分契樓 內容大綱
其中九龍灣鴻力工業大廈一個地廠，2015年他以760萬元購入半份業權，當時僅屬市值五五折。 現址由一家快餐店租用，月租5.3萬元，一半租值達2.65萬。 而區內近年變天，多幢甲級商廈相繼入伙，地廠市值料升至約3,000萬元，半份業權計，期內已升值近一倍。 香港樓價高企，打工仔為求成功上車，很多時候會退而求其次，選擇開價吸引的「無契樓」和「碎契樓」。 涂謹申則建議，政府應立法監管財務和中介公司，規定中介人需通知財務公司其所收取的顧問費金額，如是者，若兩者合同收取高於60%的年息，法庭便能輕易證明兩者知情且有關聯，將其定罪。 分契樓 財務中介公司愈形猖獗，有健身中心誘騙一名輕度智障男子向財務公司借貸，結果借逾75萬，實收不足10萬，連息欠債逾百萬元，更面臨亡母公屋或遭強制拍賣的下場。 騙徒手法層出不窮，除了智能障礙人士外，「有樓一族」亦是目標之一，去年就有苦主被迫得走上絕路，上吊自盡。
政府推出的辣招自推出以來一直沒有撤回，現在買多一層樓作投資依然要交15%物業印花稅。 因此，分契樓比劏房的處理程序嚴謹得多，並受到法律約束力，對於承造按揭的銀行而言較為有保障，通常可以做到跟市面上其他物業相同的按揭計劃。 買賣和銀行按揭必須要由所有共有人簽署才有效，如果物業其中一個共有人是長者，例如不良於行，或者因疾病而無法簽署文件，就有可能令到家庭無法更靈活地運用資產進行買賣或銀行按揭。 若有任何一方想將名下業權轉讓給其他人甚至出售，但因長命契下，所有業權決定均須所有聯名共有人同意，便可確保聯名人不能輕舉罔動。 若怕聯名人將來自行處置業權而不作通知，長命契是比較保險的選擇。 在經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 分契樓 當業主向銀行申請按揭，樓契就會被存放於銀行作抵押，在接近供滿日子時，銀行一般會發信通知業主需要贖契，否則便要收取寄存費，但亦有部份銀行不會主動通知。 劏房是指一個大單位被「劏」成兩個或以上的獨立單位，業主做劏房無非是想租貴d，但法律上每個單位沒有獨立的業權無法單獨買賣或按揭，而分契樓就是每個單位都有獨立業權可以單獨買賣或按揭。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。
分契樓: 分權共有可轉讓業權 聯名人被入稟自己不受影響
財務公司常以「債務重組」為餌，聲稱能為受害人減低每月還款額，又或延長還款期，但要求受害人先向他們借款，還清舊債，以粉飾信貸紀錄，然後她們再為受害人向銀行以低息借貸，以填平其所借出的新債。 壓測時，銀行會在現行利率上加 3%，模擬「加壓」的情況，再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。 若閣下買分契住宅，到律師做樓契時，大多數律師都不願做分契，就算相熟律師，他們都會說「可免則免」。 既然如此，分契唐樓如何會有市場，不過，大家又不用在「分契樓」這個題材上下功夫，見到它，避之則吉便可以。 究竟有沒有律師樓願意做分契的生意，當然有，不過並不多，這些都是說大型的甲廈或商場，願意做唐樓分契的律師是很少，收費我亦不清楚，總之，這些都是物業行頭旁門左道的投資，不學也罷。 現在我們經常聽見劏房，這些劏房是很難做分契，最主要的一件事是走火通道，若果將一層唐樓，劏房亦只能夠租，不能夠轉讓，若果有人向你兜售一些分契劏房，閣下買了以後可能又會變成「警訊」的個案。 分間單位，俗稱「劏房」，一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位，被分間成兩個或以上的獨立房間。
我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。 「樓契」是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。 通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 在現行政策，購買居屋單位時亦可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式聯名擁有物業，即俗稱的「居屋長命契」。 如果原裝契約在土地註冊處有備份，業主可以透過律師樓陳述遺失樓契原因並宣誓補回樓契。 不過，就算補回這份不能取代原裝樓契，對日後買賣價格帶來影響。 雖然我們剛剛講到萬一業主唔見契都可以去律師樓宣誓補回，但是對於一些樓齡較舊如村屋，或者土地註冊處沒有樓契記錄的物業，業主想補都補唔到。
