較少，甚至不一定有貨物起卸台，樓面負重量一般只有150磅。 另外，針對近年有新落成工廈採用高樓底設計，以及設有會所、泳池等設施，令業主有機會自行加設閣樓增加居住的可能性，署方亦在通函中表示，申請者要有足夠理據，才能於工廈加入一些不常見於工廈的設施，否則不能接納申請為工廈發展項目。 規劃署剛發表《2014年全港工業用地分區研究報告》指出，現有工廈樓面未能滿足物流業及貨倉發展的需求，故建議提高現有工業用地的地積比率；及叫停某些工業用地改為住宅用途的建議，以增加供應。 24小時管理等服務，適合設計、藝術文化、廣告公司等，加上銀碼細，容易吸引初創企業，入手自用或收租都適合。 工廈用途 近60年樓齡的汝州西街永康工廠大廈在2013年市建局啟動項目時，呈老化失修（左），經過維修及由市建局改造後，現已是一幢具多元化用途的現代化樓宇（右）。 哪購入單位後再轉手，會如住宅樓宇般，受到各項印花稅政策所影響嗎？ 這個大家可放心，原因是工廈屬於非住宅物業，故只受非住宅物業的累進式從價印花稅（AVD）所規範，最高為8.5%（見下表），而不受目前住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）所限制。
工廈絕不可作住宅用途，可是香港土地問題嚴重，有港人為了尋覓一處客所之所，以親民的租金租用合理的生活空間，情願以身試法，偷雞租工廈 studio 作為居所，令工廈違規劏房有價有市。 不少舊式工廈日久失修，欠缺妥善的基本防火及逃生設備，如無動灑水系統、緊急照明系統、霧感應器、滅火桶等。 工業大廈業務雜亂無章，舊式工廈管理寬鬆，租戶必須重視消防安全。 經過活化重建的新型工廈，外觀似足商廈，有接待大堂、智能拍卡系統、穿梭巴士等酒店式管理。 想租工廈作零售、賣小手作、開繪畫班等用途的話，單位大廈新淨企理，能吸引客戶前來光顧。 就算發展商保留寫字樓作出租用途，也要面對非核心商業區難吸引大型企業承租的問題，缺少這批承租能力高、動輒租用數萬呎樓面的大型租戶，寫字樓呎租不會與新型工廈有大分別，呎租最多只達20至30元。 另一方面，政府早年的「萬九公屋」計劃至今仍建成無期，超過110多幢工廈所佔用的土地，卻每分每秒在浪費土地資源。 因此把工廈改為居住等用途，能善用澳門有限的土地資源，增加中、小型住宅單位的供應，改善社區的衛生環境。
有見及此，政府已成功得到某整幢工廈業主同意，將部分工廈樓層改裝，並會以低於市價的水平，租給文化、藝術及創意產業工作者或用作共享空間，期望能回應文化、藝術及創意產業工作者對工作場地的需求。 她在一年前以政務司司長的身分聯絡多名參與活化工廈政策的業主，邀請他們將部分樓層以低於市價租予文化藝術團體或用作共享空間，詳情兩、三個月後公布。 林鄭月娥今日出席行政會議前會見傳媒，指多個部門正跟進事件，保安局短期內會向立法會提交條例草案，要求舊式工廈改善消防安全設施；屋宇署巡查時若發現違規行為，會要求業主糾正。 事實上，隨著經濟轉型，香港多個衛星城市從舊日的工業中心，轉為服務型地區，以商場和辦公室為主。 觀塘近月經常被劃為交通擠塞的黑點，正正源於大量的外來人士來到該區上班所致。 試想想，如果觀塘開源道一帶的工廈能夠被釋放作為住宅，自然有幾千至幾萬人能夠進駐，並以步行作為上班方式。 現時預算赤字升至近三千億元，如果疫情反覆，預料可能嚴重影響未來的財政儲備。 在這個情況下，明日大嶼方案可能會受到影響，筆者認為，在開源節流上，開源在未來幾年非常重要，而發展商手頭上的農地可以作為開發公私營房屋，政府從而獲得可觀的補地價收入，用作推出防疫基金，救助各行各業。 為了進一步推動重建1987年前落成的工廈，政府推出了以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃。 該先導計劃於2021年3月15日至2023年3月14日期間推行，為期兩年。
