是次研究將《都會計劃》的各項概念轉化為比較具體的地區規劃目標和計劃。 據賣地章程，地皮可建總樓面逾141.54萬方呎，其中商用樓面佔逾34.9萬方呎，而中標者需開發地下商店街，涉及面積必須超過4.3萬方呎，並要提供連接啟德站的出口。 發展商同時亦要興建安老院舍及長者日間護理中心，其淨作業樓面面積，不得少於約2.66萬及約3,900方呎，並須納入總樓面內。 董事會最終在6票贊成，2票反對下，暫停向投標啟德地皮的附屬公司提供財務資助。 他又估計，上述地皮將會興建豪宅，但戶型上可能有所修改，以迎合本地買家需求及購買力，估計以中小型面積單位為主，再配合大單位及特色戶，預計落成後每方呎樓面可賣至少2.6萬元。 啟德發展區未來仍會是供應重鎮，根據政府賣地計劃，下個財政年度的27幅住宅地當中，啟德共佔9幅，預料提供約9000個單位，另外亦有三幅商業及酒店地皮。 房協在2021年2月向城規會申請在啟德第2B區1號地盤發展兩幢住宅大廈，並提供1,790個資助出售房屋單位。 啟德舊機場發展工程，有評論指政府決策長期爭論不休，使得啟德機場舊址長期荒廢，浪費了土地資源。 政府拖延了十多年，到2009年1月14日才公布興建公屋單位及啟德郵輪碼頭，但是區內的主要社區設施要到2021年或以前才能夠建成。 有評論表示興建郵輪碼頭是社會共識，只是政府作風過慢，除了工程進展緩慢，當局率先在該處興建廉價出租公共房屋，而不是將這片極貴重的優質市區土地推出市場拍賣，帶來巨額收入，再將這些賣地收入另外選擇土地建公共房屋，令到更多人受惠，亦可以免公屋居民做開荒牛及忍受工地噪音及環境污染。
現時啟德發展區與周邊只有少數道路連接，但已計劃多個行人、行車道路連接周邊地區。 啟德發展區興建了啟德發展區區域供冷系統，總供冷範圍約173萬平方米，足以滿足40座30層高的商業大廈。 使用啟德發展區區域供冷系統比較傳統氣冷式及水塔水冷式空調系統，最高可以節省35%的耗用電力數量。
當中7幅住宅地合共7.26公頃，料可建6,000伙單位，合共估值約254億元，集中在啟德河的西南面，靠近未來沙中線站。 當中以1F區1號住宅地的價值最高，估值約82.43億元，可建樓面142萬平方呎，每呎樓面地價約5,800元，有機會問鼎「地王」寶座。 不過，其後有關協議要失效，高銀再與另一公司簽更複雜協議，新買家向高銀授出認購期權，期權金為8.5億元，行使價25億元，高銀可於一年內購回物業，變相押地借款約25億元，博一年後贖回地皮，而高銀因新協議總計獲60.67億元資金，較之前70.4億元更少，而地價跌至新低。 高銀於2018年以接近上限價買入該地皮，去年開始高銀傳出陷入財困，於2020年5月簽協議，以70.4億元出售予神秘買家，公司因而虧損25.7億元，由於中間涉及長實高層馬勵志「空降」公司，市場傳出買家身份是長實。 啟德地皮 事實上，港資發展商最近投地出價明顯較中資進取，今次為啟德發展區批出的第13幅住宅用地，亦為每方呎樓面地價最高的一幅。 香港又誕生新地王，九龍啟德第1F區1號地盤商住用地，由新鴻基地產（00016）以高達251.61億元獨資投得，為首度在該區「插旗」，破盡歷年各類型官地的地價紀錄，每方呎樓面地價約17,776元。
啟德地皮: 香港物業交易小知識
【明報專訊】啟德作為香港昔日國際機場所在地，由1925年啟用到1998年關閉，可謂見證香港殖民地時代由小漁村成長為國際金融中心的光輝歲月，至近年依然是香港的重要關鍵詞。 隨着近日高銀金融（0530）決定出售所持的啟德住宅地，啟德已有5幅地皮在賣出後再易手，其中前4幅地皮的上手業主海航更已接近倒下，啟德儼然變成一個英雄塚。 啟德地皮 此外，早前有消息指，佳兆業亦以約38億元售出旗下屯門第48區青山公路─青山灣段住宅地皮。
