現時銀行在批岀按揭時，除了按揭利率，還會為貸款人提供Mortgage Link戶口，也是銀行常見的優惠。 無論居屋按揭、或者村屋按揭，由於樓宇按揭涉及20年或以上的貸款期，因此銀行在審批按揭的時候，為爭取生意也會提供很多不同的優惠，例如現金回贈。 而銀行為了確保有穩定的收入，一般會設有「罰息期」，通常為期兩年，有部分銀行更會長達3年。 定息按揭參與銀行 在罰息期內轉按，需要收取手續費，或者退回現金回贈。 另外如果業主在罰息期內，提早償還貸款金額，銀行同樣會收取手續費，買家在申請按揭時需要注意。 以同一貸款額500萬元的樓按(例如625萬樓價借八成)比較，同是還款期30年，選用浮息2.1厘H按(上文提過的例子)，需要通過壓測，若加借按揭保費，需要月入要求為46365元。
定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。 有留意的朋友，政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。 根據按揭證券公司定息按揭計劃”為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。
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- 而定息按揭計劃則不會因加息情況出現而增加供款，所以可免去壓力測試，如定息期達10年以上的按揭計劃，只要符合供款不超過入息50%便可。
- 另外，若以定息承做按揭，亦會增加入息要求，讓上車客更難上車。
- 由於H按有減息優勢，同時封頂息率暫時與P按息率相若，所以H按優勢仍大於P按。
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由於要通過加息三厘壓力測試，加息三厘後，供款需不多入息六成，故月入最少要求為47,316元。 隨財政司司長公報新年度預算案，按證公司推出定息按揭計劃。 由於金管局表示十年定息期以上的定息按揭，供款穩定，借款人不需通過壓力測試。 此舉會出現一個結果：借款人可借取的樓按總額及供款與入息比例都會增加，對某類置業人士來說，有無比吸引力。 定息按揭參與銀行 （四）及（五）定息按揭貸款試驗計劃自二○二○年五月推出以來，已收到的貸款申請總額逾二億港元。 市場對定息按揭貸款的需求會受不同因素影響，包括產品特性、經濟和物業市場情況、利息走勢等。
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P即最優惠利率（Prime Rate），P按是以最優惠利率為基準的按揭計劃。 由於各家銀行有自己個別的P利率， 利率介乎5.5% – 5%， 所以不能直接以P-X%來比較哪個計劃利率較低。 可直接跳往最新利率一覽比較每間銀行的實際利率作為參考 。 香港銀行提供多款按揭產品，什麼是P按、H按及定息按揭，哪款計劃最化算又最適合自己？ Junto為你比較及剖析3者優劣， 就算你短期內未打算置業，都可以未雨綢繆。 以一個月入4萬元的樓按申請人為例，現時浮息按揭利率約2.5厘，如按揭年期為25年，要通過壓測，可借入的按揭上限是3,908,237元，每月供款為17,533元，實際供款佔入息比率為43.8%。 但調轉角度來說，若物業超出了「新按保」門檻，也就是樓價1,000萬元以上，「定息按揭計劃」就能發揮最大作用。
基於現時已批申請的平均貸款金額為525萬港元，按揭證券公司認為現階段無需調整貸款上限。 如此看來，低息期內選用「定息按揭」無甚著數，但實情卻未必。 因為採用「定息計劃」的其中一個特色就是「免壓測」。 一般人向銀行申請按揭，要通過加息三厘的壓力測試；但申請「定息計劃」不用通過「壓力測試」，會用供款佔入息一半作審批基準。 定息按揭參與銀行 中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，按揭息率高低為大多數業主的主要考慮，而且銀行需為定息計劃承擔利率風險，未必會提供現金回贈或高息戶口等優惠，相信定息計劃使用率不會太高。
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例如以H按封頂息率P減2.75厘為例（P為5.25厘），即2.5厘封頂；按息以H+1.24厘為例，近日1個月拆息0.86厘，H按實際息率只是2.1厘。 假如未來3年不會加息，就算拆息這3年全段期間都高企，封頂後仍比定按著數。 試驗計劃將通過銀行提供，多家銀行，包括中銀香港、創興、大新、工銀亞洲、上商、渣打香港及東亞等都可接受申請。 定息按揭參與銀行 10 HKMC退休3寶指由按證保險公司營運的安老按揭計劃和保單逆按計劃，以及由香港年金有限公司(香港年金公司)承保的香港年金計劃。 按證保險公司及香港年金公司是按揭證券公司的全資附屬機構。
