嘉湖山莊複式單位全攻略

發展商為天水圍發展有限公司 （為長江實業的子公司），嘉湖山莊為長江實業歷年來最大型的發展項目。 其單位數目亦多達15,880個，以單位數目而言，為香港住宅之最。 位處本屋苑中心地帶的置富嘉湖（嘉湖山莊第四期發展項目），為區內大型商場 和酒店項目。 為嘉湖山莊的最年輕一期，於1997年2月開售，1998年5月入伙，共有8座住宅大廈，樓高32至38層，合共提供2,264個單位（部份為原裝一手相連單位），不設頂層複式單位。

中原馬斯力表示，嘉湖山莊近日交投減慢，本月暫錄4宗成交，現時屋苑有約350個買賣放盤，業主一般提供約1至2%議價空間，入場費由約500萬元起。 嘉湖山莊各期樓宇圖則幾近相同，全部單位均設有鑽石形廳和對流窗，優點為私隱度較高、景觀開揚、採光和通風效果優良；缺點則是難以擺放傢俬而且單位實用率稍低（約78%）。 本屋苑標準單位間隔分三大類，包括建築面積約820平方呎（實呎約 ）之三房（連套廁）大單位、建築面積約710平方呎（實呎約540）之三房中單位和建築面積約580平方呎（實呎約440）之二房細單位。 每座最低樓層（約最低之10-15層）之A單位細房窗檯採用內縮設計，故此批單位建築面積會比同座高樓層相同單位略小大約六平方呎。 嘉湖山莊複式單位 而無論各座樓宇高低樓層的大、中、小單位，客飯廳、廚廁面積均相約，各類別單位面積大小差異主要源於房間和廁所數量以及走廊長度。 南岸低層F室，實用面積214方呎，成交價345萬元，實用呎價16121元，原業主持貨約6年賬面蝕13萬元。 他稱，嘉湖山莊景湖居7座頂層單位，實用面積1243方呎，複式設計，內置樓梯連天台，買家見單位樓價適用於新按保計劃，首期成本降低，最終跟原業主議價194萬元，落實以1206萬元購入，實用呎價9702元。 天水圍公園為嘉湖山莊整個發展項目的其中一項，由發展商長江實業斥資1億1,000多萬港元，代香港政府興建，公園完工後交還香港政府管理。

事實上，被喻為「上車樂園」的嘉湖山莊一向以500萬至600萬元的成交主導，但屋苑過去一周卻連錄2宗過千萬元頂層複式戶成交。 美聯營業經理麥珞珩稱，嘉湖山莊景湖居7座頂層單位，實用面積1,243方呎，屬屋苑罕有逾千方呎複式戶，4房1套間隔，望開揚內園景，以1206萬元成交，實呎9702元。 據悉新買家欲以高成數按揭入市，即首期可低至246萬元（見表）。

其歌詞中的一句「我的緊緊張張已放鬆，對外網絡已接通」，「昨日真的太閉塞，以為那是我本質，從此我要換一種氣質」，意指美湖居落成前三號幹線（郊野公園段）大欖隧道已落成通車，不用再飽受屯門公路塞車之苦。 其中第一座至第三座較方便因較接近出九龍的巴士站及天晴邨的商場，第四至第八座則較清幽。 另外，美湖居旁的天華路將會貫穿洪水橋北未來的新發展區，撥作高科技發展用途，當發展完成，將改善美湖居附近的交通。 發展商為長江實業，為長江實業歷年來最大型的發展項目，亦是全港和新界西最大型的私人屋苑。 位處本屋苑中心地帶的嘉湖銀座（嘉湖山莊第四期發展項目），為區內主要大型商場和酒店項目。 根據資料顯示，天水圍嘉湖山莊於1997年2月開售，1998年5月入伙，共有8座住宅大廈，樓高32至38層，合共提供2,264個單位（部份為原裝一手相連單位），不設頂層複式單位。 美湖居於嘉湖山莊各期中，裝修用料是最好及最豪華的，外觀金碧輝煌，再加上景觀較佳，因此1997年公開發售時即使建築呎價高達5,000一平方呎仍然極速沽清，二手價格亦較其他期數稍貴。 於1995年開售，1996年2月入伙，共有10座住宅大廈，樓高30至38層，合共提供2,864個單位。 與嘉湖山莊各期一樣，麗湖居設有兩個不同特色的噴泉式水池及大草坪。

