《東網》追縱他的投資步伐，走訪該類單位，細看其投資價值。 住宅市場方面，近年不少地產業人士，常常標榜「供平過租」，只因為租金市場無王管，物業持有者以供樓負擔水平作為加租的最低指標，成功製造一股強迫小市民非要「趕上車」不可的假象。 假如住宅租金市場升幅有規可循，小市民自當量力而為，有能者以自置物業自住為目標無妨；暫無能置業者則不再因為只能租住地方而自覺委屈，反而能夠冷靜等候上車機會。 半契樓買賣 再者，住宅租金回落將會釋放更多租盤供應，長遠計對房與板間房市場自然萎縮將起着正面作用。 如果買入自讓盤後，發現單位的情況不是合約所寫的情況，例如面積不符、有僭建物，買家可以經律師行入稟法院申請「踢契」。 業主自行放盤時，所提供的面積可能只是建築面積，並不是單位真正的可用面積，所以買家應自行到物業資訊網搜尋，更多關於樓宇實用面積、樓齡和土地用途等資料，以確保單位適合自己。
拉加德告訴荷蘭電視台，她擔心「人們不了解風險，會賠個精光、大失所望，這就是為什麼我認為它應該受到監管。」拉加德發表上述言論，正值加密貨幣市場動盪之際；數字貨幣比特幣和以太幣已較去年的峰值下跌50%。 與此同時，由於擔心加密貨幣可能對整個金融體系構成威脅，監管機構正在加強對這個資產類別的審查。 拉加德表示，她對加密貨幣的價值持懷疑態度，並拿它與歐洲央行的數字歐元進行了比較；數字歐元項目可能在未來四年內開花結果。 半契樓買賣 「依我拙見，它毫無價值，毫無根基，沒有作為安全錨的標的資產，」她說。 「到了央行數字貨幣推出的那天，任何數字歐元背後都將有央行支撐，我認為它與許多加密貨幣大不相同，」拉加德說。 通常的原因是因業主離世，無人知樓契所在，或未完成按揭未向銀行贖契，遺產繼承人無法取得樓契。
半契樓買賣: 購買二手樓需要支付1%佣金嗎？
然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 一賣(600萬元住宅)、一買(1000萬元住宅)的換樓計劃，雖然資金充足，但於現金流方面要好好安排。 半契樓買賣 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能走盞的日子就只剩成交日。
其實，買「無契樓」及「碎契樓」相對凶宅而言，居住心理影響較細，但申請按揭以及轉售十分困難，銀行很難才會批出按揭，買家要準備「一筆過」支付，所以並不適合資金不足的上車族。 而所謂的「無契樓」，即業主遺失樓契，例如在火災中燒毀，業主仍可透過律師辦理遺失樓契宣誓，補回副本手續一經辦理，這些樓契亦具法律效用的。 這類「無契樓」買賣風險相對「半契樓」高，所以適宜透過專業人士處理。 半契樓買賣 另外，一些資深投資者即使知道物業是不齊業權物業，即所謂「半契樓」都會買入。 這些資深投資者買入後，會積極尋找餘下業權的業主，目的是買入餘下業權，成為完整契，之後再買出，由於分開買入「半契樓」樓都會有較大的折讓，只要集齊合成完整契，獲利較大。 不過，無論是透過地產代理或拍賣行買銀主盤，買家都可以查詢可否睇價，以了解物業狀況。
同時與一般買樓不同，一般買樓的成交價是買家與業主多次試探而得出，雙方可能會不斷報價，但入標買銀主盤就只需說出一口價。 他稱，買入有收購潛力舊樓，難度比買半契樓更高，因為很多人都知該類物業的升值潛力，要買就要看「機遇」。 他建議有意入市的買家，可多到舊區視察，認識區內小型代理行，透過他們推介放盤。 而由於上址月租達8,500元，故暫時仍未考慮出售。 如果業主最終都未解除釘契，就可能違約，需要賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。
半契樓買賣: 程序八：成交及簽「轉讓契」
如借款業主未能償還貸款，半份業權便會被收回拍賣，以清還按揭欠款。 若遇上市場承接力弱，想用作轉手投資的買家就要多加考慮。 假如業主遇到財務問題，例如被債主入稟追討而被銀行收樓，或被入紙申請破產，在分權共有下，只得該位聯名人業權會受到影響。 而該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 一般來說，碎契樓或半契樓成交價只能低於市值，折讓幅度可達兩至三成，驟眼看十分著數，但潛在風險卻甚大。
