這個也正正是建築期付款的最大缺點，買家要留意箇中風險。 政府剛剛放寬買現樓的首置按揭保險，令上車一族可以借足九成按揭，由原本的四百萬元提高一倍至八百萬。 由於上車首期大減，市場估計會刺激六百萬至八百萬元的中型單位需求，相反納米樓則首當其衝。 這些同樣必要的支出，令首期較原本預算的40萬元幾乎多了一倍！ 這裡還未計若按揭申請人的收入不穩定，銀行最多只能批出八成或以下的按揭成數。 八百萬樓首期 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 使用方法很簡單，只要輸入樓價、按揭成數，便會計出首期金額。
如果當時物業估值為一千萬元，變相銀碼符合新按保轉按門檻，可用兩成計算貸款額，即尚欠貸款額價值為八百萬元，都可以繳付保費的情況下，借取新按保上會。 消息一出，業界料會刺激六百萬至八百萬元的中型單位交投。 相反，平均得百多二百呎的納米樓業主隨時「有得震無得瞓」。 事關近年樓價飆升，加上政府辣招「㩒低」按揭成數，不少不夠首期的上車客甚至中產惟有向「挑戰人體極限」的納米樓埋手，貪其銀碼較細容易承造按揭。 發展商則趁樓市熾熱，動輒以高於同區中大型單位三成以上超高呎價推售納米樓。 新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。 按揭保險新措施無疑舒緩置業人士的首期負擔，所以公佈後睇樓及成交量不斷上升。
未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量達98,000伙為近年新高。 房屋供應方面，財政預算案提到政府已覓得大約350公頃土地興建約33萬個公營房屋單位，可滿跌未來十年約三十萬一千個公營房屋單位的需求。 該33萬個單位大約有3分之一會於第一個五年期落成，餘下則於第二個五年期落成。 【財政預算案2022】財政預算案就樓市及土地提出相關措施，當中包括放寬按保、引入累進差餉制度。 沙田第一城規模僅次於嘉湖山莊，提供逾萬個單位，七期住宅圍繞着中央位置的商場、郵局、泳池、巴士總站及學校而建，自成一隅。 八百萬樓首期 其中以4期最近第一城站，步行三分鐘即達港鐵站口，加上鄰近置富第一城商場及街市，場內食肆、民生商舖林立，不失為貪方便的上車客首選。 新西蘭總理阿德恩宣布，提早於8月全面重開邊境，較原訂的10月提前兩個月。 根據最新安排，新西蘭將從7月31日晚上11時59分起，全面開放所有簽證類別民眾入境，包括遊客、工人、家庭和學生等。 阿德恩指，開放邊境將有助緩解當地的勞工短缺，亦有助旅遊業恢復，同時在更安全的基礎上安置移民，強調新西蘭正在以行之有效的計劃為基礎，確保國家經濟未來發展。
- 屋苑提供近2,800個單位，分兩期發展，位處不同地點，各具特色，其中1期位處內街，勝在居住環境較清靜；2期最大優勢是樓下有多線巴士途經，交通較方便，加上鄰近景田苑及隆亨邨，日常購物「話咁易」。
- 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
- 新盤落成需要花上數年時間，很多時發展商為了提早收回資金回本及鎖定銷售量，會在樓宇建成之前，便提前出售物業。
- 在現有的政策之下，如果是首置人士，是可以透過額外按揭保費，逃過壓力測試，因此同樣地，如果購買樓花的買家符合首置人士的條件，在香港從未擁有過物業，同樣可以透過額外的按揭保費，以「迴避」壓力測試。
- 若透過按揭保險計劃，450萬元以下物業最多可高達九成（按揭金額上限360萬元）；450萬元至600萬元物業則最高八成。
- 歐盟早前說，香港行政長官選舉過程進一步瓦解「一國兩制」原則，違反民主原則和政治多元，對此表示遺憾。
同為歐洲央行委員、德國央行總裁納格爾早前亦指，歐洲央行應在7月加息，以防止高通脹變得根深蒂固。 因此，即使當時估值升穿了一千萬元，但銀行仍可協助辦理新按揭保險。 若扣除最高一成一優惠後，珺瓏灣折實平均呎價約一萬五千四百元，仍屬該區首批折實呎價最貴項目，比永泰今年六月推出的OMA 八百萬樓首期 OMA首批單位貴兩成四。 最平為二百二十三呎的開放式戶，折實售價約三百一十八萬。
八百萬樓首期: 物業，非所有人合資格敍做9按
辣招推出後金獅花園大部分放盤叫價仍硬淨，減價盤不算多下，交投不及沙田第一城活躍，對上兩個月每月維持逾10宗成交，只及正常成交量的一半，惟仍有減價成交出現，如上月一個2期F座極低層單位，業主減價近一成至235萬元售出。 沙田區除了沙田第一城之外，預算以內其實還可揀同區的金獅花園，是大圍規模最大私人屋苑，離港鐵大圍站約十分鐘步程。 屋苑提供近2,800個單位，分兩期發展，位處不同地點，各具特色，其中1期位處內街，勝在居住環境較清靜；2期最大優勢是樓下有多線巴士途經，交通較方便，加上鄰近景田苑及隆亨邨，日常購物「話咁易」。 沙田第一城是新界東熱門上車屋苑，主攻建築面積三、四百方呎「迷你」戶，由於單位銀碼細，深得上車客捧場 ，上月交投倍升至近50宗。 想住得寬敞舒適，首推全港樓價最平的大型屋苑嘉湖山莊，三房戶不足三百萬元有交易，啱一家三口小家庭上車。 要方便就腳，鄰近港鐵站的沙田第一城是不錯選擇，除了最近港鐵站口的4期見低市價筍盤外，就連旺市時「爭崩頭」的河景優質戶亦不乏減價盤選擇。
