【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。 “總體上是給借款人更多選擇”，董希淼指出，延長貸款人年齡將為中老年人購房帶來兩個方面的幫助：一是可以擴大申請貸款的年齡範圍，將更多人群納入到服務對象。 他指出，近年來，中國房價上漲較快，尤其是一二線城市，房子總價不斷提高，動輒數百萬上千萬一套房子，首付金額和每月還款金額都比較高，給購房者帶來較大壓力。
一般以按揭貸款額的若干百分比計算，或作定額收費。 如於簽署按揭貸款確認信後取消申請，部分銀行會向借款人徵收手續費。 此類計劃可降低息率浮動帶來的風險之餘，借款人亦毋須通過加息壓力測試，更易獲得貸款。
供樓提早還款: 提早償還按揭貸款一定慳到錢？
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，這種方法本金最初還得少，但稍後會償還多一些，利率相對會高一些。 借款人在整個還款期內，支付定期定額的供款，而在貸款攤還期間，每一定期供款的利息部分會逐漸減少，而本金部分會慢慢增加。 供樓提早還款 所以貸款年期愈長，起初供款的利息部分便會愈大。 當利率上升或下調時，定期供款的期數或每一定期供款的金額，會根據按揭人和銀行的事前安排相應調整。 銀行為爭取按揭業務，會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。 但為了保障風險成本及收入，銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將向借款人收取指定費用。
由於過去十多年樓價未有出現顯著跌幅，當去年樓價跌幅累計達15%，較新做的九成按揭償還本金不多，便較易列入負資產行列。 去年截至第三季樓價下跌約8至9%，平均未跌穿一成界線，惟第四季樓價進一步下跌7%，故此負資產宗數便顯著上升。 最佳的方式是只借貸您實際需要的款額，避免超額借貸。 請緊記，您的貸款不一定要為完整數額，因此您可以借貸一個足夠繳付購買大型項目的款額便可。
供樓提早還款: 理財達人
Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。 有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 如果業主希望維持採用現有的按揭銀行服務，亦可以趁提早償還部分按揭貸款時，一併向銀行要求，將按揭利率降至新做按息水平。 近年銀行下調按揭利率吸客，業主提早還款應先審視正在供款的按揭利率，是否高於新做按揭利率，若答案「是」，就要考慮轉按至其他銀行，取得更優惠按揭，減輕供款負擔之餘，又可賺取現金回贈。 以貸款人50歲申請100萬元貸款、貸款利率4.1%、等額本息還款計算，若貸款20年，月供為6113元，若貸款30年，月供為4832元。 對比之下，購房者每月可以減少還款1281元。
在人生不同階段，你我或許也有機會面對一些與物業相關的決定。 假如你突然有一筆為數不少的現金（如年終花紅），到底應否提早償還部分或全部的按揭貸款呢？ 一般而言，在考慮提早還款前，首先應向相關銀行查詢是否需徵收特別手續費。 供樓提早還款 部分銀行條款規定，在按揭剛開始後某段期間（一般為首兩至三年）提早還款需收取手續費。
供樓提早還款: About the Author: 按揭大師
人口平均年齡變化和老齡化社會到來，對商業銀行產品和服務提出新要求，適當放寬貸款人最高年齡限制是順勢而為。 另一方面，更好滿足45歲以上群體的購房需求，適應高房價的現狀。 同時，中新經緯諮詢南寧當地多家銀行和房地產銷售人員瞭解到，目前當地銀行的主流要求是貸款人年齡和貸款期限之和不得超過70年，有銀行近期放鬆至75年，並且收入證明需要覆蓋月供的兩倍。 據南國早報，2月11日，廣西南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。 良玉大道一樓盤售樓部已打出了“再添利好，購房貸款年齡最長可到80歲”的宣傳語。 置業顧問小玉說，該樓盤與某銀行進行合作推出了該項房貸政策，只要徵信正常，男女購房者均可享受。
- MoneySmart和各大銀行合作，可助申請人於多間估價行估價，爭取更高做價。
- 銀行會於審批後提供貸款確認書確認有關貸款已入數至指定的還款戶口。
- 自年初以來，中共各地政府將支持和提振住房消費作為穩經濟的措施，下調首套房貸利率成為支持購房需求的方式。
- 按照中共統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格》計算，去年9-11月，全國共有38個城市符合上述要求。
- 現時大部份銀行按揭貸款，均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。
如申請人有相熟銀行職員，可要求職員向多於一間估價行估價，但一般分行職員未必會配合。 MoneySmart和各大銀行合作，可助申請人於多間估價行估價，爭取更高做價。 銀行一般會委託第三方估價公司，如戴德梁行、CBRE、Savills、中原等等為物業進行估價。
供樓提早還款: 貸款優惠