恆地執董黃浩明則表示，收購價錢合理，因情況與2年前不同，集團看好該區發展。 事實上恆地在這4幅地皮招標時均有入標，但當時4幅地皮均由海航投得。 其中兩幅第2A區地皮已加入新一個財政年度賣地表，總面積約30.4萬平方呎，預期可建逾3100個住宅單位，市場初步估值逾300億元，若最終未能順利改劃，意味將對下年度住宅供應、賣地收入等構成壓力。 啟德地皮
地下購物街的其中一個功能是為行人提供便捷、安全的步行環境，以此為前提下，啟德地下購物街短期內不能達到這效用。 由於啟德用地發展荒廢多時，地政總署以臨時租約型式出租土地至發展方案落實，分別用作草地滾球場和臨時賽車場。 2018年9月，颱風山竹襲港，全港多處塌樹，啟德用地亦曾用作設立臨時木料廢物收集處。 啟德北部以屯馬綫和啟德明渠為軸綫，一條反C形的承啟道-協調道圍繞，並在啟德站車站廣場、啟德明渠（又稱「啟德河」）及「興建中」宋皇臺站及兩旁以魚骨形的坊里街道連接承啟道，部分坊里為步行街設計，不准汽車使用。 由於設計上以鐵路為主導，只有承啟道跨越屯馬綫及啟德明渠，中間被啟德明渠及屯馬綫上方綠化空間阻隔，幾個坊里之間互不相通。 城市規劃委員會於2006年11月10日考慮新修訂《啟德分區計劃大綱草圖》，於同月24日公佈《啟德分區計劃大綱圖》編號（S/K22/1）。 在環境影響評估條例下，環境影響評估報告已經提交，並於2009年3月4日獲得批准。
啟德地皮: 項目景觀、交通、生活配套及社區康體設施
【Now新聞台】會德豐以逾63億元向海航系內公司購入啟德地皮，作價較海航投地時高15%，呎價近15000元。 早前高銀遭德銀牽頭的財團催還錢，該批貸款涉102億元，在本月爆出接管風波，潘蘇通亦急於押股救亡。 高銀上周五公布，終止5月出售啟德地協議，與另一買家Agile World簽新協議，出售啟德4B區4號住宅地，高銀從中套現25億元。 高銀昨日復牌，收報1.06元，跌0.09元或7.83%，成交249萬元。 另外，高銀早前被債權人要求立即償還35億元債務，以及入稟法院要求接管九龍灣高銀國際金融中心，將於周五(31日)開始聆訊。 啟德地皮 高銀表明會全力抗辯，並強調正尋求87億元新融資，加上出售地皮套現，有信心可以還債和持續經營。 內房商以往買得的啟德地皮，都有人認為太過昂貴，但及後內房商能以更高價錢轉售予本港發展商，也許是形勢此一時彼一時。 因為儘管美國在2015年底開始加息，美元卻反覆回落，累積跌幅約10%。 不少人批評香港樓價太高，許多置業人士都感到猶豫，但事後發現地價樓價都是一山還有一山高。 連內房商所持有的多幅啟德地皮都獲得本港發展商承接，除了地皮難求之外，相信現金面對通脹及貶值雙重夾擊而導致購買力大縮水，各方面都也許覺得，珍貴的實物始終比較保值。
- 由於設計上以鐵路為主導，只有承啟道跨越屯馬綫及啟德明渠，中間被啟德明渠及屯馬綫上方綠化空間阻隔，幾個坊里之間互不相通。
- 另外，高銀早前被債權人要求立即償還35億元債務，以及入稟法院要求接管九龍灣高銀國際金融中心，將於周五(31日)開始聆訊。
- 另外，集團亦持有西營盤東邊街1至9號舊樓，可重建樓面逾3.5萬方呎。
- 有關判決對於《啟德發展計劃》的填海計劃具有約束力，故此有關工程必須通過上述3項凌駕性公眾需要的測試，才能夠得以進行。
