8個項目將在不同時間批出合作發展合約予發展商，但各個項目之間將透過「總體設計要求」所訂立的標準，繼續發揮協同效應。 是次重建區域鄰近港人首置盤「煥然懿居」，惟黃知文說，「呢個項目現時係規劃階段，暫時無計劃做一啲資助房屋或者首置」，市建局會先集中現時春田街煥然懿居二期及大坑西邨重建的首置盤。 土瓜灣重建項目採用「規劃主導」新模式，雖然該項目以小區形式發展，卻看重「總體設計要求」，每個小區需要與毗鄰的重建項目產生協同效應，提升小區間的連接性和步行環境，並會加入智能系統，讓整個土瓜灣區規劃更一體化，及可持續發展。 土瓜灣發展 因此，在大財團眼中，土瓜灣重建是多項目環扣的「大餅」，可口吸引。 在上月底截標的土瓜灣重建項目中，地盤面積約4.9萬平方呎，總樓面達44.2萬平方呎，料可提供約750個住宅單位，及7.4萬平方呎商業樓面，價格水平或與9月同區的首批項目相約，項目估值約53億元，樓面地價每呎約1.2萬元。
土瓜灣道/榮光街發展計劃鄰近尚有7個市建局重建項目，市建局表示會重新規劃項目，打通道路，增加社區連接性。 DownTown 38是由新鴻基地產及市區重建局合作發展，位於九龍馬頭角北帝街38號，已於2019年12月入伙。 住客會所設於3樓，提供共享空間、戶外燒烤區、室外遊樂場及24小時健身室等多項設施，另設有有蓋花園及綠化空間。 其後政府批出的「馬頭角分區計劃大綱圖」，將大量工業用地劃為住宅用地，亦有4幅用地劃成「綜合發展區」。 然而時至今日，該區仍未有大規模發展項目，由市建局進行的8個重建項目，主要以重建舊樓為主，亦全未完成。 土瓜灣發展 其後政府批出的「馬頭角分區計劃大綱圖」，將大量工業用地劃為住宅用地，亦有四幅用地劃成「綜合發展區」。 然而時至今日，該區仍未有大規模發展項目，由市建局進行的八個重建項目，主要以重建舊樓為主，亦全未完成。 「只希望沙中線的那個站，可以起得更慢，再貴的租我已不能負擔」，由本地樂隊My Little Airport寫的《土瓜灣情歌》或許寫出土瓜灣住戶及商戶的心聲。
市建局人員在區內進行凍結人口調查，地盤總面積近6600平方米，範圍包括馬頭圍道、土瓜灣道部分單數門號、玉成街、部分的鴻福街及啟明街，受影響業權約560個，包括約830個住宅單位及90個地舖。 華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓認為，6份標書包括嘉華、長實、恒地、信置，另華懋及會德豐合資。 雖然項目面積較大，但亦屬市區靚地，但反應稍遜預期，主要因為項目的商場要由中標者持有至少10年，不能出售，令部分發展商卻步。 土瓜灣發展 另今期地盤向馬頭圍道的臨街面極小，要靠其餘市建局「小區發展」的商場營運成功才能帶旺本項目的商業部分，位置上較被動。 市區重建局早前邀請發展商及財團，入標競投合作發展土瓜灣庇利街/榮光街發展項目，今天（23日）截止，共接獲6份標書。
土瓜灣發展: 香港區
十三屆全國政協第62次雙周協商座談會在北京召開，11位政協委員和特邀代表在會上發言，90多位委員在全國政協委員履職平台上發表意見。 報道指各委員建議，要把提升港澳管治團隊政治水平和管治能力擺在突出位置，以憲法、基本法教育和國情教育為抓手，以維護國家和港澳整體利益為依歸；亦要注重團結凝聚專業界別人士，拓展愛國愛港愛澳力量陣營。 要加強愛國愛港愛澳後備力量建設，廣泛吸納青年參政議政，注重不同崗位和基層一線實踐鍛鍊，支持港澳青年到內地發展。 這是市建局第三個推出的「小區規劃」項目，發展藍本、總體設計要求須與毗鄰項目產生協同效應。 中標財團亦須按發展協議中列明的標準及品質、可持續發展及智能系統要求興建新項目。 2013至17年間展開收購，總面積約5.8萬平方呎，預計合併發展總樓面上限約52萬平方呎。 土瓜灣發展 正因項目環環相扣，當某財團成功投得一項工程後，乘著熟悉工程標準之利，將有更大勝算投得後續項目。 事實上，現在地皮投標側重設計規劃甚於標價，早前恒基地產能投得中環地王，全因以「橋」為項目設計概念贏得評審歡心。 土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街「四合一」重建項目昨日截標，是次至少有4間發展商獨資入標，包括恒基、新地、嘉華、以及會德豐地產，另華懋亦有入標；而信和則聯同嘉里建設及招商局置地合作，遞交有關項目標書。 （星島日報報道）市建局第三個以「小區模式」發展的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街四個重建項目、合併成一個項目發展，昨日中午截標，共收7份標書，包括恒基、新地、信和、嘉華、會德豐地產、華懋、及1間不知名財團入標。