一般來說，由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。 另外還要一提，並不是全部律師行也可進行贖契安排，在委任律師協助前，也需要先向銀行查詢該律師行是否被認可辦理贖契手續。 其實劏房是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位，每個單位沒有獨立業權，而分契則牽涉單位業權上的分割。 由於劏房多數是不影響樓宇結構的輕度改裝，業主未必會向屋宇署申請，因此或會牽涉僭建問題。 相反，分契樓涉及在間隔上較大規模的改動，務必要取得屋宇署的批准，並且符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等規定。 物業相關契約一般會在土地註冊處登記，需要搵律師從田土廳勾回「核證副本」（certified 分契樓 true copy），業主可委託律師透過宣誓而申請補回核證副本。 而一般費用係每份文件$200- $300，要視乎樓契有幾多份文件，樓契越厚，收費越貴。 但要注意一點：如果父母／業主已過身，不能宣誓，子女後人都不能代已故父母做宣誓，所以難以取回樓契副本，物業就會淪為無契樓，將來要放賣樓價會大打折扣，而且也不能重做按揭作套現用途。 所以如果年事已高的父母有現契樓，應主動問父母有沒有遺失樓契；如發現樓契已遺失，應及早帶同父母到律師樓宣誓並取回核證副本～不過，銀行會視乎個別情況決定批核按揭，有比較保守的銀行甚至不會承造補領樓契的申請。
故此，半契樓的買家若果未能和其他業權人達成處置或出租物業的方案，基本上難施計策，若想出售單位獲利，買家亦需與其他業權人成功協定出售單位全部業權，方可於市場以市值價放售單位。 不過，由於買賣雙方並沒有合約去綁定交易日，過程中也有一些灰色地帶。 例如兩夫婦聯名持有的物業，可以先簽定臨約作為交較低稅階的文件；但為免影響舊居的按揭，則可以拉長正式買賣合約至未來的一段很長期限，變相按揭契可以繼續。 「僭建」、「劏房」及「分契樓」問題成為近日樓市熱門話題。 筆者見有人將「劏房」與「分契樓」混淆，或將「劏房」視為合法化的「分契樓」。 雖然「劏房」與「分契樓」普遍集中舊區，不少物業被分割成數個單位作獨立出租用途，確有些相似，但事實上，兩者有莫大分別，銀行在按揭取態亦有異。 而分權共有及長命契，就各有優缺點，想聯名買樓的業主，可根據自己的需要，選擇其中一種。
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，日前促成屯門恒福花園5座低層H室易主，實用面積437平方呎，2房1廳，獲一名外區客以$522萬購入，實用面積平均呎價$11,945，屬市場價成交。 至於年期方面，銀行普遍以70至75年減樓齡或人齡決定按揭年期的準則，取其低者，即是說40年樓齡的唐樓仍有機會借足30年按揭。 比如說，申請人30歲，而唐樓樓齡40年，正常來說，銀行只會批出70減40，等於30年的還款期。 一般而言，唐樓樓齡逾30年或以上，高度在7層或以下，而且沒有設有電梯，出入都依靠樓梯。 由於唐樓外觀較為破舊，亦欠缺維修及保養，素質較私樓相差較大，故售價相對較低。 其中一個持有的太子道西福民大樓中層兩房半契單位，實用面積459方呎，他於2017年僅以約110萬元購入，為當時市值的五折。 單位現以分租形式租出，伍氏就以每月約6,500元租出其中一個房間，租金回報達7.1厘。 所謂「半契樓」，是指將一份樓契一分為二，由兩名業主共同持有，每名業主各佔樓契權一半。 若同一物業樓契權分為多份，由不同人持有，則是「碎契樓」。 這類物業的業權價值通常比市價稍低兩至三成，甚至低至五成。