- 都會公園面積減至24公頃，但是海濱長廊則延長至5.4公里，同時首次建議興建郵輪碼頭，並且提出以鐵路為本、環保連接系統、區域性中央水冷系統等環境保護建議。
- 他預計，最後一幅啟德跑道區住宅地皮可接獲6至8份標書，預計可售102億至106億元，每呎樓面地價15,700至16,400元，較早前預測上升2%。
九巴公司於2012年3月底向政府建議開設電動巴士路線，該路線全長5.1公里，共4個車站，為循環線，連接港鐵彩虹站與啟德發展區，估計整個項目投資額約2至4億港元。 如果獲得當局批准，最快將可以於2013年通車，趕及在啟德郵輪碼頭大樓及首座泊位竣工前啟用，以解決前兩者需要久時才竣工的問題。 啟德地皮 2017年9月，九巴在德朗邨外的承啟道安裝了一組架空充電裝置，為沙田市中心巴士總站後第二組。
啟德發展區提供106萬平方米樓面商業區，不少商業樓面原主要分布於啟德郵輪碼頭外，鄰近新蒲崗的北停機坪地區亦有不少商業元素。 其中以鄰近協調道的「綜合發展區」商業地皮面積達19.1萬平方呎，地積比率為10倍，提供逾190.5萬平方呎樓面，劃分為東西兩面地盤，將會興建1幢包括寫字樓、酒店及零售的綜合商業項目，將會成為地標式的建築。 珒溋（Upper RiverBank），由2座雙子住宅、1座低密度河畔洋房組成，提供667伙1至4房單位，預計2021年11月15日入伙。 啟德城中心位於北停機坪東部，沙中綫啟德站將會座落此區，車站上蓋將會發展為車站廣場，附有咖啡室及餐廳的大型公園，總面積為7公頃。 園景平台將連接前啟德機場跑道北面的都會公園、啟德郵輪碼頭、旅遊中心及跑道公園。 啟德地皮 土木工程拓展署計劃於同年上半年就擬建工程的道路及污水系統刊，預計於2015年完成有關法定程序。 同年10月月底，土木工程拓展署完成上述項目的初步概念設計，有關建築物將會融入多項航空元素，包括運用地面燈光及跑道標記等，以營造滑行道主題；預計於2015年年中動工，於2019年竣工。 該空中園景廊命名為Skygarden 1331，啟德空中花園已在2021年5月21日正式開放。 2013年3月20日，立法會通過有關盡快落實《啟德發展計劃》以配合九龍東發展的無約束力議案。 發展局局長陳茂波表示，發展局正在研究啟德體育園區的採購及融資安排，將會繼續與持份者商量及討論，預計於7年後落成啟用。
政府在2018年公佈將6幅位於安達臣道石礦場及3幅位於啟德的私樓用地撥作公營房屋用途，當中包括啟德第2B區1號地皮，將由香港房屋協會負責發展資助出售房屋。 啟德第2B區1號地盤發展項目 的總樓面面積約101萬平方呎，將建有兩幢住宅大廈，均樓高41層，另設兩層地庫。 在長實援手高銀賣地之後，7月23日晚，李嘉誠旗下的長實集團發佈公告，集團全資附屬公司將把位於四川省成都市的南城都匯項目出售給禹洲集團控股50%的一家境外公司，預計將獲利38.11億港元。 啟德地皮 向神秘買方出售啟德地皮套現之後，高銀日前宣佈，已於本周一（27日）簽訂新協議，向新買家「彥佑有限公司」轉售九龍東啟德第4B區4號住宅地皮。 該幅位於舊跑道區維港海景地皮，上周共接7份標書，其他參與財團還包括新鴻基地產、長實集團、及嘉華國際等。
