三年內換樓 內容大綱
在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。 而如果你是依賴本身手上物業賣出後的錢去買新樓的話，資金不足亦可能令你被逼撻訂，結果換樓夢泡湯。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 三年內換樓 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，可豁免計算原有單位的按揭欠款。 別以為買樓先要睇樓和驗樓，租客約業主了解樓盤情況及細節亦十分重要，始終上網搵盤大部份都只提供相片，一定要「到盤一遊」，有問題都可以即時向業主或代理提出。
因DSD未有官方統一稱呼，坊間或媒體偶爾將「DSD」稱為「雙倍印花稅」，「雙重印花稅」，「雙倍從價印花稅」。 實際上，DSD或Double Stamp Duty其實是建基於香港政府既有的「物業從價印花稅」（AVD、Ad valorem stamp duty），因此，以上稱呼均可適用。 但陳超國續稱，要預先繳交15%印花稅，賣出舊物業後，向稅務局申請退稅，並提交相關買賣文件，讓稅務局審核，通過審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價（15%-舊物業稅率）。 近期有名人以「首置身份」買樓，比方在4月，瑞信亞太區私人銀行大中華區副主席陶冬以「首置身份」購入九龍站擎天半島一個632平方呎單位，成交價2,200萭元，呎價34,810元。 陶冬未必一定以這個較細單位自住，不排除用作投資。 不過，對於具實力的首置人士來說，9成按揭未必有用，因若果他們選購1,000萬元以上的物業，這類按揭難以大派用場。
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買家為上車客，原業主於07年以106萬元入市，帳面獲利192.3萬元，單位升值1.8倍。 「買家印花稅」在現有的印花稅及「額外印花稅」之上對所有住宅物業徵收，稅率劃一為15%。 「買家印花稅」適用於所有非香港永久性居民的人士(包括本地及海外公司)購買住宅物業。 年屆37歲的Soho於2011年首次上車，之後成為「物業魔術師」，將物業數目1變2，2變3，最終5年間已有3個單位在手。 當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主，他笑言，自己只是普通打工仔，靠一分一毫慢慢儲蓄，才能榮升「三料業主」。
(綜合報道)(星島日報報道)政府去年二月推出雙倍印花稅（DSD），針對非住宅物業和第二套房的炒賣，商界議員反應強烈，並提出多項修訂。 據了解，針對議員建議，政府正研究多項放寬措施，其中最重要的，是放寬豁免換樓客的六個月換樓期計算。 尤其在購買樓花方面，當局考慮將六個月換樓計算期限，由單位取得入伙紙才開始；以現時樓花預售期最長三十個月計，即最高可達三十六個月。 財經事務及庫務局局長陳家強今日會出席法案委員會會議，交代政府傾向。 港府消息人士強調，政府未有最終決定，亦不會中門大開，任由炒風再起。
故只提出微調後，因微調而產生的”期權金” factor。 我今天賣樓, 預三十個月後順利住新樓, 咁今日應該用咩價賣? 果30個月租都係唔少錢, 應該 price-in 嗎? 如果 price-in, 樓價會再創新高, 如果唔 price-in, 三年內換樓 無啦啦做咩要俾30個月租咁多? 一手又重造溢價, 二手又要租30個月, 哩條路有啲難行喎. 博士無錯，在過去，啲人的確把一手這36個月看成”低成本賭大啲”的工具。 但神奇的自由市場會把這點 price in，所以以前一手樓會有2、3成溢價。
包括老婆的也不可”忘記申報”，否則就像張SKY一樣，永久釘牌。 因應自己喜好及需要，揀好地區之後，就要算一算首次租樓的開支。 租樓一般會收取俗稱的「兩按一上」，即兩個月按金，一個月上期(即係首月租金)。 三年內換樓 若屬於地產代理租盤，就要另外預備半個月租金，作為代理佣金。 25樓小陽同9樓兄台都感覺到，政府唔放寬最難換樓嘅按揭死穴嘅原因：1.