如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。 因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。 地政總署於執行契約條款行動時並不會針對任何行業，因此並沒有就不同行業作出分類統計。 另外，吳議員所指的「創新科技業」涵蓋相當廣闊，亦沒有一個確切的定義，地政總署難以此進行統計。 按地政總署經驗，上述工業大廈違契個案一般涉及辦公室、商店、學習中心、娛樂及康樂場所、食肆及宗教聚會場所等等。 工廈用途 現時最受投資者注意的工廈市場為葵涌、柴灣及筲箕灣，積極物色佔地1萬至2萬平方呎的物業重建。 設計及發展項目 為舊有辦公空間注入生氣，或創造全新環境，協助員工茁壯成長。 投資地產 發掘世界各地的投資機遇及資金來源 以科技轉型 讓您的業務突破固有框架。 而且，商業活動帶動工廈租金上升，藝術團體想以較廉價的租金進駐工廈會更見困難。
除製造工序外，這類大廈也適宜用作附屬貯存處、附屬辦公室、附屬陳列室、技術支援服務，以及資訊科技與電訊業等用途。 個別工廈的復修和活化，並非市建局的核心業務，我們須將資源集中處理舊區的整體規劃和重建，改善香港的住屋水平及已建設環境。 因此，我認為要推廣改造重設工廈這新模式，令活化工廈在市場進一步普及，而關鍵之道，除了協助業主克服規劃和工程執行層面的難題外，亦要關注業主面對成本效益的挑戰。 政府自推出活化工廈政策以來，已有不少舊式工廈，在單一業主持有所有業權的情況下，完成整幢改造或重建，引進更多不同產業的企業和初創公司進駐，為老舊工業區注入新經濟活力，帶來活化更新的效果。 團隊更額外在樓宇管理工作方面，為這個活化工廈項目引進「預防性維修」措施，包括加裝遙距監測裝置，協助管理人員在管理室監測各項屋宇裝備的運作狀況，應對突發性故障。 工廈用途 各項新更換設施的維修保養資料亦將經過數碼化重新整合，編制為一套數碼樓宇保養手冊，為管理人員因應設施的狀況制定未來保養計劃以提升工作效率。 地舖 一般指樓宇的地下，指在住宅或工業大廈等，地舖若在准許用途上顯示食肆或商店服務，代表該店能開食肆，一般能申請普通食肆牌照、小食店牌照等都不成問題。 不過，若工廈個別單位業主，希望把單位用作這項許可以外的非工業用途，應該按沿用機制，向地政總署申請短期豁免書，並於獲批後支付豁免書費用。 發展局今日（二月一日）宣布由即日起落實放寬工業大廈（工廈）地契豁免書申請的安排，以利便多個界別將現有工廈個別單位用作非工業用途。 （二）在過去五年（即二○一一至二○一五年），共有四個工廈單位因違反地契用途，被地政總署援引《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章）將有關物業收回轉歸政府。
直至今年仍有兒童室內遊樂場，因工廈內的消防系統問題，而被勒令暫時停業，禁止對外開放。 根據第11/99/M號法令，工業樓宇是指由大多數作工業用途的單位所組成之樓宇。 而第6/99/M號法律指出，工業用途包括從事工業場所及工業單位的活動，以及倉庫用途。 澳門政府藉著配額、關稅等方面的優惠，勞動力工資低廉等優勢，吸引了大量商人來澳門投資，工業大廈如雨後春筍般興建起來。 能在工廈有所斬獲的投資者，絕大多數就是八十年代已靠工廠生產起家的用戶，亦即俗稱的「廠佬」。 廠佬的業務很多時跟香港扯不上關係，譬如我認識的一個業主，靠賣聖誕樹起家的，但他的外銷對像並非香港和大陸，而是美加及南美洲。 