項目所在地皮位於位於啟德站及宋皇臺站之間，地盤面積約148,546平方米，住宅部分將以地積比率約6.5倍發展。 包括長實在內，主要的投標地產商有新鴻基地產（0016.HK）、信置置業（0083.HK）、嘉華國際（0173.HK）、其士國際（0025.HK）、遠東發展（0035.HK）、爪哇集團（0251.HK）、佳明集團（1271.HK）及莊士中國（0298.HK）等。 長實執行董事吳佳慶表示，元朗的這幅地皮條件得天獨厚，是極罕見靠近元朗市中心的低密度住宅地皮，因此長實集團計劃將有關地皮發展為精品住宅，並全部興建成兩層高的花園洋房，以便捷與和寧靜作為賣點。 他說，由於所持有的資產，除了現金意外以外，還有非流動性資產，包括物業、生意的投資等。
由於發展計劃過於倚賴鐵路，途經的巴士綫不多，而在沙中綫偷工減料醜聞影響下，原定區內地鐵站（今港鐵站）於2019年啟用，最後啟德站隨屯馬綫一期通車而於2020年2月14日啟用，而宋皇臺站更延至2021年6月27日才能啟用。 由於地鐵站（今港鐵站）只在承啟道之間，距離地鐵站較遠的區域只能倚靠接駁交通，其中啟德郵輪碼頭更被批評配套設施不足。 啟德地皮 《明報》報道指， 早在去年7月，已發現持啟德地皮的控股公司迅富委任內房股百仕達（01168）副總監張淑儀為董事，連同佳兆業確認入股，意味啟德地皮或由陳壯榮、佳兆業及百仕達組成的「全中資組合」接手。 遠東發展認為，出售事項將變現該地塊及該發展項目之價值；使出售事項所得收益得以變現及資本可循環投資；及增加流動資金及減少資產負債淨額。
隨後，為了回應公眾期望能原址保存龍津石橋遺跡和享受寶貴的海濱空間，《啟德分區計劃大綱圖》作出了多項城市設計優化修訂，並納入於2012年核准的圖則編號S/K22/4。 因應最新的規劃情況、社會需求及公眾期望，《啟德分區計劃大綱圖》作出了進一步的修訂，並展示在最新於2018年核准的圖則編號S/K22/6上。 事實上，回顧過去3年多，啟德發展區已招標售出6幅私人住宅地，合共最多可建逾4,300伙，其中3幅地由中資投得，包括第1I區3號地由保利置業以樓面呎價6,530元投得，暫為區內最高；另兩幅港人港地（已命名「啟德一號」）亦由中海外投得，反映中資發展商對啟德用地感興趣。 世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平表示，經濟前景未明，樓價處下滑，發展商出價會審慎及變得「揀擇」，但啟德地挾市區優勢、鄰近沙中線站，長遠屬「可造之地」，料政府每季僅推一至兩幅，且沒有斜坡等因素，對該區地價影響不大。
翻查資料，海航集團2016年11月至2017年3月期間，連環以高價投得啟德區四幅住宅用地，購入價介乎逾54億至逾88億元，樓面呎價介乎13,000至13,600元，涉及金額高逾272億元。 消息人士透露，今次該公司是獨資購入地皮，項目已進行地基工程，發展時間較短，亦與該公司早前購入的毗鄰地皮產生協同效應。 會德豐地產主席梁志堅認為，地皮成交價合理，但集團暫時未有發展詳情，亦未定下總投資額、發展伙數及戶型等。 經評估該物業的開發前景、市場競爭情況及相關成本與風險後，該公司認為交易提供良機，得以變現其投資，並以更審慎的方式重新調配資源。 啟德地皮 【Now財經台】政府早年提出改劃啟德5幅商業用地作住宅發展，以增加房屋供應。 地產建設商會提出反對，批評改劃有損啟德作為本港第二個核心商業區的發展藍圖。 項目於今年6月獲屋宇署批出建築圖則，准建4幢22層與兩幢24層高分層住宅大廈，以及兩幢6層及7層低座物業。 消息指，是次成交價已包括項目的地基工程，故相信可於2023年預售樓花。