雖然在香港，樓巿升的機會比跌的機會大，但巿場起伏是常有的現象，支付一成首期，樓巿稍往下跌，那層首期就不見了，物業隨時變負資產。 每個單位平均計八百萬港幣，支付一成首期，那剩下七百二十萬是負債，人生剛開始，每天睡醒了想起肩上那七百二十萬負債，壓力會不會很大？ 八百萬樓首期 最大問題是，兩個剛參加工作不久的年輕人，如何過銀行的壓力測力一關？ 但是，銀行做壓力測力時，不會把未來的、未知的收入當作現有的、實際的收入來計算。 而且現在的新樓，室內面積愈來愈小，對會所的依賴愈來愈大，管理費也愈來愈貴。
八百萬樓首期: 按揭保險費
樓價$800萬至$900萬的物業，可以承造8至9成按揭，最高所借的貸款額為$720萬。 $900萬至$1000萬物業最高可以承造8成，所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。 在現時最新的按揭政策之下，首次置業人士購買$800萬以下的樓宇，可以做到9成的按揭，即買家需要準備樓價的一成作為首期。 而$800萬至$900萬的私樓，可以做到8至9成按揭，上限720萬。 所以運用林鄭Plan需要準備樓價的一至兩成資金作為首期支岀。
以700平方呎的村屋為例，如果經按揭保險計劃「上車」，樓價$600萬以下的村屋可以借足八成，即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。 另外如果經銀行估價後，村屋貼近市價，$400的村屋可以做到最高八成半的按揭，買家在準備首期時就更加輕鬆得多。 至於白表買家，可獲得最高90%按揭，需要準備樓價的10%作為首期支出。 另外居屋有政府作為擔保人，因此申請按揭可免做壓力測試，購入物業自然更容易。 居屋有香港政府作為擔保，因此可以以低於市價的價錢發售，相比起私人房屋，居屋的售價便宜更多，因此每年政府推出一手居屋時，也大受香港人歡迎，希望以白表資格抽得成一手居屋，不用以高昂的價錢購入私人樓宇。 亦因為居屋為香港政府的資助房屋，在擔保期內，如果業主因為任何情況無力供款，政府便需要代為償還款項給銀行，因此銀行在居屋按揭審核時候會比較寬鬆，一手居屋首期所需的支出也較少。 八百萬樓首期 第三個修訂：欲以高於修訂前的物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）敍造按揭貸款，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分。 每逢有專業人士呻買不起樓，就會引來網民的取笑甚至謾罵，因為這些人隨時月入十萬八萬，怎會買不起樓？ 但今時今日，就算供款能力超高，想要買港島區，又不想買一手，最少要拿出數百萬元做首期。 即使月入十萬，要儲數百萬現金也要時間；較平的選擇當然有，但若夫婦二人也在中環返工，兼月入十多萬，不願住到入元朗也情有可原吧。
雖然「柏傲莊」並沒有發展商按揭計劃，但實情坊間有不少新盤，都容許買家選擇「即供」，並配搭發展商高成數按揭計劃。 這類發展商的高成數按揭計劃，本質就是息口先甜後苦，起首幾年低息，甚至貼近一般銀行的樓按水平；但兩三年後就見真章，往往去到五至六厘，所以買家都要在低息期後轉按。 即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般也會較市價高，那時不單要預備更大筆的首期，每月供款的負擔也變得更重。 基本銀行可以承造的按揭比例只有六成，若按揭在六成以上，就要跟按揭證券公司買按揭保險，保險費用為樓價的1.1% 八百萬樓首期 至4.35%。 若造九成按揭，分期30年，保險費用就是樓價的4.35%。 若以400萬元，按揭額九成，分期30年計，就是17.4萬元。 不過好消息是，這筆錢可以加進樓價裡做分期供款，但分期後，當然就要支付利息。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。
