除非不自量力買入樓價遠高於自己負擔能力的樓，不然總有方法解決的。 美國駐莫斯科大使館表示，由於烏克蘭戰爭，以及存在被俄羅斯執法機構任意逮捕或騷擾的風險，要求正在俄羅斯居住或旅遊的美國公民，立即離開俄羅斯，並呼籲美國公民不要前往當地。 供樓負擔 大使館表示，俄羅斯安全部門以莫須有罪名逮捕美國公民，拘留和騷擾在俄美國公民，拒絕給予他們公平和具透明度的待遇，並在秘密審判中或在沒有提供可靠證據的情況下將他們定罪。 當局又對美國公民宗教工作者任意執行當地法律，並對從事宗教活動的美國公民展開可疑的刑事調查。
- 政府假設買家承造七成按揭、供款年期二十年，結合現時銀行最新息率作供款計算。
- 另有內地網紅近日發布「挑戰在香港一天只說普通話」的影片，稱遭歧視。
- 除此之外，根據金管局最新按揭統計，1月H按選用比例報96.5%，遠高於P按的使用比例1.6%，而現時H按的實際按息約為1.5厘比較，較假設的P按息率2.5厘低出1厘。
- 坊間不少網站都設有「按揭計算機」，以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算，有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。
- 可是隨着樓價高企，公屋輪候冊人數接近30萬，一般家庭輪候上樓時間平均超過5年。
- 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。
- 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止於2022年第4季統計，於2020年到2022年落成的新盤，一手新盤買家按揭，按季增加985宗；按揭涉及買賣合約金額按季增加80.28億元。
大幅提升公營房屋比例，以及增建資助居屋，正是協助普羅家庭以可負擔價錢置業的不二之法。 即如前運房局局長張炳良於其新書透露，政府往往過於顧慮「市場、現實政治及既得利益群的反彈」等因素，導致未能在房屋政策作出突破。 但時移世易，上述種種數字正好說明目前房屋困境乃為前所未有，正好為政府房策改革上提供最有力的理由。 但若政府繼續放棄主導房屋市場，選擇於現實政治屢作讓步，有關香港置業難度的數字只會無止境地刷新。 即如新加坡政府一直積極維持房屋的可負擔程度，其預購組屋的定價，正是申請人的供入比至30-35%為基準，過去部分項目甚至能夠低至11%至26%的水平，實在教人羨慕。 然而，港府卻一直調控樓市不力，早年財政司長陳茂波在回應節節上升的供入比時，亦只有冷冷「呼籲」計劃置業的市民須量力而為，叫公眾小心「睇路」，兩者對市民住屋的承擔高下立見。
供樓負擔: 【供樓利息】供樓利息如何計算? 最新各大銀行按揭利率比較
最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。
- 另一個業內認為較實在的數據是金管局每幾個月向立法會報告一次的數字，數據來自每月新批按揭申請，根據批出按揭條件及借款人收入計算而來。
- P按和H按利率以滙豐為基準，定息按揭選用10年期，10年後選用滙豐P按利率計算。
- 假設500萬貸款、供款30年及以P按2.5厘計算，若P增加25點子至2.75厘，每月供款將增加$656或3.3%。
- HSBC滙豐銀行在美國聯儲局加息0.75厘，將最優惠利率（P）調高0.25厘，至5.375厘，為年內連續兩次加息，共加0.375厘，預料日內其他主要港銀也會跟隨滙豐加息步伐。
- 莊錦輝稱表示，本港正式進入加息周期，未來息口走勢不明朗，實際入市的比率明顯比較以往減少，大部分置業人士對入市抱觀望態度，預期按揭行業將進入寒冬期。
- 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。
另一穩定供款的方法，便是選用定額供款，即固定每月供款金額，但要注意按揭年期不可借到最盡，以預留在加息期間因利息增加而需要加長年期。 現時普遍最優惠利率按揭（P按）計劃的實際按息為2.5厘，而10年期定息按揭（定按）計劃為2.7厘，H按已經比P按及定按節省更多利息。 面對息口上升，以下3招可令供樓開支減少，輕鬆面對加息周期間增加的負擔。 此外，供款佔入息比率由2016年的19.0%，上升2.2個百分比至2021年的21.2％；同期尚餘供款期則由17年上升至20年。
供樓負擔: 收入槓桿比率
因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 若大家等到「負1個標準差」、即24.7%的負擔水平才入市，從常態分布看，再下跌的機會更只有16%，樓市回升的機會高達84%。 但如此極端地低的供樓負擔水平非常罕有，故林Sir建議投資者，當整體供樓負擔比率跌至三成水平才考慮投資，最好更等政府減辣後才行動。 即使樓價仍有下調空間，「預未來5至10年自住，便不要想未來會跌多少。供樓負擔在四成多，相信普遍香港人應負擔到。」他分析用家入市的好處，首先是未來兩三年仍可享受低息環境，因他不相信美國聯儲局今年內加4次息，即加1厘。