位於北停機坪的住宅及商業用地（部份）市區重建局樓換樓及資助房屋混合發展項目──煥然壹居，由4座物業組成，提供484伙，實用面積介乎330至670平方呎，間隔介乎開放式至3房，當中半數屬1房單位，於2016年預售樓花。 混合用途區位於南停機坪，區內主要是商業及住宅發展，與九龍灣商業貿易區進一步整合，並且建議設立海旁市集，用以舉行社區活動。 其中啟德消防局於2013年落成，而香港兒童醫院亦於2018年落成啟用。 另外，在九龍灣連接與觀塘繞道平行的東南九龍T2主幹道，直達茶果嶺與將軍澳－藍田隧道連接。 啟德地皮 東南九龍發展修訂計劃的整理可行性研究（於1999年11月展開，於2002年完成）計劃將啟德發展為「環保城」，為回應香港市民對填海工程的意見，填海面積大幅減少至133公頃，總面積縮減至460公頃，容納人口亦縮減至260,000。 都會公園面積減至24公頃，但是海濱長廊則延長至5.4公里，同時首次建議興建郵輪碼頭，並且提出以鐵路為本、環保連接系統、區域性中央水冷系統等環境保護建議。
該計劃秉承以人為本的原則，增強市民和海港的連繫，為大約90 000名居民提供優質生活環境，使九龍城、黃大仙和觀塘等鄰近地區再展活力姿采。 此外，啟德發展計劃實行可持續發展，並建設完善的休憩處和公園網絡，供市民使用。 另一焦點為啟德首推商業地皮，其中1F區2號商業／酒店地，靠近太子道東，若發展成商業項目估計可建樓面達190萬平方呎，市場估值高達95億至123億元。 市區靚地彌足珍貴，過去5年九龍及港島區可供標售的地塊，每年分別僅單位數字，最多一年亦僅10幅。 啟德地皮 隨着東九龍發展漸趨成熟，「曬太陽」近18年的啟德發展區地皮，終於大舉推出應市，成為未來市區土地供應重要來源。 下一財政年度涉12幅啟德用地，包括7幅住宅地、3幅酒店地、1幅商業地及1幅商業／酒店用地，合共13.56公頃。 地皮上周收到5份標書，主要由香港大型發展商競逐，包括獨資入標的長實集團（01113）及恒基地產（00012）。
啟德地皮: 相關成交 資料來源：中原集團
團體認為，新方案在增加房屋供應的同時亦可以保留啟德體育城的規模。 三個團體與政府部門會面及協商後，於2013年1月27日召開聯合記者會，提出善用啟德土地的具體建議，於同年4月月初正式向城市規定委員會遞交申請，按照《人文啟德》方案修訂規劃大綱圖，及於遞交申請後兩周約見發展局局長和立法會議員討論。 最終，「人文啟德」因為副場館的坐向、在大型比賽時所引申的人流管制、景觀及改動影響啟德隧道的柱位等等原因，遭受有關部門反對。 以啟德發展區內已出售的 1F 區 1 號及 2 號發展用地為例，兩幅用地的賣地條款均有列明發展商須為地下購物街提供連接點，並分別須接駁至協調道的地面行人路及啟德河畔休憩用地(請參閱附錄 1)。 有關條款亦要求發展商在地下購物街樓層分別提供不少於 平方米的商業樓面面積。
他稱，是次交易傾談了大半個月，知道市場上有數名潛在買家對該地皮感興趣。 他又表示，地皮需要重新規劃，有機會未能於5年內落成，坦言「工程會比較趕急」，若未能及時完成，估計屆時會被罰款，但集團已考慮此因素。 上述易手的地皮為新九龍內地段6563號，該集團早於2017年3月份以74.405億元買入，相對於出售地皮的實際價格，帳面蝕逾5億元。 以當時購入價計，每方呎樓面地價約13,500元，而是次轉售樓面呎價約12,500元。 啟德地皮 他又謂，11月截標的西九高鐵站上蓋商業項目，發展規模、投資額及投資年期，遠較今次流標地為大及為長，市場氣氛不斷轉差，西九商業地估值勢必下降5%至10%。 政府按既定機制在市場上公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，政府不會出售該土地。