對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 舉例，如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬，回贈是 1.5%，即是 $7.5 萬。
甲先生申索扣除所支付的利息總額 $100,000。 甲先生於 2020年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業。 在 2020 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。 該筆貸款自 2020 年 12 月 1 日起﹐按月分期償還﹐為期 10 年。
供樓按揭: 「壓力測試」:
跟現時白表和綠表申請居屋人士所承造按揭相比，兩者首期門檻會再降低，白表首期降低至5%，綠表首期降低至2.5%。 【居屋2022】行政長官林鄭月娥早前接受傳媒專訪時透露，政府參考新世界提出的漸進式按揭建議，物業成交時先承造單位樓價一半的按揭，減輕置業人士購買資助房屋的負擔。 雖然房委會稍後指漸進式按揭今年難落實，但如想置業，未雨綢繆總是好事，應多了解這種新的按揭方法。 專家提出三點「優化」這種新按揭的建議，並分析箇中兩個優點，以及三點憂慮。
有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 自從香港與內地通關消息一出，不斷有消息流傳指各大發展商都會考慮於 2023 年推售手上的新盤，引發不少市民矚目。 根據資料報告，本港預計有過百個新盤推售，合共提供超過4萬伙，較去年增加接近20%，有機會創下2005年以來新高。 今文ROOTS上會就會帶大家細看今年有機會推售的各區新盤！ 元朗站提供 939 伙的 The YOHO Hub C 期、錦上路站 680 伙的柏瓏III及輕鐵天榮站的 1,393 供樓按揭 伙將會是今年的重頭戲。 具備北部都會區概念的項目都有約 10 個項目，接近10,000伙。
供樓按揭: 按揭成數 – 住宅
若借款人未能按時還款，貸款人有權收回及出售該抵押物業（該物業會變成俗稱的「銀主盤」）用作還款。 供樓按揭 雖說出售銀主盤後所得款項若高於欠款，扣減必要費用後，餘額會歸還予借款人，但因銀主盤成交價普遍低於物業市價，所以借款人最後很大機會出現「樓財」兩失的情況。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。 若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 至於「轉按」，如沒有加大原有貸款額，純粹轉換按揭銀行，新按揭計劃的利息支出亦可獲得扣減。
經絡按揭今次以Judy情況作例子，拆解我們平日如何幫助客人面對按揭及置業的煩惱。 借款人的職業及收入同樣對還款能力有影響，所以銀行會考慮借款人的職業能否提供穩定收入。 如收入較浮動，借款人的現有資產能否提供足夠現金流等。
供樓按揭: 物業樓價 VS 貸款額關係
若丈夫日後再置業時，供樓壓力測試將不會計算現物業的供款。 擬租金收入意思正在申請按揭單位現時尚未租出，但是銀行會估算租金收入用作入息計算。 根據經驗，某些銀行是可以用擬租金收入作為入息計算。 對於需要租金通過壓力測試的業主，這個擬租金收入是非常有用，因銀行可以預計你的物業將收到的租金，並用作收入計算壓力測試。 就算暫時沒有租金收入，銀行都可以為單位承造按揭。
雖然香港同性婚姻未合法化，同性戀人在法律上並不算是夫婦。 但在物業按揭擔保中，同性戀人的地位受到認可，香港按揭證券有限公司及銀行容許同性關係者可以為對方作按揭擔保人，惟雙方要承認其同性伴侶關係，並承諾居住於申請按揭的物業中。 在此情況下﹐甲先生須被視為已獲容許扣除2021/22年度的居所貸款利息 —- 第 26E﹑26E﹑42 和 43 供樓按揭 條。
供樓按揭: 壓力測試
以下介紹居所貸款利息扣除所須符合資格、可扣除居所貸款利息的情況、已婚人士可得的扣除、撤回申索的期限，以及所須保留的證明文件。 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。
- 在 2020 年 11 月 1 日﹐他向銀行借取按揭貸款以繳付部分買價。
- 於早兩年，大部分按揭申請人均會選擇H按，原因是銀行體系結餘豐厚，銀行拆息較低，而且「最優惠利率」長期維持不變，封頂位穩定，令H按相較P按，更為優惠。
- 按揭存款組合之利率與按揭利率相同，而存款結餘金額可享按揭存款組合之利率是以按揭貸款結欠的50%為上限。
- 另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。
- 對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。
MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！
供樓按揭: 銀行按揭回贈：過高要扣貸款額
例如，在高成數按揭之下你借了8成按揭，但申報物業出租後實際你最多只可借5成，當中的3成差價就是你要清還的部分。 不過正如上述所講，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 因此ROOTS上會建議各位業主避免隱瞞按揭保險公司。 任何類型的放租，不論是全個單位放租給租客用，或者只是分租都算是出租物業。
因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。 其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。 以較老套的說法，定息按揭的優點在於管理利率風險。
供樓按揭: 「按揭計算機」的不足:
「擔保責任期」，大多為3個月，如果借款人在這擔保責任期斷供，擔保人還是需要負上應負的責任。 如果擔保人在這段時間提交任何申請按揭，亦還不能算成功甩保。 相反，如果是借款人想為擔保人「甩保」，只要符合上述條件，說可單方面處理，甚至可以完全不通知擔保人。 擔保人的角色雖然被動，但業主亦非佔盡上風，若無擔保人同意，業主亦不能加按、轉按、退按揭保險等等。 根據香港稅務局指令，評定印花稅的基準是物業契，而非銀行的借貸安排，只要擔保人沒有在物業契中落名，是不會牽涉印花稅事宜。 如果準業主是買已補地價的居屋可以加按揭擔保人。
【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！ 【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？ 供樓按揭 【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 !