相反，有些人就是喜歡租樓，可以時時換新居，住殘業主的樓，拍拍屁股就走。 其他地區亦閃現高價成交，中原許偉業表示，葵涌新葵興花園A座高層2室，實用570方呎，成交價503萬元，實呎8,825元，成交價首度突破500萬元，創屋苑新高。 資助額上限為可購入物業的15%，或申請人及其家庭成员过往5年的交税金额之2O倍，而金额將以較低的一項為準。 三年內換樓 亮劍兄，我諗呢啲招數實際上唔易做，我講嘅係幫助買家以先買後賣嘅財務同按偈安排，符合首期，压測同到時上到會要穩陣咁。 To 10/F, 老公轉比老婆已經要比半份SD先，唔想比可以用Deed of give , 即送契，但銀行一般唔同送契樓做按揭，除非三年过後。
除了指定豁免之外，新稅率適用於所有個人或公司購買住宅或非住宅物業的交易。 2/若先沽後買，不少人係8月沽11月先成交，但為了不冒樓市升跌風險所以想8月沽後盡快買返。 由於田土廳未甩名，所以咁做都係要跟上段咁預繳稅，查明後半年內退回。 而當你係9月買新樓上會，只需提交舊樓沽出合約銀行即可免計你舊樓按揭供款令你上車更易。 三年內換樓 Soho：傳統按揭分三類，包括P按（最優惠利率浮息計劃）、H按（銀行同業拆息浮息計劃）及定息計劃，建議買家考慮ML按（按揭掛鈎高息存款）。 他指，ML是銀行讓按揭客戶開立一個高息戶口，當客戶存款入戶口，銀行會給予客戶相等於按揭息率的利息，高息一般限於貸款額的一半。
如果微調沒有改變其他 factor，單是期權金這因為是因微調而生，發展商定價應向上調（定價的意思是包括優惠之後的實際定價）。 雖然爆發第四波疫情，惟樓價沒有因此大跌，個別屋苑更錄高價成交，買賣氣氛仍盛，部分用家更趁機賣樓，套現資金離場。 三年內換樓 值得留意的是，有業主六年前到荃灣置業，及至近期賣樓，帳面勁賺逾八成，成功「細屋換大屋」。
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另外要留意，即使換樓客計劃先賣後買，但如果本身現金儲備不足，需要售出舊居套現以支付首期，最好是在放售舊居，買方了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新居。 否則一旦舊有物業買家因故撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，未能完成交易，結果撻訂收場。 準買家要從中找到靚貨，除了要留意物業間隔、質素及設施配套，同時為單位及業主進行背景調查，了解業主一手買入價錢、按揭供款情況及單位有否出現事故，有需要向鄰居及保安旁敲側擊。 如果業主急於放售，「起底」便有助了解背後原因，方便日後鋤價。 地產代理擁有豐富的物業經驗，可幫助準買家找出物業的資料，讓買家置業時安心得多。 另一個儲蓄方法，係用保險，當然唔係讀者買既A字基金及壽保。 不少收息同學在尾兩小時聽完筆者講保險之後都覺得唔夠喉，令筆者每每要留低同大家解答，點解大家要花額外時間聽筆者講保險而唔搵自己個保險經紀傾呢?
- 此外，為鼓勵業主出售其物業予市建局，市建局會給予業主相關費用津貼，以助其支付搬遷及重置物業等有關開支，數額在項目開展時公佈。
- 如果過程中沒有繳交印花稅，物業轉讓在法律層面不會受到認可。
- 這代表未必能夠一間樓住到老，因為於不同階段，可能不夠住，又可能太大而浪費。
- 近年各大新盤因為以會所設施及多元化的管理服務作招徠，因而令管理費水漲船高，有豪宅盤甚至每呎10元！
- 財經事務及庫務局局長陳家強今日會出席法案委員會會議，交代政府傾向。
- 舉例，樓價800萬，出售一半業權，SSD便以400萬樓價計算額外印花稅。
若單位由首次轉讓契據日期起計仍處於五年轉讓限制期內，業主必須在房委會接納其補價申請後（即業主提出申請將單位回售予房委會並在房委會拒絕該回售申請後），方可訂立其單位的買賣協議（包括臨時協議）。 近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。 如果在購入新居一年內售出舊居，業主可申請退稅，退回15%稅款與「印花稅第二標準稅率」（上限為樓價4.25%）的差額。 三年內換樓 不過，業主如未能在限期內售出舊居，就不可申請退稅。 在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。 除了首次置業的上車客，樓換樓亦是市場上主要的成交類別。
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不少人錢到手之前都誓願話「一定唔會拎賣樓舊錢亂買股票」，最後亂買了什麼coin(虛幣)，仲要得罪埋老婆，換樓唔成隨時換左另一樣野。 對於將物業加按和重按借貸，予人感覺風險太高，Soho認為，進行任何按揭前考慮過風險承受能力，只要夠資金供樓，「計掂條數」則沒有問題。 再者，他持有3個物業所承做按揭全為7成或以下，成為負資產一族機會亦減少。 三年內換樓 樓價下挫，但今時今日要上車做業主仍然困難，要做「兩層樓」以上的業主就難上加難。 不過，在網絡上分享買樓心得而爆紅的Soho就向難度挑戰，於過去5年已買入3個物業，實行「五年抱三」，為將來退休做打算。