嘉湖山莊複式單位: 按揭計算機

中原按揭董事總經理王美鳳指，針對最新按保計劃，銀行提供按揭預先批核服務，提高憂不受保的置業人士入市信心。 嘉湖山莊本月初亦錄得複式單位成交，為景湖居10座頂層複式戶，實用986方呎，成交價1012.8萬元，實用呎價10272元。 嘉湖山莊複式單位 景湖居附近設有輕鐵銀座站及巴士分站（龍園分站及天水圍天主教小學分站），與置富嘉湖商場亦僅一街之隔，搭車購物均相當方便。

• 嘉湖山莊本月初亦錄得複式單位成交，為景湖居10座頂層複式戶，實用986方呎，成交價1012.8萬元，實用呎價10272元。
• 美湖居於嘉湖山莊各期中，裝修用料是最好及最豪華的，外觀金碧輝煌，再加上景觀較佳，因此1997年公開發售時即使建築呎價高達5,000一平方呎仍然極速沽清，二手價格亦較其他期數稍貴。
• 單位的實用面積介乎441至1,462平方呎、建築面積由573至1,750平方呎，間隔涵蓋二至四房，客廳均以鑽石形開則，戶戶配置露台。
• 位於天耀邨以南的西鐵綫（現在稱為屯馬綫）天水圍站則於2003年12月20日啟用。
• 市鎮內最長的道路為天影路，位於新市鎮西面，剛好分隔開廈村及天水圍新市鎮，港鐵巴士K76線是駛經此路的唯一巴士路線。
• 嘉湖山莊住宅單位與車位數量比例約7比1，車位可供自由買賣，現時除樂湖居外其餘期數停車場均不設時租。

但在林太發表「專家食家」五周年餘，現時嘉湖山平均呎價已升至近1.2萬元。 也正因該屋苑代表性大，因此每逢樓市升跌市，也成為市場重大指標之一，當中包括有「嘉湖林太」一句「專家食屎」一句風行至今近五年，街坊智慧勝專家。 其當時的主題曲，歌詞個別段落更成為一代經典，包括「呢度既生活真係意想不到」、「嘉湖山莊，可能係你最理想嘅豪宅」。 也因為1997年樓價高峰期賣樓，熱火潮天，一到金融風暴後淪為負資產，當年長實更以「尊重合約精神」，入禀法院向一班苦主追差價。 晚上約11時半，有居民發現有兩名便衣警員進入屋苑範圍，引起他們不滿。 之後數十名速龍小隊及防暴警員增援，從屋苑多個入口進入住宅大堂，並施放胡椒噴劑及使用警棍毆打居民，消息指至少兩人被打至頭破血流，最少有8名居民中胡椒噴霧。 2016年3月，女子歐陽洲（46歲）及其加拿大籍同居男友呂志詳（52歲）疑因感情問題爭吵，最終二人一同在同居的嘉湖山莊第5座美湖居33樓一單位內被燒至焦炭，被發現時雙雙躺臥地上，男方左手攬著女方肩膊，樣貌難以辨認。

嘉湖山莊複式單位: 天水圍嘉湖山莊業主林太「請專家食屎」 5年多後呎價達1 2萬元

資料顯示，該屋苑舊紀錄為景湖居九座高層A室複式，戶型及面積與是次單位相同，於2018年4月以1,400萬元售出，事隔約3年後，該紀錄終被打破，推高約30萬元或2%。 市場消息透露，天水圍嘉湖山莊一個複式單位，實用面積逾1,400方呎，約半年前曾獲買家以1,250萬元洽購。 嘉湖山莊複式單位 由於單位仍有租約，未能睇樓，原業主願意擴大減幅，終以1,162萬元沽出，呎價近8,300元，屬近期低位。 上月底政府寬按保為樓市「減辣」，相隔不久美國進入加息周期，將息率上調0.25厘。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，下月有七成至八成機會出現小陽春。

市鎮內最長的道路為天影路，位於新市鎮西面，剛好分隔開廈村及天水圍新市鎮，港鐵巴士K76線是駛經此路的唯一巴士路線。 此外，新市鎮內亦設有很多單車徑並連成完善單車徑網絡，可達鎮內大部分地方。 嘉湖山莊複式單位 天水圍新市鎮的輕鐵系統早於1989年11月已經動工，並於1993年初通車，當時的路線只是由青山公路輕鐵路線連接至天瑞，1995年延長至天水圍總站（現在稱為天榮站）。