供樓按揭: 按揭回贈規限：過高要扣貸款額
因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。
- 此外，您還可以了解存款掛鈎按揭能夠為您節省多少利息開支。
- 與情況 9的事實相同﹐但是甲先生於2021年7月1日出售第一所住宅﹐並已於 2021年6月1日購買第二所住宅（而不是在 2021年7月1日）。
- 例如，一對退休的夫婦，王生和王太聯名持有一個房產。
- 購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。
- 曹德明表示，借貸人在罰息期內加按，不會支付罰息。
在現時的社會，我們收入高低還是會跟著不同行業、市場所須或專業需求有直接的關係。 中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，若果政府決定採用漸進式按揭，可擴展至所有資助房屋市場，市場規模大，銀行就會願意去做，總好過只由單一發展商去做。 更重要的是，兩者在首10年月供金額會較現時按揭月供金額低，做到上車易供樓易效果。 以居屋2022新一期居屋土瓜灣冠山苑最貴單位為例，可以說明現有居屋按揭跟漸進式按揭兩者的差異。 林鄭月娥早前接受傳媒訪問時透露，以置業為主導，是今屆政府房策理念。
供樓按揭: 存款
舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 這代表業主可採用H按或者P按，而實際利率就會視乎那一個較低，銀行會取低者作當刻計算利率。 現時，HIBOR處於低位，銀行會取低者，所以大部分按揭都會採用「H按」利率結算。 就算HIBOR上升超過1.2%都不用擔心，按揭利率不斷攀升都好，銀行提供的按揭利率都會設有封頂位。
供樓按揭: 還款計劃
每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 就算失業率飆升，要買樓上車的香港人依然要買樓。 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
供樓按揭: 轉按原因2.一手盤供款「蜜月期」後轉按
轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。 假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。 到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。 若果把物業轉按，再申請六成按揭，新貸款額420萬元，於是借款人用新批貸款償還舊貸款，尚餘220萬元可以用作流動資金。
供樓按揭: 我們隨時為你提供協助
因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。
首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。 除底薪外，如申請人有花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以兩年平均數計。 另外，如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦算是首置。
供樓按揭: 申請按揭注意事項
準買家應清楚瞭解條款細節，除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。 買家應小心評估自身還款能力，作出精明和審慎的決定。 供樓按揭 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。
而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 Mortgage Link是一個高息存款戶口。 簡單而言，如業主在銀行A供2%的按揭利率，業主Mortgage Link戶口同樣可獲得2%的存款利息。 不過要留意，Mortgage Link存款上限最高是按揭貸款餘額的60%。 Mortgage Link是一種高息的活期存款, 銀行特地提供跟貸款計劃相同的利率，讓貸款人作爲供樓利息支出的對沖。 Mortgage Link一般上設有存款上限，通常是按揭貸款剩餘本金的5成或最高6成。
供樓按揭: 銀行會接受沒有交印花稅的租約？（沒有打釐印）
事實上，根據金管局最新統計數字，H按選用比例已升至90.5%，P按選用比例則只有6.4%。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。
供樓按揭: 居所貸款利息扣除
一般租約都是需要打釐印（交印花稅），這個動作能夠同時保障業主及租客雙方的。 不過ROOTS上會不時遇見業主不為租約交印花稅。 根據過往經驗，就算租約沒有打釐印，有銀行願意接納租金收入。 換言之，一般租金收入有無打釐印都好，都可計算在按揭申請入息內。 不過要留意，由於沒有為租約繳交印花稅，在用租金收入計算按揭壓力測試的時候的折扣可能不止6-7折，筆者曾經見過銀行用5折計算，非常不划算。 所以如果業主打算為放租物業申請按揭，而又需要動用租金收入作入息證明，最好先為租約打釐印。
不過與政府是次推出的不同在於，銀行推出的定息按揭利率較當時的浮息按揭低息，年期亦僅為兩至三年；而政府的定息計劃最短為十年，利率亦較現時的浮息按揭為高。 若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。 供樓按揭 最好趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按，通常銀行的按揭貸款批核結果有效期是3個月，故可以趁舊有按揭罰息期完結前3個月申請轉按。 「加按」是趁樓價上升時，把原先已抵押給銀行作按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額，多了額外款額。 舉例說，物業樓價500萬元，承做六成按揭，貸款額300萬元，現時尚餘未償還貸款額280萬元。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。