當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 至於家庭入息中位數方面，政府統計處截止2022年首季的最新數據中，私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為$38,800，按季升$1,600或4.3%。
供樓負擔: 理財流動應用程式
但這種按揭有好處，一旦申請浮息按揭人士未能通過壓力測試，可以轉而申請定息按揭，並可「免壓力測試」，但沒有現金回贈。 申請人可以選用10年期按揭，3年後可轉按，選用浮息按揭。 地產新聞經常報道供樓相關的官方數據，分析市民置業及按揭還款能力，當中涉及「置業負擔指數」、「拖欠比率」、「收入槓桿比率」等字眼，究竟這些關鍵字及數據隱含甚麼意思？
那麼，按息由去年之2.5厘再降至現時約1.37厘，相信不少供樓或置業上會人士都察覺到供款負擔確是減輕了。 ，但以現時本港銀行結餘仍然充足，低按息會持續一段時間，息率會介乎兩至三厘左右，相信未來負擔比率仍會維持在五成以內。 故老相傳，借銀行按揭供樓，供款初期本少息多，之後每期供款中，還本比例才會逐步回升。 正確的是：假定年期及利率不變，每一期供款中，還本的比例會逐步增加。
供樓負擔: 最新供樓負擔比率｜香港人平均每月供13.5K｜灣仔區供款最多、深水埗負擔最重｜全港18區供樓開支大公開
他指，那時雖收入理想，但息口高，家庭開支大，也擔心息口上揚；供樓初期很大部分供款用作償還利息而非本金。 CSI(住宅售價)連升10周中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI(住宅售價)最新報64.44點，較上周的61.63點上升2.81點。 CSI走勢持續上揚，連升10周，累計升33.21點… CVI連續2周急升74.28點中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周CVI最新報82.79點，較上周51.99點上升30.80點。
此外，申請按揭需時由數天至兩個月不等，所以申請時必須保持足夠的時間預算。 當銀行批出按揭後，銀行會向申請人簽約作實，再由銀行向你的律師樓發信，安排處理相關文件。 先了解並選擇不同銀行的按揭計劃、利率與優惠，然後向相關銀行提交按揭申請。 不論你是否有首選的銀行作為申請按揭的目標，也建議同時向兩至三間銀行遞交申請，以防止任何狀況外的情況出現。
供樓負擔: 按揭優惠
根據金管局資料顯示，高達9成半買樓用戶會採用兩種主流浮息按揭計劃，即我們經常接觸到的H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。 以過往2020年4月的數據為例，約90%的用戶會選擇使用H按，主要因為通常H按的實際利率會比P按為低。 所以，在選擇按揭計劃前，必須先了解清楚各個按揭利率的計算方法和實際市場環境後再作決定。 由於樓價已經大幅攀升不少，更須關注的是新造按揭的負擔比例。 但由於金管局規定，銀行批出按揭貸款時，必須確保業主每月供款不多於其月入五成，故此新造按揭的負擔比例最高也就只是50%。 然而，往往有人把兩者混淆，誤以為即使成功上車，按揭還款也會佔用收入七成。
縱使新措施能降低首期要求，但不少人擔心措施加大槓桿，變相鼓勵市民承造高按揭，日後供樓時負擔更是百上加斤。 首先，善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），節省最多一半的供樓利息開支。 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。 若按區域劃分，全港三區中以香港島每月供樓支出最高，平均金額達15,000元；若以供款佔入息比率計，就以九龍的21.9%為最高。 另外，莊錦輝稱，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。 他稱，那時養了兩部車及七隻狗，覺得所住單位空間不夠，故入伙半年後便將單位以約120萬元轉售，再以88萬元買入元朗三樓連天台的村屋單位，這次他改做10年期按揭，減少利息支出。
供樓負擔: 解讀「供樓負擔」的迷思
首先在息口方面，相信大家對香港最優惠利率（P）即將增加並無懸念，筆者預料在港美息差持續擴闊、拆息不斷上升及銀行體系結餘逐步遞減的情況下，香港銀行最快有機會於9月調升P，幅度預計約為25點子。 假設500萬貸款、供款30年及以P按2.5厘計算，若P增加25點子至2.75厘，每月供款將增加$656或3.3%。 最新數據顯示，今年2月供樓負擔比率為67.3%，連跌6個月，並為10個月的新低。 當中原因相信為近月本港私人住宅樓價持續回落，差估署最新1月私人住宅售價指數已連跌4個月，並創去年3月後的新低。