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居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 供樓提早還款 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。
供樓提早還款: 按揭利率下調引提前還貸潮 中國樓市進入下行周期
跟據中銀的按揭計算機，如隔星期供款供足30年，總利息便是$1,425,034, 和每月供款的總利息$1,431,184 只相差6,000元。 理論上，如選擇每兩星期還款，由於每次供一半月供的金額，每個月有的總還款金額有一半是慳了兩星期利息，直覺上應有慳息效果。 按揭對銀行而言是一項優質的業務，利差讓其坐收穩定的利潤。 因此，從銀行經營層面，並不希望按揭客戶都提前還款。 有的銀行提前還貸需要排隊好幾個月甚至半年以上，有的要增加還款額度不得少於50萬，有的提出收取違約金或補償金，有的要附加購買理財產品等條件。 從上表可見，若在第9期到期還款前提前清還整筆貸款，可節省餘下利息共769.2元(即307.7元+ 230.8元+ 153.8元+ 76.9元)。
- 代繳印花稅：除了儲首期難，買樓亦涉及不少相關開支例如印花稅、律師費、添置傢俬等。
- 他續稱，對於客戶最大的影響是選用兩星期供款計劃的客戶，一年就要供款26次，即有其中兩個月會供款3次而較為吃力。
- 物業的每月按揭供款少於3,800元 (兩人或以上家庭) 或1,900元 (單身人士)。
- 大部分貸款都要求貸款人按月定額還款，讓您更容易規劃個人財政預算及預計消費開支。
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事實上，精明的置業人士會藉助借貸力從而增加個人現金流甚至發家致富。 【擔保人危機】幫人過壓測 3大風險考慮清楚… 買樓不是首期夠就可以，萬一自己入息不足，可能導致無法通過壓力測試，從而審批不到按揭。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。
供樓提早還款: 留意罰息期 最短半年起
曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。 他續稱，借貸人需向銀行重新申請按揭，新的按揭會設立新的罰息期。 若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。
如果供款到15年，將樓宇賣出還錢，到底可以節省到多少利息，以及餘下多少未償還本金。 目前銀行為爭取按揭業務，會提供息口和現金回贈等優惠作招徠，但會設立罰息期，主要避免借款人在這段期間提早償還全部或部份按揭貸款，以保障銀行營運成本和收入。 若果借貸人在罰息期內提早償還貸款，銀行需要向借貸人收取費用，以彌補銀行少收的利息收入。 按揭提早還款分兩種，第一種是全數還款，贖回物業，但涉及的金額動輒以百萬元計，如果一般按揭人士想減輕供款壓力，就可以選擇第二種，即是提早償還部分本金，減低利息支出。 眾所周知，供樓是現今家庭普遍要肩負的長期財務責任，歷時往往長達十多二十年之久。
供樓提早還款: 銀行按揭還款方法（5）每兩週還款計劃
事實上，若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及僭建等問題，銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別，最長可以做到30年，按揭息… 經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。 疫市置業按揭須知 政府再度收緊限聚令措施，發展商放慢新盤推售的步伐，買家亦因疫情減少睇樓活動。 其實單單負資產本身不等於已構成問題，亦不等於即時風險已增加，還得視乎按揭用家的還款能力有否轉差，就業環境有否惡化而導致斷供率上升、銀主盤增加才會增加實質負面影響。
如果您收到這個短訊，代表您要提交所需文件，以便我們繼續處理您的申請。 您可以在我們的網站上載所需文件，或前往我們的分行提交文件。 不論有否延遲償還本金安排，總還款期均固定為6年（或10年，適用於2022 供樓提早還款 年 4 月 19 日以後的申請）。
供樓提早還款: 保險
近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的話題衝上熱搜。 中新經緯從當地房產銷售人員和銀行處瞭解到，目前只有個別銀行實行該政策，其他銀行並未收到相關通知，同時銀行方面也表示，還沒有人辦理該業務。 此計劃目的是幫助年輕人實踐置業自住的夢想，並非鼓勵炒樓，因此特設五年的禁售及禁租期，以防止單位被用作炒賣或投機用途。 本行對連結之第三方網站並無任何控制權(編輯或其他)，對其包含之內容並不負任何責任。 在法律允許的範圍內，對任何由於閣下接入連結所引致或產生之損毀及損失，本行概不負責。 據中指研究院不完全統計，今年新調整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、瀋陽等二線城市，以及肇慶、湛江、雲浮、惠州、韶關、江門等三四線城市。
供樓提早還款: 擔保人持有物業，仍可申請9成按揭?