- 另外，市場仍有其他另類單位，例如送贈契 ，即是在沒有金錢代價下，業權擁有人將物業轉贈給他人，較常見發生在年老父母送給子女。
- 買入半契或碎契樓時前，必須知道整個單位的買入價及銀行估值，才可以根據業權計算價格是否合理。
- 再者，住宅租金回落將會釋放更多租盤供應，長遠計對房與板間房市場自然萎縮將起着正面作用。
- 勞工市場朝向工資與工時改革方向乃大勢所趨，香港要力保營商吸引力，惟有從商舖與寫字樓租金調整方面入手。
近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。 在會計角度，賣樓者即使收取10%訂金，剩餘的樓價尾數亦不會出現資不抵債的情況，按道理大、細訂均可在既定日子收取。 伍：半契樓是將一份樓契一分為二，由兩名業主共同持有，每名業主各佔樓契權一半。 半契樓買賣 不只是住宅單位，其實就連地皮、工商物業亦有半契樓。 其中九龍灣鴻力工業大廈一個地廠，一五年他以760萬元購入半份業權，當時僅屬市值五五折。
半契樓買賣: 二手樓按揭可造成數多少？
如果遺失了樓契需補回，要經律師從田土廳勾回「核證副本」，業主需要宣誓遺失了樓契。 到律師樓宣誓時，需說明遺失的過程，例如﹕業主失蹤、病殁等，然後向土地註冊官申請取回那些重要文件的核實範本，完成後法律效力就等同正本。 即使順利補領樓契副本，但銀行及律師樓為慎防有人發假誓詐騙，一般拒絕接受「副契」。 半契樓買賣 物業拍賣市場不時出現無契樓或半契樓的物業，由於業權不完整，價錢上相對較平。 不過，有一定程度折讓的背後，要小心處理的問題則甚為繁複。 歐洲央行總裁拉加德表示，加密貨幣「毫無根基」，理應受到監管，以防範人們用畢生積蓄去炒幣。
伍冠流欲將單位業權整合，買餘下三分一業權，他登門造訪與戶主協商，但該名持有三分一業權的女戶主堅持不予任何折扣，要以市價出售。 伍當時勸說：「同你細佬買都係五折咋嘛，你照返五折賣埋畀我啦。」女戶主堅持：「唔得！」結果一邊5折，另一邊10折，令伍冠流卻步。 半契樓買賣 與女戶主拉鋸多年，伍冠流只能收到女戶主該三分一租金。 法律上，聯名或分權業主任何一方都有權進註物業，並且就算另一方想賣或出租都有權拒絕，就算業權只是細份。
事件聽落荒謬，但鄭解釋道，該物業另一半業權為原業主的妻女，並一直居住上址，由於原業主曾說過「畀佢（其妻女）住過世」，而法官接納口頭承諾的有效性，故將物業判予原業主妻女繼續居住並毋須交租。 謝天良律師亦補充，上述物業涉及婚姻物業（Matrimonial home），為夫妻二人共同財產，故原業主妻女的佔用者權益（Occupied Right）是以家庭成員身份佔用，不同於一般物業的租客關係。 他提醒買家在購買「碎片業權」物業前，須看清楚是否相關人士所居住，甚至與佔用者簽訂確認書，讓其同意遷出或繳交應繳份額租金。 半契樓買賣 故市場人士表示，一般半契樓為物業市價的4分之1，而無契樓則為市價打7折。 以上述物業為例，在雙重「瑕疵」下，折讓價可能更高。 該單位獲滙豐銀行網上估值達486萬元，忠誠拍賣總經理鄭世傑表示，以估值486萬元計，半份業權估值243萬元，是次拍賣起價為大幅度折讓67%。 但他提醒，無契、半份業權須要注意不同風險，如較難承造按揭，故投資者須審慎投資。
【新手教學】購買「無契樓」、「碎契樓」注意事項… 香港樓價高企，打工仔為求成功上車，很多時候會退而求其次，選擇開價吸引的「無契樓」和「碎契樓」。 例如，當一個單位，由4兄弟姊妹各自持有25%的物業權益，經過多年其中一方因財政問題出售了25%的股權後，出售的25%物業權益，以及餘下了的75%的物業權益都成了碎契樓。 有人擔心買入無契樓後，才發現業主與賣家不是同一人。 這情況較少機會在銀主盤上發生，因為銀主盤是獲得法庭命令，銀主才可以收回物業放售；而整個收樓訴訟程序要經過約6至9個月時間，或多或少能確認真正業主的身份，風險相對較低。 伍冠流補充，該名女戶主於賣樓時向他表示，好後悔當年拒絕了細佬的要求共同賣樓，若果當年願意答應細佬的要求，二人可以共同獲利，以當時市價計至少多賺200萬元，而不需要兩姊弟各散東西。 伍冠流整合業權後，近期剛剛將單位翻新，於市場叫租2萬元，以購入價443萬計，租金回報高達5.4厘。
遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。 假如手頭銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 半契樓買賣 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。 所以建議換樓人士，宜於售出物業簽署正約及收到大訂餘額後，才簽署新購物業的臨約較為穩妥(下圖)。
半契樓買賣: 無樓契加法院令 物業價值或要大打折頭
除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則可平手甚至微賺差額。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。
例如一個聯名物業，擁有人可以涉及三名業主，各持有45%、30%及25%業權，任何一人可獨立轉讓自己佔有的部分，故市場上會出現四分之一業權等碎契樓放售。 不論是半契樓或碎契樓，聯名業主以「分權共有」方式共同持有物業，各人業權份額互不重疊，可自由轉讓自己佔有的部分。 半契樓買賣 除了潛建、內部間隔改動外、還有部份屋契文件不齊等原因。
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，被釘契的物業可能未必售出，即使售出，其價值會受到影響。 買家可於各大報章、銀主盤拍賣行網站等看到廣告，留意最近銀主盤數目，查詢好拍賣日期、時間和地點，再經代理洽購。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
他建議有意買家，可多到舊區視察，認識區內小型代理行，透過他們推介放盤。 出租物業的按揭門檻會較自用為高，申請前必須注意4大按揭易中伏位，否則隨時要抬錢上會，大失預算。 小編今次教大家做個精明的收租達人，防止誤中按揭… 【iMoney智富雜誌—一得之見】香港作為國際金融大都會，其發展潛力尚未完全發揮。 半契樓買賣 要為香港重新注入發展動力，直接推倒物業市場，打擊樓價極不明智，但對租金市場給予適度的管制，值得各方深思與研究。 如果單位是連租約一併買入，記得要留意清楚租約條款，肯定租約沒有隱藏條款，需要業主承擔不合理責任。 對於業主自讓盤，業主未必有義務將單位每項細節都告訴你，所以最好還是自己審慎查閱。
一般來說，半契樓或碎契樓成交價只能低於市值，折讓幅度可達兩至三成，驟眼看十分著數，但潛在風險卻甚大。 部份財務公司或會承接這類半契樓貸款，但信貸高風險較高的關係，利息約達十厘以上，若買家未能拿掐何時可清還貸款，入市成本相當高。 半契樓買賣 除了半契樓，市場上亦有俗稱無契樓或缺契樓，意思是業主已遺失整份或部分樓契，又或賣方在交易過程中不會向買方提供樓契，例如是沒有樓契在手的財務公司因業主拖欠還款而拍賣單位。
故此，半契樓的買家若果未能和其他業權人達成處置或出租物業的方案，基本上難施計策，若想出售單位獲利，買家亦需與其他業權人成功協定出售單位全部業權，方可於市場以市值價放售單位。 顧名思義，「無契樓」是指泛賣家於出售物業時未能向買家提供整份樓契，又或者是其所出示的樓契中，缺少了如轉名契、授權書或買賣合約等部份重要文件。 半契樓買賣 賣家未能夠提供樓契或完整樓契有很多不同原因，最普遍是因為時間久遠而遭到業主大意遺失，有些情況是在過往進行買賣時，律師樓在處理過程中遺失所導致，亦有機會是因為相關物業屬逆權侵佔所得，故並沒有樓契。