2021年9月，楊永杰在建制派重奪九龍城區議會主導權後，獲推舉為主席。 同年12月，楊氏勝出本區所在的九龍中立法會地區直選議席，2022年就任後，成為當屆唯一同時擔任區議會主席的立法會議員，該記錄一直維持至同年4月。 就市建局與居民的協商過程，蔡冠龍認為現時賠償金額過低，難有足夠誘因令居民妥協，建議政府考慮先前重建寶翠園的「樓換樓計劃」。 這樣才能使寶貴的土地價值資源得最大利用，平衡合作社居民與社會大眾的利益。 當年梁伯的租約列明，他需要在20年間每月還約160元，合計約四萬元的貸款額，以及每年繳交約7元的地段授予條件租金。 土瓜灣發展 地契訂明，合作社為土地的承租人，樓宇的業權由所有社員共同擁有，而社員償還全部貸款後，便可擁有終身居住權。 當時有關獲得業權及解除單位轉讓權的條例還未訂立，單位亦不得轉讓。 即便要自行建屋又無法以個人名義獲得業權，此計劃仍吸引他們來當「開荒牛」，為的就是那難得的安樂窩。 五十年代初，在伊利沙伯醫院當文員的梁伯得知港英政府推出「公務員建屋合作社計劃」。
受屋宇署的「強制驗樓計劃」規定，樓齡達30年以上的公務員合作社必須定時進行樓宇維修。 梁伯所屬的安寧苑3年前便進行了一次整體維修，包括翻新大廈石屎外牆、髹漆外牆、更換爆裂水管及維修地渠等，每戶支付近20萬，全棟樓宇一共支付了120萬以完成全面翻新工程。 支付巨額維修不久便傳出樓宇將被市建局收購的噩耗：「所以我反對（收購），個個（合作社）都舊，但也不是殘破不全」，梁伯道。 1956年，「西環高級公務員宿舍」（寶翠園）落成，為首個合作社計劃的試點。 在八十年代的高峰期，全港共有238個合作社，單位數目多達5000個。 土瓜灣發展 那是至今為止規模最大的公務員合作社，佔地38萬平方呎，共提供600個單位。 60年代初，在伊利沙伯醫院工作的梁匡志站在政府批出的土瓜灣靠背壟道地段，眼見身後只有一座人稱「紅燈山」的石山，附近盡是荒蕪，沒有一條像樣的路。 50多年後， 這片荒蕪地帶已被公務員合作社發展成完整的社區，現已86歲的梁伯功不可沒：他興建了自己的樓宇，出資開發了附近路段。 恒基集團主席李家誠表示，今次合資發展項目不單讓本港三大具領導地位的地產發展商建立長期戰略合作關係，結合彼此的優勢，更是業界對項目前景投下信心的一票。
土瓜灣發展: 香港仔姐弟戀爆煲 男出拳女出刀俱傷齊被捕
大廈3樓設有住客會所，包括戶外泳池、健身室、燒烤庭園及多用途活動空間等多項設施；另有園林式空中花園連兒童遊樂場。 梁伯所居住的安寧苑合作社已經解散，多個單位已轉讓，現在該棟合作社連他在內，只剩下五名初代居民，自去年起亦面臨被政府收購的窘境。 市建局2020年按2018及2019年《施政報告》要求，選址「馬頭圍盛德街/馬頭涌道發展項目」（CBS1）以及「土瓜灣靠背壟道/浙江街發展項目」（CBS2）為首兩個高密度發展重建試點，計劃將住宅單位由現時約460個住宅單位增至2500個。 CBS1項目居民反應正面，市建局按1.98萬元的呎價收購單位，居民現正遷出；CBS2在兩次城規會諮詢所收集的1,200份意見中，有七成半人反對。
