營利事業在同一會計年度內，對不同種類之固定資產，得依照所得稅法第五十一條規定申請採用不同方法提列折舊，其未經申請者，視為採用平均法，未經申請變換者，視為沿用原方法。 不動產估價技術規則 固定資產之成本：取得時，按取得成本評值如(買入價格)；取得後，凡所有能延長資產耐用年限或服務潛能之支出或重估增值等亦應列為固定資產之成本。 ﹝2﹞前項樓層別效用比由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未公告前依市場行情及地方習慣推估之。 ﹝1﹞權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。
﹝1﹞收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。 ﹝1﹞不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。 六、差額法：指將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。
不動產估價技術規則: 不動產估價技術規則 (民國 95 年 06 月 12 日 修正) @ 《腦袋決定荷包。荷包決定自由。Kenneth》 :: 痞客邦 PIXNET ::
故我國現行不動產估價技術規則中對於折舊費用之計算，側重於耐用年數法之運用，對於分解法或觀察法等較少重視，導致收益法之直接資本化法在運用時，增列了所謂重置提撥費之項目，以處理耐用年數較短設備部分之重置，致使重置提撥費與折舊提存費之框列肇生爭議。 一、不動產市場因為世界各國疫情趨緩開始活絡，不動產買賣不論是新屋、中古屋都出現很特殊的交易案例現象，根據不動產估價技術規則規定，不動產估價時對於比較標的如果無法有效掌握，應不予採用的情況有那些？ 另依不動產估價技術規則第31條第二項之規定，折現現金流量分析法得適用於以投資為目的之不動產投資評估；不動產估價師得依該投資目的及委託人提供之相關資料，於本公報所載內容基礎上進行各項因子之適當調整。 為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。
﹝1﹞未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。 ﹝3﹞一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。 ﹝1﹞估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。
不動產估價技術規則: 不動產估價技術規則 – 泛亞資產鑑定股份有限公司/泛亞不動產估價師事務所
五、百分率法：將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。 ﹝3﹞區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。 不動產估價技術規則 不動產估價技術規則 無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。
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不動產估價技術規則: 不動產經紀人考試心得分享>>準備方式及應試心得
四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物基地權利價值比率。 不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。 但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。 勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者，以勘估標的之房地價格推估其建物價格時，得以房地價格乘以建物價值比率計算之。 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。
土地素地價值之決定：土地素地價值指勘估標的土地於之土地空地價值，惟土地使用容積之認定關係著土地素地價值多寡。 管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。 至於公寓大廈管理費一般承租人自付，無須計入管理費中，若契約規定未由承租人自付時，得計入管理費中。 房屋稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依該縣市房屋評定現值為課稅稅基，依房屋稅法規定推估之。
不動產估價技術規則: 比較法
依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之四至百分之五。 樓層淨高：樓層淨高愈高，則使用空間效益愈大，樓層別效用比自然也愈高，例如採樓中樓或複式樓板設計，或挑高3.6M或4.2M設計，將因樓層高度之不同，而使價格產生差異。 可居性：可居性指建物因樓層別不同所產生的不同視野及寧適度而言，隨樓高而遞增。 可及性與可居性對樓層別效用比的影響程度不同，愈接近地面層，可及性影響幅度大於可居性，隨樓層增高，可居性因素影響幅度逐漸大於可及性。 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價。
- 但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。
- 四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
- 五、百分率法：將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。
- 未公告前依直轄市或縣市政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。
- 依商業會計處理準則「未完工程及預付購置設備款：指正在建造或裝置過程中所發生之成本。」故公司之各項建廠支出應作分錄如下：借：未完工程×××，貸：應付款項(銀行存款)×××。
- 相關修正因素： 使用用途：不同使用用途對樓層價差的影響，以一樓與二樓以上樓層差異最明顯;若為相同地段的一樓則依使用方式不同，以供作商業使用的價格最高，依次為辦公使用、住宅使用、工業使用。
不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外，於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。 對於建物折舊費用之分析與計算在成本法中的應用，角色舉足輕重不言可喻。 土地成本就是取得土地之價格總額；那建物的估價則是以興建所需之所有費用來評估成本，包括營造施工費、規劃設計費、廣告、銷售、管理、稅捐、融資利息及開發利潤等。 對於中古屋的估價，建物估價部分還要考慮折舊，如果是預售或新成屋，則不需考量折舊的問題。 ﹝2﹞勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。
不動產估價技術規則: 收益法
在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。 不動產估價師透過市場價格行情與勘估標的作分析比較後，決定之價格，即為正常價格。 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。
相同的若係機器設備之採購，在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息，均應借記入「預付購置設備款」科目。 以上所述「未完工程」、「預付購置設備款」均屬固定資產項下之科目，因其尚未能提供商業使用，故不必提列折舊；待其全部完工或驗收，應全數轉列固定資產內其他適當科目中，再開始提列折舊。 相同的若係機器設備之採購，在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息，均應借記入「預付購置設備款」科目。 償債基金法：亦稱償還基金法，每年提存一定折舊額，但此折舊額按複利加算利息，亦即每年折舊額相同，但加算利息。
不動產估價技術規則: 成本法
﹝1﹞經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得作為決定比較價格之基礎。 檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。 ﹝1﹞經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。 ﹝4﹞因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。 ﹝2﹞以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。 火災保險費：應已勘估標的實際發生之保險費為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。
台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。 由於不動產的地域性或異質性特征，不同地區或同一地區不同地點乃至同一道路的兩邊、同一棟樓的不同層次價格都會有很大的差異，如果公按不動產的面積徵稅，則會造成嚴重的稅負不公平；若根據該物業的收益價格來徵稅，則相對公平。 不動產估價技術規則 據此，從一個城市來看，總體而論市中心的不動產價格相對昂貴，賦稅就重；而越遠離市中心，不動產價格相對越低，則賦稅越輕。 由於不動產產品自身的特點，如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等，使得不動產市場有不同於一般市場的特征。 業務範圍，包括：金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。
不動產估價技術規則: 土地徵收前協議價購估價指引
﹝1﹞區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 不動產估價技術規則 ﹝2﹞以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。 情況補正：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。 權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 二、未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。
蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。 因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。 不動產估價技術規則 是不是會因此被扣分我也不清楚，不過很顯然民法申論題我是幾乎沒拿到分數，也許我那兩個題目我沒答對也是因素吧。
不動產估價技術規則: 第八章 租金估計 (原:租金估價)
﹝1﹞勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金之比例，應依銀行一般放款成數定之。 無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之。 ﹝1﹞數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。
不動產估價技術規則: 第三章 估價方法 第二節 收 益 法
正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。 會計上對於固定資產之表達除應列示成本科目(如房屋建物)並應列示減項之評價科目(如累計折舊–房屋建物)外，還需以附註明許多相關資訊(如折舊方法、資產重估資訊、提供擔保情形及投保概況等)以使閱表人獲得充分資訊。 第59條未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 不動產估價技術規則名詞解釋：不論是哪一門學問，第一步就要先了解它常使用的名詞，因此今天就來帶大家了解在估價規則中，你會常看到的基本名詞吧。 ﹝1﹞土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。
不動產估價技術規則: 第六章 土地改良物估價
特定條件舉例而言，指尚未實現，但基於法令、財務、市場、規劃等可行性分析之開發營運計畫條件。 另外比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，併在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時點的客 觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。