此外，為免可敍造按揭成數在樓價稍高於一千二百萬港元時驟降，按證保險公司亦擴大了按保計畫適用範圍，為價格一千二百萬元以上至一千九百二十萬元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，惟有關按揭貸款以九百六十萬元為上限。 以購買一千六百萬元的物業為例，在按保計畫擴大適用範圍下，最高可得到六成按揭保險，剛好九百六十萬元。 政府公布新一份施政報告，提出調整按揭保險計劃，助用家以較低首期上車，以解決儲首期的困難。 其中適用於首次置業人士的9成按保計劃的樓價上限，由現時400萬元提升至800萬元；而8成按保計劃樓價上限，則由600萬元提升至1,000萬元。 八百萬樓首期 據按證公司表示，所有按揭保險產品的供款入息比率，統一以百分之五十為上限；所謂供款入息比率，即是每月按揭供款佔收入的比例，是衡量業主還款能力的重要指標。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。
八百萬樓首期: 按揭計算機
賣家在購入樓花時，因為未能參觀真實的單位，又未能即時入住，因些發展商往往會提供各種優惠如即供折扣，鼓勵買家購入「樓花」。 另外發展商一般會跟財務公司合作提供較優惠的按揭計劃，以吸引市民入市。 八百萬樓首期 以「柏傲莊」為例，這個樓盤兩房都在一千萬附近水平徘徊，用新按揭保險計劃概念來看，都頗為尷尬。 因為新按保政策規定，一千萬以下的物業最高可以借到八成；而八百萬以下就可以借到九成。
八百萬樓首期: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片
必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 由此可見，想以 1 成首期買樓上車，要付出代價，故有上車族寧願多儲幾年錢，不選用按保，只申請最高 6 成的銀行按揭，既為爭取即供折扣，亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。 現行按揭保險計劃下，首置人士買 $1,000 萬或以下的現樓，最高可造 9 成按揭；樓價 $1,200 萬以上，則最高可造 8 成。 在未放寬按保前，首置人士購買800萬元單位的首期為320萬元（6成按揭），較非首置人士首期低兩成；放寬後，首置人士的首期將大減至80萬元（9成按揭），較非首置人士首期低8成或320萬元，兩者的置業成本將相差更遠。 置業上最大優勢是獲豁免15%從價印花稅（AVD），只需按第二標準稅率繳稅。 以購買800萬樓為例，非首置人士須繳印花稅達120萬元，但首置人士僅須繳交3.75%印花稅，即30萬元，慳稅90萬元。
八百萬樓首期: 業主多屬老街坊
【屯門海皇路新盤】按揭Plan及供樓優惠懶人包… 新界區下半年第一個推出的新盤為屯門海皇路項目，是次提供了「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，… 事實上，銀行對於剛轉工人士的批核的確較為仔細，但只要符合以下4大情況，銀行仍會歡迎其按揭申請。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 八百萬樓首期 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。
雖然按證容許不符壓力測試的首次置業人士申請造最高8成或9成按揭貸款，但一來還要看銀行審批結果，二來供款壓力太重，一旦經濟情況逆轉，不幸失業收入大降要「斷供」，單位隨時變「銀主盤」，對有意「上車」人士來說，風險較以往大。 根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt 八百萬樓首期 Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50%；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60%。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。
選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 政府放寬按保計劃，首置人士可申請最高9成按貸的樓價上限由現時400萬元提升至800萬元，首置人士上車首期大減，若計及首置所慳的印花稅，置業成本將較非首置人士大減，首置身份勢更值錢，不排除引來更多人「甩名」，「自製」首置身份。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 八百萬樓首期 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 不少人對村屋的了解較少，甚至誤以為村屋不能承做按揭，但隨着現時村屋交投的數量上升，很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆，一般可以做到五至六成的按揭。