嘉湖山莊複式單位: 樓盤王

消息指，西環翰林峰1座低層B室，實用面積334方呎，以880萬元售出，實用呎價26347元，原業主2018年以988萬元一手購入，單位4年貶值108萬元，連雜費料蝕逾150萬元。 美聯營業經理麥珞珩表示，寬按保刺激用家入市，逾千萬元物業承接力增強，嘉湖山莊本月已錄兩宗樓價逾千萬元的複式戶成交，是2020年初爆發疫情以來首見。 新地（00016）天水圍「Wetland Seasons Park」3期開售在即，凍結新界西北區購買力，區內交投亦因此大減，業主只能劈價吸客，舉例說，屯門時代廣場成交價跌穿「四球」，而嘉湖山莊複式呎價更不足萬元。 這些路線原先乃長實於1991年向城巴申請開辦，最早在1992年6月8日投入服務，於2006年8月20日由冠忠巴士集團接辦，而其原因鑑於嘉湖大部分居民已轉用區內專營巴士線以及港鐵前往上水、葵涌、荃灣、九龍及港島區。 嘉湖山莊複式單位 景湖居於嘉湖山莊各期中單位數量最多、擁有最大休憩空間，鄰近一帶全無高樓阻礙，座向/景觀選擇多元化。 一般而言，美湖居二手住宅單位的成交價格比其他期數為高，買家普遍會因美湖居金壁輝煌帶來的豪華感覺及更佳景觀而願意高價購入住用。 於1991年10月開售，1992年初入伙，位於天水圍天湖路1號，共有14座住宅大廈，樓高27至35層，合共提供3,472個單位。

由於整個的嘉湖發展項目是建於一大片被填平的漁塘之上，所以發展商決定要盡最大可能去保護最多的環境。 另外，當時發展商認為，如果有一些人，他們願意及準備好離開繁忙喧鬧的香港島及九龍去生活。 嘉湖山莊所有期數樓宇均為三梯八伙設計，全部標準單位均設窗台（非落地玻璃設計）、窗口式冷氣機（隨樓附送珍寶牌冷氣機），不設工人房、花園、露台、工作平台。 本屋苑各期均植有大量綠化空間，每座大樓地面住客入口均採雙座式大堂設計（個別單邊座數除外），樓底挑高，在入伙當年屬於相當新穎而高貴的豪華設計賣點。 雖然各住宅期數地底均設住客停車場，但住宅大樓之電梯並未能直達地庫停車場，住客需從後花園地面樓梯拾級而下（樂湖居停車場位於嘉湖新北江商場地庫，設計與其餘期數有別）。 天水圍公園人工湖（嘉湖山莊翠湖居網頁）翠湖居近半數單位（A、B、G 及 H 室）南望公園景，部分 1 至 5 座的中高層單位，更坐享天水圍公園人工湖景致，此等單位座向景觀均屬屋苑頂級，優勢亦反映於呎價上。 據代理指出，天水圍嘉湖山莊景湖居4座複式單位，為凶宅同層，面積1407方呎，以1162萬連租約易手，呎價約8259元，低市價約一成，買家為相同屋苑換樓客。

樂湖居開售時以1,850至1,900一呎開售，吸引了逾三萬多人登記購買。 嘉湖山莊的整體規劃強調低密度建築以及廣闊空間的和諧配合。 事實上嘉湖山莊內的草地園林所佔的面積十分廣闊，休憩園林、泳池及球場等，已佔整個嘉湖山莊90%的空間，只有10%用作建造住宅大廈，可見密度之低、綠林之大。 嘉湖山莊複式單位 此一特點乃嘉湖山莊由建成以來到現在的最吸引人之處，目前大部份的私人住宅屋苑也無法比擬。

主人房更有個大凹位預留作衣帽間，空間相當之闊落，跟兩房一樣，睡房窗台會影響身價。 當然，呎價低當然有所犧牲，因其位處天水圍遠離市區，故售價亦較相宜。 屋苑的價格分野在於景觀和位置，望中央公園景及米埔景的單位較受歡迎，而最近西鐵天水圍站的一期也最高，其餘期數則靠輕鐵接駁至天水圍站。 單位以白色牆身配上淺色光面地磚，加上一列大窗戶，一室光猛開揚，且極富空間感。 廳區面積寬敞，可輕易布置客飯廳，更可容納多組大件頭家具。 廚房及浴室均保養良好，其中浴室洗手枱下設有一列大櫃，方便置物。

樓市瘋癲，二手樓價節節上揚，連嘉湖山莊都錄得天價成交，複式戶創出有史以來最高價，貴絕天水圍二手市場。 天水圍嘉湖山莊複式單位呎價跌穿萬元，市場消息指出，屋苑景湖居9座複式戶，實用面積1,244方呎，以1,150萬元售出，呎價僅9,244元，較近期標準單位呎價還要低。 嘉湖山莊複式單位 天水圍嘉湖山莊一個4房連天台特色戶，獲首置客斥1,280萬元購入。