故此，如選定按計劃對於入息「掹掹緊」人士會有優勢。 按證公司今年初月推出定息按揭試驗計劃， 10至20年期的定按息率介乎2.55至2.75厘，目前低息環境令計劃吸引力不大，市場反應未見踴躍，據業內消息只得十數宗申請。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，現時浮息利率為二點五厘，遠低於今次定息計畫中的貸款息率，因此假設未來按揭利率不變，定息計畫反而令置業人士多供利息。
- 近期新造H按較佳條件為H+1.28厘至H+1.3厘（另設鎖息機制）。
- 對普羅準備做按揭業主有沒有着數，今次一一為大家分析。
- 如業主的按揭貸款額為HK$3,000,000，如業主在高息戶口（Mortgage Link）存入HK$1,500,000，就可慳大約一半利息。
- 而計劃在加息週期下具一定吸引力，料未來申請數字將會進一步上升。
- 計劃的另一吸引之處，是特別優惠的提早還款手續費，3 – 10年的定息按揭貸款，提早還款手續費只限首3年。
- 千居帶你認識定息按揭，分析財爺新推計劃的優缺。
即使年金年期 (即10年、15年或20年) 已屆滿，物業業主仍可繼續居住在原有物業至百年歸老。 然而，利息和按揭保費須累計入安老按揭貸款的總結欠。 H按全名係「銀行同業拆息按揭計劃」，即係指銀行與銀行之間拆借資金時收取的利息，通常會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，但同時要留意有少部分銀行用3個月拆息去計。 若每月多萬多元的被動固定收入，的確對退休後的生活提供更穩定及不俗的保障。 定息按揭參與銀行 6間參與推出此計劃的銀行包括：中國銀行、東亞銀行、星展銀行、生銀行、香港上海豐銀行，和中國工商銀行。 按證公司同時宣布定息產品的內容，10年期為2.75厘，15年期為2.85厘，20年期為2.95厘。 在定息供款期滿後，客戶可以選擇再續做定息，或是轉做浮息，若轉做浮息，其利率將為P減2.35厘。
目的是為有意置業人士提供額外的財務選擇，以減低他們面對利率波動的風險，並促進銀行體系的長遠穩定發展。 這計劃可接受一般按揭貸款或由香港按證保險有限公司承保的按揭保險貸款。 按證公司表示，試驗計畫將透過銀行提供，每宗私人住宅貸款上限為一千萬元。 定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按證公司已徵得金管局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率（DSR）要求仍然適用，即DSR不高於五成。
由於銀行要承受期間利率上升的風險，因此一般定息期越長，其利率也越高，而面對組合複雜的定息計劃，也應該小心計算整體利息支出。 定息按揭意思即是在供款期內，息率是劃一不變的，目前並不是市面上主流的按揭計劃選擇，不過每逢面臨加息，或市場預期加息周期即將出現，定息按揭產品便會備受關注。 定息按揭參與銀行 由於定息期內，不用面對加息風險，是以可以「免壓測」，對入息要求較低，對入息僅僅符合要求的置業人士有幫助，或有一定吸引力。
該土地包括位於中國廣東省珠海市香洲區九洲大道與迎賓南路交叉口西北側之地塊，總地盤面積為 38,416.01 平方米，合共總樓面面積為 198,775.90 平方米。 分別設10年定息按揭年期 (定息按揭利率1.99%) ;15年定息按揭年期 (定息按揭利率2.09%) 定息按揭參與銀行 ;20年定息按揭年期 (定息按揭利率2.19%) 。 就目前按證的三種年期的利率2.55%、2.65%及2.75%而言，均稍高於現時的P按及H按封頂位的2.5％。 不過，這是就當下的情況而言，定期按息最短年期為10年，亦即保證了未來10年的利率均為2.55%。
定息按揭參與銀行: 申請「定息按揭計劃」，是否設樓價上限？
因此申請人應管理自己的信貸評級，如準時清還於數。 如申請人有長期拖欠卡數的記錄或每月只還最低還款額（min pay），信貸評級會被降低。 除了按揭利率和現金回贈外，大部份銀行都為按揭貸款人提供高息戶口（Mortgage 定息按揭參與銀行 Link）。 高息戶口為按揭貸款人的活期存款提供與按揭計劃相同的利率，以對沖供樓的息利支出。