假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅（見下列表），即約30萬元，但非首置人士需要支付15%印花稅，即約達120萬元。 房屋協會昨舉行「香港房屋規劃如何配合人口老化趨勢」研討會，會後房協主席陳家樂表示，今年年中會公布長者業主樓換樓計劃的細節，他稱計劃目的是讓長者多個選擇及善用公屋資源，強調今次計劃沒有目標數字。 三年內換樓 【本報訊】因應施政報告提出由房屋協會試行長者業主樓換樓先導計劃，房協表示今年年中會公布先導計劃的細節。 至於房協於沙田乙明邨羽毛球場以組裝合成法興建十層高的長者屋，料提供七十個單位，工程可望於年內展開，預期兩至三年內落成，房協稱暫未有其他屋邨可加建類似的房屋。
三年內換樓: 買樓 印花稅 減免有計：「借人頭買樓」
總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。 而夫妻之間的業權轉讓符合近親轉讓的豁免條件，故無需繳付「額外印花稅」，只需參考「第2標準稅率」繳交印花稅項。 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 三年內換樓 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。
有關收回土地的補償政策詳情，可參閱地政總署印製的「收回市區土地及補償安排」；內容詳見該署的網頁/landsd/public/culm.htm。 如業主不在其物業居住而將之空置，市建局會給予該業主物業的市值交吉價及補助津貼。 三年內換樓 出租及空置物業的業主則可獲其物業的市值及補助津貼。 如果有突發事件發生，而令行程受影響，有哪家保險公司的旅遊保險會是保障最全面，賠償金額最高呢？ 再買樓，售價可能較現時高，故租樓最好不超過一年會較佳。
至於居屋屋苑，由於入場費較平，即使位處屯門的兆康苑，在二月亦錄得多宗成交。 假如你持有這類物業，便較有機會在半年大限內售出物業。 至於住在單棟樓的業主，則宜選擇先賣後買策略，再暫時租樓住及盡快物色合心意的新樓。 例如陳先生與其太太購入第2間800萬住宅物業時，早已在香港擁有另一住宅物業。 三年內換樓 在購入次物業時，須繳納的「從價印花稅」是按第1標準第1部稅率計算，款額為1,200,000元(即800萬元x 15%)。 因此，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。 買賣雙方以及任何使用該文書的人須共同及個別負上繳納「額外印花稅」的法律責任。
三年內換樓: 香港房屋委員會及房屋署
同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。 年內焦點大圍站上蓋住宅項目，日前正式公佈售價，旋即成為市場焦點。 首張價單涉180伙，以最高20%折扣計，折價售價約由628.9萬至1,993… 三年內換樓 新盤氣氛暢旺，天水圍Wetland Seasons Park第2期加價推117伙，日出康城Ocean Marini推出101伙。
不過，最終情況仍要考慮買家相關物業升值情況，實際套現金額，以及業主的收入能否達標。 以上例子，只是考量樓價的平均升值以及現時平均呎價推算。 以舊按保計劃下，870萬元的物業能不能申請按保，只可向銀行借貸最多6成按揭，買家要支付樓價4成作為首期，以870萬元物業計算，所需首期為348萬元。 三年內換樓 購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％ – 4％」的印花稅額。
然而，任何人(該文書的簽立人除外)純粹使用物業文書以查證該物業的業權不會被視作須負上法律責任繳付印花稅。 按照本局的物業收購準則，本局會依據物業的佔用許可證（慣稱入伙紙）訂明的用途（即住宅或非住宅兩類），評定和計算物業的收購價。 市建局將會給予非住宅單位業主物業市值交吉價和津貼。 出租或空置物業的業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之十，或相等於其應課差餉租值的金額，以較高者為準。 三年內換樓 自用業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之三十五，或相等於其應課差餉租值四倍的金額，以較高者為準；自用業主亦可選擇就其營業損失申請補償，以代替非住宅單位津貼。 此外，為鼓勵業主出售其物業予市建局，市建局會給予業主相關費用津貼，以助其支付搬遷及重置物業等有關開支，數額在項目開展時公佈。 「實用面積」的定義，是根據香港測量師學會於一九九九年三月制訂的《量度作業守則》作為標準。
單位將根據房委會不時訂立的程序和規定，以原來買價(註)轉讓予房委會的提名人。 可申請的按揭成數，視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。
雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。 以「先賣後買」形式換樓，假設兩者均以簽訂臨約日期計算，便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 三年內換樓 例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後，已沒有擁有香港任何住宅物業。