分契樓: 聯名物業長命契or分權契
而共有人也不可以用遺囑的方式，將物業的權益傳給所指定的受益人，因此可避免一些遺產爭議。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 分契樓 除了刑責，業主亦會即時面對上述所講及的「中伏位」，並且令到自己和家人的關係大受影響。
撰文：王冠一 亞洲（澳門）國際公開大學客座教授、「冠一資產管理」首席策略師。 在金融市場擁有超過30年經驗，七十年代已涉足金融業，對外、商品價格以至股市尤為熟悉且實戰經驗豐富，其對環球宏觀經濟的分析眼光亦非常獨到，深受愛戴。 早在1978年，港府在住屋方面已實施過租金管制，明確規範業主加租的尺度；1982年前港府亦設立過租務審裁處，評估商舖租金的合理水平。
例如當一個單位由一家四口各自持有 25% 的物業權益，經過多年其中一方因財政問題出售了 25% 的業權後，出售的25% 物業權益以及餘下的 75% 物業權益也會成為「碎契樓」。 一直有跟進吸血中介財務公司問題的民主黨立法會議員涂謹申指出，即使財務公司以任何形式表明自己與中介人無關，惟法官一般不會受理。 他續稱，當受害者經中介人向財務公司借貸時，財務公司必定知悉中介人的身分，因此，一旦財務公司與中介人合併索取的年利率高於60%，即屬高利貸，財務公司不能辯稱其與中介公司沒有連繫，從而開脫罪名。 分契樓 除此以外，中介財務又會誘使債仔將聯權共有物業轉為分契，再進行單邊二按，當受害人無力還款時，財務公司便可透過法律程序收回物業一半業權，甚或逼使另一名業權共有人出售物業，從中套利，惟受害人最終樓財盡失。 以此方式購入物業的所有分權共有人，他們的權益以各人所付的樓價比例分配。 舉例，如果兩人以此方式購入物業，付出25%樓價的一方便擁有該物業業權的四分之一，而另一位付出75%樓價的便會擁有業權的四分之三。 如其中一人身故，他 / 她的物業權益便成為其遺產的一部分，並按其遺囑內容去作出分配。
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- 例如兩夫婦聯名持有的物業，可以先簽定臨約作為交較低稅階的文件；但為免影響舊居的按揭，則可以拉長正式買賣合約至未來的一段很長期限，變相按揭契可以繼續。
- 祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，日前促成屯門恒福花園5座低層H室易主，實用面積437平方呎，2房1廳，獲一名外區客以$522萬購入，實用面積平均呎價$11,945，屬市場價成交。
- 分權共有是各人以不同百分比代表所持有的業權份數，大家均有權處理其自己的業權份數，也衍生所謂的「半契樓」。
- 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
如果有good title的話，銀行是可以做按揭，最高9成。 但是，很多連天台的物業，如果田土廳對於天台沒有獨立查冊，很多時是未必分拆到，尢其村屋。 如想買這類型單位，最好事前先資詢律師意見，並且在臨約寫明，如不能拆契，交易會自動取消，避免因上不到會而需要撻訂收場。 分契樓 若建築工程(小型工程除外)在建築物內進行而不涉及樓宇的結構，根據《建築物條例》 第41條的規定是屬於豁免審批建築工程。
此類物業的市價折讓高達4成至7成，其投資價值主要取決於環境、座向、層數、樓齡及業主態度等因素，故難以釐定折讓多少才值得入市。 加重BSD無效 重點應杜絕印花稅漏洞 自特首的「娥六招」出台後，公眾普遍對新措施未有任何反應，而樓價自今仍未見回落，更甚至於新居屋政策後二手市場出現膠著狀態，成交急跌五成六…… 一般只容許擺放較短時間，律師樓會定期通知客戶取回樓契，否則可能會收取存契費，加上部份律師樓可能把樓契放於倉庫，保安不及銀行嚴謹，風險可能較大。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 基於必須有效運用資源及考慮項目的迫切性，目前市建局自行開展的重建項目，主要是樓齡超過５０年的失修私人樓宇，當中違例建築情況相當普遍，而居民居住條件亦欠佳。 