浮息息率及香港最優惠利率分別由按證保險公司及按揭證券公司不時釐定。 年的固定年期，或終身每月收取年金，甚或因應個別情況提取一筆過貸款。 而年金金額亦會因應借款人年齡、物業估值、年金年期、所選的按揭計劃而有所出入。 一般情況下，物業估值愈高、借款人年齡愈高或年金年期愈短，都有機會提升每月年金金額。 借款人亦可選擇選用「浮息」或「定息」按揭利率，而一般定息會較浮息按揭計劃提供較高的每月年金或一筆過貸款金額。 如有興趣知道手上物業及在個人條件下能獲得多少年金，可於按證公司官網內的「安老按揭計算機」初步計算一下，最終金額以批核結果為準。 值得留意的是，透過定息按揭試驗計劃申請的按揭貸款，必須於今年12月31日前提取。
定息期內不能輕易轉按，否則會被罰息，有欠靈活。 準買家在買樓前，抑或準備租樓，往往會先參考市場數據來制定入市時機，當中有一個數據，是一個搵平盤的參考指標，不妨多留意。 隨着美國聯儲局啟動加息步伐，踏入4月定息利率也隨之調升。 三年罰息期：首年3％，次年2％，最後一年 1％。 而銀行的H按一般罰息期為2年，罰息率一般為首年2％，次年1％。 P按還有分p (細P) 和 P (大P)，前者由滙豐、恒生、中銀使用，利率為5厘，而為其他銀行用後者，利率為5.25厘。
由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 在環球經濟不明朗下，選用定息按揭，對有需要置業人士，始終是一件好事，尤其未來或進入加息周期，加上不少二手屋苑有更大議價空間，即上千居尋找各區樓盤。 【置業良機】捕捉疫市買樓四大攻略 疫情影響下不少員工不得不放無薪假，亦會影響銀行審批按揭結果。 如果員工每月放四日無薪假，對其按揭影響一般較微，最多只在入息打折扣，但如果要放整… 定息按揭計劃下，市民可選擇十年、十五年及二十年的還款期，按息則相應為2.75、2.85及2.95厘，每宗貸款金額上限為1,000萬元。 定息期完結後，供款人可選擇繼續採用定息計劃，或者轉為浮息按揭計劃續期。
例如，現金回贈的多寡、是否與近年流行的存款掛勾戶口兼容等。 雖然定息計劃按息比現時市場浮息計劃為高，但可去除供款人對未來利率大幅上調的風險。 在無需計算壓力測試的優勢下，最高可批出貸款金額也比浮息計劃為高，相信對市場會有一定的吸引力。 是個計劃的特色除定息期間利率不變外，於批核時亦無需通過加息壓力測試，故利率雖然較現時市場浮息按揭計劃的 定息按揭參與銀行 2.5% 為高，唯卻可以批出一個較大的貸款金額。 試驗計劃將通過銀行提供，每宗私人住宅貸款上限為 1,000 萬港元。 定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息(見註)續期。 計劃下每宗私人住宅按揭貸款的上限，是按業務和風險管理需要釐定。
問題是在未推出新按保政策前，買家在轉按時，銀行會重新評估物業價值，必須達至尚餘貸款金額的五至六成才可獲批轉按，故升市時會較容易轉按，但跌市時則困難重重。 新按保政策推出後，由於最高可做到八成按揭，故只要物業估價輕度升幅已可達轉按門檻。 但當然值得注意一點，由於申請轉按的買家，按揭證券公司不會視之為「首置客」，因此最高只能夠承造80%按揭，也不能透過繳交額外保費以免卻「壓力測試」。 值得留意，相較市場上銀行普遍提供的實際按息2.5厘，定息計劃利率高出0.25至0.45厘。 定息按揭參與銀行 以每100萬元貸款額及還款期十年計算，按息2.75厘的每月還款額為9,541元，相較市場上2.5厘按揭的還款額，每月多供114元或1.2%，全期利息開支則增加1.36萬元。 定息計劃除了消除了貸款人未來加息風險外，另一吸引地方是免壓力測試以及DSR（每月供款與入息比率）用較低的利率計算。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則表示，由於選用定息按揭毋須再擔心加息周期下供款有機會上升的風險，因此剔除壓力測試要求屬合理，亦相信不會增加市場上的借貸風險。
隨著美國聯儲局啟動加息步伐，踏入4月定息利率也隨之調升。 其中10年期的定息利率由3月的2.1%增加至2.2%，15年的定息利率由2.25%增加至2.35%，20年的定息按揭利率由2.4%增加至2.5%。 基本按揭保費 – 為指定物業價值的1.96%，分別於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。 如物業為未補地價資助出售房屋，除了符合上述持有物業的年期外，借款人必須獲得有關當局的同意。 定息按揭參與銀行 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 定息按揭產品一般不是全期定息，可能是首年、三年、五年或八年定息，期內利率不變，定息期後，則變回浮息按揭。 壞處就是因為息率是固定，如果未來再減息的話，就不能享受低息期的成果，以及計劃總貸款額10億元，不知道會否上調。