供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。 至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 如果剛成為業主，大可先使用20年扣稅期，以減輕一開始的財政負擔，未知將來政府會否有措施延長扣稅年期，加上考慮到按揭一開首的利息佔比較大，當息隨本減計算供樓利息，始終用盡10萬扣稅額機會大些。 今年樓市造好，樓市交投對比去年出現明顯增幅，樓價亦持續上升，於今年8月創下歷史新高。 不少人指出今年支持樓市的因素主要是：社會秩序回復後釋放積壓需求、經濟在新冠肺炎疫情受控下好轉、充裕資金環境、新盤熱賣帶動入市信心等，當中，物業按揭息率下跌亦是其中一個利好樓市的因素。
供樓負擔: 按揭計算機
沒錯，長期低息環境已令買家習以為常，對現時樓市未至於有著很大刺激推動；但低息水平仍一直有利好樓市作用，低按息有利降低每月供款，買家亦可較易在上會時符合供款能力要求。 值得提及的是，即使去年按息高達2.5厘，其實已屬於甚低息水平，2003年沙士期間之市場按息同樣是2.5厘，當時已是歷史上最低按息水平。 其實所謂的負擔比率，即將每月供樓款項除以每月入息得出的數字，從而看到市民在供樓上是否感到吃力的指標。 去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。
香港房屋問題「牽一髮動全身」，同學複習時不妨先理解及釐清不同持分者的觀點及看法，在答題時便能夠事半功倍。 近日影響H按供款的1個月銀行同業拆息近日不斷回落，今日跌至0.86%，為H按供樓人士帶來喜訊。 近月隨著資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？ 【利息開支】拆招Mortgage-link存款上限調整…
供樓負擔: 供樓負擔問題
如果要看實際供樓負擔，可參考金管局每月公布的《住宅按揭統計調查報告》，2月份新造平均按揭成數為54.7%，平均供款年期為27年又3個月，而供款與收入比率亦維持在大約36%的低位。 供樓負擔 說到年期，其實還款年期才是令上述比率偏高的主因，因為3間機構的計算方式都是以20年還款為假設。 要知道除非財力雄厚，否則現時私人住宅按揭大多採用25至30年還款年期，分20年還款會令每月供樓金額急升，明顯不太貼近實況，因為若按揭年期相差10年，每月供款隨時減半，那麼負擔比率亦會大幅下降。 港府不應繼續漠視每年創新的房屋負擔數字，並須果斷調控房屋市場。
供樓負擔: 【樓市數據】甚麼是「置業負擔指數」? 一文睇清供樓數據5大關鍵字
另一個業內認為較實在的數據是金管局每幾個月向立法會報告一次的數字，數據來自每月新批按揭申請，根據批出按揭條件及借款人收入計算而來。 此數據可實際反映該月獲批按揭人士的一般按揭負擔，但未能反映社會上供樓多年人士的負擔比率。 香港正進行十年一度的人口普查，政府由此掌握準確的人口數據。 在普查的云云結果中，也包括「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」。 此項資料可能是多個官方的樓債負擔數據中最能反映整體實況，但同時也是最少被引用的一個。 屆時這物業的供款額會再多一成，加幅近2000元，可能對部分供樓人士造成負擔；而造按揭的收入要求亦進一步提升，到時月入要超4萬元才可以上車！
供樓負擔: 供樓負擔比顯階級分野 置業絕不可成少數人「權利」
當然，有論者批評，上述數據背後假設過時，例如按揭年期僅為20年，與現時一般銀行批出的25、甚至30年相距甚遠，故有誇大之嫌。 但上述標準沿用多年，好處在於方便與歷年數據作縱向比較，故在這意義下該數字仍能充足指出一般港人置業極度困難，其難度甚至只增不減。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。
供樓負擔: 「按揭計算機」的不足:
不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 供樓負擔 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。
供樓負擔: 買家的從價印花稅 (AVD)
將每期供款的還本的比例畫一條線，會得出一條平穩向上的曲線。 但要留意，此不代表任何情況下，供款初期的還息比例一定較還本為高。 供樓負擔比率可以用來衡量房地產市場是否泡沫化的指標，如果供樓比例高至多數人無法負擔的水平， 樓價就一定是偏高了，泡沫化了。 銀行將基於物業的價值、樓齡、貸款人職業、薪金、信貸記錄等去考慮批出按揭利率、年期及貸款額。
供樓負擔: 數據分析
至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 所謂「供樓初期還息多於還本」，在按息偏高年代，多數情況下是正確的。