而其餘座向單位（俱為500多呎及700多呎中小型單位）普遍面向樓景、后海灣景致，但低層單位有可能被天水圍官立小學阻檔景觀。 由於天頌苑、天瑞邨設於翠湖居的兩旁位置，所以對1、2、6座的景觀影響較大。 而將會即將興建的天水圍醫院，將會有約三整面的綠化空間包圍醫院大樓，而其中一面將會面向翠湖居，所以日後該批座向單位的綠化景觀反而有所增加。 不過單位面向着天水圍的輕鐵及主要道，所以會有較多噪音，特別是位於中高層的單位。 嘉湖山莊各期樓宇圖則幾近相同，全部單位均設有鑽石形客飯廳和對流窗，優點為私隱度較高、景觀開揚、採光和通風效果優良；缺點則是難以擺放傢俬而且單位實用率稍低（約78%）。 嘉湖山莊複式單位 每座最低樓層（約最低之10-15層）之A單位細房窗台採用內縮設計，故此批單位建築面積會比同座高樓層相同單位略小大約六平方呎。 而無論各座樓宇高低樓層的大、中、小單位，客飯廳和廚廁面積均相約，各類別單位面積大小差異主要源於房間和廁所數量以及走廊長度。 7 期景湖居雖然是嘉湖山莊之中伙數最多的一期，但期數本身不設專屬泳池及球場等設施，不過就設有通道，可直接通往屋苑另一住客會所「嘉湖山莊鄉村俱樂部」，算是彌補不足，亦提供了多一款景觀。

嘉湖山莊被翠綠環抱，向北有濕地公園及米埔景，向南有天水圍公園景，加上呎價較其他大型屋苑平，面積適中，設會所，是不少新界區家庭客的置業首選。 嘉湖山莊的標準單位，全部採用鑽石廳設計，廳房都有大窗台，間隔不特別四正，好在當年未流行工作平台等「發水」設計，單位空間尚算實用。 景湖居不靠近西鐵，離天水圍人氣最旺的中心亦有一段距離，勝在 +WOO 嘉湖商場僅一街之隔，靜中帶旺，吸引入境事務處徵用部分單位作員工宿舍。 在嘉湖山莊要靚景，大抵有兩個選擇：一是望向天水圍公園，二是遠眺東北面的濕地公園、米埔和后海灣景。 嘉湖山莊所有期數，都不算非常靠近西鐵天水圍站，通常靠輕鐵循環線或區內巴士接駁，或以居民穿梭巴士代步，車程由幾分鐘到十多分鐘，即使最近西鐵站第一期的樂湖居，和第二期的賞湖居，也要步行至少 嘉湖山莊複式單位 20 分鐘才可抵達。 此訊息已張貼在 天水圍, 新界住宅, 香港住宅項目目錄 及標籤 住宅項目, 分層屋苑, 已入伙, 現樓 by Richitt. 方面，區內除了設有港鐵西鐵線天水圍站及多條輕鐵路線外，於多個屋邨附近亦有巴士總站，提供多條巴士路線，來往港九新界以至深圳邊境多處地方。 屋苑於各期中，除了裝修用料屬最豪華外，景觀亦相對較佳，普遍高層單位可遠眺后海灣及深圳一帶海景。

隨著天水圍北部一帶不斷發展，公屋、居屋和 Wetland Seasons Park 等私人屋苑相繼落成，相信未來向北的景觀會每況愈下，入手嘉湖山莊，揀公園景會較穩陣。 3 期翠湖居，是唯一與天水圍公園連接的期數，於後花園設有通道直達，同時亦鄰近 + WOO 嘉湖商場（前稱「嘉湖銀座」）、天瑞商場和頌富商場。 美聯高級營業經理黎燦強指出，該類單位在屋苑中質素最高，景觀亦多元化，可望米埔、元朗市及中央公園等，全屬開揚景觀，故最受市場歡迎。 方面，大部份中高層單位可享有開揚景觀，除了望區內公園及公屋樓景外，部份向東北高層單位可遠眺香港濕地公園；向西北部份高層單位則可望深圳灣一帶海景。 嘉湖山莊複式單位 方面，項目設有兩個住客會所（「嘉湖鄉村俱樂部」及「嘉湖會所」），提供包括室外游泳池、健身室、桑拿室、網球場、籃球場及兒童遊樂場等設施。 設有小型會所、游泳池、桑拿及蒸氣浴室、兒童遊樂場及兩個網球場。 地面層則設有多間商店及福音堂，是六期中唯一非純住宅用途項目。 疫情持續肆虐，各區也錄劈價成交，就連藍籌屋苑也失守，特別是新界西區，如天水圍嘉湖山莊、東涌映灣園，吸引不少上車客趁機「搵平貨」。