如對比現時主要銀行的最優惠利率，實際利率約為2.5%；如果是H按，現時市面上普通水平為H+1.4%至+1.6%左右，以目前（8月30日）的一個月HIBOR為0.36計算，實際利率亦不到2%。 現時香港銀行奉行的兩種按揭制度，包括以HIBOR為準的H按，與以最優惠利率 Prime rate 為準的P按，皆屬於「浮息按揭」，即利率會因情況變動。 特別是H按，市面上的H按計劃絕大多數依據的「一個月HIBOR」水平其實每天都會變動，隨時會急增或突破「封頂位」。
為免不必要的費用和支出，有興趣申請安老按揭貸款的人士，在採取行動前(例如更改物業業權)，應先向參與安老按揭計劃的貸款機構或轉介機構(參與機構)查詢。 如有差額，將根據與貸款機構的保險安排，由按證保險公司承擔。 定息按揭參與銀行 在安老按揭貸款下，借款人可選擇於固定或終身的年金年期內，每月收取定額年金。 除非安老按揭貸款在特定情況下被終止，否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。
定息按揭試驗計劃是一項《2020年至2021年度香港政府財政預算案》中宣佈的措施，旨在減低置業人士的利率風險。 一般審批按揭貸款時，都要計算供款與入息比率，假如自住用的住宅物業，現息下的供款與入息比率不可超過50%，而當按息加3%壓測下，供款與入息比率不可高於60%。 而定息按揭計劃則不會因加息情況出現而增加供款，所以可免去壓力測試，如定息期達10年以上的按揭計劃，只要符合供款不超過入息50%便可。 定息按揭參與銀行 對比一下浮息按揭，就要進行壓測，即同一樣的每月入息下，前者可取的貸款可能會比浮息按揭多，減少上車壓力。 所謂定息樓按，是相對於浮息樓按而言的一種產品。 傳統來說，銀行大多數會根據最優惠利率（P），或同業拆息（H ），去訂定每月的供款利率。
定息按揭能鎖合約期內的息率，10年、15年及20年期息率分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。 若與P按或H按比較，看似沒有吸引力，但此計劃除可鎖定合約期內的加息風險外，還適合部分人士選用，包括已選用呼吸Plan或月入不足的業主。 對於有多於一層物業的買家，或以擔保人身份購入新物業，該物業也可選用定息及新按保計劃。 只不過在計算負擔能力上，就需要將兩層樓的供款對照收入來衝量。 以前借取新按保的買家，供款佔入息不得多於35%，而在加息三厘下不能夠超入息的45%；但「定息計劃」下，卻不用理會壓力測試的一環，而只計算供款佔入息不多於35%便可以。 很多人會問，如果樓價1,000萬元以下，本身也符合新按揭保險門檻。 若果本身是「首置客」，則在未能通過「壓力測試」可在繳交額外保費下，而不需要通過「壓力測試」，而只採用「供款佔入息一半」作為審批準則，因此，意義上可能跟「定息按揭計劃」有所重叠。
不過定息按揭也是類似打賭將來息口般，如果期內沒有大規模加息，就會蝕息。 當定息期完了，供款人最後都是選用H按或P按，分別未必太大。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 定息按揭參與銀行 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 由於提供定息按揭計劃的是按證公司，因此不論新造按揭或是轉按，也不會像銀行般，慣例提供一定程度的按揭回贈。
而以定息承做按揭雖可讓有按揭在身的首次置人士免「加3厘」的壓力測試，但每月還款和入息比率需要低過50%。 根據「按揭證券公司」資料，「定息按揭」共有三種選擇，你可選擇「10年期」、「15年期」以及「20年期」定息安排。 選擇定息年期愈長，你要支付的息口愈高，分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘。 當定息期完結後，可以有兩個選擇，申請人可以繼續選用定息、或轉至浮息按揭，而整筆貸款額上限為1,000萬元。 定息按揭參與銀行 當全球都要用量化寬鬆來救市，息口持續低企之下，究竟「定息按揭試驗計劃」是否無可取之處? 但實情計劃對一類買家來說卻很重要，想乘坐「定息按揭計劃」的尾班車，就要留意今集內容。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，於沒有壓測的前提下，由於定息利率較目前浮息利率高，假設還款期及貸款額相同，定息計劃每月供款將較敍做浮息計劃高，變相提高申請按揭時的最低入息要求。