工廈用途 行政長官林鄭月娥對於葵涌美適工業大廈火警導致三名年輕人逝世感到非常傷心，指要以新思維徹底處理舊式工廈用途問題，消除消防隱患。 商廈的地理位置通常較方便，一般選址鄰近地鐵站或巴士站，客戶相對容易到達該地。 工廈則通常坐落在工業區，部分距離市中心或交通樞紐有少許距離，而且途中需要經過工業街道或區域，甚至需要接駁交通工具才可到達。 因此，如果創業者經營的是對「人」的業務，例如需要客戶親身到公司選購貨品，或親自到場享受服務，較理想的還是選擇商廈或交通相對方便的工廈。
其次，就是按揭成數，按現時政府規定，所有非住宅項目，按揭最高只能做4成，亦即是說，如果有意投資工廈，準投資者必須準備最少成交價6成的資金。 另外，工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平，亦較住宅更嚴格，分別為40%及50％（住宅最高為50％及60％）。 工廈用途 而剩下的屯門開泰和葵涌晉昇工廠大廈用地，由於在在嚴重的噪音、空氣質素和氣味問題，所以暫不適用作房屋發展用途。
如果業務需要長期有員工駐守所租的工業大廈，最好租個連獨立廁所的單位，人有三急時不用老遠走到公廁或商場找廁所，一來一回也要時間。 （一）及（三）就過去五年針對工廈違契用途而採取的執行契約條款行動個案數目的統計，地政總署是自二○一二年才開始備存有關數字，二○一二年是157宗、二○一三年是208宗、二○一四年是209宗，二○一五年是172宗。 不過，縱使市場對寫字樓有龐大的需求，筆者認為把舊工廈重建寫字樓的利潤有限，投資者重建工廈為新型工廈反而更有利可圖，回報更高。 自2014年政府推行的活化工廈措施結束後，社會一直維持討論階段，有議員表示應該進一步推行活化措施。 同時民間上出現經非官方途徑活化的工廈，例如位於關閘馬路的678文創園；也有文創人士離開工廈，搬遷到商業大廈，另闢蹊徑建立了水坑尾文創村。
工廈用途: 活化工廈與租金價格影響
根據過去做法，若業主欲將工廈用作規劃制度下經常准許的非工業用途，其業主或獲授權人士，必須先向地政總署申請短期豁免書，豁免該處的地契限制。 若獲得豁免，業主申請短期地契豁免書時，需繳付行政費，並於獲批後支付豁免書費用。 政府於 2019 年推出活化及善用工廈政策，容許部分工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下，改為作 5 項常見的非工業用途，租來作拍攝 studio 就是其中之一。 呢個情況其實係經常會發生，因爲一般而言，好多人租用一個工廠大廈單位作爲辦公室，往往會忽略大廈地契嘅限制。 而所有物業地段上，都會有一份地契/新批租約以管制其地段上建築物之發展條件，當中包括整幢物業或物業中各單位嘅合法用途。 工廈用途 唔少開設呢類公司嘅人士，為節省營運成本，會租用工廠大廈單位作辦公室之用。 不過要小心，此舉隨時會違反地契上「工業/貨倉」用途限制，地政總署會要求業主馬上還原作合法用途。 此措施較活化工廈過往推出的措施更具吸引力，原因是現址劃為非住宅用途的工廈，可透過措施向城規會申請放寬非住宅用途地積比率，上限為20%。 儘管增加的樓面須要補地價，但可以增加樓面面積20%著實可觀，將吸引更多發展商及投資者收購工廈重建。
另外亦有不少新興用途，例如展廳、研究及設計中心等，數據中心亦由21萬平方米上升至39萬平方米。 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。 工廈用途 房委會指出，將會開展改劃程序，把業安、穗輝和宏昌三幅用地改劃為住宅用途。