世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角明園第3期低層B室成交，實用面積447平方呎，2房間隔，座向北面望樓景，原開價$620萬，最終獲區外用家以$615萬承接，實用面積平均呎價$13,758，屬市價水平。 不少人購買唐樓是為了博收購，筆者則覺得未必博得過，因為香港唐樓眾多，要發展商選擇你那一幢並不是一件易事。 再者如果幸運地博中被收購，整件事由構思到收購完成，動輒十幾年，投資回報相對較慢。 「分契樓」多數位於油尖旺一帶，雖然已成功辦理「分契」手續，但銀行多不接受「分契樓」的按揭。 「分契樓」以前頗受新移民歡迎，數年前一層百多平方呎的只數十萬，較易「上車」，但近來樓價瘋漲，現時「分契樓」已是呎價一萬元的豪宅價，「窮人恩物」亦不再便宜。
他說，「個人比較喜歡遺產貨，因為該類放盤不是賣方辛苦獲得」，故出售時折讓更大。 由於絕大部分人買樓時不會以「一炮過」成交，多以支付物業首期再配合按揭的方式買入物業，而難以申請按揭這一缺點會大大減低物業的吸引力。 即使有買家願意接貨，據過往經驗其定價亦一定較估值折讓至少 3 成。
至於同區塘尾道頤樂居中層戶，樓齡較新，2014年僅以90萬元半契形式購入，現聯同另一業主，合共以月租1.02萬元租出單位，每月收回約一半5,100元。 伍氏笑言，現址租客已租用單位多年，故不介意以低市價租出，料市值月租至少達1.5萬元。 01記者翻查資料，發現涉案中介公司森淼（國際）有限公司唯一董事貝豐宏，於09年捲入一宗假月餅券案，涉嫌收取3,000元報酬以假月餅券換取月餅。 該案涉及款項10萬多元，及後遭拘捕並承認串謀使用假文書罪，被判入獄4個月。 記者今早到訪森淼位於尖沙咀的辦事處，發現門口堆積大量信件，亦有由高等法院發出的傳票。 分契樓 日前黃竹坑53歲印刷廠東主吳鎮華，疑因財務困擾於廠房吊頸自殺身亡，其妻控訴森淼財務中介公司收取天價顧問費。 01記者今早到訪森淼位於尖沙咀的辦事處，發現重門深鎖，門口揳有大量信件。 況且，五佰萬元又不是什麼大數目，該人自己曬命，其實是出醜，以他在回應箱內之文筆，很難怪其他人說物業投資者一腳牛屎，我只是說一句，賺錢是應該的，不過要光明磊落，影響民生的錢是少賺一點，是積福。
另外，「一約多伙」分拆成「多約多伙」，有關行為涉及一定程度的法律風險，不排除稅局有可能追討稅款。 另外要提醒的是，由於受到額外印花稅條例限制，若業主於購入物業三年內「分契」，便要向稅局繳付SSD稅率。 由於要取得所有社員的同意存在相當困難，在一九九三年當局推出《公務員建屋合作社單位的土地業權轉讓予個別社員指引》（即《修訂官地租契辦法指引》）以取代《交回及重批辦法指引》。 合作社只要得到百分之七十五的社員同意，可根據指引內的程序申請解散合作社，繼而進行分契手續取得其樓宇及土地業權。 分契樓 （一） 目前全港共有２３８個公務員建屋合作社，當中１７７個已經解散，尚有６１個未解散。 在１７７個已解散的合作社中，１３個已就轄下的樓宇向地政總署補地價，當中１１個轄下的樓宇已重建（未就轄下樓宇補地價的合作社有１６４個）。 至於合作社樓宇空置率的問題，根據合作社附例及轉讓契約訂明，未解散的合作社的社員及已解散但未補地價的前合作社單位業主須符合「入住要求」，即社員／業主須居住於有關單位內。 至於那些已向地政總署補地價的前合作社社員的單位，我們並沒有其空置率的資料。
有關部門會繼續不時檢討相關程序，以期在符合法例要求的情況下，協助有意解散合作社並把樓宇出售的社員盡快完成手續。 如個別前合作社社員有財政困難，可向公務員事務局申請短期豁免其單位的讓與限制，不反對他們在繳付土地補價前簽定買賣合約。 除非事先已獲得有關批准，否則前合作社社員不能在繳付土地補價前與任何有興趣的買家或發展商協議簽署或訂立任何買賣協議或將單位出售。 分契樓 只要業主或買家如期清拆僭建物，之後向屋宇署申報，檢查後再申請取消釘契及取滿意紙。 一般而言，取得屋宇署發出滿意紙後，銀行都會批出按揭。 特式單位比如頂樓連天台分開賣，住宅部份能不能做到按揭，要視乎律師樓可否成功分契並註入田土，以及給予「good title」。