如果持有未補價嘅資助房屋單位，有事急須套現，但唔符合房委會要求，或者唔夠時間等待申請，可以考慮利用市面上嘅業主貸款周轉，係唔涉及按揭性質下提取現金。 不過，申請任何貸款都要量力而為，特別要睇清楚貸款利息水平同評估個人嘅財政能力，目前唔少財務公司，例如安信信貸同中潤物業按揭都有提供業主貸款，業主可根據需要比較及選擇。 建議分析2至3間銀行的按揭計劃，比較當中的利率、條款及優惠。
供樓提早還款: 我們隨時為你提供協助
2月8日，無錫市首套按揭利率由4.1%降至3.8%。 1月5日，中共央行、銀保監會發文稱，要建立首套按揭利率政策動態調整機制。 新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套按揭利率政策下限。
供樓提早還款: 網上估價系統：有
銀行推出的優惠五花八門，有現金回贈、豁免費用如申請手續費、提前還款手續費、還有信用卡免年費、家居險和火險的保費折扣等。 供樓提早還款 消費者可向銀行職員要求以模擬借貸金額計算供款額及其他費用。 供樓提早還款 在銀行的貸款文件中，都會顯示如借款人在罰息期內提早還款要付額外費用。
供樓提早還款: 比較中銀按揭樓宇計劃
所以銀行會設定準則，例如樓齡及還款年期的總和不能超過若干年數，或設樓齡上限。 同樣地，如逾期還款，普遍計劃都會收取手續費及／或罰息，手續費以供款額的若干百分比計算，或作定額收費。 罰息方面，大部分計劃以P按利率加若干百分比計算。 若借款人未能按時還款，貸款人有權收回及出售該抵押物業（該物業會變成俗稱的「銀主盤」）用作還款。 雖說出售銀主盤後所得款項若高於欠款，扣減必要費用後，餘額會歸還予借款人，但因銀主盤成交價普遍低於物業市價，所以借款人最後很大機會出現「樓財」兩失的情況。
供樓提早還款: 部分銀行提早還按揭罰款表
但網上估價並不幅蓋所有物業，而且估價一般較保守，未必可以反映實際的估價。 MoneySmart建議準業主多參考幾間銀行的估價，或使用MoneySmart估價服務。 中銀審批按揭時，會考慮客戶的信貸評級以決定按揭貸款額。 信貸評級的級別由環聯信貸公司基於客戶的信貸戶口例如信用卡、貸款戶口或任何抵押貸款，所收集的信貸紀錄計算出來。 客戶可免費獲享即時物業估價及按揭諮詢服務 ，亦可透過中銀投保火險及 / 或家居保險，並享保費折扣優惠。 另外，客戶可於按揭期內享中銀信用卡年費豁免優惠。
供樓提早還款: 香港房屋委員會及房屋署
而報價中，銀行賺取的息口部份，即近日常見的h+1.3% 中的1.3%也很可能會不同，或者只能採用最優惠利率計劃。 他續稱，對於客戶最大的影響是選用兩星期供款計劃的客戶，一年就要供款26次，即有其中兩個月會供款3次而較為吃力。 客人A 為籌集資金需要向銀行加按層樓，利息 H+2%，需要重新提供入息證明重新批核，需時等候批核結果。