據該局資料，項目於2016年6月展開，地盤面積約4.93萬方呎，預計可提供約44.38萬方呎樓面面積，料可建約750個單位。 中標財團須按發展協議中列明有關九龍城土瓜灣小區發展的「總體設計要求」，作為興建新發展項目的藍本，與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應，以達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化。 市建局建議重整有關道路，包括改善地面行人空間，當中包括鴻福街不再行車，會改為行人路面以有更多地面空間，成為「社區聚腳點」；亦會加建天橋橫跨土瓜灣道，連接未來屯馬線土瓜灣站。 瑧尚位於馬頭角九龍城道68號，是鄰近屯馬綫土瓜灣站的新樓盤，由新世界發展及市區重建局合作發展，於2021年4月開始收樓。 瑧尚是單幢式住宅項目，樓高29層，提供294伙住宅單位，實用面積介乎283至386平方呎，涵蓋一及兩房，全部單位均採用開放式廚房設計，室內空間感開揚。 土瓜灣發展 據了解，項目未來住宅賣樓收益達102億元以上，發展商須向市建局分紅，達標後首2億元分紅20%，其後按比例遞增至最高50%。 另政府將支付約2,130萬元予中標財團，以興建長者鄰舍中心及社區中心兩項社區設施，淨作業樓面合共約4,345方呎。 服務宋皇臺選區的九龍城區議會議員楊振宇亦指，留意到區內開始有咖啡店等進駐，但附近宋皇臺附近重建項目亦少，暫時亦未見十三街有重建計劃。 九龍城區議會關注重建工作小組主席馬希鵬表示，九龍城、土瓜灣一帶現時有約9個市建局的重建項目，亦聽到有發展商在馬頭圍道、炮仗街、永耀街及北帝街等一帶有收購動作，預計屯馬線通車後會「大變天」。
- 除市建局的重建項目，有區議員亦表示，留意到有發展商逐漸於土瓜灣「插旗」嘗試收購。
- 華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓認為，6份標書包括嘉華、長實、恒地、信置，另華懋及會德豐合資。
- 恒基於日前引入希慎及帝國集團共同發展該項目，由希慎及帝國各佔25%股權，恒基佔50%。
- 市建局董事會設立的招標遴選小組將評審各標書，並會就批出項目發展協議，向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。
- 服務宋皇臺選區的九龍城區議會議員楊振宇亦指，留意到區內開始有咖啡店等進駐，但附近宋皇臺附近重建項目亦少，暫時亦未見十三街有重建計劃。
居於「五街」（馬頭角道、興賢街、忠信街等五條街道）二十多年的鄧先生亦表示，現時的重建項目規模細，「全部（新樓）都係一支支牙籤咁」，未能改善區內的交通問題，亦不能滿足居民所需。 店舖營業多年，認識不少熟客，「麥當勞開生日會嘅小朋友，到而家結婚都仲幫襯我」，暫時業主雖沒有明言會在通車後加租，或要收回舖位重建，但他亦預計租金會上升「睇佢（業主）體唔體諒，但冇理由（有人出價）10萬蚊唔租，租果萬幾蚊」。 文師傅指，近年土瓜灣新建私樓單位「細細哋都過千萬」，社區大規模重建下「年紀大啲咪去第二度囉，一定㗎啦，社會要進步」。 據市場傳出的招標條款，規定每伙單位面積不可少於300方呎，半數面積須介乎300至480方呎。 而商場首10年由發展商與市建局共同持有，租金收益發展商佔七成，市建局佔三成，之後可以選擇互相把權益出售予對方，或選擇延長共同持有項目5年，到15年之後商場會再公開招標，繼續以七三比分紅。 土瓜灣發展 翻查資料，土瓜灣以至紅磡一帶是恒地積極收購舊樓的地區，屬區內「大地主」，在土瓜灣一帶就發展有啟岸、傲形及迎豐等，未來又有兩個大型重建地盤在手，合共可建樓面約126萬方呎，連同今次項目，3個地盤合共可建樓面超過198萬方呎。 仲量聯行近月曾指，以往土瓜灣區居民倚賴其他陸上交通工具進出，屯馬綫 (土瓜灣站及宋皇臺站) 實為期待已久的鐵路交通服務。 尤其至明年沙中綫全面落成，現有東鐵綫延伸過海至灣仔及金鐘，預期將帶動區內住屋需求，因此土瓜灣住宅樓價將可望進一步上升，甚至跑贏大市。 靠背壟道及浙江街重建項目關注組表示，「原址原大」方案折合賠償每呎約15,000元，批評市建局對外宣稱該方案賠償價達每呎33,640元是失實，目的是要營造居民貪心及局方財政承擔大的假象。
萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明指出，是次地價屬合理水平，規模較大，設計可塑性較高，料未來以中小型單位為主，始終地盤位置較近港鐵站，屬於市區優質位置，預計落成後住宅每呎售價可達二萬二千元以上。 值得留意的是，是次呎價對比今年九月該局批出的同區庇利街/榮光街首個小區發展項目，當時由恒基以八十一億八千九百萬奪得，每方呎樓面地價約一萬一千四百一十四元，可見是次地價短短約三個月升約一成。 土瓜灣鴻福街/銀漢街發展項目上月底截標，當時僅吸引八家財團入標，市建局昨日公布，由嘉里以五十五億八千七百八十萬奪得項目發展權，每方呎樓面地價約一萬二千五百九十一元，符合市場估值預期。
另外，中標財團亦須興建兩項社區設施、包括長者鄰舍中心及社區中心，涉約4345方呎，落成後政府斥資2130萬回購。 黃知文說，重建後會提供41,600平方米住宅面積，即有約900個私人住宅單位，每個約500平方呎；另會提供13,970平方米社區設施和商業樓面，當中有5,540平方米會用作政府機構或社區設施用途，料項目2032年完成。 喜築是由麗新發展及市區重建局合作發展的土瓜灣樓盤項目，位於九龍城馬頭角炮仗街93號及新山道20至32號，已於2018年12月入伙。 土瓜灣發展 喜築樓高28層，合共提供209個住宅單位，單位實用面積為294至1,273平方呎，間隔為開放式至3房。 津匯位於九龍城道6號及8號、浙江街44號，由寶聲集團、其士國際及市區重建局合作發展的土瓜灣樓盤項目，已於2017年5月入伙。 樓高28層，共提供175個單位，單位實用面積為221至1,551平方呎，採開放式至3房設計。
土瓜灣發展: 社區環境
除上述批出的項目外，該局於同區鄰近一帶仍有至少七個相連的發展項目，涉及總樓面約一百五十三萬方呎，料將於不同時間推出，預計土瓜灣的舊樓群將搖身一變成為鐵路沿線全新社區。 項目條款甚辣，據了解，上述項目日後賣樓收益達一百四十八億後需與市建局按比例分紅，即每方呎售價達二萬零六百二十八元以上便要分紅，若達二億五千萬後需分紅兩成，其後按比例增加至最多五成。 至於商場部分，首十年為市建局及中標財團共同持有，租金收益由中標財團和市建局以「七三」比例瓜分，其後可互售予對方或延長共持五年，十五年後公開招標，收以「七三」比例作分紅。 土瓜灣發展 土瓜灣庇利街/榮光街重量級重建項目於上月底截標，當時僅吸引六家財團入標，主要為區內具經驗的大型發展商。 市建局昨日公布，由恒基以八十一億八千九百萬奪得項目發展權，每方呎樓面地價約一萬一千四百一十四元，較市場估值每方呎的下限價一萬三千元，低出約一成。
是次項目位處東九龍核心地段，發展潛力高，集團在區內亦有數個舊樓重建項目，期望可以帶來協同效應，提升整個東九龍區的宜居性，達至可持續發展。 上述項目中間由啟明街分隔兩個相鄰地盤，位處整個小區的中心位置；合併後總地盤面積擴展至共約5.85萬方呎，預計兩個地盤可建總樓面共約52.68萬方呎。 另項目規定，每伙單位面積不可小於300方呎，當中半數單位面積須介乎300至480方呎，料合共提供約890伙。 綜合市場估值，項目每方呎樓面地價約1.14萬至1.35萬，折合總價約60億至71億。 上述重建項目於去年底截收31份意向書，並於今年1月初邀請30家發展商及財團入標競投，即僅有1家財團未獲邀入標競投。 恒基集團發言人指出，項目位處市區核心地段，集團對該區相當熟悉，包括旗下已發展的項目啟岸，以及區內數個舊樓重建項目，該公司對該區的發展潛力很有信心，期待跟市建局合作，為東九龍舊區帶來新氣象，推動可持續發展。 除恒基外，其餘入標發展商包括長實、新地、嘉華，另有信和夥拍嘉里及招商局置地財團，以及會德豐地產與華懋財團。 普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，市區土地供應難求，土瓜灣舊區未來會發展為全新社區，屯馬綫通車後令該區更具潛力，是次推出項目規模適中，位置鄰近上周批出的庇利街大型重建發展，對發展商具吸引力。 【Now新聞台】市建局宣布展開土瓜灣道榮光街重建項目，預計重建後提供900個中小型單位，但暫時無計劃發展為首置單位，預計2032年落成。 市建局今日（5日）宣布啟動土瓜灣道/榮光街發展計劃，將收回53個街號的舊樓，涉830伙家庭，以興建約900個單位，項目需待城規會批准，在18個月至2年後市建局才會出價。